Pflicht des Mieters zur Mängelanzeige

Der Mieter muss dem Vermieter einen Mangel unverzüglich anzeigen, wenn sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel an der Mietsache zeigt, § 536 c Abs. 1 S. 1 1. Alt. BGB. Das gilt auch, wenn eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhersehbare Gefahr erforderlich wird, § 536 c Abs. 1 S. 1 2. Alt. BGB.

Der Mieter ist dem Vermieter sogar zum Ersatz des aus dem Unterlassen der Anzeige entstehenden Schadens verantwortlich, § 536 c Abs. 2 S. 1 BGB.

Das Minderungsrecht, der Schadenersatzanspruch und das Kündigungsrecht des Mieters sind ausgeschlossen „soweit der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte“ und solange die Mängelrüge unterbleibt, § 536 c Abs. 2 S. 2 Nrn. 1 bis 3 BGB.

I. Form

Die Anzeige ist formfrei.

Wird Schriftform vereinbart, so wird dies in der Regel gegen § 307 BGB verstoßen.

Die Anzeige kann also mündlich, telefonisch, per Internet erfolgen (wenn der Zugang nachgewiesen werden kann). Bei einer Mitteilung nur auf einem Überweisungsträger kann der Zugang zweifelhaft sein. Der Mieter hat den Zugang der Mängelanzeige darzulegen und zu beweisen.

II. Adressat der Anzeige

Die Anzeige muss gegenüber dem Vermieter erfolgen. Ob ein Hausmeister oder ein Hausverwalter Adressat der Mängelanzeige sein kann, ist zweifelhaft. Es kommt auf den Einzelfall an.

III. Frist

Die Anzeige muss unverzüglich erfolgen. Je ernster die Gefahr für die Mietsache ist, je schwerwiegender die drohende Rechtsverletzung, desto schneller hat der Mieter zu reagieren. Bei kleinen, abgeschlossenen Schäden kann also ein Warten von ein bis zwei Wochen noch unschädlich sein.

beachte:

Stört sich der Mieter nicht an der Schimmelpilzbildung und lebt er seit Jahren damit, kommen Ansprüche des Vermieters nach § 536 Abs. 2 BGB in Betracht!

IV. Inhalt der Anzeige

Die Anzeige muss hinreichend bestimmt sein. Dem Vermieter muss ermöglicht werden, den Mangel zu erkennen und zu beseitigen. Ursachen des Mangels müssen allerdings nicht näher bezeichnet werden.

V. Entbehrlichkeit der Mängelanzeige

Die Mängelanzeige kann entbehrlich sein.

1. Kenntnis des Vermieters von dem Mangel

Die Pflicht zur Anzeige entfällt bei Kenntnis des Vermieters von dem Mangel. Die Kenntnis des Hausmeisters, des Hausverwalters etc. kann die Anzeigepflicht entfallen lassen. Der Hausmeister/Hausverwalter muss dann Erfüllungsgehilfe des Vermieters sein.

2. Offensichtliche Mängel

Sind Mängel offensichtlich, kann die Anzeigepflicht entfallen.

3. Unbehebbare Mängel

Z. B. bei einer Wohnflächenabweichung kann eine Mangelanzeige entbehrlich sein, weil die Behebung des Mangels nicht möglich ist.

4. erneut auftretende Mängel

Ist ein Schaden bereits eingetreten oder verschlimmert sich der Schaden und erfolgte diesbezüglich bereits eine Mitteilung, so bedarf es regelmäßig keiner weiteren Mitteilung durch den Mieter. Allerdings dürfte das erneute Auftreten eines Mangels trotz umfangreicher fachgerechter Beseitigung eine erneute Anzeigepflicht begründen.

VI. Schadenersatzanspruch

Der Mieter ist dem Vermieter zum Ersatz des aus dem Unterlassen der Anzeige entstehenden Schadens verantwortlich, § 536 c Abs. 2 S. 1 BGB.

Der Mieter muss die Anzeigepflicht schuldhaft vorwerfbar unterlassen. Geht er davon aus, dass der Vermieter Kenntnis von dem Schaden hat, kann die das Verschulden entfallen lassen. Das Unterlassen der Anzeige muss auch für den eingetretenen Schaden ursächlich sein.

VII. Verlust von Mängelrechten

Der Mieter verliert einzelne Gewährleistungsrechte, wenn der Vermieter aufgrund des Unterlassens keine Abhilfe schaffen konnte, § 536 c Abs. 2 BGB. So ist das Minderungsrecht gemäß § 536 BGB ausgeschlossen, § 536 c Abs. 2 Nr. 1 BGB. Der Schadenersatzanspruch gemäß § 536 a BGB (nicht der Schadenersatzanspruch nach allgemeinem deliktischen Schadenersatzrecht gemäß §§ 823 ff. BGB) ist ausgeschlossen, § 536 c Abs. 2 S. 2 Nr. 2 BGB. Das Kündigungsrecht gemäß § 543 Abs. 3 S. 1 BGB ist ausgeschlossen, solange nicht der Schaden angezeigt wurde und zusätzlich nicht die in § 543 Abs. 3 S. 1 und 2 BGB benannte Frist zur Abhilfe abgelaufen ist.