Hallo Herr Bauer,

die Anfrage ist derzeit nicht abschließend beurteilbar, da insbesondere unklar ist, auf welcher Grundlage die Sanierungsmaßnahmen durchgeführt wurden und ob bzw. wie diese angekündigt wurden.

Sollte die Wohnung – wie geschildert – tatsächlich unbewohnbar gewesen sein, kommt sowohl eine erhebliche Mietminderung (bis hin zu 100 % für den betroffenen Zeitraum) als auch ein Schadensersatzanspruch für die Kosten der Ersatzunterkunft in Betracht.

Voraussetzung für den Schadensersatz wäre insbesondere ein Verschulden der Vermieterseite, etwa durch fehlende oder unzureichende Ankündigung der Maßnahmen.

Zur abschließenden Bewertung wären weitere Angaben erforderlich, insbesondere zur Ankündigung der Arbeiten und zu etwaigen Vereinbarungen im Vorfeld.

Mit freundlichen Grüßen
Sönke Nippel
Rechtsanwalt

während unseres Urlaubs sollte unser Bad saniert werden.

Als wir aus dem Urlaub zurückkehrten, fanden wir unsere Wohnung in einem nicht nutzbaren Zustand vor. Insbesondere aufgrund unseres pflegebedürftigen Kleinkindes sowie unserer achtjährigen Tochter war dieser Zustand für uns nicht hinnehmbar.

Das Bad befand sich im Rohbauzustand (kein Waschbecken, keine Dusche, keine Toilette etc.), und der Rest der Wohnung war vollständig mit feinem Staub bedeckt. Die Hausverwaltung hatte uns darüber im Vorfeld nicht informiert und auch keinen Ersatzwohnraum angeboten.

Nach entsprechender Mitteilung an die Hausverwaltung mussten wir uns noch am selben Abend selbst eine Ersatzunterkunft suchen. Wir fanden eine Ferienwohnung, in der wir insgesamt 17 Tage verbleiben mussten.

Inzwischen konnten wir in unsere Wohnung zurückkehren. Die Hausverwaltung weigert sich jedoch, die Kosten für die Ferienwohnung zu erstatten.

Eine Mietminderung haben wir bislang nicht vorgenommen. Sämtliche Vorgänge wurden jedoch dokumentiert und sind schriftlich festgehalten. Auch der Zustand der Wohnung wurde fotografisch dokumentiert und ist der Hausverwaltung bekannt.

Ist es in diesem Fall angebracht, die Miete zu mindern? Können wir die Miete für die 17 Tage rückwirkend mindern und zusätzlich die Kosten für die Ersatzwohnung geltend machen?

Vielen Dank für Ihre Zeit und Expertise!

Hallo Bienchen,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Nach Ihrer Schilderung liegt ein erheblicher Wasserschaden vor, der die Wohnung für einen längeren Zeitraum unbewohnbar macht. In einem solchen Fall ist zunächst festzuhalten, dass die Mieterin gemäß § 536 BGB zur vollständigen Mietminderung berechtigt ist, solange die Wohnung nicht nutzbar ist.

Hinsichtlich der weiteren Kosten (insbesondere Ersatzunterkunft, Umzugskosten und Einlagerung der Möbel) ist die Rechtslage differenzierter zu betrachten:

Ein Anspruch auf Ersatz dieser Kosten besteht grundsätzlich nur dann, wenn den Vermieter ein Verschulden trifft (§ 536a Abs. 1 BGB). Das bedeutet, der Vermieter müsste seine Pflicht zur Instandhaltung der Mietsache verletzt haben, etwa weil der Schaden bei ordnungsgemäßer Kontrolle hätte erkannt oder verhindert werden können.

Allein der Umstand, dass sich das beschädigte Rohr unter der Badewanne und somit in einem nicht einsehbaren Bereich befand, spricht zunächst gegen ein Verschulden des Vermieters. In diesem Fall wäre er tatsächlich lediglich zur Beseitigung des Schadens verpflichtet, nicht jedoch zur Übernahme der Folgekosten der Mieterin.

Anders könnte die Situation jedoch zu bewerten sein, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass:

die Leitungen bereits veraltet oder schadensanfällig waren,
es in der Vergangenheit vergleichbare Probleme gab,
oder notwendige Wartungs- und Kontrollmaßnahmen unterlassen wurden.

In einem solchen Fall könnte ein Verschulden des Vermieters bejaht werden, mit der Folge, dass er auch die Kosten für eine Ersatzunterkunft, Umzug und Möbeleinlagerung zu tragen hätte.

Die Beweislast für ein solches Verschulden liegt grundsätzlich bei der Mieterin.

Mit freundlichen Grüßen
Sönke Nippel
Rechtsanwalt

ich habe eine Frage zur Kostentragung bei einem Wasserschaden.

In einer Mietwohnung ist ein zunächst unbemerkter Wasserschaden unter der Badewanne entstanden. Ein dort verlaufendes Rohr war offenbar über einen längeren Zeitraum hinweg durchgerostet, sodass Wasser unbemerkt austrat und schließlich durch die Decke in die darunterliegende Wohnung drang.

Die betroffene Wohnung ist derzeit unbewohnbar. Der gesamte Boden muss entfernt werden, einschließlich der alten Holzböden in der gesamten Wohnung. Die Sanierungsdauer wird auf etwa sechs Monate geschätzt.

Der Vermieter ist der Auffassung, dass er lediglich zur Instandsetzung verpflichtet ist, jedoch keine weiteren Kosten – insbesondere keine Kosten für eine Ersatzunterkunft – übernehmen muss, da der Schaden für ihn nicht erkennbar gewesen sei (Rohr unter der Badewanne, zugemauert).

