Umlagefähige Nebenkosten sind dadurch gekennzeichnet, dass sie fortlaufend entstehen, während Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen (Reparaturen) durch einen konkreten Anlass hervorgerufen werden. Demgemäß grenzt § 1 Betriebskosten
(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 1 BetrKV die Betriebskosten von den Verwaltungskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV) und den Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV) bzw. den Reparaturkosten ab.
Betriebskosten sind nach der Definition des § 1 Abs. 1 S. 1 BetrKV die Aufwendungen, die der Vermieter aufwenden muss, um den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Objekts zu gewährleisten.
beachte:
Einschränkend bestimmt § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV, dass als Betriebskosten nur solche Kosten umlagefähig sind, die nicht durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinflüsse entstehen. Instandhaltungskosten und Instandsetzungskosten sind also keine Betriebskosten. Reparaturkosten jeder Art, auch für Kleinreparaturen, können demzufolge nicht als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden.
Demgegenüber werden in der Betriebskostenverordnung einzelne Wartungskosten in der Betriebskostenverordnung ausdrücklich als umlagefähige Betriebskosten anerkannt. Dies betrifft z. B. die im Katalog des § 2 Aufstellung der Betriebskosten
Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks,…
2.
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 2 BetrKV ausdrücklich genannten Wartungskosten für den Aufzug (§ 2 Nr. 7 BetrKV).
Die Wertung der Wartungskosten als umlagefähige Betriebskosten widerspricht „eigentlich“ der Wertung des § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV. Die Wertung der Wartungskosten als umlagefähige Betriebskosten beinhaltet zumindest die Gefahr, dass Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten – obwohl sie gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV ausdrücklich nicht umlagefähig sind –, dennoch abgerechnet werden. Die Abgrenzung der umlagefähigen „Wartungskosten“ von den nicht umlagefähigen Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten ist also eine Frage, ob und in welchem Umfang der Vermieter Kosten nicht nur über die ausdrücklichen Sonderregelungen in § 2 BetrKV, sondern auch über die „Generalregelung“ in § 2 Nr. 17 BetrKV letztlich auf den Mieter als „sonstige Betriebskosten“ umlegen darf.
Die Umlagefähigkeit „vorbeugender“ Instandsetzungsmaßnahmen als Wartungskosten hat der BGH oft schon anerkannt (vgl. z. B. 
www.juris.bundesgerichtshof.deUrteil vom 7. April 2004, VIII ZR 146/03; www.juris.bundesgerichtshof.deUrteil vom 14. Februar 2007, VIII ZR 123/06):
…
1. Bei den Kosten der Dachrinnenreinigung handelt es sich um Betriebskosten und nicht, wie das Berufungsgericht meint, um vorbeugende Instandsetzungskosten, die nicht auf den Mieter abgewälzt werden können. Betriebskosten sind nach der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV die dort im einzelnen aufgeführten Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen, es sei denn, dass sie üblicherweise vom Mieter außerhalb der Miete unmittelbar getragen werden. Dagegen sind als Instandsetzungskosten Kosten aus Reparatur und Wiederbeschaffung anzusehen (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 Rdnr. 97). …
…
Wiederkehrende Kosten, die dem Vermieter zur Prüfung der Betriebssicherheit einer technischen Anlage (hier: Elektroanlage) entstehen, sind Betriebskosten, die bei entsprechender ausdrücklicher Vereinbarung der Mietvertragsparteien als „sonstige Betriebskosten“ im Sinne von § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung (bzw. Anlage 3 Nr. 17 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung) auf den Mieter umgelegt werden können.
