Grundsätzlich kann der Mieter – wie auch der Vermieter – den Mietvertrag außerordentlich kündigen, wenn ein „wichtiger Grund“ vorliegt, vgl. § 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 543 Abs. 1 S. 1 BGB.
Die sogenannte „Gewährleistungskündigung“ des Mieters wegen Mängeln der Mietsache wird in den §§ 543 Abs. 2 Nummer 1 und § 569 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, …
(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)569 Abs. 1 und Abs. 2 BGB geregelt.
I. Außerordentliche fristlose Kündigung durch den Mieter gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB
Gemäß § 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
(1) …
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2. …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB kann der Mieter das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der gemieteten Sache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt wurde oder wieder entzogen worden ist.
Die Kündigung des Mieters gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist im Wesentlichen in 3 Fallgruppen möglich:
- die Mietsache wird zwar zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt übergeben, sie ist aber mangelhaft im Sinne von § 536 BGB;
- die Mietsache wird dem Mieter angeboten, ihr Zustand entspricht aber nicht den vertraglichen Vereinbarungen;
- die Mietsache wird im Verlauf der Mietzeit mangelhaft.
Zu beachten ist jeweils, dass eine Gewährleistungskündigung wegen einer unerheblichen Hinderung oder Vorenthaltung des Gebrauchs nicht oder nur bei Vorliegen eines besonderen Interesses möglich ist. In Bagatellfällen kommt die Kündigung nicht in Betracht.
Die Kündigung wird in der Regel nur zulässig sein, wenn der Vermieter eine ihm vom Mieter bestimmte angemessene Frist hat verstreichen lassen, ohne Abhilfe zu schaffen, § 543 Abs. 3 S. 1 BGB. Nur im Ausnahmefall ist die Abmahnung und Fristsetzung gemäß § 543 Abs. 3 S. 2 Nrn. 1-3 BGB entbehrlich (offensichtliche Erfolglosigkeit des Abhilfeverlangens, endgültige Erfüllungsverweigerung durch den Vermieter, unbehebbare Mängel,…). Der BGH führt dazu in den Leitsätzen eines www.juris.bundesgerichtshof.deUrteils vom 18. April 2007 unmissverständlich aus (VIII ZR 182/06):
Die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung nach § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 1 BGB ist grundsätzlich erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat.
In der Regel wird der Mieter dem Vermieter also eine Mitteilung gemäß dem folgenden Musterschreiben vor einer Kündigung übersenden müssen. Die Kündigung kann zwar auch schon mit der Abmahnung und Fristsetzung verbunden werden. Dies ist jedoch in der Regel aus verschiedenen Gründen nicht zu empfehlen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die vom Mieter zu setzende Frist angemessen sein muss (vergleiche § 543 Abs. 3 S. 1 BGB).
Nach Ablauf der Abhilfefrist kann dann die Kündigung des Mieters erfolgen. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass der Vermieter bis zum Fristende die Mängel nicht beseitigt hat. Schließlich muss auch zwischen Abhilfeverlangen und später ausgesprochene Kündigung ein zeitlicher Zusammenhang bestehen. Die Kündigungserklärung kann dann gemäß dem nachfolgenden Muster erfolgen.
II. Außerordentliche fristlose Kündigung durch den Mieter gemäß § 569 Abs. 1 und 2 BGB
Das Recht zur fristlosen Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung gemäß § 569 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. …
(2) …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 569 Abs. 1 S. 1 BGB besteht für Wohnraummietverhältnisse und gemäß 578 BGB Mietverhältnisse über Grundstücke
(2) … Sind die Räume zum Aufenthalt von Menschen bestimmt, so gilt außerdem § 569 Abs. 1 entsprechend. …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 578 Abs. 2 S. 3 BGB auch für Mietverhältnisse über andere Räume, soweit diese zum Aufenthalt von Menschen bestimmt sind.
Bei Feuchtigkeitserscheinungen, insbesondere bei Schimmelpilzbildung ist äußerste Vorsicht bei der außerordentlichen Kündigung geboten. Es werden hohe Anforderungen an den Nachweis der Gefährdung gestellt. Auch bei der fristlosen Kündigung bei einem unzumutbaren Mietverhältnis gemäß § 569 Abs. 2 BGB werden hohe Anforderungen an die Störung des Hausfriedens gestellt §569 Abs. 2 BGB gilt ebenfalls für Wohnraum- und andere Mietverhältnisse, § 578 Abs. 2 S. 2 BGB.
1. Fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung, § 569 Abs. 1 BGB
Gemäß § 569 Abs. 1 BGB kann der Mieter von Wohnraum fristlos kündigen, wenn sich die Wohnung in einem Zustand befindet, der zur Folge hat, dass die Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Die Gesundheitsgefährdung wird erst bejaht, wenn ein Gesundheitsschaden ernsthaft in Betracht kommt. Hinsichtlich der „Erheblichkeit“ wird verlangt, dass das Wohlbefinden des Benutzers der Räume nachhaltig beeinträchtigt wird.
Ob und wann eine Schimmelpilzbildung in der Wohnung einen fristlosen Kündigungsgrund gemäß § 569 Abs. 1 BGB darstellt, ist immer wieder problematisch und höchst umstritten. Mittlerweile werden allerdings an den Begriff der Gesundheitsgefährdung im Sinne des § 569 Abs. 1 BGB sehr hohe Anforderungen gestellt. Insofern ist die Rechtsprechung durchaus als „vermieterfreundlich“ anzusehen. Nach der Rechtsprechung muss festgestellt werden, ob es sich um einen toxinbildenden Schimmelpilz handelt und welche konkrete Gesundheitsbeeinträchtigungen ab welcher Konzentration mit welcher Wahrscheinlichkeit zu erwarten sind.
Wie auch die fristlose Kündigung gemäß § 543 BGB setzt die Kündigung gemäß § 569 BGB eine Abmahnung mit Fristsetzung voraus.
2. Außerordentliche fristlose Kündigung bei unzumutbaren Mietverhältnis – Störung des Hausfriedens, § 569 Abs. 2 BGB
Neben der Gesundheitsgefährdung kann auch die Störung des Hausfriedens als wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung führen. Die Störung des Hausfriedens muss aber so gravierend sein, dass den Mietern eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum regulären Beendigungszeitpunkt nicht zuzumuten ist, § 569 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
(1) …
(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 569 Abs. 2 BGB. Angesichts der kurzen Kündigungsfrist des Mieters nach § 573 Absatz 1 S. 1 BGB ist auch zu prüfen, ob den Mietern ein Verbleiben im Vertrag für 3 Monate noch zuzumuten ist.
Bei einer Kündigung gemäß § 569 Abs. 2 BGB sollte also immer eine hilfsweise ordentliche Kündigung erklärt werden. Es gilt das oben in dem Muster zu der Kündigung gemäß § 569 BGB Ausgeführte.
III. Musterschreiben
Der Mieter kann neben der Minderung der Miete bei Vorliegen eines wichtigen Grundes die außerordentliche Kündigung des Mietvertrages erklären:
1. Anzeige des Mangels
Musterschreiben
An
den Vermieter
…
Anzeige eines Mangels und Aufforderung zur Beseitigung unter FristsetzungSehr geehrte(r) Herr/Frau …,
hiermit zeige ich an, dass ich die Interessen des Herren/der Frau … vertrete. Das Original einer Vollmacht ist dem Schreiben beigefügt.
Die Wohnung meiner Mandanten weist die folgenden Mängel auf:
…
Meine Mandanten sind nicht mehr bereit, die Mängel weiterhin hinzunehmen. Hiermit fordere ich Sie auf,
bis zum … . die Mängel zu beseitigen.
[Grundsätzlich kann und soll hier schon eine Kündigungsandrohung erfolgen. Die Androhung ist aber nicht zwingend erforderlich.]
[Die Fristsetzung muss aber ausdrücklich erfolgen. Eine bloße Mangelanzeige genügt nicht. Allerdings können Mangelanzeige und die hier gemäß § 543 Abs. 3 S. 1 BGB erforderliche Fristsetzung verbunden werden.]
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt
2. Kündigungserklärung Mängel
Musterschreiben
An
den Vermieter
…
außerordentliche KündigungserklärungSehr geehrte(r) Herr/Frau …,
in der vorbezeichneten Angelegenheit nehme ich Bezug auf meine Abmahnung vom … mit der Fristsetzung zum … und stelle fest, dass die in der Abmahnung beschriebenen Mängel immer noch nicht beseitigt worden sind.
Hiermit kündige ich das Mietverhältnis über das Objekt … gemäß Mietvertrag vom … fristlos
zum… . Das Original einer Vollmacht füge ich diesem Schreiben noch einmal zum Nachweis meiner Vertretungsmacht bei.
Gemäß § 543 Abs. 2 Nummer 1 BGB kann der Mieter das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn der Vermieter dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der gemieteten Sache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen hat und der Vermieter die ihm Vermieter bestimmte angemessene Frist hat verstreichen lassen, ohne Abhilfe zu schaffen.
Nach den Mietvertrag sind Sie verpflichtet, meinen Mandanten … .Trotz Setzung einer angemessenen Frist sind sie der Aufforderung, die Mängel zu beseitigen, innerhalb der Frist nicht nachgekommen. Meine Mandanten müssen daher jetzt leider auf ein anderes ihnen angebotenes Mietobjekt zugreifen und das Mietverhältnis mit Ihnen fristlos kündigen.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt
3. Kündigungserklärung Gesundheitsgefährdung
Musterschreiben
An
den Vermieter
…
außerordentliche KündigungserklärungSehr geehrte(r) Herr/Frau …,
in der vorbezeichneten Angelegenheit nehme ich Bezug auf meine Abmahnung vom … mit der Fristsetzung zum … und stelle fest, dass die in der Abmahnung beschriebenen Mängel immer noch nicht beseitigt worden sind.
Hiermit kündige ich das Mietverhältnis über das Mietobjekt … gemäß Mietvertrag vom … fristlos
zum… . Rein vorsorglich kündige ich das Mietverhältnis namens und im Auftrag meiner Mandanten hilfsweise auch fristgemäß zum nächst zulässigen Zeitpunkt. Das ist der … .
Das Original einer Vollmacht füge ich diesem Schreiben noch einmal zum Nachweis meiner Vertretungsmacht bei.
Gemäß §§ 543 Abs. 1 und 569 Abs. 1 BGB kann der Mieter das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn die Wohnung oder ein anderer zum Aufenthalt von Menschen bestimmte Raum so beschaffen ist, dass die Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist.
Nach dem Mietvertrag sind Sie verpflichtet, meinen Mandanten … . Die von ihnen gemieteten Räume sind für den Aufenthalt von Menschen nicht geeignet, weil von ihnen eine erhebliche Gesundheitsgefährdung ausgeht. …
Trotz Setzung einer angemessenen Frist sind sie der Aufforderung, die Mängel zu beseitigen, innerhalb der Frist nicht nachgekommen. Meine Mandanten müssen daher jetzt leider auf ein anderes ihnen angebotenes Mietobjekt zugreifen und das Mietverhältnis mit Ihnen fristlos kündigen.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt
Auch die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung nach § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 1 BGB ist grundsätzlich erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor gemäß § 543 Abs. 3 S. 1 BGB eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat.
Nique says
Wie lange hat der Vermieter um gegen eine fristlose Kündigung durch den Mieter vorzugehen?
Rechtsanwalt S. Nippel says
Hallo Nique,
Sie müssen gegen eine fristlose Kündigung nicht „formell Widerspruch“ einlegen oder sonst etwas tun.
Wenn Sie der Auffassung sind, dass die außerordentliche fristlose Kündigung des Mieters nicht rechtmäßig ist, können Sie weiterhin den Mietzins geltend machen (jedenfalls solange die ordentliche Kündigungsfrist nicht verstrichen ist – möglicherweise beinhaltet die außerordentliche Kündigung ja die ordentliche Kündigung). Im Rahmen der Geltendmachung der weiteren Mietzinsansprüche muss dann ggf. – sollte sich der Mieter auf die Kündigung stützen – geprüft werden, ob die außerordentliche fristlose Kündigung rechtmäßig war.
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
Tamara says
Wie lange muss die Frist sein die man setzt, reichen 2 Wochen dafür aus ?
Ganz liebe Grüße
Stancic T.
Rechtsanwalt S. Nippel says
Hallo Tamara,
… es kommt darauf an … die Frist muss angemessen sein … maßgeblich sind Schadensumfang, Gefahr eines weiteren Schadenseintrittes … kennt der Vermieter den Mangel bereits, kann die Frist kürzer sein … die Aufforderung „unverzüglich“ Abhilfe zu schaffen, kann genügen, da dann eine angemessene Frist in Gang gesetzt wird … dies gilt auch bei einer zu kurz bemessenen Frist … an eine zu lang bemessene Frist ist der Mieter (wie auch der Vermieter bei einem Abhilfeversprechen unter Benennung einer Frist) gebunden …
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
Paul Hoffmann says
Mein Problem ist etwas länger.
Ich habe zum ersten Juni 2017 in Erfurt ein neues Arbeitsverhältnis angenommen, 2 Wochen im Hotel.
zum 15 Juni eine Wohnung angemietet mit Kündigungsverzicht Klausel von 18 Monaten.
Ich selber hatte aber nur einen Arbeitsvertrag von 9 Monaten, das lag der Wohnungsverwaltung/Makler und Mieter vor.
Ich selber bin somit auch direkt auf Arbeitssuche in der Umgebung von Erfurt gegangen und Deutschlandweit um nicht Arbeitslos zu werden.
Ich bekam zum 1.12.2017 ein Stellenangebot in Troisdorf/Köln das ich dann auch annahm und nach Köln umgezogen bin.
Ebenfalls habe ich den Mieter einen Nachmieter Angeboten, dieser hat in der Firma in Erfurt neu angefangen, mit dem gleichen Vertrag nur neuer, Gehalt, und privater Lebenssituation. Ebenfalls wurden auch alle Unterlagen von ihm den Vermieter übergeben, Schufa, Arbeitsvertrag, Mieter Selbstauskunft etc.
Dieser Nachmieter wurde vom Vermieter abgelehnt.
Ich hatte den Nachmieter Angeboten die gesetzlichen Mindestfristen zu erfüllen oder einen zumutbaren Nachmieter anzubieten.