Die Mieterin hat sich eigenständig eine günstige Monteurwohnung als Ersatzunterkunft organisiert. Dennoch entstehen ihr monatliche Mehrkosten von ca. 500 €. Zusätzlich fallen Kosten für Umzug, Einlagerung sowie Auf- und Abbau der Möbel an.

Die Mieterin ist zu 50 % schwerbehindert und bezieht eine Erwerbsminderungsrente, sodass sie diese zusätzlichen Kosten finanziell kaum tragen kann.

Der Vermieter sowie dessen Gebäudeversicherung vertreten die Auffassung, dass mangels Verschulden keine Verpflichtung zur Übernahme dieser Kosten besteht.

Daher meine Fragen:
Welche Kosten muss der Vermieter in einem solchen Fall rechtlich tragen? Besteht ein Anspruch der Mieterin auf Ersatz der Mehrkosten für die Ersatzunterkunft sowie der Umzugs- und Lagerkosten?

Für eine Einschätzung wäre ich Ihnen sehr dankbar.

Mit freundlichen Grüßen

Hallo Nike,

wenn während der Fenstersanierung die Dachfenster vollständig entfernt werden und bei winterlichen Temperaturen (z. B. um 0 °C) mehrere Tage kein ordnungsgemäßer Abschluss der Wohnung besteht, kann die Wohnung vorübergehend nicht mehr bewohnbar sein. In solchen Fällen kommt regelmäßig eine erhebliche Mietminderung bis hin zu 100 % in Betracht.

Muss der Mieter deshalb vorübergehend ausziehen, können außerdem Kosten für eine Ersatzunterkunft (z. B. Hotel) als Aufwendungen nach § 555a Abs. 3 BGB vom Vermieter zu ersetzen sein. Voraussetzung ist, dass die Kosten erforderlich und angemessen sind.

Der Mieter sollte den Vermieter möglichst vorher informieren und ihm Gelegenheit geben, selbst eine Lösung anzubieten (z. B. Ersatzunterkunft oder kurzfristige Sicherung der Wohnung). Ist die Wohnung tatsächlich nicht bewohnbar, können die Kosten einer angemessenen Unterkunft grundsätzlich erstattungsfähig sein.

Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt

Hallo Frau Schedl,

gibt es Versicherungen?

Jedenfalls ist der Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB verpflichtet, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Kann er dies nicht, hat der Mieter diverse Optionen, um Mängel, Schäden, Aufwendungen etc. gegenüber dem Vermieter geltend zu machen.

Ich verstehe an dieser Stelle nicht, worauf die Frage nach dem Putzen abzielt. Sie werden wohl verpflichtet sein, den ordnungsgemäßen/vertragsgemäßen Zustand wieder herzustellen bzw. herstellen zu lassen. Die Mieterin dürfte so ohne weiteres nicht verpflichtet sein, den Handwerkern „hinterzuputzen“.

Aufwendungen sind gemäß dem oben Ausgeführten zu ersetzen. Wenn eine Versicherung eintritt, dürfte dies helfen.

Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt

Hallo Sascha,

pauschale Antworten sind hier schwer …

Sie sind aber auf dem richtigen Weg: Machen Sie doch einfach alle Kosten, die Sie in Ihrer Frage benannt haben, geltend …

Abzüge muss dann der Vermieter bzw. die möglicherweise hinter dem Vermieter stehende Versicherung geltend machen …

Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt

danke für fachkundige Antworten

Hallo Frau Weyreter,

der Vermieter Ihres Freundes sowie auch der „Ersatzvermieter“ darf Ihnen bzw. Ihrem Freund nicht verbieten, bei Ihrem Freund zu übernachten.

Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt

Hallo Alex,

bei der Bemessung der Minderungsquote kommt es auf die Zeitdauer der Beeinträchtigung an. … tatsächlich haben Gerichte bei einer Sanierung des Bades nur 10 bis 20 % Minderung angesetzt (weil nur eine entsprechend geringe Teilfläche von Wohnungen nicht nutzbar war) … Dann könnten Sie nur eine Minderung in Höhe von 10 bis 20 % der Bruttowarmmiete für 5 Wochen geltend machen.

Allerdings führen Sie aus, dass Sie tatsächlich die gesamte Wohnung 5 Wochen gar nicht nutzen konnten und auch nicht genutzt haben, die gesamt Wohnung sei aufgrund der kompletten Entkernung nicht nutzbar gewesen. … Dies hört sich nicht abwegig an und müsste eigentlich geeignet sein, eine Minderung von 100 % für die 5 Wochen zu begründen. Allerdings fürchte ich, dass Sie mit einer derartigen Forderung zumindest teilweise Schiffbruch erleiden würden. Im Ergebnis halte ich eine Minderung in Höhe von 50 % für die Wochen für durchaus realistisch.

Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt

Hallo Frau Peche,

Ihre Aufwendungen müssen gemäß § 555 a Abs. 3 BGB ersetzt werden. Dazu gehören die Kosten der Unterkunft. Wenn Sie sich also an den Kosten der Unterkunft Ihres Bekannten beteiligen müssen, sollten diese Aufwendungen ersetzt werden.

Welche im Rahmen Ihrer Duldungspflicht entstehenden Mehrkosten „angemessen“ sind, vermag ich nicht genau einzuschätzen. Nach einer ersten Einschätzung dürfte allerdings der Ersatz höherer Kosten für Fahrwege und evtl. auch der Ersatz von längeren Zeiten nicht abwegig sein.

Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt