Die grundlegenden Vorschriften zur Mietminderung und zum Schadenersatz sind in § 536 BGB Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 536 BGB und § 536a Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels
(1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 536 a BGB enthalten:
I. Mietminderung gemäß § 536 BGB
Für die Dauer des Vorliegens eines erheblichen Mangels der Mietsache ist der Mieter von der Pflicht zur Zahlung der Miete befreit bzw. er kann die Miete mindern, § 536 Abs. 1 S. 1 und S. 2 BGB (vgl. zum Begriff des Mangels den Artikel Zum Begriff des Mangels im Mietrecht und dessen Fallgruppen
… nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands von dem vertraglich Vereinbarten … Abweichung der Istbeschaffenheit von der Sollbeschaffenheit. …
(zum Beitrag hier im Internetauftritt)Zum Begriff des Mangels im Mietrecht und dessen Fallgruppen).
Will der Mieter die Miete nicht oder nur teilweise zahlen, so sollte er dies dem Vermieter anzeigen, ansonsten kann er seine Rechte gemäß § 536c Während der Mietzeit auftretende Mängel; Mängelanzeige durch den Mieter
(1) …
(2) … Soweit der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte, ist der Mieter nicht berechtigt,
1. die in § 536 bestimmten Rechte geltend zu machen,
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 536 c Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB verlieren!
Der Mieter sollte berücksichtigen, dass er das Vorliegen eines Mangels und der Anzeige des Mangels darlegen und beweisen muss, wenn er die Mietminderung geltend macht (s. u. zu III.)!
II. Schadenersatz gemäß § 536 a BGB
Schadenersatz kann der Mieter verlangen, wenn sowohl ein Mangel der Mietsache vorliegt und darüber hinaus der Vermieter den Mangel zu vertreten hat bzw. der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug gerät, § 536 a Abs. 1 BGB.
Auch hier sollte unbedingt eine Anzeige gegenüber dem Vermieter erfolgen. Ansonsten kann er die Berechtigung zur Geltendmachung des Schadenersatzanspruches verlieren, § 536c Während der Mietzeit auftretende Mängel; Mängelanzeige durch den Mieter
(1) …
(2) … Soweit der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte, ist der Mieter nicht berechtigt,
…
2. nach § 536a Abs. 1 Schadensersatz zu verlangen oder
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 536 c Abs. 2 S. 2 Nr. 2 BGB!
Der Mieter muss – fordert er Schadenersatz nach § 536 a BGB – über das Vorliegen des Mangels hinaus auch noch den Eintritt des Schadens, die Höhe des Schadens sowie das Verschulden des Vermieters bzw. dessen Verzug mit der Schadenbeseitigung darlegen und beweisen.
III. Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich der Entstehung des Mangels – Verteilung nach Verantwortungsbereichen (Sphärentheorie)
Der Mieter muss das Vorliegen eines Mangels und die Anzeige des Mangels darlegen und beweisen, wenn er eine Mietminderung geltend macht. Beim Schadenersatz muss er darüber hinaus auch noch die Höhe des Schadens und das Verschulden des Vermieters bzw. dessen Verzug mit der Schadensbeseitigung darlegen und beweisen.
1. Mietminderung gemäß § 536 BGB
Die Minderung durch den Mieter gemäß § 536 BGB Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 536 BGB setzt nicht voraus, dass der Vermieter den Mangel zu vertreten hat. Andererseits will die Rechtsprechung dem Mieter keinen Anspruch auf Minderung geben, wenn der Mieter selbst für den Mangel verantwortlich ist.
Steht fest, dass ein Mangel vorliegt, ist aber unklar, ob der Mangel vom Mieter oder Vermieter stammt, soll deshalb nach der Rechtsprechung die „Darlegungs- und Beweislast“ nach den Verantwortungsbereichen zu verteilen sein:
- Der Mieter genüge seiner Darlegungs- und Beweispflicht, wenn er vorträgt, dass die Ursache für den Mangel auch aus dem Verantwortungsbereich des Vermieters stammen könne.
- Der Vermieter müsse dann beweisen, dass die Ursache des Mangels nicht in seinem Gefahrenbereich liege, sondern allein in dem Gefahrenbereich des Mieters. Dann müsse wiederum der Mieter nachweisen, dass er den Mangel nicht zu vertreten habe.
2. Schadenersatz gemäß § 536 a BGB
Auch bei § 536a Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels
(1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 536 a BGB soll der Vermieter zum Nachweis verpflichtet sein, dass die Ursache des Mangels nicht in seinem Gefahrenbereich liegt.
Mietmängel - Einführung
Schadensersatz wegen eines Mangels der Mietsache 
Erneuerung, Reinigung und Rückbau des Teppichbodens
strupat petra meint
Habe 2010 durch einen Wasserschaden eine unbewohnbare Bruchbude.
Vermieter macht nichts und ARGE sagt, darf nicht ausziehen. Soll renovieren.
Decke, Eingang kommt mit Schuttmassen runter. Trägerbalken halten noch. Küche sackt ab und ist verschimmelt. Stromleitungen in Küche desolat. Geräte brennen durch. Fenster kommen einem beim Öffnen entgegen und im Hof offene Fäkaliengullis mit defekten Rohren.
Vermieter hat nach Mietminderung fristlose Kündigung ausgesprochen und Anwalt mit Lügen über den Sachverhalt eingeschaltet.
