Auch kleine Reparaturen muss der Vermieter durchführen und bezahlen. Die formularmäßige Übertragung der Zahlung von Kosten für Kleinreparaturen im Mietvertrag ist aber zulässig. Sie verpflichtet den Mieter, kleine Instandhaltungen und Instandsetzungen bis zu einem bestimmten Betrag kostenmäßig zu übernehmen. Dies wird oft auch als Bagatellklausel bezeichnet. Die Klausel darf aber nicht dazu führen, dass alle Erhaltens- und Gewährleistungspflichten auf den Mieter abgewälzt werden.
Grundsätzlich können in einem Formularmietvertrag über Wohnraum die Kosten für Kleinreparaturen auf den Mieter abgewälzt werden, wenn die Klausel gegenständlich auf Teile der Mietsache beschränkt ist, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Dies gilt aber nur, wenn die Klausel eine Höchstgrenze für den Fall enthält, dass innerhalb eines bestimmten Zeitraums mehrere Kleinreparaturen anfallen. Außerhalb von Kleinreparaturen scheidet die Übertragung auf den Mieter aber aus, da der Mieter unangemessen benachteiligt würde, § 307 Inhaltskontrolle
(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 307 BGB.
Die formularmäßige Übertragung von Reparaturkosten für Kleinreparaturen auf den Mieter ist auch bei Wohnraum möglich.
Fehlt aber eine derartige Klausel im Mietvertrag, muss der Vermieter die Kosten tragen.
1. gegenständliche Begrenzung der Kleinreparaturklausel
Klauseln, die sich auf andere Teile der Mietsache erstrecken als auf solche, die zum Mietobjekt gehören, sind unwirksam.
Dies gilt auch für Klauseln, die ohne Rücksicht auf Verschulden Ersatz fordern. Auch wenn sich die Klausel auf solche Teile erstreckt, die nicht dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, ist sie unwirksam (
www.jurion.deBGH, Urteil vom 7. Juni 1989, VIII ZA 91/88):
1. Unwirksam sind Formularklauseln, wonach der Mieter von Wohnraum sich sowohl bei Reparaturen, die höhere Kosten als 100,- DM verursachen, als auch bei Neuanschaffungen mit einem Betrag in dieser Höhe zu beteiligen hat.
2. Eine Klausel in einem Formularmietvertrag über Wohnraum, wonach der Mieter die Kosten von Kleinreparaturen bis zu 100,- DM ohne Rücksicht auf ein Verschulden zu tragen hat, benachteiligt den Mieter unangemessen, wenn sie keinen Höchstbetrag für den Fall enthält, dass innerhalb eines bestimmten Zeitraums mehrere Kleinreparaturen anfallen und wenn sie auch solche Teile der Mietsache umfasst, die nicht dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.
Ein fehlender „häufiger Zugriff“ des Mieters kann also dazu führen, dass eine wirksam vereinbarte Kleinreparaturklausel keine Anwendung findet. So entschied z. B. das 
www.justiz.nrw.deAmtsgericht Dortmund in einem neueren Urteil vom 22. Januar 2016, 412 C 10505/15:
Reparaturkosten in Höhe von € 74,97 hat der Beklagte nicht zu tragen. Die Kleinreparaturklausel ist wegen Verstoßes gegen § 307 Inhaltskontrolle
(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam, da sie den Beklagten unangemessen benachteiligt. Denn die Klausel umfasst auch Teile der Mietsache, die nicht dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Dies stellt eine unangemessene Benachteiligung dar (vgl. AG Köln BeckRS 2011, 02724 m. w. N.).
Bei den Überlegungen, ob ein Teil dem „häufigen Zugriff unterliegt, wird u. a. darauf abgestellt, dass es dem unmittelbaren und nicht nur dem mittelbaren Zugriff unterliegt:
Zündelektroden und ein Füllventil des WC-Spülkastens unterliegen deshalb nicht dem „häufigen Zugriff“ (vgl. www. … .deUrteil des AG Köln vom 21. Januar 2014, 211 C 315/13 und www. … .devom 10. Juni 2011,224 C 460/10).
Weiter kann der Beklagte nicht mit einer Rechnung über 50,28 € gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen. Die mietvertragliche Kleinreparaturklausel deckt diesen Anspruch nicht. Unter diese Klausel fallen nur solche Teile der Mietsache, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind (Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Auflage, § 535 Rn. 346). Dazu gehört ein Füllventil des WC-Spülkastens nicht. Ein häufiger Zugriff des Mieters auf dieses Teil besteht nicht. Es wird lediglich mittelbar in Anspruch genommen, wenn die WC-Spülung betätigt wird.
2. Höchstbetrag der Kleinreparatur
Ein bestimmter Höchstbetrag darf nicht überschritten werden. Der Höchstbetrag lag im Jahr 1989 bei 100 DM (s. o. BGH, Leitsatz 2.).
Unter Berücksichtigung der Preisentwicklung dürfte derzeit ein Höchstbetrag von 100 EUR vertretbar sein (im Jahr 2017 hielt das AG Schöneberg in einem Urteil vom 3. August 2017, 106 C 46/17, eine Höchstgrenze von 120,00 € jährlich für zulässig, das AG Bingen ging in einem Urteil vom 4. April 2013, 106 C 46/17, von der Zulässigkeit einer Klausel mit einer Höchstgrenze von 75,00 € bis 100,00 € aus).
Im Ergebnis müssen kleinere Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüsse, … vom Mieter ausgeführt werden. Installationsgegenstände für Elektrizität sind etwa Steckdosen, Schalter, Klingeln, Raumstrahler usw. Installationsgegenstände für Wasser umfassen zum Beispiel Wasserhähne, Mischbatterien und Brausen.
Bei Neuanschaffungen darf der Mieter nicht in jedem Fall beteiligt werden. Eine entsprechende Formularklausel ist unwirksam (s. o. BGH, Leitsatz 1.).
Maren B. meint
Guten Morgen Herr Nippel,
ich hätte eine Frage für meine über 90-jährige Großtante. Zum Jahreswechsel gab es im Kellergeschoss einen Brand (die Ursache wurde nicht mitgeteilt). Seitdem funktioniert der Fernsehempfang und das Festnetztelefon nicht mehr. Die Rechnungen wie GEZ und Telekom muss Sie weiterhin bezahlen, nun hat Sie sich erstmal ein Handy gekauft um überhaupt erreichbar bzw. im Notfall telefonieren zu können. Kann man die Kosten vom Vermieter zurückverlangen?
Mit freundlichen Grüßen
Maren
Rechtsanwalt S. Nippel meint
Hallo Maren,
1. Telefonanschluss
Zum Telefonanschluss dürfte das vom LG Essen in einer Entscheidung vom 21. Juli 2016 (10 S 43/16) Ausgeführte gelten (vgl. Rdnr. 7). Die Minderung dürfte etwa bei 10 % der Bruttomiete liegen:
2. Fernsehanlage
Tritt ein Fehler an der Fernsehanlage auf, für die der Vermieter die Verantwortung trägt, beeinträchtigt der Ausfall die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung und berechtigt den Mieter, die Miete zu mindern. Die Minderungsquote wird zwischen 1 % und 5 % beziffert. Dazu gibt es zahlreiche Entscheidungen. Zu berücksichtigen ist allerdings, dass gemäß § 536 Abs. 1 S. 3 BGB eine unerhebliche Minderung außer Betracht bleibt.
Die Unerheblichkeit wird teilweise bei 2 %, teilweise aber auch erst ab 5 % der Bruttomiete bejaht. Richtigerweise dürfte die Erheblichkeitsschwelle für Fehler an der Fernsehanlage in Tagen bemessen werden. Fällt der Empfang für nur 5 Tage aus, ist die Erheblichkeitsschwelle jedenfalls nicht überschritten (vgl. dazu AG Frankfurt in NJW RR 1992, 971).
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt