Rechtsanwalt und Mietrecht

von Rechtsanwalt Sönke Nippel in Remscheid

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Startseite  Allgemeines Mietrecht - Übersicht  6. Kleinreparaturklausel

Kleinreparaturklausel oder Bagatellklausel

05.09.2016, aktualisiert am 19.01.2023

Kleinreparaturklausel oder Bagatellklausel 1Auch kleine Reparaturen muss der Vermieter durchführen und bezahlen. Die formularmäßige Übertragung der Zahlung von Kosten für Kleinreparaturen im Mietvertrag ist aber zulässig. Sie verpflichtet den Mieter, kleine Instandhaltungen und Instandsetzungen bis zu einem bestimmten Betrag kostenmäßig zu übernehmen. Dies wird oft auch als Bagatellklausel bezeichnet. Die Klausel darf aber nicht dazu führen, dass alle Erhaltens- und Gewährleistungspflichten auf den Mieter abgewälzt werden.

Grundsätzlich können in einem Formularmietvertrag über Wohnraum die Kosten für Kleinreparaturen auf den Mieter abgewälzt werden, wenn die Klausel gegenständlich auf Teile der Mietsache beschränkt ist, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Dies gilt aber nur, wenn die Klausel eine Höchstgrenze für den Fall enthält, dass innerhalb eines bestimmten Zeitraums mehrere Kleinreparaturen anfallen. Außerhalb von Kleinreparaturen scheidet die Übertragung auf den Mieter aber aus, da der Mieter unangemessen benachteiligt würde, § 307 Inhaltskontrolle
 
(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)
§ 307 BGB
.

merke:

Die formularmäßige Übertragung von Reparaturkosten für Kleinreparaturen auf den Mieter ist auch bei Wohnraum möglich.

Fehlt aber eine derartige Klausel im Mietvertrag, muss der Vermieter die Kosten tragen.

1. gegenständliche Begrenzung der Kleinreparaturklausel2. Höchstbetrag der Kleinreparatur

 

1. gegenständliche Begrenzung der Kleinreparaturklausel

Klauseln, die sich auf andere Teile der Mietsache erstrecken als auf solche, die zum Mietobjekt gehören, sind unwirksam.

Dies gilt auch für Klauseln, die ohne Rücksicht auf Verschulden Ersatz fordern. Auch wenn sich die Klausel auf solche Teile erstreckt, die nicht dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, ist sie unwirksam (Bild: zum Urteilwww.jurion.deBGH, Urteil vom 7. Juni 1989, VIII ZA 91/88):

Urteil des BGH vom 7. Juni 1989, VIII ZA 91/88, Leitsätz 1. und 2.

1. Unwirksam sind Formularklauseln, wonach der Mieter von Wohnraum sich sowohl bei Reparaturen, die höhere Kosten als 100,- DM verursachen, als auch bei Neuanschaffungen mit einem Betrag in dieser Höhe zu beteiligen hat.

2. Eine Klausel in einem Formularmietvertrag über Wohnraum, wonach der Mieter die Kosten von Kleinreparaturen bis zu 100,- DM ohne Rücksicht auf ein Verschulden zu tragen hat, benachteiligt den Mieter unangemessen, wenn sie keinen Höchstbetrag für den Fall enthält, daß innerhalb eines bestimmten Zeitraums mehrere Kleinreparaturen anfallen und wenn sie auch solche Teile der Mietsache umfaßt, die nicht dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.

Ein fehlender „häufiger Zugriff“ des Mieters kann also dazu führen, dass eine wirksam vereinbarte Kleinreparaturklausel keine Anwendung findet. So entschied z. B. das Bild: zum Urteilwww.justiz.nrw.deAmtsgericht Dortmund in einem neueren Urteil vom 22. Januar 2016, 412 C 10505/15:

Urteil des AG Dortmund vom 22. Januar 2016, 412 C 10505/15, Rdnr. 6

Reparaturkosten in Höhe von € 74,97 hat der Beklagte nicht zu tragen. Die Kleinreparaturklausel ist wegen Verstoßes gegen § 307 Inhaltskontrolle
 
(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)
§ 307 Abs. 1 S. 1 BGB
unwirksam, da sie den Beklagten unangemessen benachteiligt. Denn die Klausel umfasst auch Teile der Mietsache, die nicht dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Dies stellt eine unangemessene Benachteiligung dar (vgl. AG Köln BeckRS 2011, 02724 m. w. N.).

Bei den Überlegungen, ob ein Teil dem „häufigen Zugriff unterliegt, wird u. a. darauf abgestellt, dass es dem unmittelbaren und nicht nur dem mittelbaren Zugriff unterliegt:

Zündelektroden und ein Füllventil des WC-Spülkastens unterliegen deshalb nicht dem „häufigen Zugriff“ (vgl. Bild: zum Urteilwww. … .deUrteil des AG Köln vom 21. Januar 2014, 211 C 315/13 und Bild: zum Urteilwww. … .devom 10. Juni 2011,224 C 460/10).

Urteil des AG Köln vom 10. Juni 2011, 224 C 460/10, Rdnr. 27

Weiter kann der Beklagte nicht mit einer Rechnung über 50,28 € gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen. Die mietvertragliche Kleinreparaturklausel deckt diesen Anspruch nicht. Unter diese Klausel fallen nur solche Teile der Mietsache, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind (Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Auflage, § 535 Rn. 346). Dazu gehört ein Füllventil des WC-Spülkastens nicht. Ein häufiger Zugriff des Mieters auf dieses Teil besteht nicht. Es wird lediglich mittelbar in Anspruch genommen, wenn die WC-Spülung betätigt wird.