Weiß nicht mehr weiter, da Vermieter Klüngel mit Stadt bzw. ARGE hat. Besitzt in meiner Straße 3 Häuser und alle Wohnungen! sehen so miserabel aus. Da wohnen nur Hartz-IV-Empfänger drin.
Brauche dringend Hilfe.
Rechtsanwalt S. Nippel meint
Also,
Sie sollten gegenüber dem Vermieter die Mängel schriftlich anzeigen, zur Beseitigung der Mietmängel auffordern und Mietminderung androhen.
Sie sollten weiterhin das Jobcenter informieren und um Hilfe bitten. Ggf. müsste ein Umzug bewilligt werden.
Besorgen Sie sich doch einen Beratungshilfeschein beim Amtsgericht und bitten einen Kollegen um Hilfe, sodass Ihren Wünschen entsprechend gehandelt werden kann.
Grüße
Sönke Nippel
Ulbrich Sascha meint
Hallo Hr. Nippel,
wohne mit Frau und zwei Kindern (6 und 1) zur Miete im DG eines 3 Familienhauses. Vermieter wohnt im EG. Wir sind gesittet und ruhig. Partys feiern wir, wegen der Kinder keine. Musik, wenn, in Zimmerlautstärke. Allerdings ist Wohnung übermäßig hellhörig. Die Nachbarn unter uns beschweren sich ständig beim Vermieter, obwohl sie selbst zwei Kinder haben -uns stört es nicht. Mittlerweile ist das Mietverhältnis zerrüttet. Nach einer tätlichen Auseinandersetzung mit dem Vermieter (nach einer übelsten Beleidigung des Vermieters gegenüber meiner Frau habe ich ihm !eine! Ohrfeige gegeben. -strafrechtliches läuft…) haben wir die fristlose Kündigung erhalten zum 30.04.2013. Da mein Dienstvertrag zum 15. Juli diesen Jahres ausläuft ziehen wir eh zurück nach NRW und haben uns auf die Härteklausel berufen. Androhung der Räumungsklage des Vermieters über seinen Rechtsanwalt wurde bislang noch nicht umgesetzt. Seit Dienstag, den 30.04.2013 haben wir kein TV, Telefon, Internet -alles bei Kabel BW. Den Vertrag haben wir direkt mit Kabel BW, allerdings läuft natürlich alles über die Hausinstallation des Vermieters welcher nun das Kabel zu unserer Wohnung gezogen hat und somit keine Signale mehr bei uns ankommen. Der Zugang zu den Telekommunikations-Versorgungseinrichtungen liegt hinter verschlossener Kellertüre und der Techniker von Kabel BW kommt nicht ran. Neben der Tatsache, dass wir weder Telefon, TV oder Internet haben -Kosten ca. 50 €/Monat, kommen noch 35€ für Pay-TV (SKY) hinzu. Ist Mietminderung und/oder Schadenersatz gerechtfertigt? Habe gelesen das fehlendes Telefon bis zu 10% Mietminderung rechtfertigt, fehlendes TV 2-5%. Aber welche Mietminderung ist gerechtfertigt wenn sowohl Telefon, TV als auch Internet fehlt. Kann ich die laufenden Kosten (ca. 85€ für Kabel-BW und Sky) als Schadenersatz direkt von der Miete abziehen oder muss ich einklagen?
Wir sind froh wenn wir wieder in NRW und im Rheinland leben… Wir fühlen uns als lebten wir in der Diaspora.
Beste Grüße
Sascha Ulbrich
Rechtsanwalt S. Nippel meint
Hallo Herr Ulbrich,
meines Erachtens sollten Sie zunächst selbst versuchen, eine einverständliche Regelung mit Ihrem Vermieter mit einer Beendigung und Räumung zum 15. Juli (oder evtl. auch früher bei noch vorhandenen Urlaubsansprüchen …) zu treffen.
Sollte eine Verständigung mit Ihrem Vermieter nicht mehr möglich sein, sollten Sie sich einen Kollegen suchen, der sich um die Angelegenheit kümmert.
Ohne Kenntnis des genauen Sachverhalts – insbesondere zu der Zerrüttung des Mietverhältnisses und zu der „Ohrfeige“ – kann ich hier keine weiteren Ausführungen zur Sache machen …
Grüße
Sönke Nippel
Franziska Samser meint
Guten Tag Herr Nippel,
zum 1. Mai haben wir ein Haus gemietet, das sich inzwischen als Horrorhaus herausstellt. Das Haus, das angeblich mit einer privaten Kleinkläranlage (3-Kammer-System) betrieben wird, hat überhaupt keine Kläranlage. Das heißt, wir ersticken derzeit in Fäkalien. Der Vermieter wurde informiert, abgemahnt, ohne Erfolg. Das Umweltamt ist informiert, der Vermieter hat den Bau einer Kläranlage zugestimmt, die Baumaßnahmen sollen diese Woche beginnen. Ob das wirklich stimmt, wird sich zeigen.
Für uns steht außer Frage, dass wir die Miete in vollem Umfang – das heißt 100 Prozent – mindern, da wir weder Toiletten, noch Dusche, noch Waschmaschine oder Spülmaschine benutzen können. Das Haus ist letztlich nicht bewohnbar. Dass Wasser durch die Decken tropft, sei nur nebenher erwähnt.
Wir werden auch Schadenersatzforderungen geltend machen, da wir Stunden um Stunden hier investieren müssen, um überhaupt Bewegung in die Sache zu bringen. Da wir beide Freiberufler sind und zuhause arbeiten, ist an ein vernünftiges Arbeiten nicht einmal zu denken. Das heißt hier liegt ein eklatanter Verdienstausfall vor.
Wie schätzen Sie diese Sache ein was Schadenersatz angeht?
Besten Dank für Ihre Information.
Rechtsanwalt S. Nippel meint
Hallo Frau Samser,
zunächst einmal sollten Sie dem Vermieter die Mängel anzeigen. Sie sollten den Vermieter auffordern, die Mängel zu beseitigen. Dies sollte schriftlich geschehen. Dem Vermieter sollte zur Beseitigung der Mängel eine Frist gesetzt werden.
Dann können Sie ggf. die Miete in vollem Umfang mindern.
Evtl. können Sie auch Folgeschäden erfolgreich gegenüber Ihrem Vermieter geltend machen.
Zur konkreten Bearbeitung des Falles müsste ich allerdings den Mietvertrag kennen und den bisherigen Schriftverkehr auswerten. Ohne derartige Unterlagen und genaue Kenntnisse des Sachverhalts halte ich mich mit Einschätzungen lieber zurück.
Grüße
Sabine Hölzel meint
Guten Tag Herr RA Nippel,
folgender Sachverhalt: Ich wohne in einem 4-Familienhaus zur Miete.
Das Wohnhaus ist mit einem Tor (Auffahrt) und einer Pforte ausgestattet, die beide abschließbar sind. Das Grundstückstor (Auffahrt) ist seit Monaten defekt und angeblich wurde die Reparatur immer vom Hausmeister angeordnet. Leider war dem nicht so, was wir anhand von gestrigen Telefonaten bei den zuständigen Firmen belegen können. In der Nacht vom 15.6. zum 16.6.13 wurde mein Fahrzeug nun beschädigt und ausgebrannt (Täter unbekannt), obwohl unser Verdacht besteht, dass unser Nachbar etwas mit der Tat zu tun haben könnte, da er von zwei männlichen Personen am Abend des 15.6.13 Besuch bekam und diese uns in ihrem alkoholisierten Zustand massiv bedrängten, dass wir unser Fahrzeug wegfahren, damit sie mit ihrem Fahrzeug vom Grundstück fahren können. Wir haben das abgelehnt aufgrund dessen, dass sie alkoholisiert waren. Polizei meinte am nächsten Tag, dass wir richtig gehandelt haben.
Nun war ja das Tor zu diesem Zeitpunkt nicht abschließbar, da defekt. Nun meine Frage: Kann ich vom Vermieter Schadenersatzforderung stellen, da er nicht für Abhilfe (also Reparatur des Schlosses) gesorgt hat? Da es nicht abzuschließen ging, konnten ja die Täter auf den Hof und den Schaden anrichten. Vielen Dank im voraus.
Mit freundlichen Grüßen
Sabine Hölzel
Rechtsanwalt S. Nippel meint
Hallo Frau Hölzel,
möglicherweise können Sie gemäß § 535 BGB i. V. m. § 280 BGB Schadenersatzansprüche erfolgreich durchsetzen.
Hierzu müssen allerdings einige Fragen geklärt werden, u. a.:
– Der Vermieter könnte eine Nebenpflicht aus dem Mietverhältnis verletzt haben. Wer eine Nebenpflicht im Vertragsverhältnis verletzt, muss sich den daraus entstehenden Schaden zurechnen lassen. Dies ergibt sich aus dem § 280 Abs. 1 BGB. Es muss also geklärt werden, inwiefern Ihr Vermieter den Schaden am Tor zu vertreten hat. Wusste Ihr Vermieter vom Defekt? …
– Wäre der Brand verhindert worden, wenn das Tor in Ordnung gewesen wäre?
…
Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine gewissenhafte Prüfung nur bei Vorlage aller Unterlagen und umfangreicher Aufklärungsarbeit möglich ist. Evtl. sollten Sie sich diesbezüglich einen Anwalt suchen.
Grüße
Simone Mehmeti meint
Sehr geehrter Rechtsanwalt S. Nippel,
ich habe mein Haus vermietet. Die Mieterin hat mich jetzt angeschrieben über Ihren Anwalt das Mängel im Objekt bestehen. Es wären Wände feucht im Esszimmer sowie im Untergeschoss (Büro).Es war jetzt ein Handwerker vor Ort, der sich die Mängel anschaute. Er erklärte mir das keine Feuchtigkeit in den Wänden wäre, lediglich hinter einen Heizkörper wäre durch das Fensterbrett Wasser eingedrungen. Er will das mit Silikon abdichten. Meine Mieterin besteht aber auf die Feuchtigkeit und mindert jetzt die Miete um 250,-€ ( Kaltmiete 1450,-€). Was kann ich tun?
Rechtsanwalt S. Nippel meint
Hallo Frau Mehmeti,
zunächst sollte der Mangel umgehend behoben werden. Ich verstehe den geltend gemachten Mangel so, dass ein Fenster undicht war bzw. Wasser an einem Fensterbrett eindringen konnte. Im Hinblick auf den Mangel kann der Mieter mindern, solange der Mangel vorliegt.
Ob und inwieweit eine Minderung in Höhe von 250,00 € begründet ist, vermag ich hier ohne Kenntnis des genauen Mangels an dem Fensterbrett nicht zu klären. Dies dürfte z. B. davon abhängen wie viel Wasser eingedrungen ist etc.
Grüße
Sophia Dhahri meint
Hallo.
Ich lebe mit meinen Mann und meinen Kindern 17 und 4 Jahre zur Miete in einem 120 qm Haus. Ursprünglich hatten wir die Absicht das Haus irgendwann zu kaufen aber mittlerweile sind wir der Meinung das es eine absolute Bruchbude ist. Wir sind erst im Sommer eingezogen und haben anfangs nichts bemerkt. Im Winter war es höllisch kalt und die Heizungen laufen ohne ende. Z. B. unten im Gäste-WC 3 qm groß steht die Heizung auf 5 und die Tür ist geschlossen und trotzdem ist es immer eiskalt da drin. Dann nach ein paar Monaten auf einmal Wasserschaden in der Wand. Die Vermieterin hat das machen lassen aber der Klempner meinte auch das sind alte Rohre und früher oder später wird ein schlimmer Schaden entstehen. An dem Haus ist scheinbar seit 1960 nichts mehr gemacht worden. 3 Fenster vorn Küche Gäste-WC und eins im Flur sind neuere Fenster der Rest im Haus alte 1 Glas Fenster. Die Außenwände in den Räumen sind eiskalt . Warmwasser gibt es nur oben im Badezimmer. In der Küche ein alter Boiler den ich immer erst auffüllen muss und anschalten wie eine Art Wasserkocher zum abwaschen. Im Keller zwar Wasserhähne um die Waschmaschine anzuschließen aber kein ordentlichen Abfluss. Nur ein Abfluss im Boden in der Mitte des Raumes. Zweimal kam uns schon wortwörtlich – die Sch… aus diesem Abfluss hoch weil das Hauptabflussrohr verstopft war. Beim ersten mal sagte uns schon der Handwerker das saß Rohr sich draußen etwas abgesenkt hat und dadurch alles hängen bleibt mit der Zeit. Dann hatten wir letzten Winter bei -10 Grad drinnen eine Woche keine Heizung wie die kaputt gegangen war und der Handwerker erst ein Ballon bestellen musste. Es ist einfach immer eiskalt. Im ersten Jahr haben wir 150 Euro Gas jeden Monat bezahlt und trotzdem von den Stadtwerken eine Abrechnung von 1600 Euro die wir nachzahlen mussten bekommen. Wir haben das am Anfang erst ml so hin genommen aber langsam reicht es. Ich bezahle 720 € warm und dann noch die hohen Gaskosten … kann man da etwas gegen machen?
Rechtsanwalt S. Nippel meint
Hallo Frau Dhahri,
schauen Sie sich den Artikel „Zum Begriff des Mangels im Mietrecht“ an, dort insbesondere den Punkt „Heizung und Raumklima“.
Es scheint sehr wahrscheinlich, dass ein Mangel bzw. Mängel vorliegen und Sie dagegen vorgehen können …
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
Merve Gün meint
Sehr geehrter Herr Nippel,
vor einer Woche habe ich in meiner Wohnung Mäusekot entdeckt. Sämtliche Vorräte kamen mit dem Kot und Urin in Kontakt. Außerdem gibt es ein Mäuseloch im Wohnzimmer und jede Menge angebissene Möbel. Ich habe den Mangel sofort dem Vermieter gemeldet und die haben dann 3 Tage später einen Schädlingsbekämpfer geschickt, der Köder legte. Da ich die Wohnung immer sauber hielt und der Kammerjäger meine Eingangstür für zu hoch und die Zwischenräume an den Wänden (habe keine Wandleisten) für zu breit hielt (so breit, dass eine Maus durch passt) glaube ich, dass der Mangel nur durch den Vermieter zu verantworten ist. Nun zu meinen Fragen:
Wie sieht es mit Mietminderung aus?
Der Kot und Urin ist wirklich überall und Nachts kann man nicht schlafen, weil man das Kratzen und Laufen der Mäuse hört. Außerdem findet sich der Kot auch auf der Küchenzeile und dem Küchentisch. Wie viel Mietminderung wäre angebracht ?
Und der Mangel wurde in der letzte Woche des Monats entdeckt. Heißt das, dass wir die Miete nur für diese letzte Woche des Monats mindern können?
Wie sieht es mit Schadensersatz aus?
Müssen die Möbel ersetzt werden, obwohl der Vermieter direkt reagiert hat? Sie wurden nämlich nach dem Kammerjäger beschädigt. In der Zeit also, wo sie noch nicht vom Gift getötet wurden.
Vielen Dank im Voraus.
MfG Merve Gün
Rechtsanwalt S. Nippel meint
Hallo Frau Gün,
Hallo Herr Gün,
eine Mietminderung von 100 % nahm z. B. das AG Brandenburg (in: WuM 2001, 605) bei einem Befall einer Stadtwohnung mit Mäusen an. Nach Auffassung des Gerichts rechtfertigt dies auch eine fristlose Kündigung gemäß §§ 543 Abs. 2 Ziff. 1 , 569 Abs. 1 BGB. Dem lag allerdings eine wahre „Mäuseplage“ zu Grunde. Der Hausmeister war nicht zu erreichen. Ein Kammerjäger wurde lange nicht beauftragt.
Im ländlichen Bereich tritt auch bei außergewöhnlich starkem Mäusebefall keine Minderung der Miete ein (AG Prüm in: ZMR 2001, 808).
Mangels genauer Kenntnis der Wohnlage und des genauen Umfangs der „Mäuseplage“ kann ich keine belastbare Aussage zur möglichen Höhe einer Mietminderung treffen.
Eine Mietminderung ist nur für die Dauer des Vorliegens der Mängel möglich.
