Bei Wasserschäden kommen für den Mieter gegenüber dem Vermieter im Wesentlichen zwei Ansprüche in Betracht: Schadensersatzansprüche sowie Minderungsansprüche.
Außerdem kann auch ein Anspruch auf Aufwendungsersatz in Betracht kommen.
1. Schadensersatzansprüche bei Wasserschäden
Zu unterscheiden sind Schadensersatzansprüche für die Beseitigung von Schäden an den eigenen Sachen und Schadensersatzansprüche für die Beseitigung von Schäden an der Mietsache.
a) Schadenersatzansprüche für die Beseitigung von Schäden an Sachen des Mieters
Ein Anspruch des Mieters auf Schadensersatz der durch einen Wasserschaden verursachten Schäden an seinem Eigentum setzt zumeist ein Verschulden des Vermieters voraus, § 536a Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels
(1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 536 a BGB. Der Mieter kann deshalb in der Regel Ersatz für Aufwendungen nur erfolgreich verlangen, wenn ein Verschulden des Vermieters vorliegt. Dies setzt voraus, dass sich der Vermieter ein Fehlverhalten hinsichtlich der Schadensentstehung vorwerfen lassen muss. Der Nachweis eines Verschuldens des Vermieters kann nur schwer geführt werden.
Deshalb kann es durchaus empfehlenswert sein, eine Hausratversicherung abzuschließen, die zumindest die gängigsten Wasserschäden deckt.
b) Schadensersatzanspruch für die Beseitigung von Schäden an der Mietsache
Der Mieter hat jedoch gegen den Vermieter einen Anspruch auf Beseitigung der durch einen Wasserschaden entstandenen Schäden an der Mietsache. Er kann daher Ersatz für diejenigen Aufwendungen verlangen, die er für die Beseitigung der Schäden an der Mietsache aufwendet. Dazu ist allerdings erforderlich, dass die Voraussetzungen für den Aufwendungsersatz geschaffen werden.
2. Minderungsansprüche bei Wasserschäden
Ein Wasserschaden kann dann schließlich auch zu Mietminderungsansprüchen führen. Die Minderungsansprüche sind nicht verschuldensabhängig. Der Vermieter muss sich also eine Minderung auch dann „gefallen lassen“, wenn er an der Schadensentstehung gänzlich „unschuldig ist“.
Schimmelbildung und Störung durch Trocknungsgeräte können z. B. zu einer Mietminderung bis zu 80 % führen (vgl. dazu u. a. das hier in der „Minderungstabelle – Minderungsquoten im Mietrecht anhand der Rechtsprechung
Mietminderungstabelle | Minderungsquoten im Mietrecht anhand der Rechtsprechung | prozentuale Minderungsquoten für Mängel an der Mietsache
(zum Beitrag hier im Internetauftritt)Minderungstabelle“ benannte Urteil des Landgerichts Köln vom 29. März 2012, 
www.justiz-nrw.deLG Köln v. 29.03.2012, 1 S 176/11):
Die absolute Höhe der Minderung ist auf Grund der Umstände des Einzelfalls zu bemessen (Schmitt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 10. Auflage, § 536 Rn. 362). Eine Minderung von 80 % setzt eine sehr schwere Beeinträchtigung des Wohnens voraus (Schmitt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 536 Rn. 374), welche vorliegend gegeben war. Zum Zwecke der Trocknung der den Schimmelbefall verursachenden Feuchtigkeit musste die Klägerin sämtliche Möbel von den Wänden des Einzimmer-Appartements abrücken, wodurch sich die Bewegungsfreiheit in der Wohnung auf ein Minimum reduzierte. Weiterhin mussten zum Zwecke der Trocknung zwei Trocknungsgeräte aufgestellt werden, die zusätzlichen Platz eingenommen und den Lebensraum in der Wohnung nochmals reduziert haben. Aufgrund dieser Gegebenheiten und des unstreitigen Schimmelbefalls war die Wohnung de facto für die Klägerin kaum mehr nutzbar.
Eine Übersicht zu möglichen Minderungsquoten bei verschiedenen Sachverhalten (Fehlen einer Steckdose, Schimmel, Schwalbenflug, …) habe ich mit Links zu Urteilen in den Datenbanken der Gerichte in dem folgenden Beitrag veröffentlicht:
3. Anspruch auf Aufwendungsersatz
Ist der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug oder ist die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung und Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig, so kann der Mieter den Mangel auch selbst beseitigen und Ersatz der Aufwendungen gemäß § 536a Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels
…
(2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 536 a Abs. 2 BGB geltend machen.
Ein Verschulden des Vermieters hinsichtlich des Mangels ist bei der Anwendung des § 536 a Abs. 2 BGB nicht erforderlich. Rechtsfolge ist dann der Ersatz von Aufwendungen, die nach fachmännischem Rat geeignet und notwendig sind, den vertragsgemäßen Zustand herzustellen.
a) Aufwendungsersatz und Ersatz für Zeitaufwand des Mieters
Der Aufwand für eigene Räum- und Reinigungsarbeiten des Mieters sowie die Beaufsichtigung der Wohnung während der Arbeiten kann ggf. nach § 555 a Erhaltungsmaßnahmen
…
(3) Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen muss, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 555 a Abs. 3 S. 1 BGB geltend gemacht werden.
Voraussetzung für den Aufwendungsersatzanspruch ist das Vorliegen von Erhaltungsmaßnahmen. Der Aufwendungsersatzanspruch setzt – wie oben bereits ausgeführt – kein Verschulden des Vermieters voraus.
Der Begriff der Erhaltungsmaßnahme umfasst dann auch vorbereitende Maßnahmen wie Besichtigungen, Voruntersuchungen, Gerüstaufstellung, … sowie Schlussmaßnahmen (z. B. Aufräum- und Reinigungsmaßnahmen). Es dürfte durchaus ein Entgelt in Höhe von 10 € die Stunde angemessen sein.
b) Ersatzwohnraum
Der Aufwendungsersatzanspruch umfasst ggf. auch Ersatzwohnraum.
Zu Aufwendungen für Ersatzwohnraum (Hotelkosten, …) vergleiche den Beitrag:
Mietmängel - Einführung
Duldungspflichten von Mietern – „Bolzplatzentscheidung“ des …
Ismet says
Hallo Herr Rechtsanwalt, ich hatte einen Wasserschaden, zwei Wände in zwei verschiedenen Räumen wurden feucht, zwei Trockengeräte sind gestellt, jetzt ist alles fertig, der Wasserschaden ist von der Wohnung über mir verursacht, meine Frage an Sie: was kann ich als Entschädigung fordern?
Rechtsanwalt S. Nippel says
Hallo Ismet,
Störungen durch Trockner
können zu einer Mietminderung während der Dauer des Betriebs führen. Die Luft ist sehr trocken. Die Trockner verursachen erhebliche Geräuschbelästigungen. Der Stromverbrauch kann zumeist an den Geräten abgelesen werden. Der Verbrauch ist vom Vermieter zu ersetzen.
weitere Umstände
Wie oben ausgeführt ist die absolute Höhe der Minderung auf Grund der Umstände des Einzelfalls zu bemessen. Mussten Sie z. B. über einen längeren Zeitraum Möbel von den nassen Wänden abrücken? Standen die Möbel dann im Weg? War der Lärm durch die Lufttrockner unerträglich? Dies sind u. a. Einzelpunkte, die zu einer Minderung bis zu 100 % führen können.
Mit freundlichen Grüßen
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
Ismet says
Hallo Herr Rechtsanwalt S. Nippel danke, dass Sie mir geantwortet haben. Die Trockner bei mir in der Wohnung waren im Bad und in der Küche jeweils kleine Räume, in der Küche musste man einen Wandschrank entfernen ansonsten keine weiteren Möbel. Die Trockner waren sehr laut und trockene Luft. Der Wasserschaden wurde am 2. Mai vom Vermieter festgestellt die Trockner sind vom 18. Mai bis 16. Juli gelaufen die Malerarbeiten wurden erst am 20. September erledigt der Stromverbrauch durch die Trockner und die Maler arbeiten werden vom Vermieter übernommen. Wie könnte Der Brief an den Vermieter aussehen und was muss alles drin stehen.
Mit freundlichen Grüßen Ismet
Rechtsanwalt S. Nippel says
Hallo Ismet,
schauen Sie sich doch einmal das Musterschreiben unter „Rückforderung der aufgrund der Minderung zu viel gezahlten Miete“ an.
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
Souad El Maghfour says
Hallo Herr Nippel,
bei uns gabs einen Rohrbruch, den Mangel hatten wir gemeldet, da an der Wand kleine Wasserflecken waren. Jetzt wurden die Arbeiten vor ca. 3 Wochen im Badezimmer begonnen. Wir können teilweise die Toilette bis zu 8 Stunden nicht benutzen und dann ist noch der Staub überall. Wir haben die Miete noch gekürzt und würden das gerne Nachholen. Wie machen wir das? Müssen wir das berechnen oder die Mieterin?
Ich würde mich auf eine Antwort freuen.
Freundliche Grüße El Maghfour
Rechtsanwalt S. Nippel says
Hallo Herr El Maghfour,
schauen Sie sich doch einfach die Beiträge
– Mietminderung und Schadensersatz bei Mängeln der Mietsache und/oder
– Rückforderung der aufgrund einer Minderungslage zu viel gezahlten Miete und/oder
– Mietminderungstabelle – Minderungsquoten im Mietrecht anhand der Rechtsprechung
an. Das müsste Ihre Frage im Wesentlichen beantworten.
Die Mietminderung tritt kraft Gesetzes ein. Sie haben einen Rückforderungsanspruch zu viel gezahlter Miete. Die Minderung ist „auf den Tag genau“ abzurechnen. Ohne genaue Kenntnis des Sachverhalts vermag ich die Minderungsquote nicht genau abzuschätzen. Eine Minderungsquote könnte z. B. bei etwa 30 % liegen. Die Minderung sollten Sie mit der laufenden Miete verrechnen. Der Vermieterin (Mieterin?) sollten Sie Kenntnis geben, warum Sie in welcher Höhe mindern.
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
Hr.Ernst says
Sehr geehrter Herr Nippel,
wie sieht denn der Sachverhalt bei einer Eigentumswohnung aus?
Ich hatte Ende August 2017 einen Wasserschaden in meiner Maisonette Wohnung (EG und UG). Die Trocknung war erst am 15.11.17 abgeschlossen. Seitdem ist nicht mehr passiert. Das komplette UG (33 qm) inkl. zweitem Bad sind seit August nicht mehr nutzbar und die komplette Einrichtung musste in den restlichen 80 qm mit untergebracht werden. Sprich, die restliche Wohnung ist derzeit mit einer „Messi-Wohnung“ mit kleinen Gängen zu vergleichen. So leben wir seit Ende August 17 bis heute. Am Freitag habe ich über die Hausverwaltung mitgeteilt bekommen, dass die Versicherung 600 Euro Schadensersatz für diese Umstände zahlen will. Dies kommt mir angesichts der langen Zeit eher wenig vor.
Können Sie mir evtl. einen Tipp geben, ob das soweit ein gutes Angebot ist oder ob mir da etwas mehr zusteht ?
Über eine Antwort würde ich mich sehr freuen.
Mit freundlichen Grüßen
P.Ernst
Rechtsanwalt S. Nippel says
Hallo Herr Ernst,
sind Sie Eigentümer oder Mieter einer Eigentumswohnung?
Für die Miete einer Eigentumswohnung gilt grundsätzlich nichts Anderes als für die Miete einer „normalen Wohnung“.
Für den Eigentümer einer Eigentumswohnung gilt das mietrechtliche Gewähleistungsrecht grundsätzlich nicht. Schadenersatz kommt im Wohnungseigentumsrecht nur dann in Betracht, wenn Mängel am Gemeinschaftseigentum „verschuldet“ zu Schäden am Sondereigentum führen (also wenn z. B. der von einem Schaden betroffene Miteigentümer auf ein mangelhaftes Dach aufmerksam gemacht hatte und die Eigentümergemeinschaft nicht reagierte und dann ein Schaden entsteht – vgl. dazu „Kein verschuldensunabhängiger Ersatzanspruch für Schäden an Sondereigentum durch Mängel am Gemeinschaftseigentum„).
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
Hr.Ernst says
Hallo Herr Nippel,
Erstmal Danke für die schnelle Antwort. Zu Ihrer Frage: Ja, es handelt sich um meine Eigentumswohnung, die ich selbst bewohne.
Meine Frage war, ob die Versicherung mir sozusagen ein „Schmerzensgeld“ zahlen muss, dafür dass diese eigenverschuldet mich seit über drei Monaten zappeln lässt, und die Sanierung des Schadens nicht stattfindet. Dadurch kann ich ja über 1/3 meiner Wohnung nicht nutzen. Auf meine Frage gegenüber der Versicherung, ob ich dafür eine Entschädigung bekomme, boten sie mir ja die 600 Euro an. Wie schon erwähnt, kommt mir das etwas wenig vor. Aus Ihrer Antwort interpretiere ich, dass das nur aus reiner Kulanz der Versicherung geschieht. Ist dies korrekt ?
Cathi says
Hallo Herr Nippel, in meiner Wohnung ist vor rund 9 Wochen ein Wasserschaden aufgrund eines undichten Badewannenablaufs entstanden. Den Schaden habe ich unverzüglich gemeldet. Erst 8 Wochen später kam die Sanierungsfirma und hat unter dem Flurboden (Parkett), in den das Wasser gezogen war, rund 2qm Schimmel aufgedeckt. Schimmelsporen sind dabei offensichtlich in die übrige Wohnung gezogen und haben zu Atembeschwerden, verdorbenen Textilien und Modergeruch geführt. Das würde dadurch unterstützt, dass die Firma wohl das falsche Trocknungsverfahren installiert hat und zudem die Türen zu den Räumen, die vom Flur abgehen, nicht geschlossen hat. Ich habe das sofort angezeigt, aber die Firma kam erst vier Tage später und hat die Trocknungsart geändert. In dieser Zeit konnte ich die Wohnung nicht nutzen. Mein Hausverwalter hat nichts unternommen.
Kann ich eine Mietminderung vornehmen? Kann ich von der Hausverwaltung Schadensersatz fordern, weil sie 8 Wochen nichts unternommen hat, um die Schimmelbildung im Estrich zu vermeiden? Hätte die Hausverwaltung nicht die Sanierer beaufsichtigen müssen, damit die Sanierung fachmännisch ausgeführt wird?
Vielen Dank für eine rasche Antwort,
Stefan says
Hallo Herr Rechtsanwalt S. Nippel,
Über mir in der Wohnung hat es einen Wasserschaden gegeben. Der entstand durch ein verrostetes Heizungsrohr, aus dem Wasser ausgetreten ist. Die Decke und die Wände sind komplett durchnässt. Auch meine Küche wurde dadurch beschädigt. Gebäudeversicherung will den Schaden nicht übernehmen. Hausrat habe ich nicht… Jetzt sagt die Vermieterin, das ist Pech. Ich habe den Schaden ohne meine Schuld. Wer haftet jetzt für meine beschädigte Küche, Gardinen, Boden?
Rechtsanwalt S. Nippel says
Hallo Stefan,
wie in dem oben näher bezeichneten Artikel ausgeführt haftet der Vermieter für Schäden an vom Mieter eingebrachten Sachen (Küche, Gardinen) nur, wenn ihn ein Verschulden trifft. Kannte der Vermieter das verrostete Wasserrohr? Hätte er die Reparatur schon seit längerem veranlassen müssen? Wenn ja, dann kommt ein entsprechender Schadenersatzanspruch gegen den Vermieter in Betracht. Wenn nein, …
Beim Boden (dieser wurde möglicherweise nicht von Ihnen eingebracht, sondern der Boden gehört möglicherweise zur Wohnung) gilt, dass der Vermieter ihn in Ordnung bringen muss (wenn er zum Mietgegenstand gehört).
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
Rachel Hennecken says
Sehr geehrter Herr Nippel,
Ich bin vor genau 2 Monaten aus meiner Wohnung ausgezogen zu meinen Eltern, da meine Wohnung nicht mehr bewohnbar war. Ich musste alle Möbel einlagern, einige mit Schäden. Mein Vermieter hat mir die Miete erlassen, lässt zwei große teure Teppiche reinigen und renoviert das, was laut Versicherung durch das Wasser beschädigt wurde. Heute war ich in der Wohnung weil ich morgen die Möbel reinstellen wollte. Meiner Meinung nach sieht die Wohnung trotz neuer Tapeten schlechter aus als vorher, vor allem Fußleisten, weil diese auch etwas abbekommen haben, aber die Versicherung hat das nicht aufgenommen.
Für die zwei Monate musste ich keine Miete zahlen, allerdings Umzugskosten ins Lager und zurück, erhöhte Ausgaben für sehr häufige Waschmaschinen Nutzung bei meinen Eltern, da alle Stoffe (Sofa, Klamotten, Vorhänge usw.) stark gerochen haben. Ich hatte keine Versicherung, aber bei der Beseitigung der Wassermengen hat der Vermieter gesagt, dass er am Wasserrohr gearbeitet hat, das ausgelaufen ist.
Steht mir noch irgendeine Art Entschädigung zu?
Ich möchte es mir mit meinem Vermieter ja auch nicht vermiesen, aber die zwei Monate waren alles andere als Erholung.
Ich danke schon einmal für die Antwort.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt S. Nippel says
Hallo Herr Hennecken,
Sie führen aus,
„… aber bei der Beseitigung der Wassermengen hat der Vermieter gesagt, dass er am Wasserrohr gearbeitet hat, das ausgelaufen ist …“.
Wollen Sie damit zum Ausdruck bringen, dass den Vermieter bei der Verursachung der Schäden ein Verschulden trifft? Wenn dies der Fall ist, können Sie „über die Minderung auf Null hinaus“ für die zwei Monate ggf. auch Schadenersatzansprüche auf Ersatz der von Ihnen angesprochenen Schäden geltend machen. Ein Verschulden des Vermieters ist gemäß § 536 a Abs. 1 Alt. 2 BGB aber erforderlich (wenn der Mangel nicht bereits bei Vertragsabschluss vorhanden war oder sich der Vermieter nicht im Verzug mit der Mangelbeseitigung befindet).
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
Sinsn says
Sehr geehrter Herr Nippel,
ich hatte vor 4 Jahren, während ich im Urlaub war einen Wasserschaden. Verursacht wurde dieser durch die Verstopfung des Fallrohres. Das gesamte Abwasser der Wohnungen über uns wurde durch die Spüle in der Küche hochgedrückt.
Der Vermieter (Wohnungsbaugesellschaft) hat nur die Schäden an der Wohnung bezahlt. Meine Möbel wurden nicht ersetzt.
Bin jetzt wieder im Urlaub und habe meine Schlüssel meiner Nachbarin gegeben. Heute habe ich einen Anruf von ihr bekommen und erfahren das das gleiche wie vor 4 Jahren passiert ist. Fallrohr wieder verstopft und das Abwasser wurde bei mir in der Wohnung hochgedrückt. In der Zwischenzeit wurde das Rohr schon 2 mal durch eine Firma gereinigt und durchgespült. Welche Ersatzansprüche habe ich gegen den Vermieter? Laut Rohrreiniger Firma müsste das Rohr komplett ausgetauscht werden. Da das zu teuer ist für den Vermieter, lassen die es lieber so und wickeln die Schäden über die Gebäudeversicherung ab.
Rechtsanwalt S. Nippel says
Hallo Sisn,
ein Verschulden des Vermieters aufgrund Unterlassens des Austausches des defekten Rohres scheint denkbar. Dann käme auch eine Ersatzanspruch hinsichtlich Ihrer Gegenstände in Betracht.
Haben Sie keine Hausratversicherung?
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
Alexander M says
Guten Tag Herr Nippel,
Gestern wurden die Ventile an den Heizkörpern in meiner Wohnung ausgetauscht und daraufhin die Heizungsanlage im Haus neu aufgefüllt.
Da der von meinem Vermieter beauftragte Heizungstechniker vergessen hatte das Entlüftungsventil davor zu verschließen lief das ganze Heizungswasser in mein Schlafzimmer, was ich leider erst am Abend bemerkte. Dabei gingen mein Bett, mein Laptop (welcher unten im Schrank gelagert war) und der Laminatboden kaputt. Nun soll der Raum mit solchen Trocknern ausgestattet werden, um der Feuchtigkeit entgegen zu wirken.
Habe ich in diesem Fall Ansprüche auf Schadensersatz und Minderung der Miete?
Rechtsanwalt S. Nippel says
Hallo Alexander,
eine Mietminderung ist begründet, solange die Tauglichkeit des Mietobjektes zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist. Eine Einschränkung der Tauglichkeit dürfte bei dem Betrieb der Trockner vorliegen. Zur Höhe der Minderung finden Sie Quoten in dem Beitrag „Mietminderungstabelle – Minderungsquoten im Mietrecht anhand der Rechtsprechung„.
Schadenersatzansprüche im Hinblick auf das Bett und den Laptop setzen ein Verschulden des Vermieters voraus. Ein fremdes Verschulden – Verschulden des Handwerkerkers die Lüftungsventile zu schließen – ist dem Vermieter über § 278 BGB zuzurechnen. Schadenersatzansprüche sind im Ergebnis also begründet.
Im Hinblick auf den Laminatboden schuldet der Vermieter im Ergebnis die Ausbesserung.
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
Sascha Klein says
Sehr geehrter Herr Nippel,
Wir hatten heute vor einer Woche einen Leitungswasserschaden, welcher immens war. Nachdem ich meiner Hausratversicherung den Schaden gemeldet habe und mitgeteilt habe, dass das Haus, welches ich gemietet habe, völlig unbewohnbar ist, kam erst 2 Tage später ein Regulierer. Er hat weder den Schaden aufgenommen noch dokumentiert. Nach kurzer Zeit griff er zum Kuli und schrieb auf, dass ich mich selber um die Räumung kümmere, selber das Haus räumen werde und mich auch um die Einlagerung kümmere. Er schrieb zudem auf, dass der Hausrat-Schaden ca. 7.000€ hoch ist. Dieses wollte er unterschrieben haben und drängte mehr und mehr auf die Unterschrift, nachdem ich ihm mitgeteilt habe, dass dieses weder so abgesprochen noch ausgehandelt war. Er wollte unbedingt meine Unterschrift und das war das Einzige was er tat… Mich drängen. Ich habe die ganze Nacht damit verbracht eine Schadenliste zu erstellen, welche er nicht einmal ansah. Unterschrieben habe ich selbstverständlich nicht. Mir ging es hauptsächlich darum, dass ich schnell das Haus geräumt bekomme und das ich schnell Geld für eine Unterkunft bekomme. Das Einzige was ich bis heute bekommen habe, ist eine E-Mail vom Regulierer, dass die Kosten für ein Beherbergungsunternehmen übernommen werden. Ich kann dieses aber nicht vorstrecken weil mir die finanziellen Mittel fehlen. Bisher habe ich keine Antwort auf meine E-Mail, in der ich ihm mitgeteilt habe, dass mich kein Hotel aufnimmt mit dieser dubiosen E-Mail. Die Hotels verlangen zumindest eine Kreditkartennummer der Versicherung um mich dort nächtigen zu lassen. Bis heute bin ich in einem unbewohnbar en Haus, welches immens nass und Modergeruch sich breit macht… Seit nun 8 Tagen! Wir haben 3 Hunde welche ebenfalls mitmüssen. Was soll ich nur machen? Ebenso haben wir bereits unseren Hausrat alleine in Sicherheit gebracht… alles eine Schande. Was soll ich machen…. Haben Sie einen Rat für mich?
Rechtsanwalt S. Nippel says
Hallo Herr Klein,
eine Deckungszusage Ihrer Versicherung müsste doch erzwungen werden können!
Wie lautet denn Ihre Versicherung (das wäre dann ja auch für die Leser interessant)?
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
Alfons says
Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt S. Nippel,
Wie verhält sich die Sachlage denn,wenn der Schaden in unserer Mietwohnung durch den Mieter über uns aufgrund unsachgemäßer Handhabung der Sanitäreinrichtung verschuldet wurde? In diesem Fall wurde vergessen,die Dusche abzustellen und das Leitungswasser hat seinen Weg in unsere darunter liegenden Räume gefunden.
Sind eventuelle Ansprüche zum Nutzungsausfall, Lärm, Schmutz etc. dann an den Haftpflichtversicherer der Schädiger zu richten? Den Vermieter trifft in dem Fall ja keine Schuld.
Vielen Dank für Ihre Antwort
Rechtsanwalt S. Nippel says
Hallo Alfons,
nach einer ersten Einschätzung kommen tatsächlich Ansprüche von Ihnen gegen den fahrlässig handelnden anderen Mieter in Betracht.
Der Haftpflichtversicherung ist da ein erster Adressat Ihrer Ansprüche …
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
SISI says
Guten Tag,
am 17. August d. J. gab es einen Wasserschaden in der Wohnung über mir. Das Wasser kam durch die Zimmerdecke meiner Wohnung im Flur und Bad gelaufen. Heute, 02.09.2019, wurden Trockengeräte in meiner und der Wohnung über mir installiert, diese sollen nun 14 Tage laufen. Ich habe ca. zehn Stunden geputzt und habe mehrere Waschmaschinen Handtücher waschen müssen, alle Töpfe und Gefäße meines Haushalts waren im Einsatz, die Spülmaschinen musste 3 x laufen, kann ich diese Arbeiten geltend machen, ebenso die Lärmbelästigung, die Geräte sollen täglich 12 Stunden laufen.
Vielen Dank für eine Rückmeldung.
Rechtsanwalt S. Nippel says
Hallo SISI,
oben in dem Beitrag habe ich nunmehr Ausführungen zum Aufwendungsersatzanspruch ergänzt. Schauen Sie sich doch oben die Ausführungen zu 3. an. Damit dürfte Ihre Frage beantwortet sein.
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
Ioanna says
Hallo,
vor über einem Monat gab es einen Wasserschaden in meiner Küche. Und zwar ist Wasser hochgekommen! Weil die Rohre der gesamten Wohnung verstopft waren. Dadurch kam das Wasser in meine Küche die im Untergeschoss ist. Der Schaden war im Keller und anschließend in meiner Wohnung.
Der Wohnungsgesellschaft hat uns über weitere Maßnahmen gar nicht informiert. Es sind unangekündigt Handwerker gekommen um Fotos zu machen. Letztlich wurde die Küche demontiert und auch das Laminat ohne Bescheid zu geben. Nun sollen wir 2 Wochen ohne Küche und Laminat auskommen. Und die Gesellschaft wollte nur 10 % Minderung anbieten. Da ich keine Hausratsversicherung habe, kann ich persönlich nichts ersetzen.
Deshalb wurde ich gerne wissen welche Ansprüche ich hätte.
Rechtsanwalt Nippel says
Hallo Ioanna,
zur Höhe einer Minderung und zur Berechnung der Minderung schauen Sie doch einmal in die Mietminderungstabelle in dem Beitrag Mietminderungstabelle – Minderungsquoten im Mietrecht anhand der Rechtsprechung. Ob in Ihrem Fall eine Minderung in Höhe von nur 10 % möglich ist, vermag ich ohne Kenntnis des genauen Sachverhalts nicht zu beantworten. Beinhaltet das Angebot der Wohnungsgesellschaft 10 % einer Bruttomonatsmiete oder 10 % Minderung für 14 Tage (Monatsbruttomiete/30 Tage x 14 Tage x 10 %)?
Im Hinblick auf den Ersatz von Schäden an Ihren Sachen muss ein Verschulden der Gesellschaft vorliegen. Dann erst ist ein Schadenersatzanspruch möglicherweise begründet.
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
Peter says
Guten Tag,
aufgrund eines defekten Abflusses unserer Dusche ist über einen längeren Zeitraum Wasser in die darunter liegenden Schichten geflossen. Unser Bad wird nun komplett saniert. Die Arbeiten dauern nun schon 50 Tage an (Trocknung ist abgeschlossen auf die restliche Instandsetzung warten wir schon seit 2 Wochen).
Unser Vermieter ist nicht Willens mehr als 770 € Kaltmiete zu erstatten.
Für diese Summe lässt sich natürlich keine adäquate Unterkunft finden.
Leben derzeit mit Neugeborenen in einem 1 Zimmerapartment für 40 € am Tag.
Kann ich von unserem Vermieter mehr Kostenerstattung verlangen?
LG
Rechtsanwalt Nippel says
Hallo Peter,
Schadenersatzansprüche können z. B. auch bei Verzug mit der Mangelbeseitigung begründet sein … Verzug könnte hier aufgrund der langen Dauer bis zur Behebung der Schäden durchaus in Betracht kommen …
Dann könnten Sie ggf. auch den entstandenen Schaden (evtl. nicht nur in Höhe von 40 € pro Tag geltend machen – wenn Sie tatsächlich auch für eine wirklich adäquate Unterkunft mehr zahlen müssen) erfolgreich durchsetzen. Dann wären Sie nicht nur auf eine Minderung in Höhe von 100 % der Kaltmiete angewiesen …
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
Michael J. says
Hallo Hr. Nippel,
nach einem massiven Wasserschaden in der Mietwohnung über mir ist meine Wohnung unbewohnbar (völlig durchnässt und (Gott sei dank) stromlos.
Prekäre Situation: Ich lebe dort UND erwirtschafte dort auch mein Einkommen! D.h., ich habe momentan weder Obdach noch die Möglichkeit Geld für die Miete zu erwirtschaften. Der Grund für den Wasserschaden wird erst noch durch Sachverständige ermittelt. Ob die HV des Mieters in Regress genommen werden kann oder die Gebäudehaftpflicht des Vermieters steht also in den Sternen. Ich bin übrigens NICHT HR-versichert!
