Rechtsanwalt und Mietrecht

von Rechtsanwalt Sönke Nippel in Remscheid

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Einführung

Mietmängel

Stand: 14. Januar 2022

VG Wort - ZählpixelAuf dieser Seite liste ich nach kurzen Einführungstexten ca. 25 Beiträge rund um Mietmängel auf.

In den aufgelisteten Beiträgen bespreche ich häufig mit Mietmängeln entstehende Fragen zum Begriff des Mangels, zur Mangelanzeige, zur Minderung, zum Schaden- und Aufwendungsersatz sowie zu Fallgruppen einzelner Mängel. Die Beiträge sollen Ihnen dabei helfen, Probleme im Zusammenhang mit Mietmängeln zu lösen.

1. Begriff des Mangels2. Mangelanzeige3. Minderung und Schaden­er­satz4. Fallgruppen5. Allgemein

Der erste Beitrag enthält eine Tabelle zu einzelnen Mängeln und Minderungsquoten mit einem Link zu der jeweiligen Gerichtsentscheidung:

  • Mietminderungstabelle – Minderungsquoten im Mietrecht

    Mietminderungstabelle … | Minderungsquoten im Mietrecht anhand der Rechtsprechung … | prozentuale Minderungsquoten für Mängel an der Mietsache …
    … | mehr

1. Zum Begriff des Mangels


Was ist ein Mangel der Mietsache?

Ein Mangel im Sinne des § 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
 
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)
§ 536 Abs. 1 BGB
ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache von dem vertraglich Vereinbarten: Die Abweichung der Istbeschaffenheit von der Sollbeschaffenheit.

Auch wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt, liegt ein Mangel der Mietsache mit den entsprechenden Rechtsfolgen vor, § 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
 
(1) …
(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.
…
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)
§ 536 Abs. 2 BGB
.

Der Mietzins ist kraft Gesetzes gemindert, wenn die Tauglichkeit der Mietwohnung durch einen Mietmangel beeinträchtigt ist.

  • Zum Begriff des Mangels im Mietrecht

    … nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands von dem vertraglich Vereinbarten … Abweichung der Istbeschaffenheit von der Sollbeschaffenheit. …
    … | mehr

  • vertragsgemäßer Gebrauch – Erhaltenspflicht des Vermieters, Mangel der Mietsache

    Die Mietvertragsparteien können und sollen möglichst den vertraglichen Zustand ausdrücklich vereinbaren … … | mehr

2. Mangelanzeige

Strichmännchen an Glühbirne lehnend


Was muss ein Mieter tun, wenn er einen Mangel bemerkt?

Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich mitzuteilen, § 536 c Während der Mietzeit auftretende Mängel; Mängelanzeige durch den Mieter
 
(1) Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)
§ 536 c Abs. 1 S. 1 BGB
.

Unterlässt der Mieter die Anzeige und ist der Vermieter deswegen zur Abhilfe nicht in der Lage, verliert der Mieter für den Zeitraum, für den der Vermieter aufgrund der fehlenden Anzeige den Mangel nicht beseitigen kann, seine Minderungsrechte.

  • Pflicht des Mieters zur Mängelanzeige

    Der Mieter muss dem Vermieter einen Mangel unverzüglich anzeigen … | 1. Form … | 2. Adressat … | 3. Frist … | 4. Inhalt … | 5. Entbehrlichkeit … … | mehr

3. Minderung, Schadenersatz und Aufwendungsersatz


Welche Rechte stehen dem Mieter gegen den Vermieter zu?

Strichmännchen mit erhobenem Zeigefinger neben GlühlampeDer Mietzins ist kraft Gesetzes gemindert, wenn ein Mangel der Mietsache vorliegt, § 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
 
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)
§ 536 Abs. 1 BGB
. Neben den Rechten aus § 536 BGB kann der Mieter unter bestimmten Umständen auch Schadenersatz gemäß § 536a Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels
 
(1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden…
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)
§ 536 a BGB
geltend machen.

Ist die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung durch den Mangel völlig aufgehoben, so ist der Mieter während dieser Zeit von der Entrichtung der Miete befreit, § 536 Abs. 1 S. 1 BGB.

Neben den Rechten des Mieters aus § 536 BGB kann dieser Schadenersatzansprüche gemäß § 536 a Abs. 1 BGB geltend machen, wenn die Wohnung bereits bei Vertragsabschluss mangelbehaftet war oder der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug gerät.

