Gemäß § 536a BGB Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels
(1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 536 a Abs. 1 BGB kann der Mieter von dem Vermieter Schadenersatz verlangen, wenn die in § 536 a Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen vorliegen. Schadenersatz kann neben der Minderung geltend gemacht werden. Der Schadensersatzanspruch ist grundsätzlich auf eine Geldleistung gerichtet. Der Mieter ist so zu stellen, wie er stehen würde, wenn es den Mangel nicht gegeben hätte.
1. Voraussetzungen
§ 536 a Abs. 1 BGB regelt 3 Fälle, in denen der Mieter von dem Vermieter Schadensersatz verlangen kann:
- „Garantiehaftung“ – bereits bei Abschluss des Vertrages lag ein Mangel vor bzw. es fehlte eine zugesicherte Eigenschaft
Gemäß § 536a BGB Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels
(1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 536 a Abs. 1 1. Alternative BGB haftet der Vermieter garantiemäßig ohne Rücksicht auf Verschulden, wenn die Vertragssache schon bei Vertragsabschluss einen Mangel aufweist oder ihr eine zugesicherte Eigenschaft fehlt. Auf die Kenntnis des Vermieters kommt es nicht an. Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Vertragsschlusses, nicht der der Übergabe.
Ein Wasserschaden wird also in der Regel nicht bereits bei Vertragsschluss vorliegen. Ein Ausnahmefall liegt zum Beispiel vor, wenn das Gebäude in einem Überschwemmungsgebiet liegt und so der spätere Wasserschaden bereits bei Vertragsabschluss angelegt war. Allerdings gibt es auch durchaus Fälle, in denen zum Beispiel Konstruktionsfehler, die schließlich zu Schimmelpilz führen, dazu führen, dass die Garantiehaftung gemäß § 536 a Abs. 1 1. Alternative BGB greift. - „Verschuldenshaftung“ – nach Vertragsabschluss entsteht ein Mangel der Mietsache, den der Vermieter zu vertreten hat
Der Vermieter haftet für Mängel, die jedenfalls fahrlässig gemäß § 276 BGB nach Vertragsschluss verursacht hat.Beispiele für die Verschuldenshaftung gemäß § 536a BGB Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels
(1) …oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 536 a Abs. 1 2. Alternative BGB sind zum Beispiel das pflichtwidrige Unterlassen gebotener Maßnahmen. Dazu gehört zum Beispiel das Unterlassen der Reinigung von Dachrinnen mit der Folge der Überschwemmung der Mietwohnung. Auch ein positives Handeln, zum Beispiel unfachmännische Arbeiten, sodass es zum Nässeeintritt kommt, können eine fahrlässige Verursachung von Mängeln begründen.Der Vermieter haftet auch für die Erfüllungsgehilfen gemäß § 278 – Verantwortlichkeit des Schuldners für Dritte
Der Schuldner hat ein Verschulden seines gesetzlichen Vertreters und der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bedient, in gleichem Umfang zu vertreten wie eigenes Verschulden. Die Vorschrift …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 278 BGB. Dies können zum Beispiel der Hausmeister, vom Vermieter beauftragte Handwerker, die Hausverwaltung und zum Beispiel ein Energieversorger sein. Mitmieter sind grundsätzlich nicht Erfüllungsgehilfen des Vermieters. - „Verzug“ – der Vermieter ist mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug.
Ist der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug geraten und entsteht dem Mieter dadurch ein Schaden, so kommt es nicht mehr darauf an, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat, § 536a BGB Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels
(1) …, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 536 a Abs. 1 3. Alternative BGB.Der Mängelbeseitigungsanspruch entsteht schon mit dem Auftreten des Mangels und der Mängelanzeige. Zusätzlich ist aber zum Verzug des Vermieters eine Aufforderung erforderlich, den Mangel zu beseitigen.
Einer Mahnung bedarf es nicht, wenn die Parteien bereits einen Termin für die Mangelbeseitigung vereinbart haben. Dies gilt auch für den Fall, dass der Vermieter die Beseitigung des Mangels ernsthaft und endgültig ablehnt.
Gerät der Mieter in Annahmeverzug, indem er zum Beispiel die Mängelbeseitigung Arbeiten des Vermieters blockiert, so endet der Verzug des Vermieters.
2. Rechtsfolgen
Der unmittelbare Schaden ist zu ersetzen. Dabei handelt sich um den Schaden am Mobiliar. Wie oben bereits ausgeführt hat der Vermieter den Mieter so zu stellen, wie er stehen würde, wenn es den Mangel nicht gegeben hätte. Grundsätzlich gilt also ein Abzug „neu für alt“.