Die folgenden Wartungskosten dürften also als umlagefähig anzuerkennen sein:
- Kosten für die Dichtigkeit von Gasleitungen (Urteil des
www.justiz.nrw.deAG Köln vom 17. April 2014, 222 C 24/13): Urteil des AG Köln vom 17. April 2014, 222 C 24/13, Rdnr. 12 …
Wäre eine Gasleitungs-Dichtigkeitsprüfung durchgeführt worden, wären die für diese angefallenen Kosten umlagefähig. Es handelt sich hierbei um Kosten für die Wartung der Gasetagenheizung nach § 2 Abs. 3 Nr. 1 lit. q) des Dauernutzungsvertrags. Einer Umlage stünde nicht entgegen, dass diese nach der TRGI 2008 nur alle zwölf Jahre erfolgen muss. Diese Regel stellt lediglich die Mindestanforderungen dar. Der Klägerin ist nicht verwehrt, eine häufigere Überprüfung durchführen zu lassen, solange dies nicht in unvertretbar kurzen Zeiträumen erfolgt oder unverhältnismäßig hohe Kosten verursacht. Davon wäre bei einer Überprüfung im Abstand von zwei Jahren und Kosten von 54,74 € aber nicht auszugehen.
… - Kosten der Überprüfung von Gasmeldern;
- Kosten der Wartung elektrischer Anlagen;
- Kosten der Öltankreinigung (www.bundesgerichtshof.deUrteil des BGH vom 11. November 2009 – VIII ZR 221/08):
Urteil des BGH vom 11. November 2009 – VIII ZR 221/08, Leitsätze a) Wiederkehrende Kosten der Reinigung des Öltanks einer Heizungsanlage sind umlagefähige Betriebskosten.
b) Betriebskosten, die nicht jährlich, sondern in größeren zeitlichen Abständen wiederkehren, können grundsätzlich in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden, in dem sie entstehen.
www.justiz.nrw.de
Rechtsanwalt S. Nippel says
In dem Beitrag „Betriebskostenabrechnung – unterlassener Vorwegabzug bei teilweiser gewerblicher Nutzung als schwerer Fehler“ wurde die Frage aufgeworfen
„Zahlt der Vermieter die Reparaturen der Heizungsanlage alleine?“
Die Antwort lautet:
Reparaturen der Heizungsanlage sind nicht umlagefähig.
Sie sollte allerdings klären, ob Ihr Vermieter eine reine Wartung und nicht eine Reparatur in Rechnung gestellt hat. Dies lässt sich der Heizkostenabrechnung zumeist nicht entnehmen.
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
wolfgang Krähenbühl says
Regelmäßige Wartungsarbeiten sind total wichtig! Man investiert doch einiges an Geld in Wartung aber es lohnt sich schon, wenn alles dann in Stand bleibt. Es ist gut zu wissen, dass die wiederkehrende Kosten der Reinigung der Heizungsanlage umlagefähige Betriebskosten sind.
Lars L. says
Immer häufiger, insbesondere bei Rauchwarnmeldern, werden allerdings Kosten der Miete der Geräte oder Kosten der Austauschgeräte in die Wartungskosten einkalkuliert.
Wenn bspw. Rauchwarnmelder nach 10 Jahren ausgetauscht werden müssen und die Kosten der Wartung sowohl die Wartung, als auch die Kosten der Austauschgeräte enthält, liegt dann eine Umlage von Anschaffungskosten vor? Oder ist, da der Mieter die Kalkulation des Dienstleisters nicht kennt, lediglich die Deklaration als Wartungskosten entscheidend?
Kai Henker says
Hallo,
vielleicht können Sie mir helfen. Meine Gasheizung ist kaputt gegangen. Nun behauptet der Vermieter ich solle die Instandhaltungskosten bezahlen, auch ist er der Meinung ich wäre laut Mietvertrag verpflichtet die Heizung regelmäßig zu warten. Das steht leider tatsächlich so im Mietvertrag aber ist das rechtens? Ich habe im Internet gelesen dem wäre nicht so. Wäre schön wenn sie mir da eine Antwort schicken können und einen Handlungsvorschlag. Wenn ich die Reparatur übernehme ist der Vermieter sowieso raus, dass weiß ich schon.
Vielen Dank im voraus.
Rechtsanwalt S. Nippel says
Hallo Herr Henker,
die Wartung selbst kann eventuell vom Vermieter gegenüber dem Mieter geltend gemacht werden.
Schauen Sie sich dazu ggf. die folgende BGH-Entscheidung an:
BGH, vom 7. November 2012, VIII ZR 119/12
§ 556 Vereinbarungen über Betriebskosten
…
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 556 Abs. 4 BGB bestimmt schließlich, dass nur Instandhaltungs- nicht aber Instandsetzungskosten wirksam auf den Mieter abgewälzt werden dürfen.
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
LouLacht says
Darf ich als Mieter, die mir angefallenen Kosten von ca. 600 € für eine von mir, nach berechtigtem Verdacht, beauftragte (akkreditierte Stelle)Wasseruntersuchung der Hausbrunnenanlage nach TrinkWV, welche die einzige Wasserversorgung der als Wohnraum angemieteten Räumlichkeiten darstellt (Nutzungszwang), bei der ich diverse hoch gefährliche bakterielle Verunreinigungen u. a. (Clostridium perfringens!) sowie Legionellenbefall von 20 kbE nachweisen konnte vom Vermieter zurückfordern? Und wenn ja, in welcher Frist muss ich meine Forderung an ihn stellen?
Rechtsanwalt S. Nippel says
Hallo LouLacht,
hatten Sie den Vermieter vor Durchführung der Untersuchung erfolglos auf die Missstände aufmerksam gemacht und um Abhilfe gebeten?
Befand sich der Vermieter mit der Beseitigung der Mängel im Verzug?
Handelte es sich bei der Erstellung des Gutachtens eventuell um eine „Notgeschäftsführung“? Hat der Vermieter die Mängel bestritten?
Trifft den Vermieter hinsichtlich der Mängel ein Verschulden?
Jedenfalls ist die Frage hier bei den Nebenkosten nicht am richtigen Ort gestellt … es handelt sich um eine Frage der Gutachterkosten bei Mängeln …
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
Michael H. says
Guten Tag,
mein Vermieter kam heute mit einem Nachtrag zum Mietvertrag zu mir nachdem ich gestern darum gebeten habe, meinen Duschablauf Instand zu setzen.
Bei dem Duschablauf ist der Siphon defekt. Hier der Nachtrag der daraufhin folgte:
Instandsetzungs- bzw. Renovierungskosten
Der Mieter ist verpflichtet diese Kosten bis zu einer Höhe von 300,- € eigenständig, jedoch mit Zustimmung des Vermieters zu veranlassen bzw. zu bezahlen.
Mich interessiert natürlich ob das rechtens ist und was diese Klausel alles enthält, was ich zahlen soll.
Vielen Dank im Voraus
Rechtsanwalt S. Nippel says
Hallo Herr H.,
unterschreiben würde ich an Ihrer Stelle nicht. Warum sollten Sie das tun?
Zur Zulässigkeit einer Kleinreparaturklausel vergleichen Sie den Beitrag
Kleinreparaturklausel oder Bagatellklausel.
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
Sunshine says
Guten Abend, vielleicht können sie mir ja weiter helfen:
ich bin zum 30.07 aus meiner Wohnung ausgezogen. Nun habe ich einen Monat später von meinem alten Vermieter die Nebenkostenabrechnung bekommen. In dieser ist der Posten für Austausch mit Warm- und Kaltwasserzähler ca 177 € aufgeführt. In der Nebenkostenabrechnung schreibt mein Vermieter, dass bei Einzug ihnen nicht klar war, dass die Zähler ausgetauscht (alle 5 bzw 6 Jahre) und von mir gezahlt werden müssen. Der Vermieter schreibt, dass er sie die Tage austauschen lässt.
Sein Schreiben ist vom 30.8. nun stellt sich für mich die Frage weshalb bzw und ob ich die Kosten überhaupt tragen muss. Zum Zeitpunktes des Austauschs habe ich ja schon ein Monat nicht mehr in der Wohnung gelebt. Bei der Wohnungsübergabe am 30.7. hat er auch nichts davon erwähnt. Können Sie mir da helfen? Ich finde leider immer nur die Kosten hat der Mieter zu tragen jedoch war ich zum Austausch dieser Uhren nicht mehr der Mieter und dass sie es nach fünf Jahren verschwitzt haben kann ich ja nichts für.
Liebe grüße
Suska says
Hallo, in meiner Nebenkostenabrechnung steht Reparaturen u.a. :
12356,56 Euro für 2019..
2018 waren es nur 4128 Euro.
Muss ich diesen Betrag anteilig bezahlen?
Kann ich eine Kostenaufstellung verlangen?
Rechtsanwalt Nippel says
Hallo Suska,
Reparaturen sind nach dem oben Ausgeführten eher nicht ersatzfähig.
Ohne Kenntnis der genauen Abrechnungsposten vermag ich aber keine sinnvolle Antwort zu geben.
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
Julia says
Guten Tag,
vielleicht können Sie für etwas mehr Klarheit sorgen.
Bei meiner Nachbarin ist ein 10-Jahres Rauchmelder nach nur 4 Jahren defekt gewesen. Die Vermieterin hat eine externe Fa. beauftragt diesen zu prüfen.
Die externe Fa. hat nun alle Rauchmelder der Wohnung getauscht.
Die Vermietern (VM) wirft nun meiner Nachbarin vor, die Rauchmelder nicht gewartet zu haben.
Bisher haben wir Mieter uns dazu bereit erklärt einmal im Jahr auf den Knopf des Rauchmelders zu drücken und die Funktion zu prüfen.
Die Nachbarin sagt, sie habe dies getan.
Eine Wartung, die wir als Mieter extern beauftragen müssten, ist mir nicht bekannt.
Ich halte einen Rauchmelder auch für einen der Wohnung baulich zugehörigen Gegenstand, wonach der VM verpflichtet ist, die Wartung zu beauftragen.
Die Kosten hierfür kann er auf die Nebenkosten umlegen.
Was ist nun aber mit dem Austausch, meine Nachbarin hat eine Rechnung erhalten die Sie bezahlen soll.
Wenn ich es richtig verstanden habe, kann die VM die Anschaffung und Anbringung auf die Kaltmiete anrechnen.
Also haben wir die Anschaffung die auf die Kaltmiete aufgeschlagen, die Wartung jedoch auf die Nebenkosten umgelegt werden kann.
Ist der Austausch aller Rauchmelder ggf. als eine Kleinreparatur anzusehen?
Viele Grüße
Julia
Rechtsanwalt Nippel says
Hallo Julia,
gemäß § 2 Aufstellung der Betriebskosten
Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
…
17. sonstige Betriebskosten,
hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind. …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 2 Nr. 17 der BetrKV können Kosten für die Wartung der Rauchmelder ggf. auf die Nebenkosten umgelegt werden, Anschaffungskosten jedoch nicht.
Typischerweise betreffen Kleinreparaturen nur Arbeiten an Gegenständen, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, vgl. dazu den Beitrag Kleinreparaturklausel oder Bagatellklausel. Da die Feuermelder nicht dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen, kann kein Ersatz über die Kleinreparaturklausel verlangt werden.
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
DieDieIchBin says
Hallo.
Wir haben die Betriebskostenabrechnung bekommen. In dieser setzt die Vermietung uns eine Brennerdichtung in Rechnung, die bei der Wartung der Heizung ausgetauscht wurde. Ebenso haben wir eine Abrechnung vom Schornsteinfeger bekommen, der eine Überprüfung des neuen Schornsteines gemacht hat, da die Vermittlung den alten Schornstein abbauen ließ, um ein Gasrohr neu anbringen zu lassen, welches nicht dringend notwendig gewesen wäre.
Den Betrag von 67,40 € setzt die Vermietung und nun auch in Rechnung. Auf der Rechnung steht etwas von Feuerstätten beschauen, Zuschlag je Feuerstätte, Feuerstätten-Bescheid bis zu drei Feuerungsanlagen, Überprüfung der Nachrüstung von Ausstattungen von Zentralheizungen in bestehenden Gebäuden/Pflichterfüllung.
Nun stellen wir uns die Frage, ob wir das bezahlen müssen?
Rechtsanwalt Nippel says
Hallo DieDielchBin,
der Wechsel der Dichtung dürfte sich wahrscheinlich als Reparatur darstellen. Reparaturen sind keine Wartung und müssen dann auch nicht ersetzt werden.
Ähnliches dürfte für die Überprüfung des neuen Schornsteins gelten, wenn damit keine Wartungskosten oder Kosten der Betriebs des Heizungsanlage gemäß § 2 Nr. 4 BetrKV erfasst werden.
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt