Stellung eines Nachmieters im Mietrecht

Ein berechtigtes Interesse ist zu bejahen, wenn dem Mieter aufgrund von Ereignissen, die er nicht mit dem Ziel, seine Wohnungssituation zu verändern, bewusst herbeigeführt hat, das Festhalten an der Wohnung unzumutbar geworden ist (OLG Karlsruhe NJW 1981, 1741). Es ist demgegenüber zu verneinen, wenn der Mieter nur deshalb ausziehen will, weil er eine qualitativ bessere, billigere, verkehrsgünstigere, oder aus ähnlichen Gründen für ihn wirtschaftlich besser geeignete Wohnung beziehen möchte (OLG Karlsruhe NJW 1981, 1741). Als berechtigtes Interesse kommt demzufolge grundsätzlich jeder von einer Unzulänglichkeit der angemieteten Wohnung unabhängige Umstand in Betracht. Das berechtigte Interesse unterscheidet sich – anders als die Klägerin meint – insbesondere von einem wichtigen Grund im Sinne von § 543 BGB. An letzteren sind weitaus höhere Anforderungen zu stellen als an ein für die Verpflichtung zur Aufhebung des Mietvertrages erforderliches berechtigtes Interesse. Dies folgt schon aus der vom Bundesgerichtshof verwendeten Begrifflichkeit. Nicht umsonst ist dort die Rede von einem „berechtigten Interesse“ und gerade nicht von einem „wichtigen Grund“. Zwar ist – ähnlich wie bei § 543 BGB – letztlich eine Interessenabwägung entscheidend, im Rahmen derer festzustellen ist, ob die Vertragsbeendigung den Parteien zugemutet werden kann. Bei einer Mietvertragsaufhebung nach § 242 BGB sind aber andere Interessen als bei § 543 BGB in diese Abwägung einzustellen und sie sind auch anders zu gewichten. Auch aus den unterschiedlichen Rechtsfolgen beider Rechtsinstitute folgt, dass an ein berechtigtes Interesse geringere Anforderungen zu stellen sind als an einen wichtigen Grund: Während § 543 BGB zur Folge hat, dass dem Vermieter nach erfolgreicher Kündigung durch den Mieter seine leere Wohnung gänzlich ohne Mieter verbleibt, bewirkt die Mietvertragsaufhebung nach § 242 BGB, dass dem Vermieter ein zumutbarer Nachmieter angeboten wird, ein altes Mietverhältnis also nahtlos in ein neues übergeht. Die Rechtsfolgen für eine Mietvertragsaufhebung nach § 242 BGB sind also für den Vermieter weitaus angenehmer, da eine Nachvermietung grundsätzlich sichergestellt ist, der Vermieter also nicht das Vermietungsrisiko trägt.

2. … Ist der Vermieter aber – wie hier nach dem Auszug der Beklagten – selbst mit dem Mietinteressenten in Verbindung getreten und hat mit diesem über die Anmietung der Wohnung verhandelt, kann er sich nicht darauf beschränken, die Eignung des Mietinteressenten zu bestreiten. Da er über bessere eigene Kenntnisse als der Vormieter in Bezug auf die maßgeblichen Umstände verfügt, ist er zu einem substantiierten Gegenvorbringen gehalten …

[27] Anders als das Berufungsgericht offenbar meint, hatten sich deshalb allein die Beklagten – gegebenenfalls unter Einschaltung eines Maklers oder eines anderen Dritten – um Mietinteressenten zu bemühen, erforderliche Besichtigungstermine durchzuführen sowie – in gleicher Weise wie von den Beklagten bei ihrer Anmietung verlangt – Unterlagen über die Bonität und Zuverlässigkeit vorzuschlagender Nachmieter anzufordern und der Klägerin zu übermitteln. Der Hinweis der Revisionserwiderung, dass der Vermieter einen Untermieter nicht wegen fehlender Bonität ablehnen dürfe, weil der Hauptmieter weiter für die Zahlungspflichten aus dem Mietvertrag hafte, ist unbehelflich, denn die Beklagten haben von der Klägerin nicht die Erlaubnis zu einer Untervermietung erbeten, sondern die Entlassung aus dem Mietverhältnis begehrt, so dass es wegen des damit verbundenen Wegfalls der Mithaftung der Beklagten entscheidend auf die Bonität des neuen Mieters ankam.