Auf dieser Seite liste ich nach kurzen Einführungstexten ca. 25 Beiträge rund um Mietmängel auf.
In den aufgelisteten Beiträgen bespreche ich häufig mit Mietmängeln entstehende Fragen zum Begriff des Mangels, zur Mangelanzeige, zur Minderung, zum Schaden- und Aufwendungsersatz sowie zu Fallgruppen einzelner Mängel. Die Beiträge sollen Ihnen dabei helfen, Probleme im Zusammenhang mit Mietmängeln zu lösen.
Der erste Beitrag enthält eine Tabelle zu einzelnen Mängeln und Minderungsquoten mit einem Link zu der jeweiligen Gerichtsentscheidung:
1. Zum Begriff des Mangels
Was ist ein Mangel der Mietsache?
Ein Mangel im Sinne des § 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 536 Abs. 1 BGB ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache von dem vertraglich Vereinbarten: Die Abweichung der Istbeschaffenheit von der Sollbeschaffenheit.
Auch wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt, liegt ein Mangel der Mietsache mit den entsprechenden Rechtsfolgen vor, § 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
(1) …
(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.
…
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 536 Abs. 2 BGB.
Der Mietzins ist kraft Gesetzes gemindert, wenn die Tauglichkeit der Mietwohnung durch einen Mietmangel beeinträchtigt ist.
- Zum Begriff des Mangels im Mietrecht
… nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands von dem vertraglich Vereinbarten … Abweichung der Istbeschaffenheit von der Sollbeschaffenheit. …
… | mehr - vertragsgemäßer Gebrauch – Erhaltenspflicht des Vermieters, Mangel der Mietsache
Die Mietvertragsparteien können und sollen möglichst den vertraglichen Zustand ausdrücklich vereinbaren … … | mehr
2. Mangelanzeige
Was muss ein Mieter tun, wenn er einen Mangel bemerkt?
Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich mitzuteilen, § 536 c Während der Mietzeit auftretende Mängel; Mängelanzeige durch den Mieter
(1) Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 536 c Abs. 1 S. 1 BGB.
Unterlässt der Mieter die Anzeige und ist der Vermieter deswegen zur Abhilfe nicht in der Lage, verliert der Mieter für den Zeitraum, für den der Vermieter aufgrund der fehlenden Anzeige den Mangel nicht beseitigen kann, seine Minderungsrechte.
3. Minderung, Schadenersatz und Aufwendungsersatz
Welche Rechte stehen dem Mieter gegen den Vermieter zu?
Der Mietzins ist kraft Gesetzes gemindert, wenn ein Mangel der Mietsache vorliegt, § 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 536 Abs. 1 BGB. Neben den Rechten aus § 536 BGB kann der Mieter unter bestimmten Umständen auch Schadenersatz gemäß § 536a Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels
(1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden…
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 536 a BGB geltend machen.
Ist die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung durch den Mangel völlig aufgehoben, so ist der Mieter während dieser Zeit von der Entrichtung der Miete befreit, § 536 Abs. 1 S. 1 BGB.
Neben den Rechten des Mieters aus § 536 BGB kann dieser Schadenersatzansprüche gemäß § 536 a Abs. 1 BGB geltend machen, wenn die Wohnung bereits bei Vertragsabschluss mangelbehaftet war oder der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug gerät.
Darüber hinaus steht dem Mieter gegenüber dem Vermieter gemäß § 536 a Abs. 2 BGB neben der Mietminderung und dem Schadenersatzanspruch auch noch der Anspruch auf Aufwendungsersatz zu.
- Minderungsberechnung nach der Bruttomiete
… die Mietminderung ist nach § 536 BGB anhand der Bruttomiete (Mietzins einschließlich Nebenkosten) zu berechnen … BGH vom 6.4.2005 (XII Z RA 225/03) … … | mehr
- Mietminderung und Schadensersatz bei Mängeln der Mietsache
Für die Dauer eines erheblichen Mangels ist der Mieter von der Pflicht zur Zahlung der Miete befreit … ggf. kann der Mieter auch Schadenersatz verlangen … … | mehr
- Rückforderung der aufgrund einer Minderungslage zu viel gezahlten Miete
Rückforderung der aufgrund einer Minderungslage zu viel gezahlten Miete gemäß § 812 BGB … | Zahlung unter Vorbehalt … | Ausschluss der Minderung nach § 814 BGB … … | mehr
- Mängelbeseitigung durch den Mieter und Aufwendungsersatz
Mängelbeseitigung durch den Mieter und Aufwendungsersatz … | Musterschreiben … | kurze Erläuterungen zu dem Aufwendungsersatzanspruch … … | mehr
- Ersatzwohnraum während der Behebung von Mängeln
Aufwendungen infolge Erhaltungsmaßnahmen muss der Vermieter ersetzen … | 1. Erhaltungsmaßnahmen … | 2. Aufwendungen … | 3. angemessener Umfang … | … … | mehr
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4. Einzelne Fallgruppen
Welche Fallgruppen von Mängeln können unterschieden werden?
Die in der Praxis wohl am häufigsten vorkommenden Mängel betreffen Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung, mangelnde Beheizbarkeit, Lärmbelästigungen, … . Hierzu gibt es zahlreiche Gerichtsentscheidungen.
- Schimmelpilzgefahr durch Wärmebrücken
Mieter dürfen nicht die Miete kürzen, nur weil in Wohnungen mit älterer Bausubstanz die Gefahr von Schimmelbildung droht – Urteile des BGH vom 8.12.2018 … … | mehr
- Schmerzensgeld bei Schimmelpilz
… oft klagen Mieter über Gesundheitsschäden durch Schimmelpilz … Schmerzensgeld lässt sich aber nur sehr schwierig durchsetzen … … | mehr
- Urteile zum Lüftungsverhalten des Mieters
Die Notwendigkeit eines täglichen drei- bis viermaligen Lüftens begründet einen Fehler der Mietsache, auf den zumindest hinzuweisen ist … … | mehr
- Flächendefizite/Flächenabweichungen als Mietmangel
… bei einem Wasserschaden kann der Mieter Schadenersatz, Minderung oder Aufwendungsersatz geltend machen … | 1. Schadenersatz … | 2. Minderung … … | mehr
- Bolzplatzentscheidung“ des BGH zur „Duldungspflicht von Mietern“
„Bolzplatzentscheidung“ des BGH zur „Duldungspflicht von Mietern“ … | … der Mieter muss dulden, was der Eigentümer entschädigungslos hinnehmen muss … … | mehr
5. Allgemein
Welche Rechte stehen dem Mieter bei Vorliegen eines Mangels neben Minderung und Schadenersatz zu?
Wann endet die Pflicht zur Mangelbeseitigung?
Der Mieter kann vom Vermieter die Beseitigung der Mängel verlangen. Er hat gegebenenfalls auch das Recht, Aufwendungsersatz von dem Vermieter zu fordern. Er kann dann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug ist, § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB.
In Ausnahmefällen kann der Mieter den Mietvertrag sogar außerordentlich kündigen. Die außerordentliche Kündigung ist aber erst dann zulässig, wenn eine dem Vermieter gesetzte Frist zur Abhilfe erfolglos abgelaufen ist. Der Mieter muss dem Vermieter deutlich zu erkennen geben, dass er den eingetretenen Zustand nicht länger hinnehmen will.
- Ende der Mängelbeseitigungspflicht
… Ende der Mängelbeseitigungspflicht … | … Rechtsprechung des BGH zur Frage, ob der Anspruch auf Mängelbeseitigung auch nach Beendigung der Miete gilt … … | mehr
- Mitwirkungspflichten des Mieters bei der Mängelbeseitigung
Mitwirkungspflichten des Mieters bei der Mängelbeseitigung … | … die Ablehnung der Mängelbeseitigung kann zum Verlust des Anspruchs auf Minderung führen … … | mehr