Rechtsanwalt und Mietrecht

von Rechtsanwalt Sönke Nippel in Remscheid

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Beitrag aufgelistet in  ▸Mietmängel - Einführung▸4. Einzelne Fallgruppen

Schmerzensgeld bei Schimmelpilz

VG Wort - ZählpixelOft weisen Mieter darauf hin, dass sie durch Schimmelbefall in der Wohnung ernsthaft erkrankt sind. Kinder der Mieter klagen über Asthma. Die Forderung lautet dann nicht selten: Durchsetzung von Schmerzensgeld gemäß § 253 Immaterieller Schaden
 
(1) Wegen eines Schadens, der nicht Vermögensschaden ist, kann Entschädigung in Geld nur in den durch das Gesetz bestimmten Fällen gefordert werden.
…
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)
§ 253 BGB
.

Tatsächlich werden allerdings an einen Anspruch auf Schmerzensgeld sehr hohe Anforderungen seitens der Rechtsprechung gestellt. Der Schimmelpilz muss nachweislich zu Gesundheitsschäden geführt haben. Außerdem gilt: Erkennt der Mieter das Gesundheitsrisiko, soll der Vermieter nicht mehr haften (Bild: zum Urteilwww.openjur.deKG, Beschluss vom 9. März 2006, 22 W 33/05):

Beschluss des KG vom 9. März 2006, Rdnr. 16 am Ende

…
… Wenn der Vater der Kläger diese aber in den ersten vier bzw. fünf Lebensjahre für vier Jahre in einer für den Aufenthalt von Kleinkindern jedenfalls nach dem Klägervortrag ganz offensichtlich ungeeigneten und gesundheitsgefährdenden Wohnung wohnen ließ, obwohl die Kläger ständig für derartige Wohnverhältnisse typische Erkrankungen zeigten und erst ausgezogen ist, nachdem die Erkrankung der Kinder bereits nicht mehr heilbar war, ist dies der Beklagten deliktsrechtlich nicht mehr zuzurechnen.
…

Der Bundesgerichtshof hat nach einer ersten hiesigen Recherche noch keine Entscheidung zum Schmerzensgeld wegen Schimmelbildung treffen müssen. Der BGH hat jedoch schon Entscheidungen im Hinblick auf eine außerordentliche Kündigung wegen Schimmelpilzbildung getroffen (Bild: zum Urteilwww.juris.bundesgerichtshof.deUrteil vom 18. April 2007, VIII ZR 182/06).

Urteil des BGH vom 18. April 2007, VIII ZR 182/06, Leitsatz

…
Die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung nach § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 1 BGB ist grundsätzlich erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor gemäß § 543 Abs. 3 S. 1 BGB eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat.
…

1. Mängelanzeige2. konkrete Gesundheitsgefahr

1. Mängelanzeige

Erster Schritt bei Schimmelpilzbildung ist also die Anzeige des Mangels und die Aufforderung zur Abhilfe unter Fristsetzung. Dies sollte möglichst schriftlich geschehen.

Hinweis:

Zur Mängelanzeige vergleiche den Beitrag:

  • Zur Mängelanzeige durch den Mieter

    Der Mieter muss dem Vermieter einen Mangel unverzüglich anzeigen … | 1. Form … | 2. Adressat … | 3. Frist … | 4. Inhalt … | 5. Entbehrlichkeit …| mehr

2. konkrete Gesundheitsgefahr und Gesundheitsschäden

Eine konkrete, nachweisbare Gesundheitsgefahr muss schließlich zu einem Gesundheitsschaden geführt haben.

Nicht zuletzt sollte beachtet werden, dass in der Regel erst ein schuldhaftes Verhalten des Vermieters einen deliktischen Anspruch begründen kann. Vertraglich scheint ein Ersatzanspruch des Mieters ohne Verschulden des Vermieters nur im Ausnahmefall denkbar.

a) Gesundheitsgefahr

Allein die Möglichkeit, dass sich auf Grund einer Schimmelpilzbildung Sporen in der Raumluft befinden, stellt noch keine konkrete Gesundheitsgefährdung dar. Dies reicht jedenfalls für eine außerordentliche fristlose Kündigung nicht aus. Voraussetzung für eine fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 1 BGB ist eine erhebliche Gefährdung der Gesundheit.

An den Nachweis der Gesundheitsgefährdung werden außerordentlich hohe Anforderungen gestellt. Allgemeine Ausführungen zu möglichen Gesundheitsgefahren in einem Gutachten genügen nicht (vgl. dazu Bild: zum Urteilwww.openjur.deKG Berlin, 8 U 124/02 ; AZ: 12 U 1493/00):

Urteil des KG Berlin, 8 U 124/02, AZ: 12 U 1493/00, Rdnr. 20

…
… Das Landgericht hat im angefochtenen Urteil zu Recht darauf hingewiesen, dass die Ausführungen in dem Gutachten des TÜV vom 10. Mai 2001 zur Darlegung einer derartigen Gefährdung nicht ausreichen können, weil in dem Gutachten zwar das Vorhandensein von Schimmel festgestellt wurde, jedoch bezüglich der gesundheitlichen Gefahr durch diesen Schimmel nur allgemeine Ausführungen in dem Gutachten enthalten sind. Unstreitig ist keine Messung bezüglich des Vorhandenseins von Schimmelsporen bzw. toxischen Stoffen durchgeführt worden. Demnach steht noch nicht einmal fest, ob sich überhaupt Schimmelsporen in der Luft befunden haben, wogegen sprechen könnte, dass es sich um verhältnismäßig kleine Stellen handelt, an denen Feuchtigkeit eingedrungen ist, wie sich aus den Lichtbildern ergibt. Allein die Möglichkeit, dass auf Grund der beobachteten Schimmelbildung sich einmal Schimmelsporen und toxische Stoffe in der Atemluft befinden könnten, stellt jedenfalls noch keine konkrete Gesundheitsgefährdung dar, die eine fristlose Kündigung im Sinne von § 544 BGB a.F. hätte rechtfertigen können.
…

b) Gesundheitsschäden

Der Mieter kann erst dann einen Anspruch auf Schmerzensgeld haben, wenn nicht nur die Gesundheitsgefahr erwiesen ist, sondern wenn tatsächlich Schimmelpilz nachweislich zu Gesundheitsschäden geführt hat. Hauptproblem ist dabei der Nachweis der Ursächlichkeit der Schimmelpilzbelastung für die aufgetretenen Gesundheitsbeeinträchtigungen. „Das Kind muss also bereits in den Brunnen gefallen sein“.

Hinweis:

Ein betroffener Mieter sollte also zunächst eine Mangelanzeige erstellen und zur Abhilfe innerhalb einer angemessenen Frist auffordern.

Gesundheitsgefahren sollten durch einen Sachverständigen analysiert und dokumentiert werden.

Ein Arzt sollte nach Realisierung der Gefahren die entstandenen Gesundheitsschäden genau feststellen und dokumentieren. Dann kann ggf. Schmerzensgeld gefordert werden.

Die Rechtsprechung scheint von dem Mieter auch zu verlangen, dass er bei Bekanntsein der Gesundheitsgefährdung und bei der anschließenden Realisierung der Gefahren die betroffene Wohnung möglichst rasch verlässt. Ansonsten könnte ihm der Vermieter möglicherweise ein Mitverschulden gemäß § 254 BGB anlasten.

Beitrag vom 04.06.2019, aktualisiert am 19.06.2024

mehr zum Thema:

Auf der folgenden Einführungsseite liste ich den obigen Beitrag mit 25 weiteren Beiträgen zu Mietmängeln systematisch geordnet auf:
  • Mietmaengel in StichwortenMietmängel - Einführung

    1. Begriff des Mangels ... | 2. Mangelanzeige ... | 3. Mietminderung, Schaden ... | 4. Fallgruppen ... | 5. Allgemein ... ... | mehr


Die folgenden Beiträge beschäftigen sich mit Fragen zu Mietmängeln in dem oben genannten Zusammenhang:
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