Der Mieter muss dem Vermieter einen Mangel unverzüglich anzeigen, wenn sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel an der Mietsache zeigt, § 536c Während der Mietzeit auftretende Mängel; Mängelanzeige durch den Mieter
(1) Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder…
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 536 c Abs. 1 S. 1 1. Alt. BGB. Das gilt auch, wenn eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhersehbare Gefahr erforderlich wird, § 536 c Abs. 1 S. 1 2. Alt. BGB. Der Mieter ist dem Vermieter sogar zum Ersatz des aus dem Unterlassen der Anzeige entstehenden Schadens verantwortlich, § 536c Während der Mietzeit auftretende Mängel; Mängelanzeige durch den Mieter
(1) …
(2)Unterlässt der Mieter die Anzeige, so ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 536 c Abs. 2 S. 1 BGB.
Das Minderungsrecht, der Schadenersatzanspruch und das Kündigungsrecht des Mieters sind ausgeschlossen „soweit der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte“ und solange die Mängelrüge unterbleibt, § 536 c Abs. 2 S. 2 Nrn. 1 bis 3 BGB.
1. Form der Mängelanzeige
Die Anzeige ist formfrei.
Wird Schriftform vereinbart, so wird dies in der Regel gegen § 307 Inhaltskontrolle
(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 307 BGB verstoßen.
Die Anzeige kann also mündlich, telefonisch, per Internet erfolgen (wenn der Zugang nachgewiesen werden kann). Bei einer Mitteilung nur auf einem Überweisungsträger kann der Zugang zweifelhaft sein. Der Mieter hat den Zugang der Mängelanzeige darzulegen und zu beweisen.
2. Adressat der Anzeige
Die Anzeige muss gegenüber dem Vermieter erfolgen. Ob ein Hausmeister oder ein Hausverwalter Adressat der Mängelanzeige sein kann, ist zweifelhaft. Es kommt auf den Einzelfall an.
3. Frist
Die Anzeige muss unverzüglich erfolgen. Je ernster die Gefahr für die Mietsache ist, je schwerwiegender die drohende Rechtsverletzung, desto schneller hat der Mieter zu reagieren. Bei kleinen, abgeschlossenen Schäden kann also ein Warten von ein bis zwei Wochen noch unschädlich sein.
beachte:
Stört sich der Mieter nicht an der Schimmelpilzbildung und lebt er seit Jahren damit, kommen Ansprüche des Vermieters nach § 536 Abs. 2 BGB in Betracht!
4. Inhalt der Anzeige
Die Anzeige muss hinreichend bestimmt sein. Dem Vermieter muss ermöglicht werden, den Mangel zu erkennen und zu beseitigen. Ursachen des Mangels müssen allerdings nicht näher bezeichnet werden.
5. Entbehrlichkeit der Mängelanzeige
Die Mängelanzeige kann entbehrlich sein.
a) Kenntnis des Vermieters von dem Mangel
Die Pflicht zur Anzeige entfällt bei Kenntnis des Vermieters von dem Mangel. Die Kenntnis des Hausmeisters, des Hausverwalters etc. kann die Anzeigepflicht entfallen lassen. Der Hausmeister/Hausverwalter muss dann Erfüllungsgehilfe des Vermieters sein.
b) Offensichtliche Mängel
Sind Mängel offensichtlich, kann die Anzeigepflicht entfallen.
c) Unbehebbare Mängel
Z. B. bei einer Wohnflächenabweichung kann eine Mangelanzeige entbehrlich sein, weil die Behebung des Mangels nicht möglich ist.
d) erneut auftretende Mängel
Ist ein Schaden bereits eingetreten oder verschlimmert sich der Schaden und erfolgte diesbezüglich bereits eine Mitteilung, so bedarf es regelmäßig keiner weiteren Mitteilung durch den Mieter. Allerdings dürfte das erneute Auftreten eines Mangels trotz umfangreicher fachgerechter Beseitigung eine erneute Anzeigepflicht begründen.
6. Schadenersatzanspruch
Der Mieter ist dem Vermieter zum Ersatz des aus dem Unterlassen der Anzeige entstehenden Schadens verantwortlich, § 536 c Abs. 2 S. 1 BGB.
Der Mieter muss die Anzeigepflicht schuldhaft vorwerfbar unterlassen. Geht er davon aus, dass der Vermieter Kenntnis von dem Schaden hat, kann dies das Verschulden entfallen lassen. Das Unterlassen der Anzeige muss auch für den eingetretenen Schaden ursächlich sein.
7. Verlust von Mängelrechten
Der Mieter verliert einzelne Gewährleistungsrechte, wenn der Vermieter aufgrund des Unterlassens keine Abhilfe schaffen konnte, § 536 c Abs. 2 BGB.
Bei Unterlassen der Mängelanzeige ist das Minderungsrecht gemäß § 536 BGB ausgeschlossen, § 536 c Abs. 2 Nr. 1 BGB. Der Schadenersatzanspruch gemäß § 536a Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels
(1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 536 a BGB (nicht der Schadenersatzanspruch nach allgemeinem deliktischen Schadenersatzrecht gemäß §§ 823 ff. BGB) ist ausgeschlossen, § 536 c Abs. 2 S. 2 Nr. 2 BGB. Das Kündigungsrecht gemäß § 543 Abs. 3 S. 1 BGB ist ausgeschlossen, solange nicht der Schaden angezeigt wurde und zusätzlich nicht die in § 543 Abs. 3 S. 1 und 2 BGB benannte Frist zur Abhilfe abgelaufen ist.
8. Musterschreiben
An
den Vermieter
…
Mängelanzeige
Wohnung X-Straße … in …
Datum: …
Sehr geehrte(r) Herr/Frau …,
in der vorbezeichneten Angelegenheit zeige ich an, dass ich die Interessen der Eheleute … vertrete. Das Original einer Vollmacht ist diesem Schreiben beigefügt.
Hiermit zeige ich namens und im Auftrag meiner Mandanten an, dass die von Ihnen gemieteten Räume in dem Hause … folgende von meinen Mandanten nicht zu vertretende Mängel aufweisen:
– …
– …
Durch diese Mängel wird die Tauglichkeit der Mietsache zum bestimmungsgemäßen Gebrauch gemindert.
Namens und im Auftrag meiner Mandanten bitte ich Sie höflich um Behebung der Mängel.
Zur Behebung der Mängel setze ich Ihnen eine Frist
Die durch die Mängel eingetretene Minderung bewerte ich mit … Um diesen Betrag wird mein Mandant die von ihm geschuldete Miete bis zur Behebung des Mangels mindern. Für die zurückliegende Zeit rechne ich namens und im Auftrag meines Mandanten mit einem Rückerstattungsanspruch infolge der eingetretenen Mietminderung in Höhe von monatlich … auf. Die Verrechnung der Minderungsbeträge aus der Vergangenheit wird im übernächsten Monat erfolgen. Die „laufenden Minderungsbeträge“ werden von der laufenden Miete abgezogen.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt
Zur Aufrechnung und Zurückbehaltung vergleiche auch den Beitrag:
Sven Bucher meint
Wie Sie bereits anführen, ist der Mieter in der Pflicht enstehende Mängel während der Mietzeit dem Vermieter anzuzeigen. Falls durch verspätetes Bescheid geben weitere Schäden, die eventuell auch höhere Kosten der Beseitigung herbeiführen, entstehen, so könnte es unter Umständen auch zur Auferlegung der Mehrkosten führen. Vielen Dank für Ihren Beitrag zu diesem Thema.
Florian meint
Interessant, dass die Pflicht der Mängelanzeige bei Kenntnis des Vermieters von dem Mangel entfällt. Das wusste ich nicht. Ich habe Problemen mit meinem Vermieter bezüglich eines Mangels in der Wohnung. Danke für den Beitrag, sehr hilfreich! Allerdings werde ich am besten darüber mit meinem Anwalt besprechen.
Lennard Frings meint
Guten Tag,
ich habe einen Mangel telefonisch an den Hausmeister und den Vermieter durch meine Untermieter weitergeben lassen. Nun will der Vermieter Mehrkosten für eine durchlaufende Klospülung, weil der Mangel von diesen nicht behoben wurde. Dokumentiert wurde es natürlich nicht, da es telefonisch war. Mehr Beweise, als das meine Mitbwohner die Anzeige ausdrücklich bestätigen können, gibt es nicht.
Hätte dies vor Gericht bestand?
Rechtsanwalt Nippel meint
Hallo Herr Frings,
Ihre Frage verstehe ich nicht: welche „Mehrkosten für eine durchlaufende Klospülung“ sollen vom Vermieter geltend gemacht werden? Und das auch noch „weil der Mangel nicht behoben wurde“?
Die Untermieter müssen doch ggf. horrende Wasserkosten zahlen, wenn die Spülung dauernd läuft. Dann wäre doch eine Minderung zumindst in Höhe der Mehrkosten wegen des erhöhten Wasserbedarfes gerechtfertigt. Den Mangel „durchlaufende Klospülung“ hätte der Vermieter beseitigen müssen.
…?
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt