Rechtsanwalt und Mietrecht

von Rechtsanwalt Sönke Nippel in Remscheid

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Stellung eines Nachmieters im Mietrecht

12.05.2016, aktualisiert am 19.01.2023

Stellung eines Nachmieters im Mietrecht 1Einen gesetzlichen Anspruch auf Aufhebung des Mietvertrages bei Stellung eines zumutbaren Nachmieters/Ersatzmieter kann der Mieter gegenüber dem Vermieter regelmäßig nicht geltend machen.

Auch im Mietrecht gilt der Grundsatz „pacta sunt servanda“ (Verträge sind einzuhalten). Dies gilt vor allem aufgrund der kurzen Kündigungsfrist für den Mieter gemäß § 573c Fristen der ordentlichen Kündigung
 
(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)
§ 573 c Abs. 1 S. 1 BGB
. In der Regel kann der Mieter den Mietvertrag innerhalb von 3 Monaten kündigen. Anderes kann sich allerdings bei befristeten Mietverträgen und/oder bei einem Kündigungsverzicht ergeben. Dann kann der Mieter den Mietvertrag nur unter besonderen Opfern über einen längeren Zeitraum weiterführen.

1. besonderes Interesse2. Zumutbarkeit und Eignung des Nachmieters

1. besonderes Interesse

Ein Aufhebungsanspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter aus Treu und Glauben (§ 242 Leistung nach Treu und Glauben
 
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)
§ 242 BGB
) setzt zunächst ein „besonderes Interesse“ des Mieters voraus. Dies bedeutet, dass das Interesse des Mieters an der Aufhebung des Mietvertrages dasjenige des Vermieters an dessen Bestand erheblich überwiegen muss.

Überwiegt das Interesse des Mieters an der Aufhebung des Mietvertrages, so kann der Mieter dem Vermieter gegebenenfalls einen „zumutbaren Nachmieter“ stellen. Dabei gilt, dass ein Festhalten des Mieters am Vertrag desto eher zumutbar ist, je kürzer die Restlaufzeit des bestehenden Mietvertrages ist. Für die Stellung eines Nachmieters/Ersatzmieters kommen etwa folgende „besondere Interessen“ des Mieters in Betracht:

  • berufliche Versetzung, schwere Krankheit, Familienzuwachs;
  • der Aufhebungsgrund darf nicht vorhersehbar sein;
  • je kürzer die Restlaufzeit des Mietvertrages, desto eher ist ein Festhalten des Mieters am Vertrag zumutbar.

Das Amtsgericht Mühlheim führt in einemBild: zum Urteilwww.justiz.nrw.de Urteil vom 12. März 2014, 13 C 797/13 zum Vorliegen des besonderen Interesses und der zu treffenden Interessenabwägung Folgendes aus:

Urteil des AG Mühlheim vom 12. März 2014, 13 C 797/13, Rdnr. 108

Ein berechtigtes Interesse ist zu bejahen, wenn dem Mieter aufgrund von Ereignissen, die er nicht mit dem Ziel, seine Wohnungssituation zu verändern, bewusst herbeigeführt hat, das Festhalten an der Wohnung unzumutbar geworden ist (OLG Karlsruhe NJW 1981, 1741). Es ist demgegenüber zu verneinen, wenn der Mieter nur deshalb ausziehen will, weil er eine qualitativ bessere, billigere, verkehrsgünstigere, oder aus ähnlichen Gründen für ihn wirtschaftlich besser geeignete Wohnung beziehen möchte (OLG Karlsruhe NJW 1981, 1741). Als berechtigtes Interesse kommt demzufolge grundsätzlich jeder von einer Unzulänglichkeit der angemieteten Wohnung unabhängige Umstand in Betracht. Das berechtigte Interesse unterscheidet sich – anders als die Klägerin meint – insbesondere von einem wichtigen Grund im Sinne von § 543 BGB. An letzteren sind weitaus höhere Anforderungen zu stellen als an ein für die Verpflichtung zur Aufhebung des Mietvertrages erforderliches berechtigtes Interesse. Dies folgt schon aus der vom Bundesgerichtshof verwendeten Begrifflichkeit. Nicht umsonst ist dort die Rede von einem „berechtigten Interesse“ und gerade nicht von einem „wichtigen Grund“. Zwar ist – ähnlich wie bei § 543 BGB – letztlich eine Interessenabwägung entscheidend, im Rahmen derer festzustellen ist, ob die Vertragsbeendigung den Parteien zugemutet werden kann. Bei einer Mietvertragsaufhebung nach § 242 BGB sind aber andere Interessen als bei § 543 BGB in diese Abwägung einzustellen und sie sind auch anders zu gewichten. Auch aus den unterschiedlichen Rechtsfolgen beider Rechtsinstitute folgt, dass an ein berechtigtes Interesse geringere Anforderungen zu stellen sind als an einen wichtigen Grund: Während § 543 BGB zur Folge hat, dass dem Vermieter nach erfolgreicher Kündigung durch den Mieter seine leere Wohnung gänzlich ohne Mieter verbleibt, bewirkt die Mietvertragsaufhebung nach § 242 BGB, dass dem Vermieter ein zumutbarer Nachmieter angeboten wird, ein altes Mietverhältnis also nahtlos in ein neues übergeht. Die Rechtsfolgen für eine Mietvertragsaufhebung nach § 242 BGB sind also für den Vermieter weitaus angenehmer, da eine Nachvermietung grundsätzlich sichergestellt ist, der Vermieter also nicht das Vermietungsrisiko trägt.

 

Anders als die außerordentliche Kündigung gemäß § 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
 
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)
§ 543 BGB
setzt die Stellung eines Nachmieters gemäß Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht einen wichtigen Grund, sondern ein „berechtigtes Interesse“ des Mieters zur Lösung des Mietvertrages voraus.

Ähnlich wie bei der außerordentlichen Kündigung gemäß § 543 BGB ist aber auch bei der Stellung des Nachmieters eine Interessenabwägung zu treffen.

2. Zumutbarkeit und Eignung des Nachmieters

Zur Frage der Prüfungspflicht des Vermieters hinsichtlich der Zumutbarkeit und Eignung des vom Mieter gestellten Nachmieters nahm der BGH in einem Bild: zum Urteilwww.juris.bundesgerichtshof.deUrteil vom 22. Januar 2003 (VIII ZR 244/02) Stellung. Dort hatte sich der Vermieter bereits mit der Entlassung des Mieters aus dem Mietvertrag einverstanden erklärt, wenn ein Nachmieter gefunden wird. Die Eignung des gestellten Nachmieters hatte der Vermieter sodann pauschal bestritten. Die Ausführungen in dem Urteil dürften auch auf den Fall übertragbar sein, dass grundsätzlich ein Aufhebungsanspruch aus § 242 BGB besteht:

Urteil des BGH vom 22. Januar 2003, VIII ZR 244/02, zu II. 2.

2. … Ist der Vermieter aber – wie hier nach dem Auszug der Beklagten – selbst mit dem Mietinteressenten in Verbindung getreten und hat mit diesem über die Anmietung der Wohnung verhandelt, kann er sich nicht darauf beschränken, die Eignung des Mietinteressenten zu bestreiten. Da er über bessere eigene Kenntnisse als der Vormieter in Bezug auf die maßgeblichen Umstände verfügt, ist er zu einem substantiierten Gegenvorbringen gehalten …

Der Vermieter muss aber nicht jeden Ersatzmieter akzeptieren, auch wenn dieser bereit sein sollte, in den Vertrag einzusteigen. Er kann verlangen, dass die Einkommensverhältnisse des Nachmieters/Ersatzmieters vergleichbar gut zu denen des Mieters sind, damit das Mietausfallrisiko des Vermieters nicht steigt (vgl. dazu Bild: zum Urteilwww.juris.bundesgerichtshof.deBGH vom 7. Oktober 2015 (VIII ZR 247/14):

Urteil des BGH vom 7. Oktober 2015, VIII ZR 247/14, Rdnr. 27

[27] Anders als das Berufungsgericht offenbar meint, hatten sich deshalb allein die Beklagten – gegebenenfalls unter Einschaltung eines Maklers oder eines anderen Dritten – um Mietinteressenten zu bemühen, erforderliche Besichtigungstermine durchzuführen sowie – in gleicher Weise wie von den Beklagten bei ihrer Anmietung verlangt – Unterlagen über die Bonität und Zuverlässigkeit vorzuschlagender Nachmieter anzufordern und der Klägerin zu übermitteln. Der Hinweis der Revisionserwiderung, dass der Vermieter einen Untermieter nicht wegen fehlender Bonität ablehnen dürfe, weil der Hauptmieter weiter für die Zahlungspflichten aus dem Mietvertrag hafte, ist unbehelflich, denn die Beklagten haben von der Klägerin nicht die Erlaubnis zu einer Untervermietung erbeten, sondern die Entlassung aus dem Mietverhältnis begehrt, so dass es wegen des damit verbundenen Wegfalls der Mithaftung der Beklagten entscheidend auf die Bonität des neuen Mieters ankam.


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