Zusammentreffen von Regelungen zu Schönheitsreparaturen und Endrenovierungsarbeiten

Beispielhaft werden nachfolgend die Leitsätze von drei Urteilen des BGH zur Wirksamkeit/Unwirksamkeit beim Zusammentreffen von Formularklauseln und Individualvereinbarungen zu Schönheitsreparaturen und Endrenovierungspflichten benannt:
 

I. BGH, Urteil vom 5. April 2006 (VIII ZR 163/05):

Ein zur Unwirksamkeit einer Formularklausel führender sogenannter Summierungseffekt auf Grund des Zusammentreffens zweier – jeweils für sich genommen – unbedenklicher Klauseln kann auch dann vorliegen, wenn nur eine der beiden Klauseln formularmäßig, die andere dagegen individuell vereinbart worden ist.

II. BGH, Urteil vom 14. Januar 2009 (VIII ZR 71/08):

Treffen starre und deshalb unwirksame Formularklauseln zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung durch den Mieter mit einer später bei Einzug individuell vereinbarten Übernahme der Endrenovierungspflicht durch den Mieter zusammen, unterliegt die Individualvereinbarung weder der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB, noch wird sie gem. § 139 BGB von der Unwirksamkeit der Formularklausel erfasst.

III. BGH, Urteil vom 27. Mai 2009 (VIII ZR 302/07):

a) Ein Mieter, der auf Grund einer unerkannt unwirksamen Endrenovierungsklausel Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, führt damit kein Geschäft des Vermieters, sondern wird nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig, weil er eine Leistung erbringen will, die rechtlich und wirtschaftlich Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung an der Wohnung geschuldeten Entgelts ist.

b) Der nach § 818 Abs. 2 BGB geschuldete Wertersatz, den der Vermieter an einen Mieter zu leisten hat, der die Mietwohnung vor seinem Auszug auf Grund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel in Eigenleistung renoviert hat, bemisst sich üblicherweise nur nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen.

Ergebnis:

Es kann also möglicherweise schon dann eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 BGB gegeben sein, wenn mehrere jeweils für sich grundsätzlich wirksame Klauseln kombiniert werden, wenn also neben also dem Mieter neben den Schönheitsreparaturen auch die Endrenovierung auferlegt wird (Summierungseffekt). Sogar eine an sich zulässige Individualabrede kann bei einer Kombination mit einer Klausel unwirksam werden!