Mittelbare Schäden können im Ausnahmefall geltend gemacht werden. So steht dem Mieter ein Schadensersatzanspruch wegen der Position zu, die sich aus einem Wohnungswechsel ergeben, wenn die Mängel nicht behoben wurden und den Mieter deshalb gekündigt hat. Dann können sich im Ausnahmefall auch die Kosten für die Herrichtung und Instandsetzung der neuen Räumlichkeiten als Ersatz darstellen. Auch die Kosten der Rechtsverfolgung können sich als ersatzfähig darstellen. Immaterielle Schäden hingegen sind nicht zu ersetzen, § 253 Immaterieller Schaden
(1) Wegen eines Schadens, der nicht Vermögensschaden ist, kann Entschädigung in Geld …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 253 Abs. 1 BGB. Ausnahmefälle können bei dem Schmerzensgeldanspruch gemäß § 253 Immaterieller Schaden
(1) …
(2) Ist wegen einer Verletzung des Körpers, der Gesundheit, der Freiheit oder der sexuellen Selbstbestimmung Schadensersatz zu leisten, kann auch …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 253 Abs. 2 BGB gelten.
Robert Prestele says
Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,
unsere angemieteten Ausstellungsräume wurden im Rahmen eines Großbrandes auch mit anderen Firmen zerstört. Ich habe eine Rechnung gestellt für die Rückerstattung der Miete des Restmonates. Nun behauptet die Versicherung, ich habe die Beweislast, dass der Brand nicht von mir verursacht worden ist.
Gibt es hier eine Entscheidung, die angewendet werden könnte?
mfg
Robert
Rechtsanwalt S. Nippel says
Hallo Herr Prestele,
wo ist denn der Brand entstanden? Eine pauschale Antwort auf die Frage weiß ich jedenfalls nicht.
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
Sunny94 says
Hallo,
Ich habe den Fall das bei mir scheinbar eine Wartung an unserer Heizung (laut Vermieter mündlich) nicht vorgenommen wurde.
Nun bin ich von Arbeit gekommen und meine ganze Wohnstube stand unter Wasser und unser Laminat und Möbel sind schwer davon betroffen und zu Mitleidenschaft gezogen.
Ich wohne erst seit 6 Monaten in der Wohnung wer kommt jetzt für meine Möbel auf? Da ich das als schuld der Vermietung sehe.
Vielen Dank für eine Antwort
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt S. Nippel says
Hallo Sunny 94,
wenn Sie eine Hausratversicherung haben, wäre dies für Sie am besten. Die Versicherung würde sich um die Schäden kümmern müssen.
Fällt dem Vermieter ein Verschulden zur Last (Nichtvornahme einer erforderlichen Wartung), haben Sie auch Ansprüche gegenüber dem Vermieter.
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
Anni says
Hallo,
Ich habe gestern die Schlüssel meiner neuen Wohnung bekommen und es wurde auch ein Übergabeprotokoll erstellt.
Kurz vor der Übergang haben wir von einer Nachbarin erfahren, dass der Strom in der Küche wohl nur eingeschränkt funktionieren soll.
Im Übergabeprotokoll wurde sämtliche Mängel erfasst. Die eingeschränkt Stromfunktion konnten wir zum dem Zeitpunkt nicht testen, wurde aber von uns angesprochen (also mit einem Zeugen).
Am Abend haben wir diverse Steckdose getestet und festgestellt, dass in der Küche nur die Hälfte funktionieren. Die relevanten Steckdosen für den Durchlauferhitzer, Spühlmaschine und den Kühlschrank funktionieren nicht. (Auf der Kühlschrankseite funktioniert keine einzige Steckdose / auf der anderen Seite funktionieren 2 Steckdosen, die weiter vom Wasseranschluss entfernt sind – zu weit für Spühlmaschine und D-Erhitzer).
Im Büro/ Kinderzimmer funktioniert ebenfalls eine Steckdose nicht.
Zusätzlich funktionieren das Licht in der Küche nicht, im Büro schon.
Ich ziehe in ca. 1,5 Wochen um, die Küchengeräte werden von einem Fachmann angeschlossen.
Ich würde dem Vermieter, bzw. Der Hausverwaltung jetzt den Mangel anzeigen und eine Frist von 1 Wochen für die Behebung setzten. Zusätzlich würde ich darum bitten, dass sichergestellt ist dass der Herdanschluss funktionsfähig ist.
Dafür würde ich der Hausverwaltung meinen Schlüssel zur Verfügung stellen, damit uneingeschränkten Zugang zur Wohnung besteht.
Ist das so richtig?
Was habe ich für Möglichkeiten, wenn der Mangel nicht beseitigt wird? Bzw. Habe ich die Möglichkeit auf Schadensersatz, wenn die Küche nicht angeschlossen werden kann oder wenn diese angeschlossen wird und nicht funktionsfähig ist?
Vielen Dank für Ihre Hilfe.
MfG
Rechtsanwalt Nippel says
Hallo,
neben den Rechten auf Minderung und Schadenersatz ist evtl. auch ein Anspruch auf Aufwendungsersatz für Sie interessant. Schauen Sie sich doch einmal den Beitrag Mängelbeseitigung durch den Mieter und Aufwendungsersatz gemäß § 536 a BGB an.
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt