Schadensersatz wegen eines Mangels der Mietsache

Gemäß § 536 a Abs. 1 BGB kann der Mieter von dem Vermieter Schadenersatz verlangen, wenn die in § 536 a Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen vorliegen. Schadenersatz kann neben der Minderung geltend gemacht werden. Der Schadensersatzanspruch ist grundsätzlich auf eine Geldleistung gerichtet. Der Mieter ist so zu stellen, wie er stehen würde, wenn es den Mangel nicht gegeben hätte.

Voraussetzungen


§ 536 a Abs. 1 BGB regelt 3 Fälle, in denen der Mieter von dem Vermieter Schadensersatz verlangen kann:

• „Garantiehaftung“ – bereits bei Abschluss des Vertrages lag ein Mangel vor bzw. es fehlte eine zugesicherte Eigenschaft
  
  Gemäß § 536 a Abs. 1 1. Alternative BGB haftet der Vermieter garantiemäßig ohne Rücksicht auf Verschulden, wenn die Vertragssache schon bei Vertragsabschluss einen Mangel aufweist oder ihr eine zugesicherte Eigenschaft fehlt. Auf die Kenntnis des Vermieters kommt es nicht an. Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Vertragsschlusses, nicht der der Übergabe.
  Ein Wasserschaden wird also in der Regel nicht bereits bei Vertragsschluss vorliegen. Ein Ausnahmefall liegt zum Beispiel vor, wenn das Gebäude in einem Überschwemmungsgebiet liegt und so der spätere Wasserschaden bereits bei Vertragsabschluss angelegt war. Allerdings gibt es auch durchaus Fälle, in denen zum Beispiel Konstruktionsfehler, die schließlich zu Schimmelpilz führen, dazu führen, dass die Garantiehaftung gemäß § 536 a Abs. 1 1. Alternative BGB greift.
• „Verschuldenshaftung“ – nach Vertragsabschluss entsteht ein Mangel der Mietsache, den der Vermieter zu vertreten hat

  Der Vermieter haftet für Mängel, die jedenfalls fahrlässig gemäß § 276 BGB nach Vertragsschluss verursacht hat.

  

  Beispiele für die Verschuldenshaftung gemäß § 536 a Abs. 1 2. Alternative BGB sind zum Beispiel das pflichtwidrige Unterlassen gebotener Maßnahmen. Dazu gehört zum Beispiel das Unterlassen der Reinigung von Dachrinnen mit der Folge der Überschwemmung der Mietwohnung. Auch ein positives Handeln, zum Beispiel unfachmännische Arbeiten, sodass es zum Nässeeintritt kommt, können eine fahrlässige Verursachung von Mängeln begründen.

  Der Vermieter haftet auch für die Erfüllungsgehilfen gemäß § 278 BGB. Dies können zum Beispiel der Hausmeister, vom Vermieter beauftragte Handwerker, die Hausverwaltung und zum Beispiel ein Energieversorger sein. Mitmieter sind grundsätzlich nicht Erfüllungsgehilfen des Vermieters.

• „Verzug“ – der Vermieter ist mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug.
  
  Ist der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug geraten und entsteht dem Mieter dadurch ein Schaden, so kommt es nicht mehr darauf an, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat, § 536 a Abs. 1 3. Alternative BGB.

  Der Mängelbeseitigungsanspruch entsteht schon mit dem Auftreten des Mangels und der Mängelanzeige. Zusätzlich ist aber zum Verzug des Vermieters eine Aufforderung erforderlich, den Mangel zu beseitigen.

  Einer Mahnung bedarf es nicht, wenn die Parteien bereits einen Termin für die Mangelbeseitigung vereinbart haben. Dies gilt auch für den Fall, dass der Vermieter die Beseitigung des Mangels ernsthaft und endgültig ablehnt.

  Gerät der Mieter in Annahmeverzug, indem er zum Beispiel die Mängelbeseitigung Arbeiten des Vermieters blockiert, so endet der Verzug des Vermieters.

Rechtsfolgen


Der unmittelbare Schaden ist zu ersetzen. Dabei handelt sich um den Schaden am Mobiliar. Wie oben bereits ausgeführt hat der Vermieter den Mieter so zu stellen, wie er stehen würde, wenn es den Mangel nicht gegeben hätte. Grundsätzlich gilt also ein Abzug „neu für alt“.

Mittelbare Schäden können im Ausnahmefall geltend gemacht werden. So steht dem Mieter ein Schadensersatzanspruch wegen der Position zu, die sich aus einem Wohnungswechsel ergeben, wenn die Mängel nicht behoben wurden und den Mieter deshalb gekündigt hat. Dann können sich im Ausnahmefall auch die Kosten für die Herrichtung und Instandsetzung der neuen Räumlichkeiten als Ersatz Tigerschaden darstellen. Auch die Kosten der Rechtsverfolgung können sich als ersatzfähig darstellen. Immaterielle Schäden hingegen sind nicht zu ersetzen, § 253 Abs. 1 BGB. Ausnahmefälle können ausnahmsweise bei dem Schmerzensgeldanspruch gemäß § 253 Abs. 2 BGB gelten.