Rechtsanwalt und Mietrecht

von Rechtsanwalt Sönke Nippel in Remscheid

  • Startseite
    • Allgemeines Mietrecht – Einführung
      • 1. Schönheitsreparaturen
      • 2. Tierhaltung
      • 3. Mietsicherheiten
      • 4. Mieterhöhung
      • 5. Geschäftsraummiete
      • 6. Kleinreparaturklausel
      • 7. Räumung
      • 8. Kosten und Gebühren im Mietrecht
      • 9. Allgemein
    • Mietmängel – Einführung
      • 1. Zum Begriff des Mangels
      • 2. Mangelanzeige
      • 3. Minderung, Schadenersatz, …
      • 4. Einzelne Fallgruppen
      • 5. Allgemeine Fragestellungen
    • Beendigung des Mietverhältnisses – …
      • 1. Kündigungstatbestände
      • 2. Form und Frist der Kündigung
      • 3. Räumung
      • 4. Allgemeine Fragestellungen
    • Betriebskosten – Einführung
      • 1. Begriff, Abgrenzung
      • 2. Betriebskostenarten
      • 3. Vereinbarungen
      • 4. Umlagemaßstab
      • 5. Vorauszahlungen
      • 6. Abrechnung
      • 7. Einwendungsausschluss
      • 8. Allgemeine Fragestellungen
    • Wohnungseigentumsrecht – Einführung
  • Stichwortverzeichnis / §§-Verzeichnis
  • Kontakt und Anfahrt
Beitrag aufgelistet in  ▸Allgemeines Mietrecht - Einführung▸9. Allgemein

Das Besichtigungsrecht des Vermieters

VG Wort - ZählpixelDem Vermieter steht gegenüber dem Mieter ein Besichtigungsrecht nur aus besonderen Gründen zu, denn der Mieter hat in den vermieteten Räumen grundsätzlich das Hausrecht.

Ein besonderer Grund ist in den folgenden Fällen anzunehmen:

  • bei drohenden Gefahren,
  • um die Räume Kauf- oder Mietinteressenten vorzuführen,
  • um Mängel in Augenschein zu nehmen,
  • um die Räume vor einer Mieterhöhung zu begutachten,
  • um Reparatur- oder Modernisierungsmaßnahmen zu planen,
  • um Messvorrichtungen abzulesen oder zu kontrollieren,
  • um aus begründetem Anlass sein Vermieterpfandrecht auszuüben.
Hinweise:

Der Vermieter muss die Besichtigung rechtzeitig ankündigen und auf die zeitlichen Belange des Mieters Rücksicht nehmen.

Die Ankündigungsfrist richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere nach dem Besichtigungsanlass. Im Regelfall ist eine Vorlaufzeit von 7 bis 14 Tagen angemessen.

Bei Gefahr im Verzug muss der Mieter dem Vermieter eine kurzfristige Besichtigung gestatten.

In einem Schreiben an den Mieter sollten auch Alternativtermine genannt werden.

Kaufinteressenten sind grundsätzlich nur berechtigt, im Beisein des Vermieters die Wohnung zu betreten.

Ein allgemeines, jederzeit auszuübendes Besichtigungsrecht des Vermieters ist zu verneinen. So führt der BGH in einem Urteil vom 4. Juni 2014 aus (Bild: zum Urteilwww.bundesgerichtshof.deVIII ZR 289/13):

Urteil des BGH vom 4. Juni 2014, VIII ZR 289/13, 2. Leitsatz

Eine Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter – nach entsprechender Vorankündigung – den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, besteht nur dann, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich zum Beispiel aus der Bewirtschaftung des Objektes ergeben kann.

Ausdrücklich ergänzt dann der BGH in der oben genannten Entscheidung, dass selbst eine ausdrücklich formulierte Klausel in dem Mietvertrag ein „allgemeines Betretungsrecht“ nicht wirksam entstehen lässt (s. o. BGH):

s. o., BGH, 3. Leitsatz

Eine Formularbestimmung, die dem Vermieter von Wohnraum ein Recht zum Betreten der Mietsache ganz allgemein „zur Überprüfung des Wohnungszustandes“ einräumt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters (§ 307 Inhaltskontrolle
 
(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)
§ 307 Abs. 1 S. 1 BGB
) unwirksam.

Demgegenüber lässt eine andere Auffassung ein „allgemeines Betretungsrecht“ des Vermieters auch ohne eine vertragliche Regelung in gewissen Abständen zu.