Ein Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter käme nur gemäß § 536 a Abs. 1 BGB in Betracht, wenn entweder der Mangel schon bei Vertragsschluss vorlag oder später der Mangel wegen eines Umstandes, den der Vermieter zu vertreten hat, entstand oder wenn sich der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels im Verzug befand. Zu vertreten hätte der Vermieter bei nachträglich eingetretener Mäuseplage zum Beispiel, wenn die Immobilie insgesamt nicht richtig gepflegt wurde.
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
Marcus Landwehr meint
Guten Tag Herr Nippel,
meine Freundin und ich wollten vor wenigen Wochen erste Regale und Bilder in unserer neu bezogenen Wohnung aufhängen. Vor dem Bohren habe ich die Wand mit einem „Stromsucher“ überprüft. Dieser „Stromsucher“ zeigte mir an, dass alle inliegenden Wände ab hüfthohe aufwärts Strom führen würden. Auch Überprüfungen mit 2 anderen Geräten führten zu dem gleichen Ergebnis. Als wir diesen Umstand unserer Vermieterin meldeten war diese sehr besorgt und rief sofort einen Elektriker, der diesen eventuellen Mangel professionell überprüfen sollte.
Diese Überprüfung konnte zwar das Ausschlagen des „Stromsuchers“ nicht klären, aber zumindest Kriechstrom ausschließen.
Nun sollen wir als Mieter die Kosten für den Einsatz des Elektrikers, den unsere Vermieterin beauftragte, übernehmen. Begründet wird das mit dem Umstand, dass es tatsächlich keinen Mangel gab den es zu beseitigen galt. Der Betrag der Rechnung übersteigt den Betrag der im Mietvertrag vereinbarten „Instandsetzungsklausel“ um etwa das doppelte.
Müssen wir nun für diese Kosten aufkommen? Und gem. welcher Gesetze und Paragraphen steht ggf. der Vermieter in der Pflicht?
Freundliche Grüße
Landwehr
Rechtsanwalt S. Nippel meint
Hallo Herr Landwehr,
bitte schauen Sie sich zu dem Thema „Instandsetzungsklausel“ den Artikel „Kleinreparaturklausel oder Bagatellklausel“ an. Grundsätzlich darf Ihr Vermieter Kosten der Erhaltung nur in diesem Rahmen auf Sie abwälzen. Darüber hinaus kann Ihr Vermieter nur Schadensersatzansprüche geltend machen, die aber ein Verschulden von Ihnen voraussetzen.
Ein Anspruch im Rahmen der Instandsetzungsklausel dürfte schon daran scheitern, dass die Wand nicht als Gegenstand gilt, der Ihrem häufigen Gebrauch ausgesetzt wird. Ersetzt werden müsste ggf. ein fehlerhafter Lichtschalter, der durch den täglichen – ständigen – Gebrauch beschädigt wurde. Darüber hinaus sagen Sie ja selbst, dass die entstandenen Kosten die im Mietvertrag genannte Höchstgrenze überschritten haben.
Falls Ihr Vermieter die Kosten als Schadensersatz geltend machen will, so müsste Sie an den entstanden Kosten ein Verschulden treffen. Dass Sie ein derartiges Verschulden trifft, kann ich aus Ihrer Schilderung zunächst nicht entnehmen.
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
Jasmin Riemann meint
Guten Tag Herr Nippel,
ich habe seit einem halben Jahr einen Mietvertrag für eine neue Wohnung unterschrieben, die ich bis jetzt noch nicht beziehen konnte. Der Grund dafür: von meinem Vermieter die Tochter wohnt noch dort, da ihre neue Wohnung „renoviert“ werden muss.
Seit 3 Monaten bekomme ich andauernd zu hören, dass sie ja fertig wären und ich die Wohnung am Wochenende beziehen kann. Ich habe die Kaution bereits und eine Monatsmiete bezahlt und wurde seit eigentlichen Mietbeginn (vor ca. 6 Monaten) mit meinem Verlobten und meinem Bruder in einer 2 Zimmer Wohnung von 29 qm untergebracht (die eigentliche Wohnung hat ca. 142 qm). Wir haben kein heißes Wasser und können auch nicht vernünftig kochen. Im Mietvertrag steht „Die Kaution ist fällig bei Übergabe der Schlüssel“ und „Der Mietbeginn kann sich wegen Umbauarbeiten verzögern“ – was nicht die eigentliche Wohnung von uns betrifft. Nun würde ich sehr gerne wissen, ob dies Vertragsbruch seinerseits ist, und was ich dagegen am besten tun kann.
Mit freundlichen Grüßen
Jasmin Rieman
Rechtsanwalt S. Nippel meint
Hallo Frau Riemann,
Sie können eventuell nach § 573 BGB außerordentlich fristlos kündigen.
Sie können ggf. den Nichterfüllungsschaden geltend machen, der daraus entsteht, dass der Vermieter seiner Pflicht, die Wohnung zum vertragsgemäßen Verbrauch zu überlassen, nicht nachkommt. Sie können ggf. Schadensersatzansprüche nach § 823 BGB anzumelden.
Kosten für die Einlagerung der Möbel und die Kosten einer angemessenen Ersatzwohnung können z. B. als Schadenersatz bzw. Ersatz des Nichterfüllungsschadens geltend gemacht werden.
Die zwischen Ihnen und dem Vermieter getroffene Nebenabrede und deren Konsequenzen vermag ich ohne weitere Kenntnis vom Sachverhalt nicht einzuschätzen. „Der Mietbeginn kann sich wegen Umbauarbeiten verzögern“ könnte nach einer ersten Einschätzung durchaus bedeuten, dass die Überlassung der Mietsache ab einem bestimmten Zeitpunkt nicht verbindlich abgesprochen wurde. Dann entfallen ggf. die oben angesprochenen Rechte.
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
Helmut meint
Guten Morgen Herr Nippel,
Mitte April 2017 bezogen meine Freundin und ich eine Altbauwohnung im Wohnort meiner Eltern. Über die Sommermonate war noch alles in dem alten Haus in Ordnung. Da der Herbst sehr feucht und regenbelastet war mussten wir schon beizeiten kräftig Heizen und dementsprechend auch Lüften. Das trieb natürlich den Energieverbrauch in unerträgliche Höhen. Im November kauften wir eine neue Waschmaschine und der Vermieter half das Teil in das Bad im Obergeschoss zu Tragen. Dabei wies ich ihn darauf hin, dass der Kamin im Badezimmer mit feuchten Stellen befallen ist. Er gab wie immer zur Antwort „Ihr müsst Lüften, Lüften, Lüften. Zu einem späteren Zeitpunkt fiel mir mein Handy zwischen Wand und Bett auf den Boden. Beim Herausangeln bemerkte ich, dass die Wand stark angeschimmelt ist und auch bei einer weiteren Kontrolle hinter einem Kleiderregal war alles verschimmelt und teilweise schon auf das Regal übergegangen, obwohl wir ca. 1o Cm Wandabstand einhielten und die Regalfächen nach hinten offen waren. Wir wiesen den Vermieter auf den Schaden hin. Er sah sich dem Schaden an und meinte wiederum „Lüften, Lüften, Lüften“.
Ende des Jahres traten plötzlich am Kamin im Badezimmer riesige braune Flecken auf die auf einen Feuchteschaden zurückzuführen waren. Dem Vermieter gemeldet kam er mit einer Person die einen Hausmeisterservice betreibt und sahen sich den Schaden an. Die Kamineinfassung am Dach war total vergammelt und durch die starken Regenfälle in dieser Zeit lief das Regenwasser am Schornstein hinab und sammelte sich oberhalb in der Lehmdecke des Badezimmers. Der Handwerker meinte um den Schaden beheben zu können müsste zuerst alles vollkommen abgetrocknet sein. Weiter 2-3 Tage später fielen plötzlich große Lehmstücke herunter. Darauf hin kündigten wir fristlos da die Wohnung in diesem Zustand wegen dem Schimmelbefall und dem Schaden im Badezimmer nicht mehr bewohnbar war.
Ist es möglich, dass man für diesen Vorfall Schadenersatz und einen Ersatz der Umzugskosten geltend machen kann.
Rechtsanwalt S. Nippel meint
Hallo Helmut,
mit einer fristlosen Kündigung sollten Sie grundsätzlich sehr vorsichtig sein. Eine fristlose Kündigung erfordert einen „wichtigen Grund“ zur Kündigung. Die Rechtsprechung geht mit der Annahme eines „wichtigen Grundes“ äußerst sparsam um.
Die Frage zur Rechtmäßigkeit einer außerordentlichen Kündigung ist hier aber nicht am richtigen Ort gestellt. Vergleichen Sie dazu den Artikel „Außerordentliche fristlose Kündigung durch den Mieter wegen Mängeln“.
Im Hinblick auf den Ersatz der Umzugskosten vergleichen Sie bitte den Artikel „Schadensersatzanspruch des Mieters – Umzugskosten“.
Grüße
Sönke Nippel
Lea meint
Hallo,
in meiner Wohnung ist die Küchendecke herunter gekracht und meine 10 jährige Tochter hat alles abbekommen. Das Material besteht aus einfachen dünnen Holzplatten.
Meiner Tochter geht es soweit gut aber wie soll ich nun vorgehen?
Rechtsanwalt S. Nippel meint
Hallo Lea,
Schadensersatz- und Schmerzensgeldansprüche gegen den Vermieter setzen ein Verschulden des Vermieters voraus. Gab es Hinweise auf die Einsturzgefahr? Hat der Vermieter eventuell erkennbar erforderliche Baumaßnahmen nicht veranlasst? Kann dem Vermieter hinsichtlich der herabgestürzten Deck der Vorwurf gemacht werden, er hätte fahrlässig oder vorsätzlich gehandelt bzw. fahrlässig oder vorsätzlich nicht gehandelt? Für Ihre Tochter kämen dann Schmerzensgeldansprüche in Betracht. Auch im Hinblick auf Schadensersatz für Ihre Gegenstände, die ggf. bei dem Einsturz der Decke beschädigt wurden, kommt bei einem Verschulden des Vermieters eine Ersatzpflicht des Vermieters in Betracht. Jedenfalls sollten Sie
Solange ein Teil der Wohnung nicht oder kaum bewohnbar ist, kommt jedenfalls eine Mietminderung in Betracht.
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
Miau meint
Kurz zusammengefasste Fragestellung –
Seit ca. zwei Jahren werden wir von einer Mietpartei in einem Mehrfamilienhaus mit denselben Vermietern terrorisiert (randalieren vor der Wohnungstür, beleidigen, drohen, auflauern bis hin zur mit Messer bewaffneten Drohung).
Sämtliche Vorfälle wurden umgehend gemeldet, jedoch wurde sich stets darauf berufen, dass es nicht Aufgabe des Vermieters wäre, dem Verhalten dieser terrorisierenden Partei Einhalt zu gebieten. Eine andere dritte Mietpartei wurde ebenfalls terrorisiert und ist bereits ausgezogen. Ein Umzug ist auch für uns unumgänglich, jedoch mit deutlichen Kosten verbunden (Umzugskosten, Renovierungsarbeiten etc. zudem verdoppelt sich die Miete nahezu, da geförderter Wohnraum verlassen werden muss)
Könnten in diesem Fall gegenüber dem Vermieter zwecks Unterlassung (es wurde nie abgemahnt o.ä. da es nicht dessen Angelegenheit sei) Schadensersatz geltend gemacht werden?
Rechtsanwalt S. Nippel meint
Hallo Miau,
ohne Gewähr für die Richtigkeit meiner Antwort: einen Schadenersatzanspruch wegen der Untätigkeit gegenüber dem Vermieter kann ich mir durchaus vorstellen.
Voraussetzung für derartige Ansprüche dürfte allerdings sein, dass Sie das Fehlverhalten des Vermieters lückenlos nachweisen können. Schön wäre es dann, wenn Sie entsprechende Forderungen auf Tätigwerden auch schriftlich – möglichst mit Fristsetzungen – gegenüber dem Vermieter ausführlich geäußert hätten.
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
Malte V. meint
Sehr geehrte Herr Nippel,
ich und meine Familie ( Frau + zwei Kinder unter 5 Jahre ) sind vor drei Monaten in einer Wohnung umgezogen, der Vermieter hat uns auch die Küche mit vermietet. Vor 6 Wochen war der Kühlschrank defekt und jetzt vor einer Woche ist die Spülmaschine auch dran. Kann man hier eine Mietminderung verlangen – wie viel Prozent ?
Vielen Dank für Ihre Unterstützung.
Rechtsanwalt S. Nippel meint
Hallo Malte,
die Nutzung von Spülmaschine und Herd stellen einen großen Teil der gesamten Küchennutzung dar. Dass die Geräte nicht benutzbar sind, ist meines Erachtens als starke Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Küche anzusehen.
Setzt man für die Küche einen Anteil von 15 % bis 20 % der Monatsmiete an, so dürfte bei Gebrauchsuntauglichkeit der Geräte durchaus eine Minderung in Höhe der Hälfte des auf die Küche entfallenden Mietanteils berechtigt sein (bei einer Miete in Höhe 500,00 Euro entfallen nach dieser Berechnungsmethode 75 bis 100 Euro auf die Küche; eine monatliche Minderung in Höhe von 37,50 bis 50 Euro wäre also durchaus berechtigt).
Bitte beachten Sie, dass Sie den Vermieter von dem Mangel in Kenntnis setzen und um Abhilfe bitten müssen! Bitte beachten Sie auch, dass die Minderung taggenau berechnet wird!
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
M.J. Gipson meint
Guten Tag,
Ich bin in der Wohnung seit Mitte März diesen Jahres und habe eine Liste mit mir aufgefallenen Mängeln zeitnah innerhalb von Wochen direkt an den Vermieter geschickt. Darunter sind Schimmel, Grünspan im Bad (festgestellt durch Sanitär), Wasserschaden an den Wänden der Fenster, starke Verkalkung der Wasserleitung (kein klares Wasser mehr), wortwörtliche Löcher in der Wand.
Jetzt in der Winterzeit kam noch die mangelnde Heizkraft der Heizkörper sowie deren Entlüften dazu. Die Hausverwaltung vertretend für den Vermieter hat nur nach 3-maligem Nachfragen und einer Frist den Sanitärdienst einberufen. Dieser hat den Grünspan und Schimmel im Bad festgestellt und die Information weiter an die Verwaltung gegeben. Nun habe ich schon seit Juli nichts mehr von der Verwaltung gehört. Dreht es sich hierbei schon um Schadensersatz sowie akute Gefährdung der Gesundheit? Ich bin momentan echt ratlos, andere Hausbewohner bezeugen, dass die Verwaltung uns sehr stark vernachlässigt und teilweise sogar ignoriert.
Rechtsanwalt S. Nippel meint
Hallo,
Schadenersatzansprüche sind hier eher noch nicht gegeben.
Haben Sie schriftlich eine Frist zur Behebung der Mängel gesetzt und eine Minderung angekündigt, wenn nichts passiert?
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
Daniela Mäcker meint
Hallo,
wir wohnen seit 2017 mit 8 Personen in einem Einfamilienhaus. Seit dem 15.03.2019 haben wir weder Heizung noch Warmwasser, da unser Vermieter das Geld nicht an den örtlichen Betreiber weitergeleitet hat. Von uns wurden monatlich 170 € Gaskosten an den Vermieter bezahlt. Leider können wir das Gas auch nicht auf unseren Namen anmelden, da es sich um eine Leasingheizung handelt die vertragsgebunden mit dem Vermieter ist.
Einen Anwalt haben wir auch eingeschaltet und der hat uns geraten die Miete einzubehalten bis die Gasversorgung wieder hergestellt ist. Dieses hat er auch unserem Vermieter mitgeteilt, mit einer Frist von 14 Tagen zur Wiederherstellung. Auch vor Gericht haben wir recht bekommen, aber leider passiert nichts. Bis heute haben weder Heizung noch Warmwasser.
Eine große Wohnung findet sich leider im Moment nicht für so viele Personen.
Was können wir noch tun, bzw. können wir irgendwie Schadensersatz verlangen.
Vielen Dank für Ihre Antwort
Viele Grüße
Rechtsanwalt Nippel meint
Hallo Frau Mäcker,
ja – Schadenersatz verlangen ist kein Problem. Auch wird der Anspruch wahrscheinlich dem Grunde nach bestehen …
Aber … können Sie den Anspruch gegenüber Ihrem Vermieter ggf. auch erfolgreich im Wege der Vollstreckung durchsetzen? Zweifel scheinen da angebracht …
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
Daniel Birth meint
Hallo Herr Nippel,
meine Freundin und ich sind im März dieses Jahres in eine Mietwohnung eingezogen. In der Wohnung funktionieren die Heizungen nicht. Der Vermieter wurde sofort verständigt. Im Oktober sind dann endlich Handwerker gekommen um sich das Problem genauer anzuschauen und sagten man sollte die kompletten Heizungen austauschen.
Ich habe dem Vermieter immer wieder im Laufe des Jahres gesagt, das das Problem doch bitte behoben werden soll – ohne Erfolg.
Da der Vermieter auf meine Frage bezüglich einer Mietminderung immer wieder ausweicht, weiß ich nicht, wie ich dagegen vorgehen soll. Darf ich eigenmächtig weniger Miete zahlen? An wen kann ich mich wenden um Hilfe zu erhalten?
Vielen Dank im voraus.
Mit freundlichen Grüßen,
Birth. D
Rechtsanwalt Nippel meint
Hallo Herr Birth,
wird die Tauglichkeit der Mietsache zum bestimmungsgemäßen Gebrauch gemindert – und dies ist bei einer nicht funktionierenden Heizung der Fall – haben Sie ein Recht zur Minderung. Bei einer überhaupt nicht funktionierenden Heizung kann die Tauglichkeit zum bestimmungsgemäßen Gebrauch sogar gänzlich aufgehoben sein. Eine Mietminderung in Höhe von bis zu 100 % könnte zumindest in den Wintermonaten in Betracht kommen.
Sie können ggf. auch Aufwendungsersatz für von Ihnen selbst veranlasste Arbeiten als Vorschuss geltend machen ….
Lassen Sie sich doch einfach von einem Mieterverein oder einem Rechtsanwalt beraten … oder mindern Sie die Miete nach einem entsprechenden Schreiben (ggf. auch für die Vergangenheit) …
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
lila meint
Sehr geehrter Herr Nippel,
in unserer vermieteten Wohnung wurde leider Schimmelbefall festgestellt. Nach Behandlung dessen durch unsere Mieter wurden wir erst nach weiteren fünf Wochen informiert, dass der Befall immer noch vorhanden ist und zwischenzeitlich die Möbel befallen sind. Mietminderung wurde schriftlich angekündigt und nun (eineinhalb Wochen später) vorgenommen (rückwirkend bis einschließlich November). Der Mietminderung wurde durch uns schriftlich widersprochen. Mittlerweile haben wir den Mietern drei Schreiben zukommen lassen, auf welche allerdings nicht reagiert wurde. Zudem war auch mündlich vereinbart, dass wir selbst die Beseitigung vornehmen. Inzwischen sind weitere vier Wochen vergangen, in denen wir die Instandsetzungsmaßnahmen nicht umsetzen konnten. Nun hat uns der Mieterverein angeschrieben und stellt Fragen, die in den jeweiligen Schreiben an unsere Mieter bereits beantwortet sind. Da wir keinen Vertrag mit dem Mieterverein haben, werden wir auf dieses Schreiben auch nicht antworten.
Die Mieter geben sich keine Schuld an der Ursache. Da die Wohnung aber bereits davor schon zweieinhalb Jahre vermietet war und dort kein Schimmelbefall vorzufinden war, müssen wir annehmen, dass der im Raum fest installierte Frischluft-Wärmetauscher durch die Mieter nicht in Betrieb genommen wurde (dies wurde den Mietern allerdings bereits vor Einzug und bei der letzten Besichtigung nochmals unterbreitet).
Was können wir unternehmen, um die Beseitigungsmaßnahmen schnellstmöglich umzusetzen?
Darf der Schadenersatz (Kosten für Möbel) von der Miete abgezogen werden und müssen die Mieter entsprechende Rechnungen vorlegen?
Wir haben inzwischen Eigenbedarf angemeldet und möchten natürlich, dass die Wohnung nach Auszug der Mieter schnellstens bezugsfertig ist.
Ist es möglich, den Mietern fristlos zu kündigen, wenn diese auf die letzte angesetzte Frist nicht reagieren?
Wir freuen uns auf Ihre Antwort.
Rechtsanwalt Nippel meint
Hallo lila,
Schadenbeseitigungsmaßnahmen muss der Mieter grundsätzlich dulden, wenn diese Erfolg versprechen und ordnungsgemäß angekündigt werden. Ansonsten verliert der Mieter ggf. sein Minderungsrecht und ist darüber hinaus evtl. auch für Schäden an der Wohnung verantwortlich, die durch die Verzögerung der geplanten Maßnahmen entstehen.
Eine Minderung ist bei Schimmel möglich, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt ist. Wenn ein Schadenersatzanspruch dem Grunde nach besteht, kann der Mieter evtl. unter gewissen Voraussetzungen aufrechnen.
Eine fristlose Kündigung ist nur unter sehr engen Voraussetzungen möglich, vgl. dazu die entsprechenden Beiträge.
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt