Es kann fraglich werden, ob die Mängelbeseitigungspflicht des Vermieters über die Beendigung des Mietverhältnisses in dem gekündigten Mietverhältnis bzw. dem Nutzungsverhältnis weiterhin fortgilt.
Die bei einem bestehenden Mietverhältnis kraft Gesetzes eintretende Abänderung der Vertragspflicht des Mieters zur Zahlung der Miete folgt aus der besonderen Verpflichtung des Vermieters, seinem Mieter den vertragsmäßigen Gebrauch der Sache fortgesetzt zu gewähren. Diese Verpflichtung entfällt mit Beendigung des Mietverhältnisses. Der Vermieter könne daher trotz weiterer Verschlechterung der ihm vorenthaltenen Mietsache den letzten Mietzins als „Mindestschaden“ weiter fordern (BGH, Urteil vom 7. Dezember 1960 (VIII ZR 16/60, NJW 1961, 916).
Darüber hinaus gilt nach neuer Rechtsprechung des BGH (
www.juris.bundesgerichtshof.deUrteil vom 27. Mai 2015, XII ZR 66/13):
a) Eine erstmals nach Vertragsbeendigung eingetretene Verschlechterung der Mietsache, die beim Fortbestehen des Mietverhältnisses eine Minderung der Miete zur Folge gehabt hätte, führt grundsätzlich nicht dazu, den Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung in entsprechender Anwendung von § 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 536 BGB herabzusetzen.
b) Etwas anderes gilt nur dann, wenn den Vermieter nach Treu und Glauben im Rahmen des Abwicklungsverhältnisses ausnahmsweise eine nachvertragliche Pflicht zur Beseitigung von Mängeln der vorenthaltenen Mietsache trifft.
Konkret bedeuten die Ausführungen des BGH für einen Mieter bzw. Nutzer, dass er nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr den Einwand hinzugetretener Mängel der Mietsache bzw. der genutzten Sache geltend machen kann. Verschlechtert sich der Zustand der genutzten Räumlichkeiten, so kann der Mieter nur die Minderung geltend machen, die bei der Beendigung des Mietverhältnisses bereits begründet war.
Aus der zuvor genannten Rechtsprechung folgt auch, dass die Weigerung der Mängelbeseitigung durch den Vermieter nicht per se rechtsmissbräuchlich ist, wenn der Vertrag bereits beendet wurde. Ein entsprechendes Mängelbeseitigungsverlangen des Mieters kann dann gegen§ 242 Leistung nach Treu und Glauben
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt) § 242 BGB verstoßen.
Das Landgericht Krefeld geht in einer www.justiz.nrw.deEntscheidung vom 20. Dezember 2017 (2 S 65/16) sogar noch über die vom BGH aufgezeigte Grenze zur Begründetheit einer Minderung hinaus. Gemäß dem Landgericht Krefeld lässt nicht nur ein nach Beendigung des Mietverhältnisses entstehender Mangel ein Minderungsrecht des Mieters entfallen. Auch ein vor Beendigung des Mietverhältnisses entstandener Mangel führt zum Ausschluss der Minderung, wenn die Mängelanzeige erst nach Beendigung des Mietverhältnisses erfolgt (s. o. LG Krefeld, Rdnrn. 25 f.):
…
[25] Die Nutzungsentschädigung war auch nach der erfolgten Mängelanzeige mit Schriftsatz vom 14.11.2013 wegen der behaupteten, sich innerhalb des Mietobjektes befindlichen Mängel nicht gemindert. Die Beklagten konnten die vor Beendigung des Mietverhältnisses unterlassene Mängelanzeige von bereits vorher aufgetretenen Mängeln nicht wirksam nachholen.
[26] Nach eigenem Vortrag der Beklagten haben die angeführten Mängel bereits vor Beendigung des Mietverhältnisses vorgelegen. Grundsätzlich steht dem Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses kein Mängelbeseitigungsanspruch gegen den Vermieter mehr zu, da vertragliche Erfüllungspflichten zu diesem Zeitpunkt nicht mehr bestehen (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 546a Rn.13). Dem liefe es zuwider, könnte der Mieter eine vor Beendigung des Mietverhältnisses unterlassene Mängelanzeige anschließend noch wirksam nachholen. Denn in diesem Fall würde der Vermieter sich der Situation ausgesetzt sehen, entweder eine Kürzung der Nutzungsentschädigung hinnehmen oder eine ehemals vertragliche Verpflichtung erfüllen zu müssen, die bereits nicht mehr besteht. Insoweit ist auch zu berücksichtigen, dass Mängel, die während der Nutzungsentschädigung entstehen, nicht zu einer Minderung führen (vgl. BGH, Urteil v. 27.05.2015 – XII ZR 66/13). Es ist nicht ersichtlich, warum ein Mieter, der eine rechtzeitige Mängelanzeige unterlässt, besser gestellt sein sollte als ein Mieter, bei dem ein Mangel erstmals während der Zeit der Nutzungsentschädigung auftritt.
[27] …
Mietmängel - Übersicht
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