Im Ergebnis schützt aber die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG nicht nur die Eigentumsposition des Vermieters. Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG. Art. 13 GG ist ebenfalls zu beachten. Der Gesetzgeber muss den gegenseitigen Eigentumsschutz beachten und unverhältnismäßige Eigentumsbeeinträchtigungen vermeiden (vgl. dazu einen Bild: zum Urteilwww.bundesverfassungsgericht.deBeschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 16. Januar 2004, 1 BvR 2285/03):

Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 16. Januar 2004, 1 BvR 2285/03, Rdnr. 9

… Die Befugnisse von Mieter und Vermieter zuzuordnen und abzugrenzen, ist Aufgabe des Gesetzgebers. Er muss die schutzwürdigen Interessen beider Seiten berücksichtigen und in ein ausgewogenes Verhältnis bringen. Die allgemein zuständigen Gerichte haben bei der Auslegung und Anwendung der maßgeblichen gesetzlichen Vorschriften des einfachen Rechts ebenfalls die durch die Eigentumsgarantie gezogenen Grenzen zu beachten; sie müssen die im Gesetz auf Grund verfassungsmäßiger Grundlage zum Ausdruck kommende Interessenabwägung in einer Weise nachvollziehen, die den beiderseitigen Eigentumsschutz beachtet und unverhältnismäßige Eigentumsbeeinträchtigungen vermeidet. …

beachte:

Verweigert der Mieter die Besichtigung der Wohnung trotz eines bestehenden Besichtigungsrechts, so kann der Vermieter gegebenenfalls gerichtlich die Duldung der Besichtigung der Mieträume erzwingen.

Ein Selbsthilferecht besteht in der Regel nicht!

Ein Klageantrag könnte wie folgt lauten:

Muster


Es wird beantragt,

 

den Beklagten – bei Vermeidung der gerichtlichen Festsetzung eines der Höhe nach in das Ermessen des Gerichts gestellten Ordnungsgeldes, ersatzweise einer Ordnungshaft – zu verurteilen, eine Besichtigung der Mieträume durch den Kläger zu ermöglichen und diese zu dulden.

Beitrag vom 05.12.2018, aktualisiert am 30.06.2023

mehr zum Thema:

Auf der folgenden Einführungsseite liste ich den obigen Beitrag mit 40 weiteren Beiträgen zu allgemeinen mietrechtlichen Fragen systematisch geordnet auf:
  • Allgemeines Mietrecht in StichwortenAllgemeines Mietrecht - Einführung

    1. Schönheitsreparaturen ... | 2. Tierhaltung ... | 3. Mietsicherheiten, ... | 4. Mieterhöhung ... | 5. Geschäftsraummiete ... | 6. ... ... | mehr


Die folgenden Beiträge beschäftigen sich mit Fragen zum Allgemeinen Mietrecht in dem oben genannten Zusammenhang:
  • Justitia mit Waage Farbvorgabe „weiß“ im Mietvertrag ist unzulässig

    Die Farbvorgabe weiß zur Auszugsrenovierung im Mietvertrag ist gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 und Abs. 2 BGB unwirksam ... | ... BGH vom 14. 'Dezember 2010 ... ... | mehr

  • zwei Paragrafenmännchen mit Schwertern Tierhaltung und Mietvertrag – ist ein …

    Oft ist das Thema Tierhaltung in der Mietwohnung bei Hunden und Katzen Gegenstand von Streitigkeiten – Grundregeln werden kurz anhand von Urteilen aufgezeigt .. ... | mehr

  • blank Übergabepflicht des Energieausweises bei Vertragsabschluss

    Der Vermieter muss dem Mieter den Energieausweis bzw. eine Kopie davon bei Vertragsabschluss übergeben, § 16 Abs. 1 S 1 i. V. m. 3 EnEV ... ... | mehr


Sie können das Stichwortverzeichnis / Paragrafenverzeichnis nutzen, um die Sie interessierende Fragestellung zu finden:
  • Mietrecht in StichwortenStichwortverzeichnis / Paragrafenverzeichnis

    Mit einem Klick auf das Stichwort oder den Paragrafen gelangen Sie zu einer Übersicht der Beiträge die das Stichwort enthalten ... ... | mehr

Schreiben Sie einen Kommentar,
stellen Sie eine Frage Antworten abbrechen

Wenn Sie anonym bleiben wollen, nutzen Sie bitte einen "Spitznamen".

Ihre Mail-Adresse veröffentliche und nutze ich nicht. Die Angabe einer E-Mail ist erforderlich, um Spam zu vermeiden.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine Antwort evtl. lange dauert und ich auch nicht alle Fragen beantworten kann.

Haussymbol  mit Aufschrift Mietrecht und Paragraf

Rechtsanwalt Sönke Nippel
Kippdorfstraße 6-24
42857 Remscheid

Telefon: 0 21 91 / 46 00 876

 

ZUM IMPRESSUM
 
ZUR DATENSCHUTZERKLÄRUNG

 

Ende