Darüber hinaus steht dem Mieter gegenüber dem Vermieter gemäß § 536 a Abs. 2 BGB neben der Mietminderung und dem Schadenersatzanspruch auch noch der Anspruch auf Aufwendungsersatz zu.

  • Mietminderungstabelle – Minderungsquoten im Mietrecht

    Mietminderungstabelle … | Minderungsquoten im Mietrecht anhand der Rechtsprechung … | prozentuale Minderungsquoten für Mängel an der Mietsache … … | mehr

  • Minderungsberechnung nach der Bruttomiete

    … die Mietminderung ist nach § 536 BGB anhand der Bruttomiete (Mietzins einschließlich Nebenkosten) zu berechnen … BGH vom 6.4.2005 (XII Z RA 225/03) … … | mehr

  • Mietminderung und Schadensersatz bei Mängeln der Mietsache

    Für die Dauer eines erheblichen Mangels ist der Mieter von der Pflicht zur Zahlung der Miete befreit … ggf. kann der Mieter auch Schadenersatz verlangen … … | mehr

  • Rückforderung der aufgrund einer Minderungslage zu viel gezahlten Miete

    Rückforderung der aufgrund einer Minderungslage zu viel gezahlten Miete gemäß § 812 BGB … | Zahlung unter Vorbehalt … | Ausschluss der Minderung nach § 814 BGB … … | mehr

  • Schadensersatz wegen eines Mangels der Mietsache

    Schadensersatz wegen eines Mangels der Mietsache … | … zu den Voraussetzungen und den Rechtsfolgen eines Schadensersatzanspruches bei Mietmängeln … … | mehr

  • Mängelbeseitigung durch den Mieter und Aufwendungsersatz

    Mängelbeseitigung durch den Mieter und Aufwendungsersatz … | Musterschreiben … | kurze Erläuterungen zu dem Aufwendungsersatzanspruch … … | mehr

  • Ersatzwohnraum während der Behebung von Mängeln

    Aufwendungen infolge Erhaltungsmaßnahmen muss der Vermieter ersetzen … | 1. Erhaltungsmaßnahmen … | 2. Aufwendungen … | 3. angemessener Umfang … | … … | mehr

Hinweis:

Auf den Beitragsseiten können Sie unentgeltlich Fragen stellen und kommentieren sowie Fragen anderer Leser auch selbst beantworten!

Bitte haben Sie Verständnis, dass ich schon aus zeitlichen Gründen nur kurze und einfache Fragen zu einem einfachen Sachverhalt beantworte. Einige Fragen werde ich auch aus Zeitgründen nicht beantworten können. Bitte nehmen Sie von telefonischen Anfragen Abstand!

Dieser Internetauftritt kann nur ein erster Ratgeber sein. Dieser Internetauftritt kann und soll eine Rechtsberatung nicht ersetzen. Ohne Kenntnis des genauen Sachverhalts ist eine Nutzen bringende Antwort nicht möglich. Oft ist schon der Sachverhalt so komplex, dass eine sinnvolle Antwort ohne Vorlage weiterer Unterlagen nicht möglich ist. Oft ist auch ein persönliches Gespräch erforderlich. Nicht selten ist auch eine Akteneinsicht erforderlich.

Prüfen Sie bitte vor einer Frage, ob Sie Ihre Frage nicht bereits anhand der vorhandenen Beiträge selbst beantworten können! Sie können sich anhand der Einführungsseiten (vgl. Startseite) sowie des Stichwort­verzeichnisses (vgl. „mehr zum Thema“ unter den Beiträgen) einen Überblick über die hier bereits behandelten Fragen verschaffen.

Bitte achten Sie auch darauf, eine Frage in dem passenden Zusammenhang, also in dem passenden Beitrag zu stellen! Mir ist es aus technischen Gründen nicht möglich, Fragen in einen anderen Beitrag zu verschieben.


p.s.: Ich bin leider gezwungen, eine Frage bzw. einen Kommentar manuell freizuschalten. Dies kann einige Tage dauern. Andernfalls würden die Beiträge „in Spam versinken“.

4. Einzelne Fallgruppen


Welche Fallgruppen von Mängeln können unterschieden werden?

Die in der Praxis wohl am häufigsten vorkommenden Mängel betreffen Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung, mangelnde Beheizbarkeit, Lärmbelästigungen, … . Hierzu gibt es zahlreiche Gerichtsentscheidungen.

