Betriebskosten - Einführung, Informationen & Tipps

Stand: 23. Juni 2023

Auf dieser Seite liste ich nach kurzen Einführungstexten ca. 30 Beiträge rund um die Betriebskosten im Mietrecht auf.

In den aufgelisteten Beiträgen bespreche ich den Begriff der Betriebskosten, einzelne Betriebskostenarten, die Berechnung und Abrechnung der Kosten, die BetriebskostenVO und weitere Problemstellungen. Die Beiträge sollen Ihnen dabei helfen, Probleme im Zusammenhang mit der Betriebskostenabrechnung zu lösen.

1. Begriff, Abgrenzung 2. einzelne Betriebskostenarten 3. Vereinbarungen 4. Umlagemaßstab 5. Vorauszahlungen 6. Abrechnung 7. Einwendungsausschluss 8. allgemeine Fragen

1. Begriff, Abgrenzung

Wo wird der Begriff der Betriebskosten definiert?
Wie wird der Begriff der Betriebskosten definiert?

Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen, § 556 Abs. 1 S. 2 BGB.

Demgegenüber beinhalten Nebenkosten den Oberbegriff für alle anfallenden Kostenpositionen. Nebenkosten sind auch Kosten, die nicht auf die Mieter umlegbar sind.

Was ist unter einer „laufenden Entstehung“ zu verstehen?

Betriebskosten müssen regelmäßig – nicht unbedingt jährlich – entstehen.

Instandhaltungskosten, Instandsetzungskosten und Wartungskosten als umlagefähige Betriebskosten
Umlagefähige Nebenkosten sind dadurch gekennzeichnet, dass sie fortlaufend entstehen, während … … | mehr

2. Betriebskostenarten

Welche Kosten zählen zu den Betriebskosten?
Wo werden die Betriebskosten aufgezählt?

Die einzelnen Betriebskosten werden in § 2 BetrKV einzeln aufgeführt. Bei einem Teil der Kostenpositionen werden nur Beispiele benannt.

Mietausfallversicherung als Betriebskosten nur im Ausnahmefall umlagefähig
… nur die Gebäudeversicherung, die den Mietausfall durch einen Gebäudeschaden deckt, ist umlagefähig … die Unklarheitenregel gemäß § 305 c BGB greift nicht … … | mehr

Zusammenlegung von Kostenpositionen entgegen § 2 der Betriebskostenverordnung
Eine Zusammenfassung der in verschiedenen Ziffern von § 2 BetrKV genannten Kostenpositionen kann zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung führen … … | mehr

3. Vereinbarungen

Welche Betriebskosten dürfen umgelegt werden?

Nur die Betriebskosten dürfen auf den Mieter umgelegt werden, die im Mietvertrag als umlagefähig vereinbart sind, § 556 Abs. 1 S. 1 BGB.

Die Betriebskostenverordnung sollte ausdrücklich genannt werden. Eine genaue Benennung der einzelnen Kostenarten ist dann nicht erforderlich.

4. Umlagemaßstab

Wo sind Abrechnungsmaßstäbe geregelt?

§ 556 a Abs. 1 S. 1 BGB regelt die Abrechnung und Verteilung der Kosten unter den Mietern. Die Kostenverteilung soll möglichst gerecht erfolgen. Es muss allerdings nicht stets der gerechteste Verteilungsmaßstab gewählt werden.

Wie sollen die Kosten verteilt werden?

Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen, § 556 a Abs. 1 S. 1 BGB.

5. Vorauszahlungen

Gemäß § 556 Abs. 2 BGB dürfen zugunsten des Vermieters Vorauszahlungen auf die Nebenkosten im Mietvertrag vereinbart werden. Die Vorauszahlungsbeträge müssen sich nach den tatsächlich zu erwartenden Betriebskosten richten.

Wann ist eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung möglich?
Wie muss die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung erfolgen?

Die Erhebung von Vorauszahlungen ist allgemein üblich, allerdings nicht zwingend erforderlich. Welche Nebenkosten überhaupt umzulegen sind, richtet sich nach der Art des Mietverhältnisses und den Vereinbarungen im Mietvertrag.

Die Möglichkeit der Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung ist in § 560 Abs. 4 BGB geregelt.

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6. Abrechnung

Wie lange kann der Vermieter Betriebskosten nachfordern?
Welche Betriebskosten dürfen umgelegt werden?
Was ist bei einem Wechsel des Vermieters zu beachten?

Wann ist eine Betriebskostenabrechnung fehlerhaft?

7. Einwendungsausschluss

Was versteht man unter einem Einwendungsausschluss?
Innerhalb welcher Frist muss die Abrechnung beanstandet werden?

Der Mieter muss gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB Einwendungen gegen die Abrechnung des Vermieters möglichst detailliert mitteilen. Ansonsten droht der Ausschluss der Einwendungen innerhalb eines Jahres, § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB.

8. Allgemeine Fragestellungen

Wie müssen Heizkosten abgerechnet werden?
Wann ist der Anspruch auf Zahlung des Guthabens aus der Abrechnung unpfändbar?