Schon aus der Formulierung der zu ersetzenden Kosten des Hausmeisters in § 2 Aufstellung der Betriebskosten
Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
14. die Kosten für den Hauswart,
hierzu gehören die Vergütung,, …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 2 Nr. 14 der Betriebskostenverordnung ergeben sich zahlreiche Streitfragen. Aber auch außerhalb der Betriebskostenabrechnung bergen Fragen zur Tätigkeit und den Kosten eines Hausmeisters Zündstoff.
§ 2 Nummer 14 BetriebsKV lautet:
Betriebskosten im Sinne des § 1 BetriebsKV sind
die Kosten für den Hauswart,
hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden.
Grundsätzlich können also die Kosten des Hausmeisters in der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde und soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffen.
Wie sind die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung zu ermitteln und zu beziffern?
Wie sind die Tätigkeiten eines Hausmeisters bzw. Hauswarts von Verwaltungstätigkeiten abzugrenzen?
Können die Kosten eines nur Bier trinkenden Hausmeisters abgerechnet werden?
1. Instandhaltung und Instandsetzung
Instandhaltung und Instandsetzung sind ausdrücklich keine umlegungsfähigen Tätigkeiten. Für die Umlegung hierfür anfallender Hausmeisterkosten kommt es also auf die Streitfrage an, was unter Instandhaltungskosten und Instandsetzungskosten zu verstehen ist.
Zu klären ist also, was unter Instandhaltung zu verstehen ist. Bitte vergleichen Sie dazu den Beitrag hier im Internetauftritt Instandhaltungskosten und Instandsetzungskosten als umlagefähige Betriebskosten.
2. Reparaturen
Reparaturen können in der Regel nicht umgelegt werden.
Umstritten ist z. B., ob das Auswechseln von Glühbirnen als Reparaturarbeit umlagefähig ist. Diesbezüglich dürfte gelten, dass der Ersatz der Kosten der Arbeitskraft für das Auswechseln von Glühbirnen jedenfalls in Gemeinschaftsräumen zulässig ist, soweit er die reinen Personalkosten des Hausmeisters betrifft (vgl. dazu 
www.justiz.nrw.deUrteil des LG Köln vom 29. Dezember 2011, Aktenzeichen 1 S 44/11, Rn. 27).
3. Anschaffungskosten für Geräte
Zu der unzulässigen Umlegung von Anschaffungskosten für Geräte und Werkzeuge des Hausmeisters hat das www.justiz.nrw.deAmtsgericht Solingen in einem Urteil vom 21. Januar 2005 unter dem Aktenzeichen 13 C 177/98 unter Rn. 55 ausgeführt:
[55] … Weiterhin wird in dem Leistungsverzeichnis aufgeführt, dass die für die Hausreinigung benötigten Werkzeuge und Geräte wie Leitern, Besen und Schaufel usw., Maschinen wie Staubsauger etc. sowie deren Reparaturen und Wartung, Kleinteile wie Schrauben, Nägel und Dübel im vereinbarten Gesamtpreis enthalten sind und für die Vertragsdauer bereitgestellt werden. Damit werden Anschaffungskosten für Geräte auf die Mieter umgelegt, was ebenfalls nicht zulässig ist. …
4. Wahrnehmung von Terminen mit Handwerkern
Nicht umlegungsfähig sind hingegen die Beauftragung von Handwerkern sowie die Wahrnehmung von Terminen mit Handwerkern, (vgl. dazu ein www.justiz.nrw.deUrteil des Amtsgerichts Köln vom 30. August 2011 (Aktenzeichen 205 C 117/11, Rn. 23):
[23] Hinsichtlich der Hausmeisterkosten hat jedoch der Beklagte nicht hinreichend dargetan, dass ein Vorwegabzug vorzunehmen gewesen wäre. Nachdem der Kläger bestritten hat, dass der Hausmeister Handwerker eingewiesen und beaufsichtigt hat und ausgefallenen Beleuchtungen repariert hat, hätte der Beklagte hierzu näheres vortragen müssen. Ein einfaches Bestreiten genügte insofern nicht.
5. Wartungskosten
Wartungskosten sind umlagefähig.
Zu den Wartungskosten gehören zum Beispiel die Gangbarhaltung der allgemein genutzten Türen und Fenster sowie der Gas- und Wasserabsperrhähne. Zu den Wartungskosten gehören auch die Pflege des Maschinenparks, soweit es sich nicht um Instandsetzungsarbeiten handelt.
6. Verwaltungskosten
Verwaltungskosten sind nach § 1 Betriebskosten
(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 1 Abs. 2 Nummer 1 BetriebsKV die Kosten der zur der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht sowie der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit …, § 1 Abs. 2 Nummer 1 BetriebsKV. Die Verwaltungskosten gehören ausdrücklich nicht zu den Betriebskosten.
Zu der Abgrenzung von umlagefähigen Tätigkeiten eines Hausmeisters zu den Verwaltungstätigkeiten führt zum Beispiel das www.justiz.nrw.deAmtsgericht Solingen in dem oben bereits zitierten Urteil vom 21. Januar 2005 unter dem Aktenzeichen 13 C 177/98 unter Rn. 55) aus:
[55]… Es ist allerdings dabei darauf zu achten, dass der Hausmeister nur solche Tätigkeiten wahrnimmt, die nicht mit der Verwaltung des Hauses im übrigen zu tun haben, da solche Kosten nicht auf die Miete abgewälzt werden können. Dies ist hier nicht der Fall. In dem Leistungsverzeichnis der Firma insgesamt sind unter anderem zur Rubrik Haustechnik auch die Terminswahrnehmung mit Verwalter, Architekten, Maklern und ähnliches aufgeführt. Selbst wenn es sich insoweit nur um Bereiche der Haustechnik handeln würde, wären dies doch typische Verwaltertätigkeiten. …
7. Schlechtleistung
Allgemeine Ausführungen eines Mieters gegenüber der Betriebskostenabrechnung, der Hausmeister sei seinen Pflichten nicht ordnungsgemäß nachgekommen, sind regelmäßig nicht zu beachten.
So führt das Landgericht Wuppertal zum Vorwurf eines nur Bier trinkenden Hausmeisters in einem www.justiz.nrw.deUrteil vom 31. Mai 2012 unter dem Aktenzeichen 17 O 108/10 (Rn. 71) aus:
[71] Soweit die Beklagte vorgetragen hat, der Hausmeister sei seinen Pflichten nicht ordnungsgemäß nachgekommen, weil er lediglich Bier getrunken und Würstchen gegrillt habe, sind entsprechende Einwendungen bereits aus rechtlichen Gründen unbeachtlich, da diese Umstände allenfalls einen Mangel der Mietsache begründen, der eine Mietminderung rechtfertigt. Solche Umstände berechtigen den Mieter jedoch nicht, dies gegenüber dem Ansatz der – tatsächlich angefallenen – Hausmeisterkosten in der Betriebskostenabrechnung entgegen zu halten.
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