Ein Mangel im Sinne des § 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 536 BGB ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache von dem vertraglich Vereinbarten: die Abweichung der Istbeschaffenheit von der Sollbeschaffenheit (vgl. den Beitrag Zum Begriff des Mangels im Mietrecht
§ 536 BGB ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache von dem vertraglich Vereinbarten: die Abweichung der Istbeschaffenheit von der Sollbeschaffenheit …Zum Begriff des Mangels im Mietrecht). Davon ausgehend lassen sich keine generalisierenden Angaben machen.
Die folgenden Fallgruppen können allerdings grob zusammengefasst werden:
1. Schimmelpilz und Schimmelpilzgefahr
Grundsätzlich liegt (zunächst) ein Sachmangel vor, bildet sich während der Mietzeit Schimmel und Spark.
Ursächlich für den Mangel kann dann der Zustand der baulichen Substanz, etwa eine unzureichende Isolierung des Gebäudes sein. Es kommt weiterhin in Betracht, dass das Dach, die Fenster, nachträgliche bauliche Veränderungen … zu dem Schimmelpilz führen. Kommt allerdings auch in Betracht, dass der Mieter seine ihm obliegenden Verhaltenspflichten derart verletzt, dass die Feuchtigkeitserscheinungen vermieden werden könnten, dann liegt im Ergebnis eine Abweichung der Ist- von der Sollbeschaffenheit nicht vor bzw. die Abweichung ist unbeachtlich. Kommt es trotz hinreichendem Lüftungs- und Heizverhalten der Mieter dennoch zur Entstehung von Schimmel, so liegt eine Abweichung der Ist- von der Sollbeschaffenheit vor. Der Mieter sollte bei seinem Verhalten eine Sorgfalt wie in eigenen Angelegenheiten walten lassen. Ein zwei- bis dreimaliges Stoßlüften für maximal jeweils 10 Minuten ist für ausreichend zu erachten. Darüber hinaus ist ein weiteres Lüften überobligatorisch.
Im Ergebnis kommt es im Hinblick auf die oben angesprochenen technischen Normen nicht darauf an, ob die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes, die zum Zeitpunkt der Sanierung oder die zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages oder der Mängelrüge bestehenden technischen Normen eingehalten wurden. Der Vermieter schuldet diesbezüglich „zeitgemäße Wohnverhältnisse“ (so das AG Köln mit Urteil vom 6. Mai 2010 zur Anpassungspflicht an zeitgemäße Wohnraumverhältnisse (
www.justiz.nrw.de208 C 310/09):
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Soweit der Sachverständige zur Frage der baulichen Anforderung auf die DIN 4108/2 Stand 2004 abgestellt hat, begegnete dies keinen Bedenken. Selbst wenn laut Klägervortrag das Haus 1954 erbaut wurde, war nicht auf die technischen Anforderungen bzw. u. a. DIN-Vorschriften, die 1954 galten, abzustellen, sondern auf die gegenwärtig gültigen Regeln, so dass der Sachverständige gemäß Klägerantrag nicht ergänzend gutachterlich zu der Frage, ob der bauliche Zustand dem Stand der Technik für 1954 entspricht, Stellung nehmen musste. Zwar ist grundsätzlich der vertragsgemäße Standard des Errichtungsjahres maßgeblich. Dennoch ist davon auszugehen, dass konkludent mietvertraglich vereinbart ist, dass auch bei längerer Mietdauer das jeweils für den ungestörten Mietgebrauch Erforderliche geschuldet ist (vgl. Schmidt-Futterer, 9. Auflage, § 536 BGB Rn. 33). Diese Anpassungspflicht an zeitgemäße Wohnverhältnisse gilt insbesondere dann, wenn es um Gesundheitsgefahren geht, deren Vermeidung die alten Anforderungen zur Zeit des Baus nach neuen Erkenntnissen nicht ausreichend leisten können (vgl. Bayrisches Oberstes Landgericht WM 1999, 568). So liegt dies hier.
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Demgegenüber gilt allerdings nach einem Urteil des Landgerichts Hamburg (Urteil vom 19. Februar 1990, 11 S 347/88) dass der Mieter sein Wohnverhalten in zumutbarem Rahmen der Beschaffenheit des Gebäudes anpassen muss, wenn dieses nach den Maßstäben der Baualtersklasse ordnungsmäßig errichtet worden ist.
Bitte beachten Sie auch Urteile des BGH vom 5. Dezember 2018 (vgl. dazu den Beitrag Schimmelpilzgefahr durch Wärmebrücken)!
Der BGH vertritt dort die Auffassung, dass jedenfalls im Hinblick auf Wärmebrücken grundsätzlich auf die vertraglichen Absprachen abzustellen ist und dass ohne eine derartige Absprache lediglich die Einhaltung damals geltender Vorschriften geschuldet ist.
2. Elektroinstallationen
Der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung kann mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung jedenfalls einen Mindeststandard erwarten, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt (so der www.juris.bundesgerichtshof.deBGH vom 26. Juli 2004, VIII ZR 281/03).
Im Einzelnen begründet der BGH den Anspruch :
II. A.
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2. Die Kläger haben jedoch gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB Anspruch auf bestimmte Einzelmaßnahmen, nämlich eine Veränderung der Stromversorgung der Wohnung in der Weise, dass neben dem Betrieb eines Großverbrauchers wie Waschmaschine oder Geschirrspülmaschine ein gleichzeitiger anderweitiger Stromverbrauch in der Wohnung möglich ist, sowie die fachgerechte Installierung einer Steckdose im Badezimmer.
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b) Der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand der Wohnung, der mangels konkreter vertraglicher Vereinbarungen nach der Verkehrsanschauung zu bestimmen ist, muss auch bei der Anmietung einer unrenovierten Wohnung in einem Altbau einem Mindeststandard genügen, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht. …
Aus der zuvor benannten Rechtsprechung des BGH folgt, dass ein Mieter nicht erwarten kann, dass die Elektroinstallationen in einer Altbauwohnung den bei Vertragsschluss geltenden Maßstäben für eine elektrische Anlage in modernisierten oder sanierten Altbauten entsprechen.
Erwartet werden kann aber, dass ein „zeitgemäßes Wohnen“ ermöglicht wird. Darüber hinaus liegt auch dann eine Abweichung der Ist- von der Sollbeschaffenheit vor, wenn etwa in einem Altbau von der veralteten Stromversorgung Gefahren für Leib und Leben des Mieters ausgehen. Drohen etwa Kurzschlüsse oder Kabelbrände, so ist der Vermieter verpflichtet, die Stromversorgung zu modernisieren und zu überarbeiten.
3. Heizung und Raumklima
Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Anlage ständig auf dem Stand der neuesten Technik zu halten.
Er schuldet aber einen Mindeststandard, den der Mieter bei Vertragsabschluss erwarten darf. Liefert die Heizungsanlage nicht die erforderlichen üblichen Temperaturen, dann liegt ein Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB vor. Demgegenüber handelt es sich um einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nach § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten
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(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 556 Abs. 3 BGB, wenn zwar ausreichende Temperaturen erzielt werden, diese jedoch nur unter unwirtschaftlichen Bedingungen erzielt werden können. Eindeutig liegt also ein Mangel vor, wenn die Heizkörper nach technischen Standards unterdimensioniert sind. Die Überdimensionierung kann einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot beinhalten.
Fällt eine Heizung vorübergehend aus und bietet der Vermieter Ersatz zum Beispiel durch Radiatoren, so kann ein Mangel verneint und eine Minderung ausgeschlossen sein.
Bei einem Mangel an der Heizung ist allerdings zu beachten, dass Minderungsansprüche nur für die Zeiten der Beeinträchtigung geltend gemacht werden können. Fällt also die Heizungsanlage in den Sommermonaten aus, so ist dies kein zur Minderung berechtigender Mangel.
4. Lärm
Auch hinsichtlich des Lärms kann gegebenenfalls auf technische Normen zurückgegriffen werden.
Jedenfalls hat die Einhaltung technischer Schallschutzwerte Indizwirkung. Maßstab für die subjektive Beurteilung von Lärm ist das Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen (BGH vom 5. Februar 1993, V ZR 62/91):
… Von Bedeutung könnte auch noch folgender Gesichtspunkt sein: Das Berufungsgericht orientiert sich am Empfinden eines normalen durchschnittlichen Menschen. Dies entspricht nicht mehr der neuesten Rechtsprechung des Senats, der insoweit entsprechend der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung eine wesentliche Immission mit einer erheblichen Belästigung im Sinne des öffentlichen Rechts gleichstellt und unter Einbeziehung wertender Momente auf das Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen abstellt . …
So ist zum Beispiel ein nicht unerheblicher Mangel anzunehmen, wenn durch Aufzugslärm die Richtwerte in DIN 4109 um mehr als 10 % überschritten werden. Dies kann auch für Heizungsgeräusche gelten.
Gemäß dem oben zu den „technischen Normen“ Ausgeführten gilt, dass der Vermieter von Wohnraum grundsätzlich den Trittschallschutz zu gewähren hat, der bei der Errichtung des Gebäudes technischer Standard war. Anderes kann nur dann gelten, wenn grundlegend saniert wurde oder wenn zum Beispiel erhebliche Lärmbelästigungen durch die Nutzung einer benachbarten Wohnung entstehen.
Lärmbelästigungen durch andere Mieter müssen nicht uneingeschränkt hingenommen werden. Hier wird auf die Üblichkeit abgestellt. Dem Mieter steht es zwar frei, aus eigenem Recht gemäß § 862 BGB gegen die Störung vorzugehen. Er kann aber daneben oder stattdessen auch den Vermieter in Anspruch nehmen und fordern, dass er einschreitet. Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es jedenfalls nicht an.
Kinderlärm ist grundsätzlich sozialadäquat (vgl. www.juris.bundesgerichtshof.deBGH vom 29. April 2014, BGH, VIII ZR 197/14):
a) …
b) Die in § 22 Abs. 1 a BImSchG vorgesehene Privilegierung von Kinderlärm ist auch bei einer Bewertung von Lärmeinwirkungen als Mangel einer gemieteten Wohnung zu berücksichtigen.
Zum Kinderlärm vgl. auch den Beitrag zur Bolzplatzentscheidung des BGH.
Tierlärm kann einen Mangel darstellen (vgl.www.juris.bundesgerichtshof.de Urteil des BGH vom 20. Juni 2012, VIII ZR 268/11):
[19] … Wie die Revision mit Recht geltend macht, hat der Beklagte auf den Seiten 24 bis 30 dieses Schriftsatzes seine Behauptung, dass die Lärmbelästigung durch das Gebell der von der Tochter der Klägerin weiterhin gehaltenen drei bis vier Hunde auch nach dem Urteil des Amtsgerichts Köln vom 24. April 2007 unvermindert fortgedauert habe, im Einzelnen dargelegt und durch Zeugen unter Beweis gestellt. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts bedurfte es unter diesen Umständen keiner weitergehenden Angaben zur Dauer des Bellens, zu dessen Verteilung über den Tag sowie zur Lautstärke des Hundelärms und damit auch nicht des vom Beklagten im zweiten Rechtszug vorgelegten – vom Berufungsgericht nicht zugelassenen – „Bellprotokolls“.
[20]…
Baulärm kann ggf. einen Mangel der Mietsache begründen.
5. Trinkwasser
Trinkwasser, welches aus Bleileitungen fließt, muss der Mieter nicht hinzunehmen. Dies gilt auch wenn zum Zeitpunkt des Baus des Gebäudes bestehende Normen eingehalten wurden.
Eine Übersicht zu möglichen Minderungsquoten bei verschiedenen Sachverhalten (Fehlen einer Steckdose, Schimmel, Schwalbenflug, …) habe ich mit Links zu Urteilen in den Datenbanken der Gerichte in dem Beitrag
veröffentlicht.
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