  • Fallgruppen von Mängeln: Schimmelpilz, Elektroinstallationen, …

    … welchen Standard kann ein Mieter erwarten? | 1. Schimmelpilz und Schimmelpilzgefahr … | 2. Elektroinstallationen … | 3. Heizung und Raumklima … | … … | mehr

  • Schimmelpilzgefahr durch Wärmebrücken

    Mieter dürfen nicht die Miete kürzen, nur weil in Wohnungen mit älterer Bausubstanz die Gefahr von Schimmelbildung droht – Urteile des BGH vom 8.12.2018 … … | mehr

  • Schmerzensgeld bei Schimmelpilz

    … oft klagen Mieter über Gesundheitsschäden durch Schimmelpilz … Schmerzensgeld lässt sich aber nur sehr schwierig durchsetzen … … | mehr

  • Urteile zum Lüftungsverhalten des Mieters

    Die Notwendigkeit eines täglichen drei- bis viermaligen Lüftens begründet einen Fehler der Mietsache, auf den zumindest hinzuweisen ist … … | mehr

  • Erneuerung, Reinigung und Rückbau des Teppichbodens

    … mitvermieteter Teppichboden … | Schadensersatz und Selbstvornahmerecht … | Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch … | Reinigungspflicht … | Rückbau … … | mehr

Männchen hebt Teppich an, darunter Fragezeichen

  • Wasserschäden – Schadenersatzansprüche und Mietminderungsansprüche des Mieters

    Bei Wasserschäden kommen für den Mieter gegenüber dem Vermieter im Wesentlichen zwei Ansprüche in Betracht: 1. Schadenersatzansprüche … 2. Minderungsansprüche … … | mehr

  • Flächendefizite/Flächenabweichungen als Mietmangel

    … bei einem Wasserschaden kann der Mieter Schadenersatz, Minderung oder Aufwendungsersatz geltend machen … | 1. Schadenersatz … | 2. Minderung … … | mehr

  • Bolzplatzentscheidung“ des BGH zur „Duldungspflicht von Mietern“

    „Bolzplatzentscheidung“ des BGH zur „Duldungspflicht von Mietern“ … | … der Mieter muss dulden, was der Eigentümer entschädigungslos hinnehmen muss … … | mehr

5. Allgemein


Welche Rechte stehen dem Mieter bei Vorliegen eines Mangels neben Minderung und Schadenersatz zu?
Wann endet die Pflicht zur Mangelbeseitigung?

Der Mieter kann vom Vermieter die Beseitigung der Mängel verlangen. Er hat gegebenenfalls auch das Recht, Aufwendungsersatz von dem Vermieter zu fordern. Er kann dann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug ist, § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB.

In Ausnahmefällen kann der Mieter den Mietvertrag sogar außerordentlich kündigen. Die außerordentliche Kündigung ist aber erst dann zulässig, wenn eine dem Vermieter gesetzte Frist zur Abhilfe erfolglos abgelaufen ist. Der Mieter muss dem Vermieter deutlich zu erkennen geben, dass er den eingetretenen Zustand nicht länger hinnehmen will.

  • Außerordentliche fristlose Kündigung durch den Mieter wegen Mängeln

    … außerordentliche fristlose Kündigung durch den Mieter wegen Mängeln … | … zu den Voraussetzungen und Folgen der außerordentlichen Kündigung im Mietrecht … | mehr

  • Schadensersatzansprüche des Vermieters gegenüber dem Mieter

    Schadensersatzansprüche des Vermieters gegenüber dem Mieter | … objektive Pflichtverletzung des Mieters und Verschulden des Mieters … | … vertragsgemäßer Gebrauch … … | mehr

  • Das Zurückbehaltungs- bzw. Leistungsverweigerungsrecht des Mieters

    … Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB und Leistungsverweigerungsrecht des Mieters gemäß § 320 BGB bei Mietmängeln … | … zur Geltendmachung und zur Höhe … … | mehr

  • Ende der Mängelbeseitigungspflicht

    … Ende der Mängelbeseitigungspflicht … | … Rechtsprechung des BGH zur Frage, ob der Anspruch auf Mängelbeseitigung auch nach Beendigung der Miete gilt … … | mehr

  • Mitwirkungspflichten des Mieters bei der Mängelbeseitigung

    Mitwirkungspflichten des Mieters bei der Mängelbeseitigung … | … die Ablehnung der Mängelbeseitigung kann zum Verlust des Anspruchs auf Minderung führen … … | mehr

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