§ 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
(1) … Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB verwendet den Begriff des vertragsgemäßen Gebrauchs. Der Vermieter hat während des laufenden Mietvertrags die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB begründet einen Erfüllungsanspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter.
Auch § 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 536 Abs. 1 S. 1 BGB verwendet den Begriff des vertragsgemäßen Gebrauchs und knüpft an die Aufhebung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch Folgen. Der Mieter kann Minderung verlangen. Weitere Gewährleistungsvorschriften (z. B. §§ 536 a, 536 b BGB) verweisen auf § 536 BGB. Der Begriff des „vertragsgemäßen Gebrauchs“ dient hier der Beantwortung der Frage, ob ein Mangel vorliegt.
Schließlich verwendet auch § 538 Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch
Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 538 BGB den Begriff des vertragsgemäßen Gebrauchs. Hier wird ausdrücklich klargestellt, dass der Mieter für eine Verschlechterung der Mietsache im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauches nicht haftet.
1. vertragsgemäßer Gebrauch / vertragsgemäßer Zustand
Was beinhaltet der Begriff „vertragsgemäßer Gebrauch“?
Zunächst bestimmt der Mietvertrag die Pflichten des Vermieters gegenüber dem Mieter. Die ausdrücklichen Vereinbarungen bestimmen die Einzelheiten. Bei Fehlen derartiger Vereinbarungen ist der Vertrag auszulegen. Bei der Wohnraummiete ist der Begriff des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache eng verknüpft mit dem Begriff des Wohnens. Bei der Miete von Gewerberaum ist der Begriff mit dem Betrieb des Gewerbes verknüpft.
Die Mietvertragsparteien können und sollen möglichst den vertraglichen Zustand ausdrücklich vereinbaren. Entsprechende Regelungen sollten sich im Mietvertrag und gegebenenfalls in der Hausordnung oder in sonstigen Vereinbarungen befinden. Fehlen konkrete Absprachen, so ist die nach dem Vertrag geschuldete Beschaffenheit durch Auslegung zu ermitteln. Im Rahmen der Vertragsauslegung ist bei der Ermittlung des Standards zu berücksichtigen, was im Einzelnen zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand gehört.
Die Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs ist Hauptleistungspflicht des Vermieters.
Ansprüche des Mieters gegen den Vermieter auf Mängelbeseitigung können sich bereits daraus ergeben, dass der vertraglich vereinbarte Zustand bei der Übergabe bereits nicht vorhanden ist. So kann der Mieter gegebenenfalls sogar eine „Anfangsrenovierung“ verlangen. Hier spielt die Definition der Begriffe „renoviert“ bzw. „unrenoviert“ eine Rolle.
2. Erhaltenspflicht (Instandhaltung/Instandsetzung)
§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB verpflichtet den Vermieter, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.
Erhaltung bedeutet, dass der Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit überhaupt möglich sein muss. Dies setzt regelmäßig den Anschluss an die öffentliche Wasser- und Stromversorgung und die Versorgung mit Wärme voraus. Wohnungen müssen einen Mindeststandard aufweisen, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz üblicher Geräte erlaubt. Bei Altbauten ist jedoch nicht alles erforderlich, was bei Neubauten üblich ist.
Erhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs ist der Oberbegriff. Üblicherweise werden darüber hinaus Begriffe wie Instandhaltung, Instandsetzung und Nebenkosten verwandt.
Der Begriff der Instandhaltung ist gegenüber dem der Instandsetzung abzugrenzen. Unter Instandhaltung werden allgemein die Aufrechterhaltung eines ordnungsgemäßen Zustandes der Mietsache zwecks Verhinderung von Schäden sowie die Beseitigung von Schäden und Beeinträchtigungen aufgrund üblicher Abnutzung verstanden. Der Instandhaltungsbegriff kann damit dem der Vorbeugung gleichgesetzt werden. Der Begriff wird auch unter dem Begriff der „Wartung“ gefasst. Die Instandsetzung ist demgegenüber als eine Reparatur zu verstehen. Schäden sollen beseitigt und der ordnungsgemäße Zustand soll wiederhergestellt werden.
3. Begriff des Mangels
Ein Mangel liegt vor, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben ist. Die Nutzbarkeit der Mietsache ist dann nicht so wie vereinbart, sie ist nicht vertragsgemäß. Auch hier bestimmen die Vereinbarungen – ausdrücklich oder schlüssig getroffen -, ob ein Mangel vorliegt. Auch hier ist im Zweifel durch Auslegung zu ermitteln, was der Vermieter schuldet.
Rechtsfolge eines Mangels ist zunächst die Minderung.
Auf welchen Zeitpunkt ist bei der Auslegung des Begriffes „vertragsgemäßer Gebrauch“ abzustellen?
Hängt die Annahme eines Mangels von der Frage ab, auf welchen Zeitpunkt für die Ermittlung des vertragsgemäßen Gebrauchs abzustellen ist, so kommen im wesentlichen drei Zeitpunkte in Betracht:
– der Zeitpunkt der Errichtung der Mietsache,
– der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses
– und der Zeitpunkt der Mängelrüge.
Erkennbar ist jedenfalls, dass ein fixer Zeitpunkt zur Beantwortung der Fragen, ob ein Mangel vorliegt bzw. ob ein vertragsgemäßer Gebrauch noch ermöglicht wird, nur schwer greifbar ist. Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages sind sich Vermieter und Mieter nur in seltenen Fällen darüber im Klaren, was die Zukunft im Hinblick auf Mietstandards bringen wird. So sind z. B. Fragen, welchen Standard ein Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung im Hinblick auf den Einsatz elektrischer Geräte erwarten kann, ob und wann Kältebrücken auch in einem Altbau hingenommen werden müssen etc. nur schwer zu beantworten.
Ob und wann ein Mangel vorliegt, ist oft nur schwer zu beantworten – die Rechtsprechung hat dazu Fallgruppen entwickelt:
Eine Übersicht zu möglichen Minderungsquoten bei verschiedenen Sachverhalten (Fehlen einer Steckdose, Schimmel, Schwalbenflug, …) habe ich mit Links zu Urteilen in den Datenbanken der Gerichte in dem Beitrag
Mietmängel - Einführung
Zum Begriff des Mangels im Mietrecht 
Rückforderung der wegen einer Minderungslage zu …
SFJ says
Hallo,
mein Mieter hat den Kaminofen mehr als „abgenutzt“ d.h. die Dichtung an der Türe war völlig zerschlissen, das Abzugsrohr verstopft. Diese Mängel sind bestimmt nicht über Nacht entstanden. Statt aber eine Mängelanzeige zu machen mit Beschreibung des Schadens, worin er besteht, woran er sich zeigt, seit wann er vorliegt, mit Bildern oder Ähnlichem nahm sich der Mieter einen Anwalt, setzte eine Frist zum Austausch und klagte mich an. In dem Schreiben des Anwalts stand, dass der Ofen ausgetauscht werden muss, er wäre nicht dicht und der Kaminkehrer hätte das auch festgestellt.
Der Kaminkehrer hat mir gegenüber keinen Mangel der Feuerstätte angezeigt. Es gab keine Frist vom Kaminkehrer etwas zu veranlassen, wie es üblich ist, wenn sich ein Schaden zeigt. Das bedeutete für mich, dass alles ok ist und der Mieter sich eine Modernisierung wünscht, bevor die Betriebserlaubnis des vorhandenen Ofens abläuft. Bis dahin wären es noch zwei Jahre gewesen. Für mich bestand also kein unmittelbarer Handlungsbedarf.
Nachdem die Klage einging, sagte mein Anwalt, er würde vermitteln. Das war meine erste Anklage, die damit endete, dass ich in die Wohnung des Mieters ging um mir den Schaden abzusehen. Ich darf ja auch nicht einfach in die Räumlichkeiten und ohne Mängelanzeige kann ich nicht wissen was vorgeht. Nachdem ich dann den Ofen gesehen habe und noch einen Handwerker mit der Begutachtung beauftragt hatte, war klar, dass der Ofen absolut verschlissen war. Das konnte ich ohne die Information des Mieters aber eben nicht wissen und deshalb die Frage: darf ich dem Mieter meine Anwaltskosten auferlegen, den hätte es ja bei einer Mängelanzeige nicht gebraucht? Und wie kann ich für die Zukunft eine Mängelanzeige einfordern und verhindern unrechtmäßig angezeigt zu werden?
Vielen Dank schon im Voraus
Rechtsanwalt Nippel says
Hallo SFJ,
so wie Sie es schildern bewegte sich die Nutzung des Ofens durch den Mieter im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs und Sie waren verpflichtet, den Mangel zu beseitigen.
Der Mieter hat – so wie Sie es schildern – den Mangel angezeigt und Sie aufgefordert, den Mangel innerhalb einer Frist zu beseitigen. Wenn Sie den Mangel dann beseitigen ist Alles o. k.
Wenn Sie sich zum Zeitpunkt der Erhebung der Klage auf Mängelbeseitigung im Verzug mit der Beseitigung des Mangels an dem Ofen befanden, müssen Sie die Kosten des Rechtsstreits zahlen. Wenn Sie sich nicht im Verzug mit der Beseitigung des Mangels befanden, so sollten Sie den Mangel beheben bzw. die Mangelbeseitigung in einer geeigneten Art und Weise anbieten und den Rechtsstreit für erledigt erklären. Dann sollten Sie geltend machen, dass eine Erledigung nicht zu einer Kostenlast in der Klagesache führen darf. Das Gericht muss in diesem Fall untersuchen, ob Sie sich zum Zeitpunkt der Klageerhebung im Verzug mit der Mangelbeseitigung befanden. Wenn Verzug vorlag, dann müssen Sie die Kosten tragen, wenn kein Verzug vorlag und Sie die Mangelbeseitigung vornehmen wird das Gericht wahrscheinlich eine Kostenlast des Mieters feststellen. Dann müsste der Mieter auch die Kosten Ihres Anwaltes zahlen.
Zu den Mitwirkungspflichten des Mieters bei der Mängelbeseitigung vgl. auch den Beitrag
Mitwirkungspflichten des Mieters bei der Mängelbeseitigung.
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
Sunny says
Hallo,
mein Mieter baut in einem zwei Parteien Mietshaus öfters ohne Genehmigung gemeinschaftlich genutzte Flächen um. So bohrte er z.B. eine Garderobe in den Flur oder hing in der Garage Fahrradhalterungen auf. Darf dich diese Flächen wieder räumen lassen? Oder was kann ich dagegen tun?
Danke
Rechtsanwalt Nippel says
Hallo Sunny,
das Bohren von Löchern in Wände der Mietsache gehört regelmäßig zum vertragsgemäßen Gebrauch. Dies gilt z. B. für die Einbauküche.
Gemeinschaftlich genutzte Flächen sollte der Mieter nicht „umbauen“. Ich kann mir aber nicht wirklich vorstellen, was hier „umbauen“ beinhaltet.
Der Einbau einer Garderobe im Flur innerhalb der Wohnung mit Dübeln dürfte sich im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauches bewegen. Innerhalb der Gemeinschaftseinrichtungen dürfte dies eher nicht gelten.
Das Bohren von Dübellöchern zum Aufhängen z. B. von Küchenoberschränken gehört regelmäßig zum vertragsgemäßen Gebrauch. Ich würde eher dazu neigen, dass dies auf Garagen sinngemäß übertragen werden kann – bin mir da aber nicht wirklich sicher … Im Zweifelsfall kann im Mietvertrag genau beschrieben werden, zu welchem Zweck die Garage genutzt werden kann … Jedenfalls wenn die Wände der Garage nicht zum Aufhängen von Fahrrädern geeignet sind, dürfte eine entsprechende Nutzung der Garage unzulässig sein …
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt