Das Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht gemäß § 556 b Abs. 2 BGB

beachte zur Aufrechnung gemäß § 556 b Abs. 2 BGB:

Der Mieter kann entgegen einer vertraglichen Bestimmung gegen eine Mietforderung mit einer Forderung auf Grund der §§ 536a, 539 BGB oder aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete aufrechnen oder wegen einer solchen Forderung ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete in Textform angezeigt hat, § 556 b Abs. 2 S. 1 BGB. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam, § 556 b Abs. 2 S. 2 BGB.

Gemäß § 556 b Abs. 2 S. 1 BGB muss der Mieter dem Vermieter das Aufrechnungsverlangen und das Zurückbehaltungsrecht in Textform anzeigen. Bei anwaltlicher Vertretung muss eine Originalvollmacht beigefügt werden. Die Absicht zur Aufrechnun g bzw. Zurückbehaltung ist mindestens einen Monat vorher anzuzeigen, vgl. § 556 b Abs. 2 S. 1 BGB. Eine verspätete Anzeige wird so ausgelegt, dass sie zu dem Zeitpunkt fällig wird, der bei Zugang fristgemäß wäre. Bei beendetem Mietverhältnis ist die Anzeige überflüssig (vgl. z. B. BGH, Urteil vom 12. Januar 2000, XII ZA 21/99):

Die in … des Vertrages weiter enthaltene Regelung, nach der die Aufrechnung zusätzlich an eine vorherige Ankündigung gegenüber dem Vermieter geknüpft wird, verliert allerdings ihren Sinn mit der Beendigung des Mietverhältnisses und der Rückgabe des Mietobjekts …

Wurde die Aufrechnung bzw. das Zurückbehaltungsrecht erklärt, so kann der Mieter dies dem Zahlungsverlangen des Vermieters entgegenhalten. Der Mieter hat den Zugang der Aufrechnungserklärung bzw. der Erklärung zur Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts als auch die der Aufrechnung und dem Zurückbehaltungsrecht begründenden Umstände nachzuweisen. Beim Mangel gehört dazu auch das Inverzugsetzen und das Bestehend des Mangels.