Die Fristsetzung beim Schadenersatzanspruch des Vermieters

Die Rechtsprechung unterscheidet, in welchen Fällen eine Fristsetzung des Vermieters gegenüber dem Mieter Voraussetzung für einen Schadenersatzanspruch ist und wann nicht.

Zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist grundsätzlich eine Fristsetzung erforderlich. Ohne Fristsetzung erhält der Vermieter keinen Schadenersatz.

Nur wenn der Mieter schuldhaft seine Pflichten verletzt und die Mietsache in der Sachsubstanz beschädigt, kann der Vermieter einen Schadenersatzanspruch ggf. auch ohne eine Fristsetzung geltend machen. Dann muss der Mieter aber die Pflichtverletzung zu vertreten haben, d. h. die Pflichtverletzung muss fahrlässig oder vorsätzlich erfolgen, § 276 Verantwortlichkeit des Schuldners
 
(1) Der Schuldner hat Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten, wenn eine strengere oder mildere Haftung …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 276 BGB.

1. Erforderlichkeit der Fristsetzung

Der Vermieter muss den Mieter unter Fristsetzung dazu auffordern, die genau benannten Schönheitsreparaturen durchzuführen. Die Frist muss angemessen sein, vgl. § 281 Schadensersatz statt der Leistung wegen nicht oder nicht wie geschuldet erbrachter Leistung
 
(1) Soweit der Schuldner die fällige Leistung nicht oder nicht wie geschuldet erbringt, kann der Gläubiger…
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 281 Abs. 1 S. 1 BGB. Es muss eine detaillierte Leistungsaufforderung erfolgen.

Eine Fristsetzung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen ist nur dann nach § 281 Schadensersatz statt der Leistung wegen nicht oder nicht wie geschuldet erbrachter Leistung
 
(1) …
(2) Die Fristsetzung ist entbehrlich, wenn der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert oder wenn besondere Umstände vorliegen, die …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 281 Abs. 2 BGB entbehrlich, wenn der Mieter die Durchführung endgültig und ernsthaft verweigert.

Das in den §§ 280 Abs. 1 und 3 und 281 Abs. 1 BGB als Anspruchsvoraussetzung vorgesehene Fristsetzungserfordernis gilt nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten (§ 241 Abs. 1 BGB) durch den Schuldner. In diesen Fällen muss der Vermieter dem Mieter grundsätzlich zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben, bevor er (statt der geschuldeten Leistung) Schadensersatz verlangen kann. Als eine derartige Leistungspflicht hat der Bundesgerichtshof etwa die vom Mieter wirksam aus dem Pflichtenkreis des Vermieters übernommene Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen angesehen.

2. Entbehrlichkeit der Fristsetzung

Im Gegensatz dazu handelt es sich bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln, um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB). Deren schuldhafte Verletzung begründet einen Anspruch des Geschädigten auf Schadensersatz (neben der Leistung) bereits bei Vorliegen der in § 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung
 
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 280 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen. Daher kann ein Vermieter bei schuldhaften Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben. Dies gilt – entgegen einer im mietrechtlichen Schrifttum teilweise vorgenommenen Unterscheidung – auch unabhängig davon, ob ein Vermieter einen entsprechenden Schadensersatz bereits vor oder erst nach der in § 546 Abs. 1 BGB geregelten Rückgabe der Mietsache geltend macht.