Rechtsanwalt und Mietrecht

von Rechtsanwalt Sönke Nippel in Remscheid

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Beitrag aufgelistet in  ▸Allgemeines Mietrecht - Einführung▸9. Allgemein

Die Fristsetzung beim Schadenersatzanspruch des Vermieters

VG Wort - ZählpixelDie Rechtsprechung unterscheidet, in welchen Fällen eine Fristsetzung des Vermieters gegenüber dem Mieter Voraussetzung für einen Schadenersatzanspruch ist und wann nicht.

Zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist grundsätzlich eine Fristsetzung erforderlich. Ohne Fristsetzung erhält der Vermieter keinen Schadenersatz.

Nur wenn der Mieter schuldhaft seine Pflichten verletzt und die Mietsache in der Sachsubstanz beschädigt, kann der Vermieter einen Schadenersatzanspruch ggf. auch ohne eine Fristsetzung geltend machen. Dann muss der Mieter aber die Pflichtverletzung zu vertreten haben, d. h. die Pflichtverletzung muss fahrlässig oder vorsätzlich erfolgen, § 276 Verantwortlichkeit des Schuldners
 
(1) Der Schuldner hat Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten, wenn eine strengere oder mildere Haftung …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)
§ 276 BGB
.

Hinweis:

Zum Schadenersatzanspruch des Vermieters gegenüber dem Mieter und zum „Vertretenmüssen“ vergleiche den Beitrag:

  • Schadensersatzansprüche des Vermieters gegenüber dem Mieter

    Schadensersatzansprüche des Vermieters gegenüber dem Mieter | objektive Pflichtverletzung des Mieters und Verschulden des Mieters | vertragsgemäßer Gebrauch| mehr

1. Erforderlichkeit der Fristsetzung2. Entbehrlichkeit der Fristsetzung

1. Erforderlichkeit der Fristsetzung

Der Vermieter muss den Mieter unter Fristsetzung dazu auffordern, die genau benannten Schönheitsreparaturen durchzuführen. Die Frist muss angemessen sein, vgl. § 281 Schadensersatz statt der Leistung wegen nicht oder nicht wie geschuldet erbrachter Leistung
 
(1) Soweit der Schuldner die fällige Leistung nicht oder nicht wie geschuldet erbringt, kann der Gläubiger…
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)
§ 281 Abs. 1 S. 1 BGB
. Es muss eine detaillierte Leistungsaufforderung erfolgen.

Eine Fristsetzung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen ist nur dann nach § 281 Schadensersatz statt der Leistung wegen nicht oder nicht wie geschuldet erbrachter Leistung
 
(1) …
(2) Die Fristsetzung ist entbehrlich, wenn der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert oder wenn besondere Umstände vorliegen, die …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)
§ 281 Abs. 2 BGB
entbehrlich, wenn der Mieter die Durchführung endgültig und ernsthaft verweigert.

Das in den §§ 280 Abs. 1 und 3 und 281 Abs. 1 BGB als Anspruchsvoraussetzung vorgesehene Fristsetzungserfordernis gilt nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten (§ 241 Abs. 1 BGB) durch den Schuldner. In diesen Fällen muss der Vermieter dem Mieter grundsätzlich zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben, bevor er (statt der geschuldeten Leistung) Schadensersatz verlangen kann. Als eine derartige Leistungspflicht hat der Bundesgerichtshof etwa die vom Mieter wirksam aus dem Pflichtenkreis des Vermieters übernommene Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen angesehen.

2. Entbehrlichkeit der Fristsetzung

Im Gegensatz dazu handelt es sich bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln, um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB). Deren schuldhafte Verletzung begründet einen Anspruch des Geschädigten auf Schadensersatz (neben der Leistung) bereits bei Vorliegen der in § 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung
 
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)
§ 280 Abs. 1 BGB
genannten Voraussetzungen. Daher kann ein Vermieter bei schuldhaften Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben. Dies gilt – entgegen einer im mietrechtlichen Schrifttum teilweise vorgenommenen Unterscheidung – auch unabhängig davon, ob ein Vermieter einen entsprechenden Schadensersatz bereits vor oder erst nach der in § 546 Abs. 1 BGB geregelten Rückgabe der Mietsache geltend macht.

