Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein. Die Minderung ist kein Gestaltungsrecht. Die Minderung muss also nicht ausdrücklich ausgeübt werden. Zeigt der Mieter dem Vermieter den Mangel allerdings nicht gemäß § 536c Während der Mietzeit auftretende Mängel; Mängelanzeige durch den Mieter
(1) Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 536 c BGB an, so ist er nicht berechtigt, die Minderung geltend zu machen, vgl. § 536c Während der Mietzeit auftretende Mängel; Mängelanzeige durch den Mieter
(1) …
(2) … Soweit der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte, ist der Mieter nicht berechtigt,
1. …
2. nach § 536a Abs. 1 Schadensersatz zu verlangen oder …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 536 c Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB.
Zahlt der Mieter trotz des bestehenden Minderungsrecht zu viel Miete an den Vermieter, hat er einen Rückforderungsanspruch gemäß § 812 Herausgabeanspruch
(1) Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 812 BGB. Darüber hinaus kann der Mieter die Minderungsansprüche mit der laufenden Miete verrechnen.
Zahlt der Mieter allerdings die Miete vorbehaltlos und ungemindert an den Vermieter, so kann der Rückforderungsanspruch nach § 812 BGB gemäß § 814 Kenntnis der Nichtschuld
Das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete kann nicht zurückgefordert werden, wenn…
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 814 BGB ausgeschlossen sein, wenn der Mieter zum Zeitpunkt der Zahlung positive Kenntnis vom Mangel und der Minderungsbefugnis hatte und dennoch über einen längeren Zeitraum ungekürzt weiter die Miete zählt. Der Ausschluss des Minderungsrechts gilt allerdings nur für die Vergangenheit, nicht für die Zukunft (
www.juris.bundesgerichtshof.deBGH vom 16. Juli 2003, VIII ZR 274/02):
…
II. 1. Für Fälle der vorliegenden Art hat der Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung den Grundsatz entwickelt, dass der Mieter das Recht zur Mietminderung wegen eines nachträglich eingetretenen oder ihm bekannt gewordenen Mangels der Mietsache in entsprechender Anwendung des § 539 BGB a.F. verliert, wenn er die Miete ungekürzt, über einen längeren Zeitraum und ohne Vorbehalt weiterzahlt; dabei kann eine Frist von sechs Monaten im Regelfall als „längerer Zeitraum“ angesehen werden. …
…
2. …
a) Ebenso wenig wie bei den Vorschriften der §§ 539, 545 BGB a.F. lässt sich dem Wortlaut der Bestimmungen der §§ 536b, 536c BGB entnehmen, dass der Mieter sein Recht zur Minderung der Miete auch für die Zukunft verliere, wenn ein Mangel nach Abschluss des Mietvertrages oder Übernahme der Mietsache durch den Mieter eintritt oder wenn der Mieter von dem Mangel nachträglich Kenntnis erlangt und er dennoch über einen längeren Zeitraum die Miete ohne Vorbehalt und ungekürzt weiterzahlt.
…
Als Ergebnis bleibt festzuhalten, dass die Minderung nach der Mängelanzeige entweder tatsächlich durchgeführt werden muss oder dass zumindest ein entsprechender Vorbehalt erklärt werden muss, damit der Ausschluss gemäß § 814 BGB nicht mehr greift. Die Durchführung der Minderung birgt für den Mieter das Risiko einer Kündigung, wenn die Minderung falsch berechnet wurde. Der Vorbehalt muss ausdrücklich und unmissverständlich erklärt werden.
…
An
den Vermieter
…
Mängelanzeige
Wohnung X-Straße … in …
Datum: …
Sehr geehrte(r) Herr/Frau …,
… (s. Muster Mängelanzeige in dem Beitrag „Pflicht des Mieters zur Mängelanzeige“)
Der Mangel besteht seit dem … Die durch den Mangel eingetretene Minderung bewerte ich mit … Um diesen Betrag wird mein Mandant die von ihm geschuldete Miete bis zur Behebung des Mangels mindern. Für die zurückliegende Zeit rechne ich namens und im Auftrag meines Mandanten mit einem Rückerstattungsanspruch infolge der eingetretenen Mietminderung gemäß § 812 BGB in Höhe von monatlich … auf. Die Verrechnung der Minderungsbeträge aus der Vergangenheit wird im übernächsten Monat erfolgen. Die „laufenden Minderungsbeträge“ werden von der laufenden Miete abgezogen.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt
Zur Aufrechnung und Zurückbehaltung vergleiche auch den Beitrag:
Mietmängel - Einführung
Pflicht des Mieters zur Mängelanzeige
Sonja says
Hallo…..
Unsere Trocknungs- und Sanierungszeit betrug 3,5 Monate…. es wurden 6 Trocknungsgeräte aufgestellt. Wir waren sehr beeinträchtigt in unserer Wohnung (5 Zimmer) waren in Mitleidenschaft gezogen. Wie viel Schadensersatz steht uns für diese Zeit zu?
Mfg
Klara says
Grüße. Ich habe meinem Vermieter im November 2022 den Schaden gemeldet, der durch das im Bad und Schlafzimmer aufgetretene Wasser entstanden ist, und er hat erst im Januar 2023 reagiert. Dann wurden im Schlafzimmer und im Badezimmer Trockner installiert. Bis zum Trocknen dauerte es einen Monat, während wir im Wohnzimmer schliefen. Es ist jedoch bereits Juni 2023 und mein Bauunternehmer hat die verursachten Schäden noch nicht beseitigt, wir benutzen das Schlafzimmer wegen des Schimmelgeruchs immer noch nicht, ich möchte erwähnen, dass ich zwei kleine Kinder habe, die in dieser Wohnung leben und diesen Gestank einatmen . Welche Rechte habe ich als Mieter, an wen kann ich mich wenden?
Rechtsanwalt Nippel says
Hallo Klara,
Sie können mindern. Wenn Sie dies nicht tun, laufen Sie in Gefahr, dass die zukünftige Aufrechnung mit zu viel geleisteter Miete aufgrund einer vorbehaltlosen Zahlung nicht mehr möglich ist, vgl. Sie oben § 814 BGB.
Beziffern Sie die Minderung – hierzu habe ich einige Beiträge verfasst, z. B. auch eine Minderungstabelle benannt – und rechnen Sie dann ordnungsgemäß gegenüber zukünftigen Mietzinsforderungen auf (vgl. Sie dazu auch den Beitrag Das Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht gemäß § 556 b Abs. 2 BGB).
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt