Schadensersatzansprüche des Vermieters gegenüber dem Mieter

Das BGB enthält im „Besonderen Schuldrecht“ keine Norm, die die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruches des Vermieters gegenüber dem Mieter ausdrücklich regelt.

§ 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
 
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 536 a BGB regelt lediglich Schadensersatzansprüche des Mieters gegenüber dem Vermieter. Für den Schadensersatzanspruch des Vermieters gegenüber dem Mieter gelten die „Allgemeinen Bestimmungen“ im „Allgemeinen Schuldrecht“. Lediglich hinsichtlich der Verjährung enthält das BGB im „Besonderen Schuldrecht“ eine Regelung.

Der Vermieter kann im Einzelfall einen Anspruch gemäß § 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung
 
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 280 BGB geltend machen, wenn der Mieter eine Pflicht aus dem Mietverhältnis verletzt hat. Dazu muss der Vermieter nachweisen,

• dass eine objektive Pflichtverletzung vorliegt.

  Bei einer Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache während der Mietzeit ist es dann Sache des Vermieters, den Zustand der Mietsache zu Mietbeginn und zu mutende zu beschreiben und darzulegen, welche Veränderungen genau eingetreten sind.

• dass der Mieter die Pflichtverletzung zu vertreten hat, § 276 Verantwortlichkeit des Schuldners
   
  (1) Der Schuldner hat Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten, wenn eine strengere oder mildere Haftung …
   
  (Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 276 BGB.

  Der Mieter hat Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten, § 276 BGB. Im Hinblick auf den Schadensersatzanspruch des Vermieters und dem Verschulden des Mieters ist insbesondere § 538 BGB zu beachten, der die Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch regelt:

  Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeibeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten, § 538 Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch
   
  Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten….
   
  (Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 538 BGB.

  Die Rechtsprechung hat einen vertragsgemäßen Gebrauch zum Beispiel bejaht bei Rollstuhlspuren auf dem Parkettboden. Typisch sind auch Rohrverstopfungen durch jahrelangen Gebrauch. Auch das Anbringen von Dübeln, Haken und Schrauben im üblichen Umfang zählt dazu. Verneint hat die Rechtsprechung einen vertragsgemäßen Gebrauch zum Beispiel bei größeren Schäden an Türzargen, Türen und Heizkörpern.

Der Schadensersatzanspruch des Vermieters gegenüber dem Mieter verjährt gemäß § 548 Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts
 
(1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten….
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 548 Abs. 1 Satz 1 BGB in 6 Monaten.