Merke:

Zu beachten ist aber bei der nicht erforderlichen Fristsetzung:

Der Mieter muss die Pflichtverletzung zu vertreten haben, § 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung
 
(1) … Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
…
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)
§ 280 Abs. 1 S. 2 BGB
. Es muss eine schuldhafte Verletzung der Nebenpflichten vorliegen und durch den Vermieter nachgewiesen werden. Dieser Nachweis dürfte in der Regel nicht einfach zu führen sein.

Beitrag vom 23.10.2018, aktualisiert am 19.06.2024

mehr zum Thema:

Auf der folgenden Einführungsseite liste ich den obigen Beitrag mit 40 weiteren Beiträgen zu allgemeinen mietrechtlichen Fragen systematisch geordnet auf:
  • Allgemeines Mietrecht in StichwortenAllgemeines Mietrecht - Einführung

    1. Schönheitsreparaturen ... | 2. Tierhaltung ... | 3. Mietsicherheiten, ... | 4. Mieterhöhung ... | 5. Geschäftsraummiete ... | 6. ... ... | mehr


Die folgenden Beiträge beschäftigen sich mit Fragen zum Allgemeinen Mietrecht in dem oben genannten Zusammenhang:
  • großer schwarzer Paragraf - am Rand mehrere kleine bunte Paragrafen Schadensersatzansprüche des Vermieters gegenüber dem Mieter

    Schadensersatzansprüche des Vermieters gegenüber dem Mieter | ... objektive Pflichtverletzung und Verschulden des Mieters | vertragsgemäßer Gebrauch ... | mehr

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2 Kommentare (Fragen/Antworten)

  1. Brigitte K. says

    27.04.2023

    Betr. Schadensansprüche des Vermieters

    Hallo,

    meine jetzt verstorbene Mutter hatte bei meinem Bruder als Ausgleich für eine Geldschenkung lebenslanges Wohnrecht, nirgends gemeldet.

    Jetzt fordert mein Bruder, aus der gemeinsamen Erbmasse die Renovierung und Schimmelbeseitigung in der 40 Jahre lang bewohnten Wohnung zu bezahlen. Er sagt Mutter hatte falsch gelüftet, ich sage: Baumängel.

    Wer muss den Schaden bezahlen?
    Danke
    Biggi

    Antworten
    • Rechtsanwalt Nippel says

      02.05.2023

      Hallo Brigitte K.,

      die Problematik ist recht ungewöhnlich … sollte im Ergebnis Mietrecht (zumindest entsprechend) anwendbar sein, so könnte es möglicherweise darauf ankommen, ob falsch gelüftet wurde oder nicht. Die Forderungen könnten als Nachlassverbindlichkeiten zu betrachten sein …

      Hat sich Ihre Mutter niemals bei Ihrem Bruder über den Schimmelbefalls beklagt?

      In der hier vorliegenden Fallkonstellation würde ich wahrscheinlich eine Hinweispflicht Ihres Bruders gegenüber der Mutter fordern, gemäß den vorliegenden Anforderungen zu lüften … Wenn Ihr Bruder diese Pflicht nicht erfüllt hätte, laufen Schadenersatzansprüche möglicherweise „ins Leere“ …

      Es spricht außerdem Einiges dafür, dass die Ursache des Mangels im „Gefahrenbereich Ihres Bruders liegt“. Das bewirkt möglicherweise eine Beweislastumkehr zu Lasten Ihres Bruders …

      Grüße
      Sönke Nippel
      Rechtsanwalt

      Antworten

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