Das Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht gemäß § 556 b Abs. 2 BGB

Zum Nachteil des Wohnraummieters dürfen dessen Rechte auf Ausübung der Aufrechnung gemäß §§ 387 Voraussetzungen
 
Schulden zwei Personen einander Leistungen, die ihrem Gegenstand nach gleichartig sind, so kann jeder Teil seine Forderung gegen die Forderung des anderen Teils aufrechnen, sobald er …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 387 ff. BGB und eines Zurückbehaltungsrechtes gemäß § 320 Einrede des nicht erfüllten Vertrags
 
(1) Wer aus einem gegenseitigen Vertrag verpflichtet ist, kann die ihm obliegende Leistung bis zur Bewirkung der Gegenleistung…
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt) § 320 BGB oder § 273 Zurückbehaltungsrecht
 
(1) Hat der Schuldner aus demselben rechtlichen Verhältnis, auf dem seine Verpflichtung beruht, einen fälligen Anspruch gegen den Gläubiger, …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 273 BGB nicht ausgeschlossen werden. Der Mieter muss die Geltendmachung der Rechte allerdings vorher ankündigen.

1. Ausschließung oder Beschränkung der Aufrechnung oder des Zurückbehaltungsrechtes

Zum Nachteil des Mieters dürfen die Rechte des Mieters nicht ausgeschlossen oder beschränkt werden.

Betroffen sind Schadenersatzansprüche aus § 536a Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels
 
(1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 536 a Abs. 1 BGB, Aufwendungsersatzansprüche aus § 536a Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels
 
(1) …
(2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 536 a Abs. 2 BGB und § 539 Ersatz sonstiger Aufwendungen und Wegnahmerecht des Mieters
 
(1) Der Mieter kann vom Vermieter Aufwendungen auf die Mietsache, die der Vermieter ihm nicht nach § 536a Abs. 2 zu ersetzen hat, nach …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 539 BGB sowie aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel bezahlter Miete.

2. Ankündigung der Aufrechnung und Zurückbehaltung

Bei der Ausübung der Aufrechnung und des Zurückbehaltungsrechts im Wohnraummietrecht ist der Wortlaut des § 556b Fälligkeit der Miete, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht
 
(1) …
(2) Der Mieter kann entgegen einer vertraglichen Bestimmung gegen eine Mietforderung mit einer Forderung auf Grund der …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 556 b Abs. 2 BGB zu beachten:

 
Gemäß § 556 b Abs. 2 S. 1 BGB muss der Mieter dem Vermieter das Aufrechnungsverlangen und das Zurückbehaltungsrecht in Textform anzeigen.

Bei anwaltlicher Vertretung muss eine Originalvollmacht beigefügt werden. Die Absicht zur Aufrechnung bzw. Zurückbehaltung ist mindestens einen Monat vorher anzuzeigen, vgl. § 556 b Abs. 2 S. 1 BGB. Eine verspätete Anzeige wird so ausgelegt, dass sie zu dem Zeitpunkt fällig wird, der bei Zugang fristgemäß wäre. Bei beendetem Mietverhältnis ist die Anzeige überflüssig (vgl. z. B. www.juris.bundesgerichtshof.deBGH, Urteil vom 12. Januar 2000, XII ZA 21/99):

Wurde die Aufrechnung bzw. das Zurückbehaltungsrecht erklärt, so kann der Mieter dies dem Zahlungsverlangen des Vermieters entgegenhalten. Der Mieter hat den Zugang der Aufrechnungserklärung bzw. der Erklärung zur Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts als auch die der Aufrechnung und dem Zurückbehaltungsrecht begründenden Umstände nachzuweisen. Beim Mangel gehört dazu auch das Inverzugsetzen und das Bestehen des Mangels.