Rechtsanwalt und Mietrecht

von Rechtsanwalt Sönke Nippel in Remscheid

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Beitrag aufgelistet in  ▸Betriebskosten - Einführung▸6. Abrechnung

Zur formellen Rechtmäßigkeit einer Nebenkostenrechnung

VG Wort - Zählpixel
Die Fälligkeit einer Nachzahlung setzt den Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung voraus. Die Abrechnungsfrist des § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten
 
(3) … Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)
§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB
wird nur mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 Umfang der Rechenschaftspflicht
 
(1) Wer verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)
§ 259 BGB
entspricht. Der BGH verlangt für die formelle Wirksamkeit vier grundlegende Angaben:

  • Zusammenstellung der Gesamtkosten insgesamt, sowie der
    umlegbaren Gesamtkosten
  • Angabe und Erläuterung des gewählten Verteilungsschlüssels
  • Berechnung des auf den betreffenden Mieter entfallenden
    Betriebskostenanteils
  • Abzug der geleisteten Vorauszahlungen.

Nur eine formell ordnungsgemäße Abrechnung kann die Fälligkeit eines Nachzahlungsanspruches begründen. Eine Teilfälligkeit ist grundsätzlich möglich, wenn der formelle Mangel nur einzelne Positionen der Abrechnung betrifft.

1. Aufzählung der Gesamtkosten und fehlende Umlageschlüssel2. Fehlen maßgeblicher Unterlagen

1. Aufzählung der Gesamtkosten und fehlende Umlageschlüssel

Eine Nebenkostenabrechnung, in der sowohl die Aufzählung der Gesamtkosten als auch die Angabe der Umlageschlüssel fehlen, ist formal nicht ordnungsgemäß (siehe dazu Bild: zum Urteilwww.justiz.nrw.deLG Münster, Urteil vom 3. Dezember 2013, 3 S 123/13, Rdnr. 15). Dies gilt sogar dann, wenn in dem abzurechnenden Objekt insgesamt nur zwei Wohnungen existierten und zwischen den Parteien darüber hinaus vereinbart war, dass die verbrauchsunabhängigen Kosten jeweils hälftig zu tragen sind (s. o., LG Münster).

Ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 Umfang der Rechenschaftspflicht
 
(1) Wer verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)
§ 259 BGB
entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält.

Zur rechnerischen Nachprüfung der Abrechnung muss der Mieter seinen Kostenanteil berechnen können. Kann der Mieter dies nicht, ist die Abrechnung formell nicht ordnungsgemäß.

Im Hinblick auf das Urteil des LG Münster lässt sich allerdings noch durchaus die Frage stellen, ob die Beifügung von Belegen, aus denen der Mieter die Gesamtkosten nachvollziehen konnte, eine formell ordnungsgemäße Abrechnung bewirken könnte. Es kann vermutet werden, dass die Entscheidung des LG Münster anders ausgefallen wäre, wenn der Vermieter der Abrechnung Belege beigefügt hätte, aus denen die Gesamtkosten ersichtlich wurden (so jedenfalls Rechtsanwalt Maik Fodor in Immobilien- und Mietrecht (IMR) 2014, S. 322).

In einem Urteil vom 20. Januar 2016 führt der BGH zu der Benennung der Gesamtkosten in der Nebenkostenabrechnung dann auch aus, dass eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung durchaus vorliegen kann, wenn der Vermieter dem Mieter lediglich um nicht umlagefähige Kosten bereinigte Gesamtkosten mitteilt (s. Bild: zum Urteilwww.juris.bundesgerichtshof.deBGH VIII ZR 93/15):

Urteil des BGH vom 20. Januar 2016, VIII ZR 93/15, Leitsätze

Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es hinsichtlich der Angabe der „Gesamtkosten“, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt.

Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat; einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht (Aufgabe der Senatsrechtsprechung; vgl. Senatsurteile vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 10; und vom 9. Oktober 2013 – VIII ZR 22/13, WuM 2013, 734 Rn. 14 ff. mwN).

2. Fehlen maßgeblicher Unterlagen – Auswirkungen auf die gesamte Abrechnung

Grundsätzlich haben formelle Fehler die Unwirksamkeit der ganzen Abrechnung zur Folge.

Anderes gilt, soweit der Fehler nur einzelne, abtrennbare Positionen erfasst, die unschwer herausgerechnet werden können (vgl. dazu das AG Nürtingen vom 25. Februar 2022, 17 C 3483/21).

Urteil des AG Nürtingen vom 25. Februar 2022, 17 C 3483/21

…

Entscheidungsgründe

1. …

…

d. Unerheblich ist, ob einzelne andere Positionen der Nebenkostenabrechnung den Anforderungen einer formell wirksamen Abrechnung genügen. Grundsätzlich haben formelle Fehler die Unwirksamkeit der ganzen Abrechnung zur Folge. Anderes gilt nur dann, soweit der Fehler nur einzelne, abtrennbare Positionen erfasst, die unschwer – wie hier – herausgerechnet werden können. In einem solchen Fall bleibt die Abrechnung im Übrigen formell wirksam (BGH NJW 07, 1059, 10, 3363, 11, 143). Im konkreten Fall verbleibt allerdings in jedem streitgegenständlichen Abrechnungsjahr nach Abzug des unwirksamen Postens für Heizung/Wasser kein Rest, da diese Position allein den jeweiligen Nachforderungsbetrag übersteigt. Eine Nachzahlung ist vom Beklagten deshalb für keines der streitigen Abrechnungsjahre zu leisten.

…

Beitrag vom 31.03.2016, aktualisiert am 25.07.2023

mehr zum Thema:

Auf der folgenden Einführungsseite liste ich den obigen Beitrag mit 30 weiterführenden Beiträgen zu Betriebskosten auf:
  • Betriebskosten in StichwortenBetriebskosten im Mietrecht - Einführung

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Die folgenden Beiträge beschäftigen sich mit Fragen zu Betriebskosten in dem oben genannten Zusammenhang:
  • Betriebskostensymbole Betriebskostenabrechnung – unterlassener Vorwegabzug bei teilweiser …

    Betriebskostenabrechnung | ... unterlassener Vorwegabzug bei teilweiser gewerblicher Nutzung als schwerer Fehler | ... formelle Rechtmäßigkeit der Abrechnung ... | mehr

  • Gerichtshammer Vereinbarte Abrechnungsfrist für die Betriebskosten ist …

    ... die vertraglich vereinbarte Abrechnungsfrist für die Betriebskosten ist keine Ausschlussfrist | ... es gilt die in § 556 Abs. 3 S. 2 BGB Abrechnungsfrist .. ... | mehr

  •  Gerichtssymbol Einwendungen des Mieters gegenüber der Betriebskostenabrechnung

    1. Form der Einwendungen ... | 2. Ausnahmen vom Einwendungsausschluss ... | a) nicht umlegbare Kosten ... | b) Wiederholung der Einwendungen ... | c) Treu und Glauben ... ... | mehr


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