Schimmelpilzgefahr durch Wärmebrücken

Mieter dürfen nicht einfach die Miete mindern, nur weil in Wohnungen mit älterer Bausubstanz die Gefahr von Schimmelbildung droht (vgl. Urteile des www.juris.bundesgerichtshof.deBGH vom 5. Dezember 2018, VIII ZR 271/17 und www.juris.bundesgerichtshof.de67/18, jeweils Leitsätze a) und b):

a) Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung und eine deshalb – bei unzureichender Lüftung und Heizung – bestehende Gefahr einer Schimmelpilzbildung sind, sofern die Vertragsparteien Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Mietsache nicht getroffen haben, nicht als Sachmangel der Wohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht.

b) Welche Beheizung und Lüftung einer Wohnung dem Mieter zumutbar ist, kann nicht abstrakt-generell und unabhängig insbesondere von dem Alter und der Ausstattung des Gebäudes sowie dem Nutzungsverhalten des Mieters, sondern nur unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls bestimmt werden.

Mit diesen Entscheidungen des BGH ist der Vermieter im Ergebnis nicht zur Schaffung eines „Mindeststandards zeitgemäßen Wohnens“ verpflichtet. Wärmebrücken, die die Gefahr der Bildung von Schimmelpilz herbeiführen, berechtigen den Mieter nur im Ausnahmefall zur Minderung. Ausnahmefälle liegen erst vor, wenn die Wärmebrücken nicht den damaligen Baustandards entsprechen oder wenn bereits bei Vertragsbeginn vereinbart wurde, dass die Wohnung den heutigen Mindeststandards entsprechen soll.

Für viele betroffene Mieter dürfte dies „ein Schlag in Gesichts sein“. Zahlreiche Mieter klagen darüber, dass dem Vermieter bereits aus der Vorvermietung die Gefahr der Schimmelbildung durch die Wärmebrücken bekannt war. Mieter weisen nicht selten darauf hin, dass Vormieter bereits Ärger mit dem Vermieter wegen Schimmelbildung hatten. Dies sei seitens des Vermieters allerdings – treuwidrig – bei Abschluss des Mietvertrages nicht mitgeteilt worden. Viele Mieter rechnen auch einfach nicht damit, dass damalige Baustandards Wärmebrücken beinhalten, die die erhebliche Gefahr von Schimmelpilz verursachen.

Die Rechtsprechung des BGH sollte von dem Vermieter jedenfalls bei Kenntnis der Schimmelpilzgefahr einen ausdrücklich Hinweis bei Abschluss des Mietvertrages verlangen. Es sollte nicht zulässig sein, dass der Vermieter eine Wohnung bei der Vermietung über Gebühr anpreist und sich anschließend mit der Argumentation aus der Haftung schleichen darf, der Mieter müsse sich bei Abschluss des Mietvertrages schon selber ein Bild über die Schimmelpilzgefahr gemacht haben. Wird der Hinweis des Vermieters bei Vertragsschluss nicht gegeben, sollte der Mieter ein Recht auf die Einhaltung eines Mindeststandards zeitgemäßen Wohnens haben und vom Vermieter die Mangelbeseitigung und ggf. auch Minderung fordern dürfen. Jedenfalls bei treuwidrigem Verschweigen der Schimmelpilzgefahr dürfte trotz der oben genannten Urteile eine Haftung des Vermieters durchaus in Betracht kommen.

 

Gerichte haben u. a. die folgende Minderungsquoten bei Schimmelbefall ausgeurteilt: