Schon aus der Formulierung der zu ersetzenden Kosten des Hausmeisters in § 2 Aufstellung der Betriebskosten
Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
…
14. die Kosten für den Hauswart,
hierzu gehören die Vergütung, …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 2 Nr. 14 der Betriebskostenverordnung ergeben sich zahlreiche Streitfragen. Aber auch außerhalb der Betriebskostenabrechnung bergen Fragen zur Tätigkeit und den Kosten eines Hausmeisters Zündstoff.
§ 2 Nummer 14 BetriebsKV lautet:
- Betriebskosten im Sinne des § 1 BetriebsKV sind
- Nr. 1 …
- …
- Nr. 14 die Kosten für den Hauswart,
hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden. - …
Grundsätzlich können also die Kosten des Hausmeisters in der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde und soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffen.
Wie sind die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung zu ermitteln und zu beziffern?
Wie sind die Tätigkeiten eines Hausmeisters bzw. Hauswarts von Verwaltungstätigkeiten abzugrenzen?
Können die Kosten eines nur Bier trinkenden Hausmeisters abgerechnet werden?
1. Instandhaltung und Instandsetzung
Instandhaltung und Instandsetzung sind ausdrücklich keine umlegungsfähigen Tätigkeiten. Für die Umlegung hierfür anfallender Hausmeisterkosten kommt es also auf die Streitfrage an, was unter Instandhaltungskosten und Instandsetzungskosten zu verstehen ist.
Bitte vergleichen Sie zur Frage, was unter Instandhaltung und Instandsetzung zu verstehen ist, den folgenden Beitrag:
2. Reparaturen
Reparaturen können in der Regel nicht umgelegt werden.
Umstritten ist z. B., ob das Auswechseln von Glühbirnen als Reparaturarbeit umlagefähig ist. Diesbezüglich dürfte gelten, dass der Ersatz der Kosten der Arbeitskraft für das Auswechseln von Glühbirnen jedenfalls in Gemeinschaftsräumen zulässig ist, soweit er die reinen Personalkosten des Hausmeisters betrifft (vgl. dazu 
www.justiz.nrw.deUrteil des LG Köln vom 29. Dezember 2011, Aktenzeichen 1 S 44/11, Rn. 27).
3. Anschaffungskosten für Geräte
Zu der unzulässigen Umlegung von Anschaffungskosten für Geräte und Werkzeuge des Hausmeisters hat das www.justiz.nrw.deAmtsgericht Solingen in einem Urteil vom 21. Januar 2005 unter dem Aktenzeichen 13 C 177/98 ausgeführt:
[55] … Weiterhin wird in dem Leistungsverzeichnis aufgeführt, dass die für die Hausreinigung benötigten Werkzeuge und Geräte wie Leitern, Besen und Schaufel usw., Maschinen wie Staubsauger etc. sowie deren Reparaturen und Wartung, Kleinteile wie Schrauben, Nägel und Dübel im vereinbarten Gesamtpreis enthalten sind und für die Vertragsdauer bereitgestellt werden. Damit werden Anschaffungskosten für Geräte auf die Mieter umgelegt, was ebenfalls nicht zulässig ist. …
4. Wahrnehmung von Terminen mit Handwerkern
Nicht umlegungsfähig sind hingegen die Beauftragung von Handwerkern sowie die Wahrnehmung von Terminen mit Handwerkern, (vgl. dazu ein www.justiz.nrw.deUrteil des Amtsgerichts Köln vom 30. August 2011 (Aktenzeichen 205 C 117/11):
[23] Hinsichtlich der Hausmeisterkosten hat jedoch der Beklagte nicht hinreichend dargetan, dass ein Vorwegabzug vorzunehmen gewesen wäre. Nachdem der Kläger bestritten hat, dass der Hausmeister Handwerker eingewiesen und beaufsichtigt hat und ausgefallenen Beleuchtungen repariert hat, hätte der Beklagte hierzu näheres vortragen müssen. Ein einfaches Bestreiten genügte insofern nicht.
5. Wartungskosten
Wartungskosten sind umlagefähig.
Zu den Wartungskosten gehören zum Beispiel die Gangbarhaltung der allgemein genutzten Türen und Fenster sowie der Gas- und Wasserabsperrhähne. Zu den Wartungskosten gehören auch die Pflege des Maschinenparks, soweit es sich nicht um Instandsetzungsarbeiten handelt.
6. Verwaltungskosten
Verwaltungskosten sind nach § 1 Betriebskosten
(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 1 Abs. 2 Nummer 1 BetriebsKV die Kosten der zur der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht sowie der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit …, § 1 Abs. 2 Nummer 1 BetriebsKV. Die Verwaltungskosten gehören ausdrücklich nicht zu den Betriebskosten.
Zu der Abgrenzung von umlagefähigen Tätigkeiten eines Hausmeisters zu den Verwaltungstätigkeiten führt zum Beispiel das www.justiz.nrw.deAmtsgericht Solingen von 21. Januar 2005, 13 C 177/98) aus:
[55]… Es ist allerdings dabei darauf zu achten, dass der Hausmeister nur solche Tätigkeiten wahrnimmt, die nicht mit der Verwaltung des Hauses im übrigen zu tun haben, da solche Kosten nicht auf die Miete abgewälzt werden können. Dies ist hier nicht der Fall. In dem Leistungsverzeichnis der Firma insgesamt sind unter anderem zur Rubrik Haustechnik auch die Terminswahrnehmung mit Verwalter, Architekten, Maklern und ähnliches aufgeführt. Selbst wenn es sich insoweit nur um Bereiche der Haustechnik handeln würde, wären dies doch typische Verwaltertätigkeiten. …
7. Schlechtleistung
Allgemeine Ausführungen eines Mieters gegenüber der Betriebskostenabrechnung, der Hausmeister sei seinen Pflichten nicht ordnungsgemäß nachgekommen, sind regelmäßig nicht zu beachten.
So führt das Landgericht Wuppertal zum Vorwurf eines nur Bier trinkenden Hausmeisters in einem www.justiz.nrw.deUrteil vom 31. Mai 2012 unter dem Aktenzeichen 17 O 108/10 (Rn. 71) aus:
[71] Soweit die Beklagte vorgetragen hat, der Hausmeister sei seinen Pflichten nicht ordnungsgemäß nachgekommen, weil er lediglich Bier getrunken und Würstchen gegrillt habe, sind entsprechende Einwendungen bereits aus rechtlichen Gründen unbeachtlich, da diese Umstände allenfalls einen Mangel der Mietsache begründen, der eine Mietminderung rechtfertigt. Solche Umstände berechtigen den Mieter jedoch nicht, dies gegenüber dem Ansatz der – tatsächlich angefallenen – Hausmeisterkosten in der Betriebskostenabrechnung entgegen zu halten.
Reiner Spiertz says
Ein Hauswart erhält einen monatlichen Pauschallohn von 450 € „für Hauswarttätigkeiten“. Können diese Pauschallohnkosten, pauschale Lohnsteuer und Sozialversicherungsbeiträge, Beiträge an eine Berufsgenossenschaft sowie die Kosten eines Steuerberaters für die monatliche Erstellung der Lohnabrechnung, LSt-Anmeldung an das Finanzamt und die monatliche SV-Anmeldung bei der Krankenkasse als Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden?
klaus . bernhard says
Zu Umlagefähigkeit von Hausmeister-Kosten.
Aus dem Hausmeistervertrag geht eindeutig hervor, dass er keine Reparaturarbeiten selbst ausführen darf, sondern nur um die Betriebssysteme (z.B. Heizung, Leitungen, Ablesevorrichtungen Müllorganisation) auf Funktionsfähigkeit regelmäßig durch einfache Kontrolle zu überprüfen und in ständiger Rufbereitschaft für Mieter zur Verfügung steht, um Einschränkungen der Mietsache zu vermeiden und in Notfällen (z.B. Heizungs- oder Stromausfall) der Verwaltung als Bindeglied zu Mietern zwecks Reparatur-Beauftragung an Fremdfirmen zur Verfügung steht.
Ist eine Pauschalierung dieser Hauswart-Leistung als Nebenkosten umlagefähig? Der Mieter meint nicht, er will einen Lohnbeleg und Arbeitsnachweis für je Leistungs-Stunde (der Hauswart ist mit pauschal 12h/monatl. fest angestellt)
MfG klaus
Patrick says
guten Tag
Wenn ich bei meinem Vermieter als Hausmeister (450 Euro Job ) angestellt bin – darf er dann meine Krankenversicherung zur Nebenkostenabrechnung dazu berechnen ?
Rechtsanwalt Nippel says
Hallo Patrick,
bei einem 450,00 € – Job sind Sie nicht krankenversichert. Allerdings muss Ihr Vermieter Sie bei der Knappschaft anmelden und die Pauschalbeträge für die Sozialversicherungen und Steuern sowie ggf. auch Umlagen bezahlen.
Alle Aufwendungen, die Ihr Vermieter u. a. auch an die Minijob-Zentrale (Knappschaft) abführen muss, kann er als Ausgaben in der Abrechnung der Nebenkosten geltend machen, soweit die Voraussetzungen des § 2 Nr. 14 BetrKV erfüllt sind. Dies ergibt sich schon aus dem Wortlaut des § 2 Nr. 14 BetrKV.
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
Alahmed Aasem says
Mein Vermieter hat die Wohnung verkauft und wir haben keinen neuen Vertrag geschrieben.
Der neue Vermieter hat in Nebenkostenabrechnung Hausmeister und Hausverwaltung 1600€ abgerechnet, obwohl dies nicht im Mietvertrag steht.
Ist dies erlaubt?
Vielen Dank im voraus
Rechtsanwalt Nippel says
Hallo Herr Aasem,
um die Frage korrekt beantworten zu können, müsste ich mehr wissen, aber:
Jedenfalls die Kosten der Hausverwaltung sind sehr wahrscheinlich nicht umlegbar, vgl. dazu oben den Wortlaut von Nr. 14 von § 2 BetrKV.
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
Carmen ülker says
Hallo,
auf meiner Abrechnung stehen Hauswart und Gartenpflege, wir haben aber keinen Hauswart und einen Garten haben wir auch nicht.
Wir haben eine Terrasse und die hat ca. 3 x 4 Meter Rasenfläche, die mein Vermieter unregelmäßig mäht und die von seinen Besuchern als Durchgang genutzt wird.
Darf der Vermieter 500 € für seine Arbeiten verlangen?
Mit freundlichen Grüßen
Carmen Ülker
Rechtsanwalt Nippel says
Hallo Frau Ülker,
… ohne Vorlage des Mietvertrages und ohne Kenntnis der im einzelnen getroffenen Absprachen scheint mir eine Beantwortung nicht möglich zu sein:
Wenn Ihr Mietvertrag Ihre Terrasse als Mietfläche bestimmt – was hat dann Ihr Vermieter auf Ihrer Terrasse zu suchen? Was haben Besucher darauf zu suchen?
Wenn Ihre Terrasse bzw. der Rasen nicht an Sie vermietet sind und der Mietvertrag die Kosten der Gartenpflege als umlagefähige Betriebskosten bestimmt, können ggf. die Kosten auch umgelegt werden. Ob dann 500,00 € abrechenbar sind (die ja auch von Ihrem Vermieter oder anderen Mietern teilweise getragen werden müssen) hängt davon ab, wie viel Zeit und Kosten die Rasenpflege verursacht. …
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
Müller says
Hallo,
im Rahmen der Nebenkostenabrechnung für den angestellten Hausmeister ist folgende Frage aufgekommen: die Lohnkostenabrechnng wird von einem Steuerberater durchgeführt. Sind die Kosten hierfür auf den Mieter umlegbar?
Viele Grüße
Rechtsanwalt Nippel says
Hallo Herr Müller,
Kosten des Steuerberaters sind jedenfalls nicht über die ausdrücklich umlagefähigen Kosten des Hauswarts gemäß § 2 Nr. 14 BetrKV zu ersetzen.
§ 1 Abs. 2 BetrKV bestimmt ausdrücklich, dass Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte nicht zu ersetzen sind. Also – die Kosten des Steuerberater können nicht angesetzt werden.
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
K.Friedl says
Ich wohne in einem 6-Parteien-Haus und bin bei meinem Vermieter auf Minijobbasis als Hausmeister angestellt.
Jetzt hat der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung die Hausmeisterkosten auf 6 Parteien aufgeteilt, so dass ich 1-sechstel der Kosten mittrage und somit meine eigene Arbeit mitfinanziere. Ist das rechtens? Da ich für meine Zahlung keine Gegenleistung erhalte die ich nicht selbst erbringe, bezahle mich also teilweise selber.
Mit Dank für eine Antwort
Rechtsanwalt Nippel says
Hallo,
meines Erachtens hängt die Antwort davon ab, was Sie mit Ihrem Vermieter vereinbart haben:
Wenn Sie mit Ihrem Vermieter und Arbeitgeber vereinbart haben, dass Sie Hausmeistertätigkeiten ausführen und dafür Lohn in Höhe von x erhalten und zusätzlich auch von den Betriebskosten für den Hausmeister befreit sind, dann könnten Sie das 1/6 Ihrer Lohnkosten zu Ihren Gunsten von den geltend gemachten Betriebskosten für den Hausmeister zum Abzug bringen. Eine derartige Vereinbarung wäre aber eher ungewöhnlich. Denn dann müsste Ihr Vermieter die diesbezüglichen Kosten selbst aufbringen und zum Beispiel der Minijobzentrale mitteilen, dass Sie Lohn in Höhe von x zuzüglich 1/6 erhalten.
Mit freundlichen Grüßen
Sönke Nippel
Rechtsanwalt