Einem Wohnungseigentümer entsteht z. B. durch ein fehlerhaftes Dach ein Schaden an seinem Sondereigentum.
Kann der Eigentümer die Gemeinschaft auf Schadenersatz in Anspruch nehmen?
Grundsätzlich trifft die Gemeinschaft keine Gefährdungshaftung, d. h. sie haftet nicht für verschuldensunabhängig entstandene Schäden am Sondereigentum. Aber: Die Gemeinschaft haftet ggf. für Folgeschäden, die sie zu vertreten hat.
Entstehen z. B. bei dem „fehlerhaften Dach“ nach der Beanstandung und dem Erkennen der Mängel noch Schäden, insbesondere nachdem die Eigentümergemeinschaft notwendige Instandsetzungsmaßnahmen abgelehnt hat, so kann der geschädigte Sondereigentümer die Miteigentümer ggf. erfolgreich auf Schadenersatz in Anspruch nehmen.
Grundsätzlich können Wohnungseigentümer also Schadenersatzansprüche gegen die Eigentümergemeinschaft geltend machen, wenn der Gemeinschaft ein Verschulden zuzurechnen ist. Beim erstmaligen Auftreten und Bekanntwerden des Schadens liegt ein Verschulden in der Regel nicht vor.
§§ 906 Abs. 2 BGB und § 14 WEG, die eine verschuldensunabhängige Haftung regeln, sind auch nicht entsprechend anwendbar (vgl. u. a. 
www.juris.bundesgerichtshof.deUrteil des BGH vom 21. Oktober 2010, V ZR 10/10).
Wird die Nutzung des Sondereigentums durch einen Mangel am Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt, so steht dem Sondereigentümer kein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 S. 2 BGB zu.
Wann liegt ein Verschulden der Eigentümergemeinschaft vor?
Ein Verschulden der Eigentümergemeinschaft liegt z. B. vor, wenn sie die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums schuldhaft nicht oder nicht rechtzeitig beschlossen hat. Der Gemeinschaft obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Wohnungseigentümer müssen darüber mittels Beschluss in der Eigentümerversammlung entscheiden.
usemi meint
Wir wohnen in einem 3 Parteien Haus, jeweils Eigentumswohnungen.
Unsere Wassersteigleitung, Baujahr 1968, muss dringend saniert werden, da im 1.Stock das Wasser nur noch sehr sparsam ankommt.
Dazu werden die alten Rohre stillgelegt und eine neue Steigleitung durch alle 3 Bäder nach oben gelegt. Diese soll mit Rigipsplatten verkleidet werden.
Meine Frage lautet nun, wer kommt für die Fliesenarbeiten im Sondereigentum auf? Wird die Verkleidung der Rohre von der Gemeinschaft bezahlt?
Eventuell muss die Badewanne in der Wohnung im Dachgeschoss demontiert werden um an den Wasserrohranschluss zu gelangen. Dies hätte einige Fliesenarbeiten zur Folge. Sondereigentum – oder Gemeinschaftskosten?
Über Info freut sich eine ETG in Bergisch Gladbach.
Rechtsanwalt S. Nippel meint
Hallo usemi,
schauen Sie sich einmal die Regelung des § 14 Nr. 4 WEG an:
Der Ersatzanspruch ist verschuldensunabhängig und richtet sich der Höhe nach nach den §§ 249 ff. BGB.
Der Schadenersatzanspruch ist nicht um den eigenen Miteigentumsanteil zu kürzen, denn der Anspruchsteller wird bereits dadurch anteilig belastet, dass die von der Gemeinschaft zur Entschädigung aufzubringenden Kosten nach § 16 Abs. 2 WEG zu verteilen sind.
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
Ralle meint
Ich bin Miteigentümer eines MFH mit 14 Eigentumseinheiten.
Im Dezember 17 ereignete sich in einer Eigentumseinheit im Paterre ( EG ) ein Wasserschaden in der Warmwasserzuleitung in dieser Wohneinheit.
Der Eigentümer und Verwalter reagierten erst Mitte Januar 2018 und veranlassten eine Lecksuche und Beseitigung des Wasserschadens.
Der Wasserschaden ist zu diesem Zeitpunkt mittlerweile in die 50cm in den Wandbereich gezogen. Der Estrich und die Dämmung aller 4 Einheiten im EG musste entfernt werden. Diese Kosten trägt eine Gebäudeversicherung. Diese Versicherung trägt zugleich die Kosten für den neuen Estrich incl. Schweißbahn und Dämmung. Wer trägt die Kosten für den Fliesen bzw. Laminat ( Sondereigentum ). In diesem Zusammenhang sollen alle Warm- und Kaltwasserleitungen im Fußboden erneuert werden. Wer trägt diese Kosten? Der Verwalter schaltete ein Sachverständigen ein, wer trägt diese Kosten?
Vielen Dank für eine Info an eine Eigentümergemeinschaft aus Wittenberg
Rechtsanwalt S. Nippel meint
Hallo,
ohne genaue Kenntnis der Sachlage wage ich es nicht, verbindliche Antworten zu geben. Wahrscheinlich würde eine Antwort auch den hiesigen Rahmen „sprengen“.
U. a. müsste vor einer Beantwortung geklärt werden, ob die schadhafte „Warmwasserzuleitung“ zum Gemeinschaftseigentum oder zum Sondereigentum gehörte. Sind Sie betroffener Sondereigentümer oder lediglich Mitglied der Eigentümergemeinschaft? Begründet das in der Anfrage anklingende späte Reagieren des Sondereigentümers und/oder des Verwalters evtl. ein Verschulden? Wie lauten die jeweiligen Versicherungsverträge?
Jedenfalls sollten möglichst frühzeitig alle möglichen Versicherungen über den Sachverhalt informiert werden. Dies gilt z. B. auch für Hausratversicherungen.
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
Ralle meint
Sehr geehrter Herr Nippel,
zunächst vielen Dank für Ihr erstes Statement. Ich werde die Eigentümergemeinschaft, wozu ich gehöre, darum bitten einen Fachanwalt zu konsultieren.
Zur Info, ich war nicht der betroffene Sondereigentümer.
Danke Ralph H.