2. Höchstbetrag der Kleinreparatur

Ein bestimmter Höchstbetrag darf nicht überschritten werden. Der Höchstbetrag lag im Jahr 1989 bei 100 DM (s. o. BGH, Leitsatz 2.).

Unter Berücksichtigung der Preisentwicklung dürfte derzeit ein Höchstbetrag von 100 EUR vertretbar sein (im Jahr 2017 hielt das AG Schöneberg in einem Urteil vom 3. August 2017, 106 C 46/17, eine Höchstgrenze von 120,00 € jährlich für zulässig, das AG Bingen ging in einem Urteil vom 4. April 2013, 106 C 46/17, von der Zulässigkeit einer Klausel mit einer Höchstgrenze von 75,00 € bis 100,00 € aus).

Im Ergebnis müssen kleinere Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüsse, … vom Mieter ausgeführt werden. Installationsgegenstände für Elektrizität sind etwa Steckdosen, Schalter, Klingeln, Raumstrahler usw. Installationsgegenstände für Wasser umfassen zum Beispiel Wasserhähne, Mischbatterien und Brausen.

Bei Neuanschaffungen darf der Mieter nicht in jedem Fall beteiligt werden. Eine entsprechende Formularklausel ist unwirksam (s. o. BGH, Leitsatz 1.).


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2 Kommentare (Fragen/Antworten)

  1. Maren B. meint

    20.03.2018

    Guten Morgen Herr Nippel,

    ich hätte eine Frage für meine über 90-jährige Großtante. Zum Jahreswechsel gab es im Kellergeschoss einen Brand (die Ursache wurde nicht mitgeteilt). Seitdem funktioniert der Fernsehempfang und das Festnetztelefon nicht mehr. Die Rechnungen wie GEZ und Telekom muss Sie weiterhin bezahlen, nun hat Sie sich erstmal ein Handy gekauft um überhaupt erreichbar bzw. im Notfall telefonieren zu können. Kann man die Kosten vom Vermieter zurückverlangen?

    Mit freundlichen Grüßen
    Maren

    antworten
    • Rechtsanwalt S. Nippel meint

      20.03.2018

      Hallo Maren,

      1. Telefonanschluss

      Zum Telefonanschluss dürfte das vom LG Essen in einer Entscheidung vom 21. Juli 2016 (10 S 43/16) Ausgeführte gelten (vgl. Rdnr. 7). Die Minderung dürfte etwa bei 10 % der Bruttomiete liegen:

      … Nach der gesetzlichen Definition des § 536 Abs.1 S.1 BGB liegt ein Mangel vor, wenn der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch beeinträchtigt ist. Was der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch umfasst, richtet sich nach den Vereinbarungen der Parteien sowie nach der Verkehrsanschauung. Der vertragsgemäße Gebrauch von zu Wohnzwecken vermieteten Räumen umfasst nach diesen Maßstäben auch die Möglichkeit des Telefonierens über ein Festnetztelefon sowie die Benutzung des Internets über eine Festnetzleitung. Denn das „Wohnen“ umfasst grundsätzlich alles, was zur Benutzung der gemieteten Räume als existentiellem Lebensmittelpunkt des Mieters in allen seinen Ausgestaltungen und mit allen seinen Bedürfnissen gehört. Dahinstehen kann in diesem Zusammenhang, wie es zu dem Defekt des Kabels gekommen ist. Denn die Minderung tritt gemäß § 536 Abs.1 BGB kraft Gesetzes ein und zwar unabhängig davon, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat. Die Minderung ist auch nicht gemäß § 536 Abs.1 S.3 BGB ausgeschlossen. Bei dem Defekt der Telefonleitung handelt es sich nicht um eine lediglich unerhebliche Tauglichkeitsbeeinträchtigung. Denn die Verfügbarkeit von Telefon und Internet ist in der heutigen Zeit essentiell. Auf die Nutzung eines Mobiltelefons oder sonstiger Alternativen kann die Klägerin in Anbetracht der Dauer der Störung (inzwischen mehr als 14 Monate) insoweit nicht verwiesen werden. Der Höhe nach hält die Kammer im Hinblick auf die Wichtigkeit eines Telefonanschlusses eine Minderung von 10 % für gerechtfertigt.
      …

      2. Fernsehanlage

      Tritt ein Fehler an der Fernsehanlage auf, für die der Vermieter die Verantwortung trägt, beeinträchtigt der Ausfall die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung und berechtigt den Mieter, die Miete zu mindern. Die Minderungsquote wird zwischen 1 % und 5 % beziffert. Dazu gibt es zahlreiche Entscheidungen. Zu berücksichtigen ist allerdings, dass gemäß § 536 Abs. 1 S. 3 BGB eine unerhebliche Minderung außer Betracht bleibt.

      Die Unerheblichkeit wird teilweise bei 2 %, teilweise aber auch erst ab 5 % der Bruttomiete bejaht. Richtigerweie dürfte die Erheblichkeitsschwelle für Fehller an der Fernsehanlage in Tagen bemessen werden. Fällt der Empfang für nur 5 Tage aus, ist die Erheblichkeitsschwelle jedenfalls nicht überschritten (vgl. dazu AG Frfankfurt in NJW RR 1992, 971).

      Grüße
      Sönke Nippel
      Rechtsanwalt

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