Der Vermieter bietet mir grundsätzlich an, sich um eine „adäquate“ kleine Wohnung zu bemühen. Bislang war das Ergebnis der Bemühung jedoch ein Monteurzimmer, das so klein war, dass ich dort meinen Arbeitsplatz (größerer Schreibtisch mit mehreren Monitoren) nicht hätte aufbauen können. Deswegen lehnte ich die Unterkunft als unadäquat ab. Erschwerend kommt hinzu dass ich chronisch krank bin und nächtliche Ruhe / Stille zwingend benötige um auch nur wenige Std. schlafen zu können. Schlaf ist genauso elementar wie atmen. Die angebotene Unterkunft lag auch noch an einer lauten Hauptstraße. Dem Vermieter ist meine gesundheitliche Einschränkung und die damit verbundenen Erfordernissen an eine Unterkunft bekannt. Als ich die Unterkunft ablehnte, reagierte der Vermieter pampig, sagte, die können ihre Hilfsbereitschaft auch ganz einstellen. Schon, dass wir telefonieren, sei quasi reine Kulanz und die MÜSSTEN überhaupt nichts. Also ein Einschüchterungsversuch. Ich weiß, dass ich Rechte habe, kenne sie nur nicht genau.
Momentan suche ich täglich nach Obdach für die nächste Nacht. Eine Rechtsberatung ist auf die Schnelle nicht zu bekommen. Ich muss jetzt unbedingt meine Rechte und Pflichten kennen, wenn ich zu Entscheidungen und Aussagen gezwungen werde, sonst sehe ich schwarz.
Mich umtreiben aktuell folgende Fragen:
1. Mir steht eine Mietminderung zu 100% zu. Dann jedoch (so der Vermieter) sind die raus aus allen Leistungen bzgl. einer Ersatzunterkunft (was auch Transport und Einlagerung von Möbeln und meinen Persönlichen Dingen betrifft). Heißt dass, dass ich in dem all ohne jegliche Ansprüche / Hilfe dastehe?
2. Welche Ansprüche habe ich im Fall dessen, das ich die Miete nicht mindere? Was ist eine adäquate Ersatzunterkunft (für mehrere Monate übrigens). Ist es zumutbar, dass ich nicht mehr arbeiten kann und damit auch keine Einkünfte mehr generieren kann? Das ist existenzbedrohend! Und wie steht es mit der Berücksichtigung meiner gesundheitlichen Einschränkungen (chronische Erkrankung), die nächtliche Ruhe zwingend erforderlich macht und die Suche nach einer Unterkunft weiter erschwert? Ist das bestenfalls Kulanzfrage für den Vermieter, oder gibt es eine Anspruchsberechtigung?
3. Dann die Frage nach dem Verbleib und Transport der des Hausrates. Die werden nach Trocknung die Wohnung komplett neu tapezieren müssen. Dafür muss Alles raus und irgendwo hin. Wer kommt dafür auf (im Falle mit und ohne Mietminderung 100%)?
4. Es gab anfangs die Überlegung eine andere freistehende Wohnung zu nutzen, mir dort ein Bett, einen Schreibtisch für meine Arbeit und einen Kühlschrank hinzustellen. Falls so etwas frei ist: Da kann man doch nicht mehrere Monate „leben“. Habe ich in dem Fall nicht auch Anspruch auf eine nutzbare Küche, die m. E. n. ebenfalls zur Minimalausstattung gehört? Was habe ich hier für Ansprüche?
5. Wenn es später zu einer Aus- bzw. Einlagerung meiner persönlichen Gegenstände kommt … . Habe ich einen Anspruch auf alleinigen Zugriff darauf? Wer kommt für die Transport und Einlagerungskosten auf?
Das sind aktuell die drängendsten Fragen in der akut bedrohlichen Situation.
Über eine (gerne auch rasche) Beantwortung würde ich ich freuen.
Dank und beste Grüße
Michael
Rechtsanwalt Nippel says
Hallo Michael,
hilft Ihnen evtl. der Beitrag „Ersatzwohnraum bei Mängeln“ weiter?
In Ihrem Fall müsste auf die Besonderheiten des Sachverhalts Rücksicht genommen werden: ist der Betrieb des Geschäftes vom Mietvertrag gedeckt? … zu beachten ist u. a. auch, dass § 555 a BGB nur Wohnraummietverhältnisse und nicht auch Geschäftsraummietverhältnisse erfasst. …
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt