Zur formellen Rechtmäßigkeit einer Nebenkostenrechnung

Eine Nebenkostenabrechnung, in der sowohl die Aufzählung der Gesamtkosten als auch die Angabe der Umlageschlüssel fehlen, ist formal nicht ordnungsgemäß (siehe dazu LG Münster, Urteil vom 3. Dezember 2013, 3 S 123/13, Rdnr. 15). Dies gilt sogar dann, wenn in dem abzurechnenden Objekt insgesamt nur zwei Wohnungen existierten und zwischen den Parteien darüber hinaus vereinbart war, dass die verbrauchsunabhängigen Kosten jeweils hälftig zu tragen sind (s. o., LG Münster).

Ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen:

• eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,
• die Angabe und – soweit erforderlich – Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,
• die Berechnung des Anteils des Mieters und
• der Abzug seiner Vorauszahlungen

(vgl. dazu u. a. BGH, Urteil vom 13. Oktober 2010, VIII ZR 46/10, Rdnr. 10 und auch Urteil des LG, s. o. Rdnrn. 11 bis 14).

Zur rechnerischen Nachprüfung der Abrechnung muss der Mieter seinen Kostenanteil berechnen können. Kann der Mieter dies nicht, ist die Abrechnung formell nicht ordnungsgemäß. Im Hinblick auf das Urteil des LG Münster lässt sich allerdings noch durchaus die Frage stellen, ob die Beifügung von Belegen, aus denen der Mieter die Gesamtkosten nachvollziehen konnte, eine formell ordnungsgemäße Abrechnung bewirken könnte. Es kann vermutet werden, dass die Entscheidung des LG Münster anders ausgefallen wäre, wenn der Vermieter der Abrechnung Belege beigefügt hätte, aus denen die Gesamtkosten ersichtlich wurden (so jedenfalls Rechtsanwalt Maik Fodor in Immobilien- und Mietrecht (IMR) 2014, S. 322).

In einem Urteil vom 20. Januar 2016 führt der BGH zu der Benennung der Gesamtkosten in der Nebenkostenabrechnung dann auch aus, dass eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung durchaus vorliegen kann, wenn der Vermieter dem Mieter lediglich um nicht umlagefähige Kosten bereinigte Gesamtkosten mitteilt (s. BGH VIII ZR 93/15, Leistsätze):

Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es hinsichtlich der Angabe der „Gesamtkosten“, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt.

Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat; einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht (Aufgabe der Senatsrechtsprechung; vgl. Senatsurteile vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 10; und vom 9. Oktober 2013 – VIII ZR 22/13, WuM 2013, 734 Rn. 14 ff. mwN).