Befinden sich in einem gemischt genutzten Gebäude neben Wohnungen auch gewerblich genutzte Räume, ist ein sog. Vorwegabzug jedenfalls dann geboten, wenn die Betriebskosten der gewerblichen Räume zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnungsmieter führen.
Aus § 556a Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten
(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten…
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 556 a Abs. 1 S. 1 BGB ergibt sich zwar keine generelle Pflicht des Vermieters zum Vorwegabzug der auf die Gewerbeflächen entfallenden Kosten. Ein Vorwegabzug dürfte allerdings zum Beispiel bei der Abrechnung des Wassers/Abwassers bei teilweiser gewerblicher Nutzung durch einen Zahnarzt oder Friseurbetrieb erforderlich sein. Auch dürfte der von einem Discounter oder einer Gaststätte ausgehende Publikumsverkehr zu einer erheblichen Steigerung der Kosten der Gebäudereinigung führen.
1. Umstände des Einzelfalls sind maßgeblich
Allerdings gehört ein Vorwegabzug für die gewerbliche Nutzung nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden formellen Mindestanforderungen, sondern betrifft (nur) deren materielle Richtigkeit (
www.juris.bundesgerichtshof.deBGH, Urteil v. 13. Oktober 2010, VIII ZR 46/10, Rdnrn. 11 und 12).
Die Abrechnung ohne den Vorwegabzug ist daher in der Regel nicht schon aus formellen Gründen unwirksam. Die Abrechnung kann auch noch nach Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist korrigiert werden, wenn der Vermieter den gesetzlich vorgeschriebenen Vorwegabzug unterlassen hat.
Zur formellen Rechtmäßigkeit einer Abrechnung vergleiche auch den Beitrag:
2. Kein formeller Fehler
Ein fehlender Vorwegabzug bei der teilweise auch gewerblich genutzten Wohnung begründet nach dem oben Ausgeführten nicht die formelle Rechtswidrigkeit der Nebenkostenabrechnung. Fehler können also auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist geltend gemacht werden. Die formelle Rechtmäßigkeit wird wie folgt definiert (ständige Rechtsprechung):
Ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 Umfang der Rechenschaftspflicht
(1) Wer verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung…
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit erforderlich Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen.
Das zuvor Ausgeführte gilt nach einem Urteil des BGH auch bei der Betriebskostenabrechnung sogar für eine preisgebundene Wohnung (z. B. Sozialwohnung) in einem gemischt genutzten Gebäudekomplex (www.juris.bundesgerichtshof.deBGH, Urteil vom 7. Dezember 2011, VIII ZR 118/11:
a) Auch bei der Betriebskostenabrechnung für eine preisgebundene Wohnung in einem gemischt genutzten Gebäudekomplex gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, sondern betrifft (nur) deren materielle Richtigkeit (im Anschluss an BGH, Urteile vom 11. August 2010 – VIII ZR 45/10, NJW 2010, 3363; vom 13. Oktober 2010 VIII ZR 46/10, NJW RR 2011, 90). Die Abrechnung ist daher nicht aus formellen Gründen unwirksam, wenn der Vermieter den gesetzlich vorgeschriebenen Vorwegabzug unterlässt.
3. Fehlende Transparenz
Nimmt der Vermieter einen Vorwegabzug vor, genügt die Abrechnung allerdings nicht den an sie zu stellenden formellen Anforderungen, wenn nur die um den Vorwegabzug bereinigten Gesamtkosten ausgewiesen werden. In diesem Fall fehlt es an der erforderlichen Angabe der Gesamtkosten, da dem Mieter ersichtlich sein muss, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind (s. o. BGH, Urteil vom 7. Dezember 2011):
b) Wird ein Vorwegabzug vorgenommen, genügt die Abrechnung auch bei preisgebundenem Wohnraum den an sie zu stellenden formellen Anforderungen nicht, wenn nur die um einen Vorwegabzug bereinigten Gesamtkosten ausgewiesen werden; es fehlt dann an der erforderlichen Angabe der Gesamtkosten (im Anschluss an BGH, Urteil vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059).
…
[21] c) Soweit die Klägerin in ihren Abrechnungen einen Vorwegabzug für die Positionen Grundsteuer, Müllabfuhr, Recycling Biomüll und Recycling Papier vorgenommen hat, erfüllen die Abrechnungen dagegen – anders als das Berufungsgericht meint – die formellen Mindestanforderungen nicht.
[22] Nach der auch vom Berufungsgericht zitierten Rechtsprechung des Senats genügt es nicht, nur die um nicht umlagefähige Kostenanteile bereinigten Kosten mitzuteilen (vgl. BGH, Urt. v. 14.2.2007 – VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rz. 10; v. 11.8.2010 – VIII ZR 45/10, a.a.O., Rz. 12; v. 13.10.2010 – VIII ZR 46/10, a.a.O., Rz. 12). Dem Mieter muss vielmehr ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind, denn auch dies hat Einfluss auf die ihm angelasteten Kosten (BGH, Urt. v. 14.2.2007 – VIII ZR 1/06, a.a.O., m.w.N.).
[23] Diese für Betriebskostenabrechnungen im preisfreien Wohnraum entwickelten Grundsätze gelten – wovon auch das Berufungsgericht ausgeht – sinngemäß auch im preisgebundenen Wohnraum. …
Betriebskosten im Mietrecht - Einführung
Frieda Scholz says
Zahlt der Vermieter die Reparaturen der Heizungsanlage alleine?
Rechtsanwalt S. Nippel says
Hallo Frau Scholz,
ich habe Ihre Frage unter dem Beitrag „Instandhaltungskosten und Instandsetzungskosten“ als umlagefähige Betriebskosten“ beantwortet.
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt