Trifft den Mieter eine Pflicht, Mängel der Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Vermieter geltend zu machen?
Gibt es Fristen für die Geltendmachung der Einwendungen?
Welche Folgen hat die Nichtgeltendmachung der Mängel?
Der Mieter hat gemäß § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten
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(3) … Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB Einwendungen gegen die Abrechnung des Vermieters spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf der Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten, § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten
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(3) … Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 556 Abs. 3 Satz 6 BGB. Nur eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung kann die Frist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB in Gang setzen.
Nach Ablauf der Frist gilt ein Einwendungsausschluss.
1. Form der Einwendung
Bedarf die Mitteilung des Mieters einer Form?
Gemäß § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten
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(3) … Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB muss der Mieter dem Vermieter Einwendungen „mitteilen“. Eine bestimmte Form dafür ist nicht vorgeschrieben. Nach hier vertretener Auffassung bzw. nach dem Wortlaut des Gesetzes genügt also ggf. auch ein Telefonat des Mieters mit dem Vermieter bzw. dessen Bevollmächtigten.
2. Ausnahmen vom Einwendungsausschluss
Gibt es Ausnahmen von der Pflicht zur Mitteilung der Mängel?
Eine formell unwirksame Abrechnung setzt die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nicht in Lauf (vgl. u. a. 
www.juris.bundesgerichtshof.deUrteil des BGH vom 8. Dezember 2010, VIIII ZR 27/21):
Der Zugang einer den formellen Anforderungen nicht genügenden Betriebskostenabrechnung setzt die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nicht in Gang. Dies hat zur Folge, dass der Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB hinsichtlich der Kostenpositionen nicht greift, bei denen es an einer in formeller Hinsicht ordnungsgemäßen Abrechnung fehlt.
Zur formellen Rechtmäßigkeit einer Abrechnung vergleiche auch den Beitrag:
a) nicht umlegbare Kosten
Der Einwendungsausschluss soll gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB gemäß dem BGH sogar für solche Kosten gelten, die gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung in der Wohnraummiete generell nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Dies entschied der BGH in einem www.juris.bundesgerichtshof.deUrteil vom 11. Mai 2016 (VIII ZR 209/15, Rdnrn. 25 f.):
…
[25] cc) Der Senat beantwortet die bislang offen gelassene Frage nunmehr dahin, dass die Ausschlussfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB auch für die Einwendung des Mieters gilt, die Abrechnung enthalte Positionen, die generell nicht als Betriebskosten umlegbar seien.
[26] Weder aus dem Wortlaut des § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB noch aus dem Sinn und Zweck der Vorschriften (vgl. hierzu Senatsurteil vom 8. Dezember 2010 – VIII ZR 27/10, aaO Rn. 16 ff.) ergeben sich Hinweise auf eine Beschränkung des Einwendungsausschlusses. Die Bestimmung stellt im Interesse der Ausgewogenheit (BT – Drucks. 14/5663, S. 79) dem Nachforderungsausschluss für den Vermieter (§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB) einen Einwendungsausschluss für den Mieter gegenüber. Damit soll erreicht werden, dass in absehbarer Zeit nach einer Betriebskostenabrechnung Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche besteht (BT-Drucks. 14/5663, aaO). Die insoweit beabsichtigte Befriedungsfunktion wäre hingegen nicht umfassend gewährleistet, wenn die Einwendung des Mieters, bestimmte Kosten seien generell nicht als Betriebskosten umlagefähig, auch noch nach Fristablauf erhoben werden könnte. Dies gilt umso mehr, als die Zuordnung zu umlegbaren und nicht umlegbaren Betriebskosten nicht immer eindeutig ist (Münch KommBGB/Schmid, § 556, aaO; vgl. auch Senatsurteil vom 10. Februar 2016 – VIII ZR 33/15, WuM 2016, 214 Rn. 15, zur Frage der Umlagefähigkeit von Kosten der Parkpflege).
Diese Ausführungen des BGH wurden wiederholt kritisiert. Kurz zusammengefasst besagt die Kritik, dass doch „deutlich fehlerhafte Abrechnungen“ nicht rechtskräftig werden sollen.
Einwendungen sollte der Mieter aufgrund der deutlich in § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB fixierten Obliegenheit zur Mitteilung möglichst konkret vortragen. Der BGH stellt strenge Anforderungen an die Konkretisierung der Einwendungen.
Ob allerdings tatsächlich bei einem gerichtlichen Streit vom Mieter innerhalb der Jahresfrist konkret nicht beanstandete Positionen aus einer Nebenkostenabrechnung gemäß § 556 Abs. 3 S. 5 und 6 BGB nicht mehr überprüft werden können oder sollen, ist meines Erachtens äußerst zweifelhaft. Einem Mieter, der die Nebenkostenabrechnung – im Ergebnis zu Recht – einfach für falsch hält und das auch deutlich gemacht hat („mitgeteilt hat“), kann nicht einfach die Geltendmachung der Rechtswidrigkeit bisher konkret nicht beanstandeter Positionen und/oder der Rückgriff auf bisher nicht herangezogene Argumentationsketten verwehrt werden.
b) Wiederholung der Einwendungen
Demgegenüber führt der BGH allerdings in mehren Entscheidungen aus, dass selbst bei früher mit anwaltlichen Schreiben geltend gemachten Beanstandungen und entsprechend nur anteilig geleisteter Vorauszahlungen der Einwendungsausschluss greife (vergleiche 
www.juris.bundesgerichtshof.deBGH mit Urteil vom 12. Mai 2010, VIII ZR 185/09, Leitsatz).
„Grob ausgedrückt“ wird so dem Vermieter der Eindruck vermittelt, er könne „jeden Mist“ mit seiner Nebenkostenabrechnung geltend machen, solange die Abrechnung nur formell rechtmäßig ist. Ein Anspruch des Vermieters aus der Abrechnung soll – wie eine Behördenentscheidung – „bestandskräftig“ werden (ohne dass es ein Regulativ z. B. in Form einer „Nichtigkeit“ gibt). Der Mieter hingegen darf dann nicht einfach eine entsprechende „allgemeine Einwendung“ erheben und muss jährlich entsprechende Einwendungen ggf. sogar wiederholen. Ob das eine „Waffengleichheit“ von Mieter und Vermieter beinhaltet, ist meines Erachtens mehr als fraglich. Die Kritik am BGH scheint berechtigt zu sein.
c) Treu und Glauben
Bei aller Kritik an der Rechtsprechung des BGH sollte allerdings nicht übersehen werden, dass der BGH in dem oben genannten Fall der gegenüber nicht umlegbaren Kosten nicht geltend gemachten Einwendungen dem Vermieter den Rückgriff auf den Einwendungsausschluss gemäß § 556 Abs. 3 S. 5 und 6 BGB ausdrücklich im Hinblick auf § 242 Leistung nach Treu und Glauben
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 242 BGB nach „Treu und Glauben“ verwehrte (s. o. BGH):
…
[28] c) … Denn der Beklagte ist angesichts der besonderen Umstände des vorliegenden Falles – was das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft verkannt hat – unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehindert, sich auf den Einwendungsausschluss gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB zu berufen. …
…
Tom Vogt says
Diese ganzen Paragraphen sind sehr gut und zu verstehen welche Rechte ich bei meiner Nebenkostenabrechnung habe. Schließlich ist es immer gut darüber Bescheid zu wissen und zu schauen wo man nachschlagen kann. Dann werde ich mal schauen ob ich das bei meiner nächsten Nebenkostenabrechnung anwenden kann.