Schönheitsreparaturen zum Ende des Mietverhältnisses – Schadensersatzanspruch des Vermieters

Der Mieter, der zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, muss diese von sich aus durchführen. Eine Leistungsaufforderung durch den Vermieter ist nicht erforderlich.

Eine entsprechende Aufforderung ist jedoch Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch des Vermieters gegen den Mieter. Der Mieter muss dafür allerdings genau wissen, welche Arbeiten von ihm konkret verlangt werden. Nur dann kann sich der auf Durchführung der Schönheitsreparaturen gerichtete Erfüllungsanspruch des Vermieters in einen auf Zahlung von Geld gerichteten Schadensersatzanspruch umwandeln.

1. Erfüllungsanspruch – Durchführung der Reparaturen

Der Vermieter muss dem Mieter genau mitteilen, welche Arbeiten in der Wohnung auszuführen sind.

Der Vermieter muss den Mieter unter Fristsetzung dazu auffordern, die genau benannten Schönheitsreparaturen durchzuführen. Die Frist muss angemessen sein, vgl. § 281 Schadensersatz statt der Leistung wegen nicht oder nicht wie geschuldet erbrachter Leistung
 
(1) Soweit der Schuldner die fällige Leistung nicht oder nicht wie geschuldet erbringt,…
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 281 Abs. 1 S. 1 BGB. Es muss eine detaillierte Leistungsaufforderung erfolgen.

Eine Fristsetzung ist nur dann nach § 281 Schadensersatz statt der Leistung wegen nicht oder nicht wie geschuldet erbrachter Leistung
 
(1) …
(2) Die Fristsetzung ist entbehrlich, wenn der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert oder wenn besondere Umstände vorliegen, die …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 281 Abs. 2 BGB entbehrlich, wenn der Mieter die Durchführung endgültig und ernsthaft verweigert.

2. Schadensersatzanspruch

Nach Ablauf der Frist besteht ein Schwebezustand. Der Mieter kann immer noch die Schönheitsreparaturen durchführen.

Erst mit der Geltendmachung des Schadensersatzanspruches geht der Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen unter.

a) Mietausfall

Gemäß § 252 Entgangener Gewinn
 
Der zu ersetzende Schaden umfasst auch den entgangenen Gewinn. Als entgangen gilt der Gewinn, …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 252 S. 1 BGB ist als Schaden auch der entgangene Gewinn zu ersetzen. Nicht ohne weiteres kann aber davon ausgegangen werden, dass die Wohnung sogleich weitervermietet werden kann. Die Vermutung des § 252 BGB kommt deshalb nur zum Tragen, wenn eine Weitervermietung tatsächlich möglich gewesen wäre.

b) Verjährung

Gemäß § 548 Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts
 
(1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten….
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 548 Abs. 1 BGB verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters auch hinsichtlich der Schönheitsreparaturen in sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag erst später endet (vgl. dazu www.juris.bundesgerichtshof.deBGH, Urteil vom 15. März 2006, VIII ZR 123/05).

Hat der Vermieter allerdings noch nicht die bar gezahlte Kaution abgerechnet, so kann er nach Verjährungseintritt noch aufrechnen. Die Aufrechnung gemäß § 387 Voraussetzungen
 
Schulden zwei Personen einander Leistungen, die ihrem Gegenstand nach gleichartig sind, so kann jeder Teil seine Forderung …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 387 BGB ist nach § 215 Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht nach Eintritt der Verjährung
 
Die Verjährung schließt die Aufrechnung und die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts nicht aus, …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 215 BGB auch mit verjährten Forderungen möglich. Einzige Voraussetzung ist, dass sich die Forderungen in unverjährter Zeit aufrechnungsfähig gegenübergestanden haben. Somit kann der Vermieter auch mit der Kaution aufrechnen, wenn seine Forderungen bereits verjährt sind.