Rechtsanwalt und Mietrecht

von Rechtsanwalt Sönke Nippel in Remscheid

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Min­de­rungs­be­rech­nung nach der Brut­to­miete

14. Januar 2013, aktualisiert am 19. Januar 2021 | 1 Kommentar

Gerichtssymbole: Hammer, Gerichtsgebäude, Paragraf

Min­de­rungs­be­rech­nung nach der Brut­to­miete 1Gemäß einer Entscheidung des Bild: zum Urteilwww.juris.bundesgerichtshof.deBGH vom 6. April 2005 (XII Z RA 225/03) ist die Mietminderung nach § 536 BGB anhand der Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten) zu berechnen. Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten auch als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden.

Urteil des BGH vom 6. April 2005, XII Z RA 225/03, Leitsatz

Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden.

Von welchem Betrag bei der Errechnung der Mietminderung auszugehen ist, war bzw. ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten:

Nach einer Auffassung errechnet sich die Mietminderung aus der Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Eine andere Auffassung vertritt die Ansicht, dass die Mietminderung allein aus der Nettomiete (Mietzins ohne Nebenkosten) zu berechnen sei. Eine dritte Auffassung meint, dass die Bruttokaltmiete (Mietzins mit allen Nebenkosten außer Heizkosten) für die Berechnung der Mietminderung maßgebend sei. Weiter wird die Auffassung vertreten, dass die Nebenkosten bei der Minderung nur erfasst werden, wenn die jeweilige Nebenleistung durch den Mangel beeinträchtigt werde.

Gemäß der oben zitierten Rechtsprechung des BGH haben sich die Streitigkeiten meines Erachtens weitgehend erledigt. Zwar gibt es in verschiedenen Fallgestaltungen Vor- und Nachteile der oben beschriebenen Auffassungen, doch sollte einer „Rechtszersplitterung“ entgegengewirkt werden (siehe oben BGH, letzter Satz).

Problematisch ist allerdings, wie sich die Minderung auf die Bruttomiete zu den Nebenkosten und zu einer späteren Betriebskostenabrechnung verhält. Der Vermieter kann davon profitieren, wenn er die Minderungen in den Vorauszahlungen nicht in die Berechnung der Vorauszahlungen mit einbezieht. Richtigerweise sollte der Vermieter m. E. die anteilmäßig aufgrund der Minderung nicht erfolgten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten „fiktiv“ als erfolgte Vorauszahlung verbuchen. Entsprechend sollte dann eine Quote hinsichtlich der Minderung bei einer späteren Betriebskostenabrechnung berechnet werden.

 

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1 Kommentar (Frage/Antwort)

  1. Richard Helwig meint

    19. September 2020

    Sehr geehrte Damen und Herren

    Mein Vater musste seine Mietwohnung wegen Wasserschaden 3 Wochen verlassen (Trockenlegung).

    Nach 3 Wochen konnte er die Wohnung wieder nutzen ,aber die Hitze in der Wohnung(35Grad)konnte erst nach ca. 1 Woche reduziert werden. Es ist eine Fa. beauftragt die Mängel zu beseitigen, die sich leider schon 10 Wochen verzögert. Was kann ich als Entschädigung bzw. Minderung verlangen?

    Mit freundlichen Grüßen

    antworten
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