Rechtsanwalt und Mietrecht

von Rechtsanwalt Sönke Nippel in Remscheid

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Schadensersatzansprüche des Vermieters gegenüber dem Mieter

23.02.2016, aktualisiert am 19.01.2023

Schadensersatzansprüche des Vermieters gegenüber dem Mieter 1Das BGB enthält im „Besonderen Schuldrecht (in den Vorschriften zum Mietvertrag)“ keine Norm, die die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruches des Vermieters gegenüber dem Mieter ausdrücklich regelt.

§ 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
 
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)
§ 536 a BGB
regelt lediglich Schadensersatzansprüche des Mieters gegenüber dem Vermieter. Für den Schadensersatzanspruch des Vermieters gegenüber dem Mieter gelten die „Allgemeinen Bestimmungen“ im „Allgemeinen Schuldrecht“. Lediglich hinsichtlich der Verjährung enthält das BGB im „Besonderen Schuldrecht“ eine Regelung.

Der Vermieter kann im Einzelfall einen Anspruch gemäß § 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung
 
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)
§ 280 BGB
geltend machen, wenn der Mieter eine Pflicht aus dem Mietverhältnis verletzt hat. Dazu muss der Vermieter nachweisen,

  • dass eine objektive Pflichtverletzung vorliegt.

    Bei einer Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache während der Mietzeit ist es dann Sache des Vermieters, den Zustand der Mietsache zu Mietbeginn und zum Ende zu beschreiben und darzulegen, welche Veränderungen genau eingetreten sind.
  • dass der Mieter die Pflichtverletzung zu vertreten hat, § 276 Verantwortlichkeit des Schuldners
     
    (1) Der Schuldner hat Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten, wenn eine strengere oder mildere Haftung …
     
    (Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)
    § 276 BGB
    .

    Der Mieter hat Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten, § 276 BGB. Im Hinblick auf den Schadensersatzanspruch des Vermieters und dem Verschulden des Mieters ist insbesondere § 538 BGB zu beachten, der die Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch regelt:

    Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeibeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten, § 538 Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch
     
    Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.
     
    (Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)
    § 538 BGB
    .

    Hinweis:

    Zum Begriff des vertragsgemäßen Gebrauchs vergleiche auch den Beitrag:

    • vertragsgemäßer Gebrauch – Erhaltenspflicht des Vermieters, Mangel der Mietsache

      Die Mietvertragsparteien können und sollen möglichst den vertraglichen Zustand ausdrücklich vereinbaren. … | mehr

    Die Rechtsprechung hat einen vertragsgemäßen Gebrauch zum Beispiel bejaht bei Rollstuhlspuren auf dem Parkettboden. Typisch sind auch Rohrverstopfungen durch jahrelangen Gebrauch. Auch das Anbringen von Dübeln, Haken und Schrauben im üblichen Umfang zählt dazu. Verneint hat die Rechtsprechung einen vertragsgemäßen Gebrauch zum Beispiel bei größeren Schäden an Türzargen, Türen und Heizkörpern.

Der Schadensersatzanspruch des Vermieters gegenüber dem Mieter verjährt gemäß § 548 Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts
 
(1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten….
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)
§ 548 Abs. 1 S. 1 BGB
in 6 Monaten.


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4 Kommentare (Fragen/Antworten)

  1. Verena Specht-Artar meint

    03.12.2019

    Sehr geehrter Herr Nippel,

    beim Entlüften meiner Heizung, ist der Stift rausgekommen und eine Menge Wasser ausgetreten. Dadurch ist das Laminat auf einer kleinen Fläche aufgequollen.

    Meine Haftpflicht habe ich den Schaden gemeldet.

    Nun erhebt mein Vermieter Schadenersatzansprüche gegen von 1500 € gegen mich, obwohl es Alles über die Versicherung läuft.

    Was ist hier rechtlich korrekt?

    antworten
    • Rechtsanwalt S. Nippel meint

      08.12.2019

      Hallo Frau Specht-Artar,

      wenn Ihre Versicherung Deckungsschutz gewährt, leiten Sie die Post Ihres Vermieters doch einfach an Ihre Versicherung zur Beantwortung weiter …

      Ob Sie inhaltlich den Schaden verschuldet haben und deshalb ggf. schadensersatzpflichtig sind, vermag ich aus Ihren Angaben nicht zu beantworten … Haben Sie beim Entlüften einen Fehler gemacht?

      Grüße
      Sönke Nippel
      Rechtsanwalt

      antworten
  2. Oliver Schulze meint

    09.01.2020

    Guten Tag,

    ich habe eine kleine Frage.

    Beim Einzug in eine Neubauwohnung bin ich 2 mal mit einer Gardinenstange an einer Tür hängen geblieben, welche sich selbst von alleine immer wieder bis zur Mitte schloß (auch die SZ und Kellertüren waren nicht richtig eingestellt und ließen sich nicht schließen). Diese Mängel bemerkte ich erst beim Einzug.

    An der Tür sind 2 x 1cm Lackabplatzer, die ich mit viel Mühe verspachtelt habe.

    Der VM verlangt eine komplett neue Tür? Das sehe ich nicht ein.

    Woher soll ich es denn ahnen, dass die Türen nicht richtig eingestellt sind?

    BG Oliver

    antworten
    • Rechtsanwalt S. Nippel meint

      17.01.2020

      Hallo Herr Schulze,

      soweit ich Ihre Fragestelung überblicke, machen Sie zunächst geltend, dass Sie kein Verschulden hinsichtlich der entstandenen Schäden trifft bzw. dass den Vermieter ggf. ein Mitverschulden trifft. Weiterhin gehen Sie davon aus, dass kein Schaden mehr vorhanden ist bzw. dass der Schaden durch das Verspachteln bereits behoben wurde.

      Wie die aufgezeigten Fragen im Einzelnen zu beantworten sind, vermag ich nicht genau zu bewerten. Beim Einzug mussten Sie jedenfalls so vorgehen, dass „möglichst“ keine Schäden entstehen. Ob Sie dieser Pflicht nachgekommen sind, vermag ich nicht zu beurteilen. Häten Sie nicht evtl. einen Keil in die Türe legen sollen? Ob der Schaden durch das Verspachteln behoben wurde, müsste – falls Sie überhaupt einstandspflichtig sein sollten – genau beurteilt werden.

      Grüße
      Sönke Nippel
      Rechtsanwalt

      antworten
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