I. Kosten des „nutzlosen Aufzugs“
Zu der grundlegenden Frage, ob die Kosten des Aufzugs im Rahmen der Nebenkostenabrechnung überhaupt auf den Mieter abgewälzt werden dürfen, hat der Bundesgerichtshof die folgenden Entscheidungen getroffen:
www.juris.bundesgerichtshof.deBGH, Urteil vom 8. April 2009, VIII ZR 128/08, Leitsatz:
Eine formularmäßige Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, durch die ein Mieter anteilig mit Kosten für einen Aufzug belastet wird, mit dem seine Wohnung nicht erreicht werden kann, weil sich der Aufzug in einem anderen Gebäudeteil befindet, benachteiligt den Mieter unangemessen.
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Die formularvertragliche Beteiligung des Mieters einer Erdgeschosswohnung an den Aufzugskosten benachteiligt diesen nicht unangemessen.
Es ist also im Einzelfall zu entscheiden, ob der Mieter die in der Nebenkostenabrechnung ausgewiesenen Kosten des Aufzugs überhaupt tragen muss.
II. Reparaturkosten
Die Kosten des Aufzugs muss der Mieter jedenfalls dann nicht zahlen, wenn auch Reparaturarbeiten mit der Nebenkostenabrechnung überwälzt werden sollen:
Gemäß § 2 Aufstellung der Betriebskosten
Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
1. …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 2 Nr. 7 Betriebskostenverordnung, welcher der Nr. 4 der Anlage 3 zu § 27 II. BV entspricht, sind Betriebskosten im Sinne der Verordnung die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzuges, zu denen unter anderem die Kosten der Überwachung und Pflege sowie der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft gehören. Die Kosten für die Behebung einer Betriebsstörung können hierunter nicht subsumiert werden, da dies eine Wiederherstellung der Betriebsbereitschaft darstellt, die in § 2 Nr. 7 Betriebskostenverordnung ausdrücklich nicht genannt wird. Diesbezügliche Kosten werden nicht durch den Betrieb des Aufzuges, sondern dadurch veranlasst, dass er nicht mehr in Betrieb ist. Es handelt sich um Kosten der Instandsetzung der Mietsache, die nicht als Betriebskosten umlagefähig sind.
Umlagefähig sind also in der Nebenkostenabrechnung nur die Wartungskosten, nicht aber die Reparaturkosten eines defekten Fahrstuhls. Erfolgt in der Rechnung keine eindeutige Abgrenzung des Wartungs- und Instandsetzungsanteils, muss eine Schätzung erfolgen. In der Betriebskostenabrechnung muss angegeben werden, ob ein Vollwartungsvertrag bezüglich des Aufzugs (Fahrstuhls) abgeschlossen wurde. Mit einem Vollwartungsvertrag verpflichtet der Vermieter ein Unternehmen nicht nur zu regelmäßigen Wartungen, sondern unter anderem auch zu notwendigen Reparaturarbeiten und Instandhaltungstätigkeiten. Da die Kosten für Letztere aber vom Vermieter zu tragen sind, ist ein Vorwegabzug dieser Kosten bei Erstellung der Betriebskostenabrechnung vorzunehmen. Die umlegbaren Kosten werden in § 2 Nr. 7 der BetrKV ausdrücklich genannt: hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage.
III. Gewerbeanteil
Ebenfalls ist ein Gewerbeanteil an den Kosten des Aufzugs abzuziehen, wenn z. B. eine Tiefgarage durch den Aufzug erreichbar ist und von den Gewerbekunden benutzt wird.
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