Zumutbarer Nachmieter wurde oben gestellt. Dieser wurde abgelehnt.
Gesetzliche Mindestfristen wurde erfüllt durch Mietzahlung eines Monats und der Kaution die bei dem Vermieter geblieben ist.
Ich hatte mehrere Schriftwechsel mit der Hausverwaltung/Mieter bezüglich Lösungsfindung. Es gab kein Vergleichsangebot lediglich die Forderung die Miete weiter zu zahlen, was ich nicht getan habe. Und der Forderung einen Makler zu beauftragen, den sie bestimmen.
Aktuell habe ich den zweiten Brief des Anwalts der Hausverwaltung bekommen, mit der Forderung die offenen Beträge zu begleichen ohne einer Vertragsauflösung.
Mehrmalige Angebote der Schlüsselübergabe wurden verweigert, Bitten um zumutbare Gegenvorschläge wurden nicht beantwortet.
Frage ist gibt es hier für ähnliche Fälle gewonnene Prozesse als Referenz mit aktuellen Gesetzestext ?
Weil ich gehe davon aus das es hier zu einem Gerichtsprozess kommen wird. Obwohl der Vermieter die Möglichkeit hatte mit Gewinn (Nachmieter), oder akzeptieren der gesetzlichen Mindestregelung und anschließender Neuvermietung hätte rauskommen können, anstatt einen Prozess anzustreben.
Außerdem habe ich mehrmals Angeboten meinen Finanzen offenzulegen, um zu Beweisen das ich mir eine doppelte Belastung nicht leisten kann.
Mich interessieren hier deutsche Referenzurteile mit ähnlichem Hintergrund, die gewonnen wurden seitens des Mieters.
Bezogen auf Treu und Glaube, Zumutbarkeit etc.
Rechtsanwalt S. Nippel says
Hallo Herr Hoffmann,
hier treffen sich zwei Problemkreise, der Kündigungsverzicht und die Nachmieterproblematik. Um für Sie wirklich interessante Urteile finden zu können, müsste ich zumindest den Mietvertrag im Hinblick auf eine Nachmieterklausel kennen.
Grundsätzlich gilt: pacta sunt servanda. Ein außerordentliches Kündigungsrecht kann regelmäßig nicht geltend gemacht werden. Ein Sonderkündigungsrecht besteht regelmäßig nicht.
Allerdings könnte sich ein Anspruch aus Treu und Glauben darauf ergeben, dass der Vermieter einen von Ihnen angebotenen Nachmieter annehmen muss, sofern es sich beim Nachmieter um eine geeignete und zumutbare Person handelt. Hierzu wäre im einzelnen darzustellen, warum Sie den Vertrag abgeschlossen haben, obwohl Sie doch wussten, dass das Arbeitsverhältnis nur 9 Monate lang bestand. Warum hat der Vermieter auf einer längeren Vertragsbindung bestanden? Wurde darüber gesprochen?
Ohne Kenntnis der Einzelheiten macht eine Benennung von Rechtsprechung keinen Sinn.
Grundsätzliche Ausführungen zum Kündigungsverzicht und zur Stellung eines Nachmieters sind u. a. in den Artikel
„Stellung eines Nachmieters im Mietrecht“
„Der Kündigungsverzicht im Mietrecht“ und
„Kündigungsverzicht im Mietvertrag, §§ 573 c und 575 BGB“
enthalten. In dem Beitrag „Stellung eines Nachmieters“ ist dann auch ein Urteil benannt, dass sich mit der Problematik „Treu und Glauben“ beschäftigt.
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
Ragnar says
Guten Morgen.
Was zählt unter gesundheitsgefährdend?
Wir haben seit Monaten Käfer in der Wohnung, dem Vermieter gemeldet doch er tut, NICHTS außer kassieren. Mehrere Aufforderungen ignoriert er. Kommen wir damit durch, wenn wir die Kündigungsfrist kürzen?
Rechtsanwalt S. Nippel says
Hallo Ragnar,
Sie können doch ggf. mindern.
Bei Khaprakäfern (einem Allergien verursachenden Käfer) kann ggf. eine Minderung auf Null bzw. 100 % gerechtfertigt sein (vgl. dazu den Beitrag „Mietminderungstabelle“ und das dort benannte Urteil des AG Aachen). In diesem Fall kann ich mir auch vorstellen, dass ein außerordentliches Kündigungsrecht nach Geltendmachung der Mängel und erfolgloser Nachfristsetzung zur Beseitigung des Mangels bestehen könnte. Mit einer außerordentlichen Kündigung wegen Mängeln ist allerdings äußerste Vorsicht geboten!
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
Dennis says
Hallo,
wie ist das mit der fristlosen Kündigung aufgrund von Störung des Hausfriedens?
Beispiel: Mieter wird zum wiederholten mal Opfer eines Diebstahls aus dem Garten welcher nur der Mietpartei gehört. Es wurden beispielsweise vom Wäscheständer des Mieters aus seinem Garten die Unterwäsche der Freundin entwendet.
LG
Rechtsanwalt S. Nippel says
Hallo Dennis,
im Hinblick auf eine außerordentliche Kündigung wäre ich da sehr skeptisch. … der Vermieter müsste für die Absicherung des vermieteten Gartens verantwortlich sein … der Mieter hätte die vorangegangenen Diebstähle beim Vermieter anzeigen müssen und auf Durchführung der Absicherung dringen müssen …
Grüße
Sönke Nippel
Bahr, Thomas says
Guten Morgen ich habe folgenden aktuellen Fall,
vor gut einer Woche hat es im Mehrfamilienhaus meines Mieters im Kellergeschoss gebrannt. Der Brand hat im Keller erheblichen Schaden angerichtet. 7 Wohnungen über dem Keller sind aktuell nicht bewohnbar. In einer Wohnung besteht die Gefahr, dass der Boden nicht standhaft ist. Teilweise Feuer und eine Rauchentwicklung ging durch den Lüftungs- und Kabelschacht bis in die letzte 3. Etage. Dadurch wurde die Stromversorgung, Leitungswasser, Abwasser zerstört.
Teilweise ist dies aber durch sofortige Maßnahmen wieder hergestellt. In meiner Wohnung gibt es für meinen Mieter momentan kein Wasser, Abwasser. Dies soll in den nächsten Tagen aber wieder hergestellt werden. In meiner Wohnung ist nach Besichtigung kein Ruß oder sonstiger Dreck, es riecht dort auch nicht nach Feuer. Ein Sachverständiger hat diese Wohnung als bewohnbar freigegeben. Mein Mieter hat keine Hausratversicherung.
Nun zu meinen Fragen:
Mein Mieter hat das Mietverhältnis mit Sonderkündigungsrecht nach § 543 Abs. 1 BGB gekündigt. Ist das überhaupt möglich?
1. Muss er mir nicht die Möglichkeit geben die Mängel innerhalb einer Frist zu beheben? Ich habe die Mängel ja nicht verursacht.
2. Er sagt, das die Schadstoffbelastung zu hoch ist, der Gutachter sagt es besteht keinerlei Gefahr und es ist kein Schadstoff vorhanden. Kann er das als Grund zur Kündigung verwerten?
3. Muss mein Mieter die Miete und Nebenkosten weiter zahlen? Wenn nicht, muss dann die Wohngebäudeversicherung der Gemeinschaft dafür aufkommen?
4. Muss der Mieter die Wohnung bei gültiger Kündigung renovieren, wie im Mietvertrag vereinbart?
5. Der Mieter hat am 04.10.18 gekündigt. Muss er noch Miete zahlen?
Für mich ist wichtig, ob das Sonderkündigungsrecht überhaupt greift.
Normalerweise hat mein Mieter eine Kündigungsfrist von jetzt 12 Monaten. Er hat den vertrag 2003 unterschrieben und hat eine Vereinbarung im Mietvertrag. diese besagt, dass sich die Kündigungsfrist nach 5, 8 und 10 Jahren der Wohnungsüberlassung um je 3 Monate verlängert, also aktuell 12 Monate.
Danke für Ihre Hilfe.
MfG
T. Bahr
Rechtsanwalt S. Nippel says
Hallo Herr Bahr,
der Sachverhalt klingt recht kompliziert. § 543 Abs. 1 S. 2 BGB spricht u. a. von der Zulässigkeit der außerordentlichen Kündigung, wenn „dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens … die Fortsetzung des Mietverhältnisses … nicht zugemutet werden kann“. Hier dürfte z. B. von Interesse sein, ob der Brand auf ein (schuldhaftes) Verhalten Ihres Mieters zurückzuführen ist.
Der Mietausfall könnte bei Eintritt der Wohngebäudeversicherung möglicherweise zu ersetzen sein. Klären Sie diese Frage doch mit der Versicherung ab. …
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
Katharina says
Lieber Herr Nippel,
bei der Besichtigung der Wohnung wurde uns versichert, dass Terrasse und Garten mitgenutzt werden können. Nun wurde die Nutzung nach nur einem Jahr grundlos untersagt. Leider ist in unserem Mietvertrag der Garten nicht explizit aufgeführt, aber wir fühlen uns arglistig getäuscht. Hinzu kommt ein respektloses Verhalten der Vermieterin, das aus meiner Sicht unzumutbar ist. Das Vertrauensverhältnis ist nachhaltig zerrüttet. Reicht das für eine fristlose Kündigung?
Vielen Dank für Ihre Mühe!
Rechtsanwalt S. Nippel says
Hallo Katharina,
eine außerordentliche fristlose Kündigung können Sie meines Erachtens aus dem oben Geschilderten nicht herleiten.
Wenn letztlich bewiesen werden kann, dass Sie eine Nutzung von Terrasse und Garten vereinbart war, haben Sie ggf. das Recht, die Nutzung zu erstreiten. Sie hätten ggf. auch das Recht, die Miete zu mindern (vgl. dazu den Beitrag „Mietminderungstabelle – Minderungsquoten im Mietrecht anhand der Rechtsprechung“ und die dort genannten Urteile mit dem ähnlich gelagerten Fall der „Nichtnutzbarkeit“ eines Balkons).
Auch ein „respektloses Verhalten“ des Vermieters dürfte (auch im Zusammenspielt mit dem Mangel der Nutzbarkeit von Terrasse und Garten) in der Regel nicht zu der Annahme eines wichtigen Grundes zur außerordentlichen Kündigung führen. Anderes gilt eventuell, wenn es zu schwerwiegenden Beleidigungen oder zu Tätlichkeiten kommt (vgl. z. B. den Beitrag „Beleidigungen gegenüber Mitmietern oder dem Vermieter„).
Mit der Annahme eines „wichtigen Grundes“ zur außerordentlichen Kündigung ist die Rechtsprechung jedenfalls äußerst zurückhaltend.
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
Horst says
Hallo,
ich wurde von einem Heimleiter (obwohl ich nicht im Pflegeheim wohne, sondern im angrenzenden Wohnhaus ), tätlich angegriffen. Finger wurde verstaucht und ich war beim Arzt,und bei der Polizei deswegen.
Nun streiten seine Mitarbeiter ab, dass ich angegriffen wurde und bezeugen (obwohl es viele gesehen haben) das auch noch.
Man hat mir sogar ein Hausverbot für diesen Teil des Hauses erteilt.
Dieser Teil ist aber auch mein ZWEITER Eingang zum Haus.
Was kann ich nur machen,damit diese Falschaussage seiner Mitarbeiter nicht zum „Gesetz“ erklärt wird??
Man verbietet es mir, per Anwalt, diese Tätlichkeit – die doch tatsächlich geschehen war – weiter zu behaupten.
Ich hoffe das Ihre Antwort kostenfrei ist, da ich nur Rente mit Grundsicherung bekomme!!
Wenn nicht kostenfrei, dann kann ich es mir nicht leisten.
Bitte helfen Sie mir .
Danke
Rechtsanwalt S. Nippel says
Hallo Horst,
der Sachverhalt klingt kompliziert.
Haben Sie noch Zugang zu Ihrer Wohnung (der erste Eingang scheint ja noch nutzbar zu sein)?
Wer vermietet die Immobilie? Hat Ihr Vermieter das Hausverbot erteilt?
„Falschaussagen“ können jedenfalls nicht „zum Gesetz erklärt werden“. Wenn dies gelogen ist, dann sind wohl die darauf basierenden Ge- und Verbote gegenstandslos …
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
Max says
Hallo,
Ich bin Vermieter in einer 2er WG (in der ich selber wohne), ich habe meinem Mieter eine Musikanlage zur Verfügung gestellt, welcher er auch nach wiederholten Aufforderung nicht raus gegeben hat. Daraufhin habe ich den Fehler gemacht (Unwissenheit) und habe sie mir aus dem Zimmer genommen.
Der Mieter drohte mir daraufhin mit einer fristlosen Kündigung, welche nicht ausgesprochen wurde (weder mündlich noch schriftlich).
Der Mietvertrag läuft noch bis zum 1.12.18 (Datum als Auszug vereinbart).
Jetzt hat der Mieter eine Wohnung gefunden, ist ausgezogen und weigert sich mir die Miete zu zahlen, weil er ja „quasi fristlos gekündigt“ hat, was er mir jetzt auch gerne schriftlich mitteilen kann, wenn ich dies wünsche.
Daher zu meiner Frage, ist dies rechtens? Wie lange nach dem Vorfall hat der Mieter das Recht, mir fristlos zu kündigen? Kann er mir die Miete verweigern?
Besonders bitter, der Mieter ist mein Bruder, daher würde ich es vorziehen, dass diese Situation nicht eskaliert.
Über eine kurze Antwort würde ich mich freuen.
Vielen Dank
Rechtsanwalt S. Nippel says
Hallo Max,
zunächst muss die Kündigung schriftlich erfolgen, § 568 Abs. 1 BGB.
Anders als im Arbeitsrecht in § 626 Abs. 2 BGB sehen die §§ 543 und 569 BGB im Mietrecht zwar nicht vor, dass die Kündigung innerhalb von zwei Wochen nach Kenntnis von den für die Kündigung maßgeblichen Umständen erfolgen muss. Dies bedeutet allerdings nicht, dass ein ehemals vorliegender außerordentlicher Kündigungsgrund im Mietrecht beliebig lang als wichtiger Grund zur Kündigung berechtigt. § 314 Abs. 3 BGB bestimmt allgemein für Dauerschuldverhältnisse, dass die Kündigung „innerhalb einer angemessenen Frist“ zu erfolgen muss. Bezogen auf den konkreten Kündigungssachverhalt tritt also zeitbezogen Verwirkung ein. Eine abschließende Bewertung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts ist mir aber hier mangels Kenntnis aller Umstände nicht möglich. Die kurze Frist von zwei Wochen aus dem Arbeitsrecht gemäß § 626 Abs. 2 BGB kann aber nicht als Richtschnur herangezogen werden. …
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
Kim says
Schönen guten Tag.
Und zwar liegt bei mir
folgendes Problem vor.
Ich bin damals in meine Wohnung eingezogen unter dem Vorbehalt, das die Böden ausgetauscht werden. Denn die Katzen des Vormieters sind hier verrottet und haben überall hin gepinkelt. Man hat es lange gerochen.
Hinzu kam, dass diese mir Flöhe hinterlassen haben. Weshalb ich 4 Wochen dann nicht in der Wohnung war.
Bis jetzt wurden zwei Böden ausgetauscht. Einer ist noch immer drin, nach einem Jahr. Es zieht unter den Fenstern her.
Wodurch ich immer wieder krank werde.
Ich habe seitdem ich hier wohne oftmals Hustenanfälle über eine Stunde.
Dann war hier ein Wasserschaden. Der Vermieter hat das an den Hausmeister gegeben, er sollte sich darum kümmern. Ich hatte dann 4 Wochen lang keine Dusche. 2 Wochen kein Waschbecken und 5 Tage nicht einmal mehr die Spülung für die Toilette.
Das Licht im Bad ist immer noch nicht angeschlossen. Dem Elektriker wurde meine Handynummer gegeben, als es hieß er kommt.
Ich war den ganzen Tag zuhause und habe gewartet. Keiner kam und keiner hat angerufen.
Als ich den Vermieter anrief, sagte er er würde mir nicht glauben, der Elektriker hätte angerufen. Ich sagte ihm das ich ihm meine Anruferliste gern zeigen würde.
Es wäre ihm egal. Ich müsste jetzt warten. Das ist nun auch wieder 3 Wochen her.
Für mich absolut unzumutbar.
Weshalb ich fristlos kündigen möchte.
Hier die Frage ob das möglich ist.
Ps: Es gab genug E-Mails meinerseits wo ich auf verschiedenste Dinge immer wieder hinwies.
Rechtsanwalt S. Nippel says
Hallo Kim,
haben Sie den Austausch der Böden (vor Einzug/nach Einzug) nachweisbar vereinbart? Gibt es dazu Regelungen im Mietvertrag?
Wie lange wohnen Sie bereits in der Wohnung?
Wie oft haben Sie die Mängel beanstandet?
Dies sind Fragen, die im Zusammenhang mit einer außerordentlichen Kündigung sorgfältig geklärt werden müssen ….
Allerdings scheinen nach einer ersten Einschätzung die geschilderten Mängel so gravierend zu sein, dass eine außerordentliche Kündigung durchaus berechtigt sein könnte … (aber: beachten Sie, dass die Rechtsprechung mit dem Vorliegen eines „wichtigen Grundes“ für eine außerordentliche Kündigung äußerst sparsam umgeht!)
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
Jacqueline says
Guten Tag,
bei mir wurde Anfang Januar eingebrochen (ich wohne in einer Erdgeschosswohnung). Die Einbrecher kamen durch das Fenster, das zum Hof rausgeht und keine festen Jalousien oder sonstigen Schutz hat. Das Fenster lässt sich zwar noch schließen, allerdings bleibt es einen Spalt offen (durch den auch Luft hineinzieht.
Nachdem ein Handwerker meiner Wohnbaugesellschaft da war und sich das angesehen hat, haben wir jeden Tag bei der Hausverwaltung angerufen um nach dem Stand zu fragen was nun passiert, dabei konnte uns keine Auskunft gegeben werden, nur dass Material bestellt ist und es 5-10 Wochen dauern kann bis ein Handwerker verfügbar ist.
Vor 2 Wochen haben wir schon eine außerordentliche Kündigung mit Frist zu Ende Februar geschickt, auf die noch nicht reagiert wurde.
Nun habe ich einen Brief erhalten, dass das Fenster gar nicht repariert wird da „die Verriegelung des Fensters als funktionstüchtig“ befunden wurde.
Meine Frage ist, was ich noch machen kann und ob die außerordentliche Kündigung, gesetzt dem Fall, dass diese nicht akzeptiert wird (was bei dieser Hausverwaltung wahrscheinlich ist), direkt in eine ordentliche Kündigung übergeht?
Vielen Dank im Voraus,
Jacqueline Kraus
Rechtsanwalt S. Nippel says
Hallo Jacqueline,
der Vermieter ist im Ergebnis jedenfalls dann verpflichtet, die an der Mietsache vorhandenen Mängel (hier: Fenster) auf seine Kosten zu beseitigen, wenn Sie keine Hausratversicherung haben, die den Schaden ausgleicht.
Eine „außerordentliche Kündigung mit Frist“ zu fertigen ist allerdings ein Fehler. Die Kündigung ist grundsätzlich bedingungsfeindlich. Sie muss also unbedingt ausgesprochen werden. Nach einer ersten Einschätzung wäre hier auch eine außerordentliche Kündigung erst gemäß dem oben Ausgeführten möglich.
Eine außerordentliche Kündigung kann ggf. in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden.
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
L.Süß says
Guten Tag,
ich wohne in einer WG zur Untermiete. Meine Mitbewohnerin und Hauptmieterin hat eine Katze. Nach monatelangen Allergiebeschwerden wurde bei mir jetzt ärztlich eine Allergie gegen Katzen festgestellt. Damit ist die Wohnung für mich nicht mehr bewohnbar. Jetzt möchte ich nach einer Frist zur Abhilfe mein Mietverhältnis fristlos wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung kündigen.
Wie lang müsste denn die gesetzte Frist sein?
Vielen Dank im Voraus
Ina says
Guten Tag,
ich und meine Tochter sind im Juli letzten Jahres umgezogen, den Laminat übernahmen wir vom Vormieter. Nach kurzer Zeit stellten wir Käfer und Larven fest (laut der Bekämpfungsfirma Teppichkäfer) 3 x musste dieser behandeln. Leider wurde vor paar Tagen ein erneuter Befall festgestellt (der bisher schlimmste) ich ekel mich schon die Räume zu betreten und lasse meine Tochter nicht mehr auf dem Boden krabbeln, der Vermieter sieht dies als Nutzungsbedingt und möchte nichts unternehmen. Kann ich fristlos kündigen ?
Liebe Grüße
Ina
Ksenija Löchel says
Hallo,
wohne seit fast einem Jahr in einer WG. Es gab seit diesem Winter Probleme mit dem Vermieter (ist ein großes Haus – er wohnt unten und hat Zugang zur Wohnung was aber nicht so im Mietvertrag steht).
Er bemängelt, dass wir zu viel Heizen und der Ofen von ihm unten reicht für die Wärme. Er hat mehrfach die Heizung abgestellt in Küche und Bad. Im Bad kann man sie jetzt nicht anmachen und Duschen folgt mit Zittern.
Auf Ansprechen des Problems reagiert er nicht freundlich und seine Argumente sind unnütz. Weitere Mängel wie keine Dämmung und undichte Türen führen ebenfalls zur Kälte und ständigem krank sein.
Kann ich in so einem Fall Fristlos kündigen?
Liebe Grüße
Löchel
Rechtsanwalt S. Nippel says
Hallo Frau Löchel,
die ordentliche fristgemäße Kündigung ist natürlich möglich.
Bei der außerordentlichen Kündigung sollten Sie vorher – möglichst schriftlich – ausdrücklich klarstellen, dass es so nicht weitergehen kann und dass Sie (fristlos) kündigen werden, wenn keine Abhilfe erfolgt.
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
Kristina says
Guten Abend,
vor 3 Monaten sind wir in eine neue Wohnung gezogen, die schön geredet wurde (großer Balkon, Parkplatz). Allerdings ist bis heute nichts vom beiden vorhanden. Man wird immer auf das Neue vertröstet. Wir haben zwar eine Mietminderung, aber die Unzuverlässigkeit und das man uns darüber vorher nicht informiert hat, dass dies sich schon seit 3 Jahren als Baustelle hinauszögert, macht uns sehr zu schaffen. Wir haben damals eine Wohnung aufgeben, wo wenigstens Alles vorhanden war. Die jetzige Situation raubt uns allerdings die Lebensqualität.
Wir haben nun ein neues Objekt gefunden wo wir gerne einziehen möchten, allerdings haben wir beim jetzigen Mietvertrag dafür unterschrieben, dass wir erst nach 1 Jahr kündigen können.
Wie verhält sich das, darf ich außerordentlich kündigen da die Leistungen nicht erbracht werden bzw. Baulärm und Baumängel vorhanden sind?
Freundliche Grüße
Rechtsanwalt Nippel says
Hallo Kristina,
im Ergebnis müssten die Voraussetzungen einer außerordentlichen Kündigung vorliegen, damit Sie den Mietvertrag kündigen können. Eine außerordentliche Kündigung greift in nur Ausnahmefällen.
Sie müssen dem Vermieter zumindest eine ausreichende Frist gesetzt haben, Abhilfe zu schaffen (s. o.). Auch dann muss aber ein „wichtiger Grund“ für die Kündigung vorliegen.
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt