Stellung eines Nachmieters im Mietrecht

Einen gesetzlichen Anspruch auf Aufhebung des Mietvertrages bei Stellung eines zumutbaren Nachmieters/Ersatzmieter kann der Mieter gegenüber dem Vermieter regelmäßig nicht geltend machen. Auch im Mietrecht gilt der Grundsatz „pacta sunt servanda“ (Verträge sind einzuhalten). Dies gilt vor allem aufgrund der kurzen Kündigungsfrist für den Mieter gemäß § 573 c Absatz 1 Satz 1 BGB. In der Regel kann der Mieter den Mietvertrag innerhalb von 3 Monaten kündigen. Anderes kann sich allerdings bei befristeten Mietverträgen und/oder bei einem Kündigungsverzicht ergeben. Dann kann der Mieter den Mietvertrag nur unter besonderen Opfern über einen längeren Zeitraum weiterführen.

Ein Aufhebungsanspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter aus § 242 BGB setzt einen wichtigen Grund voraus. Dies bedeutet, dass das Interesse des Mieters an der Aufhebung des Mietvertrages dasjenige des Vermieters an dessen Bestand erheblich überwiegen muss. Überwiegt das Interesse des Mieters an der Aufhebung des Mietvertrages, so kann der Mieter dem Vermieter gegebenenfalls einen „zumutbaren Nachmieter“ stellen. Dabei gilt, dass ein Festhalten des Mieters am Vertrag desto eher zumutbar ist, je kürzer die Restlaufzeit des bestehenden Mietvertrages ist. Für die Stellung eines Nachmieters/Ersatzmieters kommen etwa folgende „wichtige Gründe“ des Mieters in Betracht:

• berufliche Versetzung, schwere Krankheit, Familienzuwachs;
• der Aufhebungsgrund darf nicht vorhersehbar sein;
• je kürzer die Restlaufzeit des Mietvertrages, desto eher ist ein Festhalten des Mieters am Vertrag zumutbar.

Zur Frage der Prüfungspflicht des Vermieters hinsichtlich der Zumutbarkeit und Eignung des vom Mieter gestellten Nachmieters nahm der BGH in einem Urteil vom 22. Januar 2003 (VIII ZR 244/02, zu II. 2.) Stellung. Dort hatte sich der Vermieter bereits mit der Entlassung des Mieters aus dem Mietvertrag einverstanden erklärt, wenn ein Nachmieter gefunden wird. Die Eignung des gestellten Nachmieters hatte der Vermieter sodann pauschal bestritten. Die Ausführungen in dem Urteil dürften auch auf den Fall übertragbar sein, dass grundsätzlich ein Aufhebungsanspruch aus § 242 BGB besteht:

2. … Ist der Vermieter aber – wie hier nach dem Auszug der Beklagten – selbst mit dem Mietinteressenten in Verbindung getreten und hat mit diesem über die Anmietung der Wohnung verhandelt, kann er sich nicht darauf beschränken, die Eignung des Mietinteressenten zu bestreiten. Da er über bessere eigene Kenntnisse als der Vormieter in Bezug auf die maßgeblichen Umstände verfügt, ist er zu einem substantiierten Gegenvorbringen gehalten …

Der Vermieter muss aber nicht jeden Ersatzmieter akzeptieren, auch wenn dieser bereit sein sollte, in den Vertrag einzusteigen. Er kann verlangen, dass die Einkommensverhältnisse des Nachmieters/Ersatzmieters vergleichbar gut zu denen des Mieters sind, damit das Mietausfallrisiko des Vermieters nicht steigt (vgl. dazu BGH vom 7. Oktober 2015 (VIII ZR 247/14; Rdnr. 27):

[27] Anders als das Berufungsgericht offenbar meint, hatten sich deshalb allein die Beklagten – gegebenenfalls unter Einschaltung eines Maklers oder eines anderen Dritten – um Mietinteressenten zu bemühen, erforderliche Besichtigungstermine durchzuführen sowie – in gleicher Weise wie von den Beklagten bei ihrer Anmietung verlangt – Unterlagen über die Bonität und Zuverlässigkeit vorzuschlagender Nachmieter anzufordern und der Klägerin zu übermitteln. Der Hinweis der Revisionserwiderung, dass der Vermieter einen Untermieter nicht wegen fehlender Bonität ablehnen dürfe, weil der Hauptmieter weiter für die Zahlungspflichten aus dem Mietvertrag hafte, ist unbehelflich, denn die Beklagten haben von der Klägerin nicht die Erlaubnis zu einer Untervermietung erbeten, sondern die Entlassung aus dem Mietverhältnis begehrt, so dass es wegen des damit verbundenen Wegfalls der Mithaftung der Beklagten entscheidend auf die Bonität des neuen Mieters ankam.