Zur formellen Rechtmäßigkeit einer Nebenkostenrechnung

Die Fälligkeit einer Nachzahlung setzt den Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung voraus. Die Abrechnungsfrist des § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten
 
(3) … Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB wird nur mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 Umfang der Rechenschaftspflicht
 
(1) Wer verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 259 BGB entspricht. Der BGH verlangt für die formelle Wirksamkeit vier grundlegende Angaben:

• Zusammenstellung der Gesamtkosten insgesamt, sowie der
  umlegbaren Gesamtkosten
• Angabe und Erläuterung des gewählten Verteilungsschlüssels
• Berechnung des auf den betreffenden Mieter entfallenden
  Betriebskostenanteils
• Abzug der geleisteten Vorauszahlungen.

Nur eine formell ordnungsgemäße Abrechnung kann die Fälligkeit eines Nachzahlungsanspruches begründen. Eine Teilfälligkeit ist grundsätzlich möglich, wenn der formelle Mangel nur einzelne Positionen der Abrechnung betrifft.

1. Aufzählung der Gesamtkosten und fehlende Umlageschlüssel

Eine Nebenkostenabrechnung, in der sowohl die Aufzählung der Gesamtkosten als auch die Angabe der Umlageschlüssel fehlen, ist formal nicht ordnungsgemäß (siehe dazu www.justiz.nrw.deLG Münster, Urteil vom 3. Dezember 2013, 3 S 123/13, Rdnr. 15). Dies gilt sogar dann, wenn in dem abzurechnenden Objekt insgesamt nur zwei Wohnungen existierten und zwischen den Parteien darüber hinaus vereinbart war, dass die verbrauchsunabhängigen Kosten jeweils hälftig zu tragen sind (s. o., LG Münster).

Ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 Umfang der Rechenschaftspflicht
 
(1) Wer verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält.

Zur rechnerischen Nachprüfung der Abrechnung muss der Mieter seinen Kostenanteil berechnen können. Kann der Mieter dies nicht, ist die Abrechnung formell nicht ordnungsgemäß.

Im Hinblick auf das Urteil des LG Münster lässt sich allerdings noch durchaus die Frage stellen, ob die Beifügung von Belegen, aus denen der Mieter die Gesamtkosten nachvollziehen konnte, eine formell ordnungsgemäße Abrechnung bewirken könnte. Es kann vermutet werden, dass die Entscheidung des LG Münster anders ausgefallen wäre, wenn der Vermieter der Abrechnung Belege beigefügt hätte, aus denen die Gesamtkosten ersichtlich wurden (so jedenfalls Rechtsanwalt Maik Fodor in Immobilien- und Mietrecht (IMR) 2014, S. 322).

In einem Urteil vom 20. Januar 2016 führt der BGH zu der Benennung der Gesamtkosten in der Nebenkostenabrechnung dann auch aus, dass eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung durchaus vorliegen kann, wenn der Vermieter dem Mieter lediglich um nicht umlagefähige Kosten bereinigte Gesamtkosten mitteilt (s. www.juris.bundesgerichtshof.deBGH VIII ZR 93/15):

2. Fehlen maßgeblicher Unterlagen – Auswirkungen auf die gesamte Abrechnung

Grundsätzlich haben formelle Fehler die Unwirksamkeit der ganzen Abrechnung zur Folge.

Anderes gilt, soweit der Fehler nur einzelne, abtrennbare Positionen erfasst, die unschwer herausgerechnet werden können (vgl. dazu das AG Nürtingen vom 25. Februar 2022, 17 C 3483/21).