Mängelbeseitigung durch den Mieter und Aufwendungsersatz gemäß § 536 a BGB

Grundsätzlich hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten, § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
 
(1) … Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB.

Die vorgenannte Norm begründet einen Erfüllungsanspruch gegenüber dem Vermieter. Daneben bzw. stattdessen kann der Mieter von dem Vermieter aber auch einen Anspruch auf einen Kostenvorschuss gemäß § 536a Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels
 
(1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 536 a BGB in Verbindung mit § 242 Leistung nach Treu und Glauben
 
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 242 BGB geltend machen, wenn sich die Mietsache nicht in einem vertragsgemäßen Zustand befindet. Dies kann im Einzelfall der für die Mängelbeseitigung geeignetere und schnellere Weg sein. Demgegenüber hat dann der Vermieter oft ein Interesse daran, mit ihm bekannten Firmen zu arbeiten oder gegebenenfalls selbst die Mängel zu beseitigen.

Der Anspruch des Mieters auf Aufwendungsersatz nach § 536 a Abs. 2 BGB setzt voraus,

1. dass ein Mangel vorliegt, der bereits bei Vertragsschluss vorhanden war (1. Alternative), dass ein solcher Mangel später wegen eines Umstandes, den der Vermieter zu vertreten hat, entstanden ist (2. Alternative) oder der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug kommt (3. Alternative), § 536a Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels
    
   (1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug,…
    
   (Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 536 a Abs. 1 BGB,
2. dass er den Vermieter mit der Behebung des Mangels in Verzug gesetzt hat, § 536a Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels
    
   (1) …
   (2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn
   1. der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder
    
   (Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB oder
3. die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist, § 536a Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels
    
   (1) …
   (2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn
   …
   2. die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.
    
   (Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 536 a Abs. 2 Nr. 2 BGB.

Es ist also erforderlich, dass der Mieter den Vermieter gemahnt hat mit der Aufforderung, die Mängel zu beheben. Ohne ein vorheriges In-Verzug-Setzen kann der Mieter gemäß § 536 a Abs. 2 Nr. 2 BGB nur Aufwendungen für eine Notreparatur verlangen. Beseitigt dem Mieter eigenmächtig einen Mangel, ohne dass der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug ist oder die Beseitigung des Mangels unter dem Gesichtspunkt der Notreparatur nach § 536 a Abs. 2 Nr. 2 BGB gerechtfertigt ist, so kann der Mieter etwa erbrachte Aufwendungen weder nach § 539 Abs. 1 BGB noch als Schadenersatz nach § 536 a Abs. 1 BGB verlangen.

1. Musterschreiben

Das Muster eines Schreibens zur Beseitigung von Mängeln und zur Anforderung des Vorschusses könnte etwa wie folgt aussehen:

Musterschreiben

An
den Vermieter
…
Anforderung eines Vorschusses/Aufwendungsersatz

Sehr geehrte(r) Herr/Frau …,

mit dem noch einmal in Kopie beigefügten Schreiben vom … bat ich Sie unter Fristsetzung namens und im Auftrag meiner Mandanten um die Beseitigung von Mängeln an den meinen Mandanten überlassenen Mieträumen.

Nachdem die Ihnen gesetzte Frist verstrichen ist, werden meine Mandanten von ihrem Recht Gebrauch machen und die Mängel auf Ihre Kosten beseitigen lassen. Die notwendigen Maßnahmen erfordern gemäß dem anliegenden Angebot der Firma … einen Aufwand von … €.

Bitte überweisen Sie den vorgenannten Betrag in Höhe von auf das Konto meiner Mandanten bei der… (Kontonummer, Bankleitzahl)

bis zum … .

Sollte der Betrag bis zu diesem Datum nicht auf dem Konto meiner Mandanten eingehen, werde ich den Betrag entweder gerichtlich Ihnen gegenüber geltend machen oder bei einer der nächsten Mietzinszahlungen verrechnen und von der Mietzahlung in Abzug bringen (hinsichtlich der Aufrechnung ist zu beachten, dass gegebenenfalls eine Aufrechnungsbeschränkung vorliegen kann und dann die Aufrechnung unzulässig sein könnte).

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt

2. Kostenvorschuss

Mit dem Aufwendungsersatzanspruch sind auch noch weitere Fragen verbunden. So enthält die Norm zum Beispiel einen ungeschriebenen weiteren Anspruch auf Zahlung eines Kostenvorschusses durch den Vermieter schon vor der Mängelbeseitigung.

Trotz Fehlens einer entsprechenden Regelung wie § 637 Abs. 3 BGB kann der Mieter von dem Vermieter schon vor Durchführung der Mängelbeseitigungsmaßnahmen die Vorauszahlung der voraussichtlichen Kosten erhalten. In diesem Zusammenhang geht dann auch die herrschende Meinung davon aus, dass eine Aufrechnung des Vermieters mit eigenen Forderungen gegen diesen Vorschussanspruch nicht gestattet ist. Die Höhe des Vorschussanspruches erfasst auch die Umsatzsteuer.

3. Notmaßnahmen

Schließlich muss der Vermieter dem Mieter auch die Kosten erstatten, die dem Mieter für die Durchführung von Notmaßnahmen entstanden sind. Aufwendungen im Sinne von Notmaßnahmen liegen vor, wenn sie erforderlich sind, um die Mietsache vor der Zerstörung, dem Untergang, der Beschädigung oder dem Verlust zu bewahren. Die dringende Beseitigung eines Rohrbruches ist zum Beispiel eine Notmaßnahme, wenn vom Rohrbruch und den Folgen weitere Schäden durch weiter auftretendes Wasser drohen.

Drohen ausschließlich Schäden an Rechtsgütern des Mieters, ist § 536 a Abs. 2 2. Alternative BGB nicht einschlägig. § 286 Verzug des Schuldners
 
…
(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn
…
4. aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 286 Abs. 2 Nr. 4 BGB greift ein, wonach es zur Herbeiführung des Verzugs einer Mahnung nicht bedarf, wenn dies aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist.

4. Verjährung

Aufwendungsersatzansprüche gemäß § 536 a Abs. 2 BGB verjähren gemäß § 548 Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts
 
(1) …
(2) Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses. …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 548 Abs. 2 BGB innerhalb von 6 Monaten nach Beendigung des Mietvertrages. Während des Mietvertrages verjähren diese Ansprüche also nicht.