Ersatzwohnraum während der Behebung von Mängeln

Liegen Mängel vor, die den Wohnraum unbewohnbar machen, so kommen mehrere Ansprüche des Mieters gegenüber dem Vermieter in Betracht:

• Zum einen kann der Mieter die Miete gegebenenfalls um bis zu 100 % mindern und in der Wohnung verbleiben.
• Zum anderen kann der Mieter bei Vorliegen besonderer Voraussetzungen – im Ausnahmefall – den Mietvertrag kündigen (bgl. dazu den Beitrag „Außerordentliche fristlose Kündigung durch den Mieter wegen Mängeln
   
  Grundsätzlich kann der Mieter – wie auch der Vermieter – den Mietvertrag außerordentlich kündigen, wenn ein „wichtiger Grund“ vorliegt, vgl. § 543 Abs. 1 S. 1 BGB.
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  (Link: zum Beitrag hier im Internetauftritt)Außerordentliche fristlose Kündigung durch den Mieter wegen Mängeln„). Umzugskosten, eventuell anfallende Maklerprovision und die Differenz zwischen der früheren und der neuen Miete muss dann der Vermieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist ausgleichen.

• Zwischen Mieter und Vermieter kann allerdings auch vereinbart werden, dass eine Ersatzwohnung gestellt wird. Dann muss für die Ersatzwohnung Miete nur gezahlt werden, wenn eine entsprechende Vereinbarung vorliegt.

Was gilt aber, wenn eine Ersatzwohnung nicht gestellt wird und/oder die Stellung einer Ersatzwohnung auch nicht sinnvoll ist (z. B. weil vorübergehend ein Hotel bezogen wird)?

Kann der Mieter dann die Miete um bis zu 100 % mindern und zusätzlich Ersatz der Kosten für den Ersatzwohnraum (z. B. für ein Hotel) verlangen?

Gemäß § 555 a Erhaltungsmaßnahmen
 
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(3) Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen muss, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 555 a Abs. 3 BGB hat der Mieter gegenüber dem Vermieter einen Aufwendungsersatzanspruch. Der Vermieter hat Aufwendungen, die der Mieter infolge von Erhaltungsmaßnahmen machen muss, in angemessenem Umfang zu ersetzen, § 555 a Abs. 3 Satz 1 BGB. Auf Verlangen hat der Vermieter auch einen Vorschuss zu leisten, § 555 a Abs. 3 Satz 2 BGB.

1. Erhaltungsmaßnahmen

Der Begriff der Erhaltungsmaßnahmen umfasst sowohl Instandhaltungs- als auch Instandsetzungsarbeiten.

Zu den Erhaltungsmaßnahmen zählen auch die Maßnahmen, die ergriffen werden müssen, um den Wohnraum wieder bewohnbar zu machen. Dazu wiederum gehören auch die Maßnahmen, die ergriffen werden müssen, um schwere Mietmängel und deren Folgen zu beheben.

2. Aufwendungen

Zu den Aufwendungen im Sinne des § 555 a Abs. 3 BGB gehören auch die Kosten einer Hotelunterkunft oder einer anderweitigen Unterkunft, die der Mieter infolge der Unbewohnbarkeit der Wohnung während deren Instandsetzung übergangsweise aufbringt.

Kosten für die Hotelunterbringung, Ersatzmiete und Courtage sind daher Aufwendungen im Sinne von § 555 a BGB.

3. angemessener Umfang

Aufwendungen sind insoweit zu ersetzen, als sie objektiv erforderlich sind. Der Mieter darf keinen unvernünftigen Aufwand zulasten des Vermieters betreiben. Der Mieter muss aber nicht den billigsten Weg wählen. Er kann grundsätzlich seinen gewohnten Lebensstandard beibehalten.

Ersparte Mietzahlungen müssen allerdings gegebenenfalls in Abzug gebracht werden (vgl. dazu u. a. Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 27. August 2014 (41 C 14/14).

Zum Ersatz von Hotelkosten neben einer Minderung auf null vergleiche ein Urteil des www.justiz.nrw.deAmtsgerichts Köln vom 7. Juli 2020 (227 C 6/17):

4. Verhältnis Minderungsrecht zum Aufwendungsersatzanspruch

Das Verhältnis des Aufwendungsersatzanspruches zu den Minderungsrecht ist nicht durch obergerichtliche Rechtsprechung geklärt. Die hier vertretene Auffassung, die auch das Amtsgericht Hamburg vertritt, nimmt ein Nebeneinander von Aufwendungsersatzanspruch und Minderungsanspruch an.

Im Rahmen der Frage der Angemessenheit der Aufwendungen muss dann im Einzelnen geprüft werden, ob und in welcher Höhe eine Anrechnung der Kosten der Ersatzunterkunft auf die Minderung gerechtfertigt ist.