Die folgenden Ausführungen hat der BGH zu einer ausdrücklich im Vertrag vereinbarten Klausel zur Abrechnungsfrist der Betriebskosten getroffen (
www.juris.bundesgerichtshof.deUrteil vom 20. Januar 2016, VIII ZR 152/15):
ist keine Ausschlusswirkung dahin beizumessen, dass der Vermieter mit Ablauf dieser Frist gehindert ist, Heizkostennachforderungen geltend zu machen.
Die gesetzliche Ausschlussfrist in § 556 Abs. 3 S. 3 BGB gilt für eine im Mietvertrag vereinbarte Frist also nicht.
Die vorstehenden Ausführungen des BGH betreffen nicht die in § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten
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(3) … … Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 556 Abs. 3 S. 2 und S. 3 BGB enthaltenen gesetzlichen Regelungen zur Abrechnung innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes:
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- (3) … Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen …
Zur Fristwahrung nötig ist der Zugang einer wirksamen, formell ordnungsgemäßen Abrechnung. Diesbezüglich trifft den Vermieter die Beweislast.
Eine Verzögerung oder einen Verlust der Post hat der Vermieter zu vertreten. Anders kann dies z. B. sein, wenn dem Vermieter Abrechnungen oder Gebühren-/Steuerbescheide öffentlicher Versorgungsträger erst nach Fristablauf zugehen. Das entbindet den Vermieter allerdings nicht, die entsprechenden Daten zu ermitteln und sie bei Erhalt nach Fristablauf unverzüglich an den Mieter weiter zu übermitteln. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist ist eine Nachforderung des Vermieters ausgeschlossen. § 556 Abs. 3 S. 2 BGB ist eine Ausschlussfrist! Dies bestimmt § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ausdrücklich.
Bei Mängel der Abrechnung ist zu differenzieren: Der Vermieter muss dem Mieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung übersenden.
Formell ordnungsgemäß ist die Abrechnung nur, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 Umfang der Rechenschaftspflicht
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(3) … Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 259 BGB entspricht. Die Abrechnung muss im Wesentlichen auch zutreffend sein. Ein Nachschieben vergessener Positionen ist nicht möglich. Offensichtliche Rechenfehler oder Zahlendreher können aber ggf. auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigiert werden.
Zur formellen Rechtmäßigkeit einer Nebenkostenabrechnung vergleiche den Beitrag:
Abweichende Vereinbarungen zulasten des Wohnraummieters sind nach § 556 Abs. 4 BGB unwirksam!
Roy meint
Mein Vermieter weigert sich seit drei Jahren eine Abrechnung zu erstellen weil er meint das es eh nichts zurück gibt.
Außerdem hat er bei uns im Haus nicht angemeldeten Wohnraum für seine Polnischen Arbeiter geschafft.
Wie soll ich gegen ihn vorgehen?
Rechtsanwalt S. Nippel meint
Hallo Roy,
schauen Sie sich doch einfach den Beitrag „Musterschreiben – Klage auf Erteilung einer Nebenkostenabrechnung“ an. Eine ordnungsgemäße Abrechnung können Sie jedenfalls erzwingen
Sie können ggf. auch versuchen, sich Ihren Anspruch auf ordnungsgemäße Abrechnung „abkaufen zu lassen“. Immerhin ist eine ordnungsgemäß Abrechnung mit erheblichem Aufwand verbunden.
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt