Die folgenden Ausführungen hat der BGH zu einer ausdrücklich im Vertrag vereinbarten Klausel zur Abrechnungsfrist der Betriebskosten getroffen (
www.juris.bundesgerichtshof.deUrteil vom 20. Januar 2016, VIII ZR 152/15):
ist keine Ausschlusswirkung dahin beizumessen, dass der Vermieter mit Ablauf dieser Frist gehindert ist, Heizkostennachforderungen geltend zu machen.
Die gesetzliche Ausschlussfrist in § 556 Abs. 3 S. 3 BGB gilt für eine im Mietvertrag vereinbarte Frist also nicht.
Die vorstehenden Ausführungen des BGH betreffen nicht die in § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten
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(3) … … Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 556 Abs. 3 S. 2 und S. 3 BGB enthaltenen gesetzlichen Regelungen zur Abrechnung innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes:
- (..)…
- (3) … Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen …
Zur Fristwahrung nötig ist der Zugang einer wirksamen, formell ordnungsgemäßen Abrechnung. Diesbezüglich trifft den Vermieter die Beweislast.
Eine Verzögerung oder einen Verlust der Post hat der Vermieter zu vertreten. Anders kann dies z. B. sein, wenn dem Vermieter Abrechnungen oder Gebühren-/Steuerbescheide öffentlicher Versorgungsträger erst nach Fristablauf zugehen. Das entbindet den Vermieter allerdings nicht, die entsprechenden Daten zu ermitteln und sie bei Erhalt nach Fristablauf unverzüglich an den Mieter weiter zu übermitteln. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist ist eine Nachforderung des Vermieters ausgeschlossen. § 556 Abs. 3 S. 2 BGB ist eine Ausschlussfrist! Dies bestimmt § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ausdrücklich.
Bei Mängel der Abrechnung ist zu differenzieren: Der Vermieter muss dem Mieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung übersenden.
Formell ordnungsgemäß ist die Abrechnung nur, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 Umfang der Rechenschaftspflicht
(1) …
(3) … Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 259 BGB entspricht. Die Abrechnung muss im Wesentlichen auch zutreffend sein. Ein Nachschieben vergessener Positionen ist nicht möglich. Offensichtliche Rechenfehler oder Zahlendreher können aber ggf. auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigiert werden.
Zur formellen Rechtmäßigkeit einer Nebenkostenabrechnung vergleiche den Beitrag:
Abweichende Vereinbarungen zulasten des Wohnraummieters sind nach § 556 Abs. 4 BGB unwirksam!
Roy says
Mein Vermieter weigert sich seit drei Jahren, eine Abrechnung zu erstellen, weil er meint, dass es eh nichts zurückgibt.
Außerdem hat er bei uns im Haus nicht angemeldeten Wohnraum für seine polnischen Arbeiter geschaffen.
Wie soll ich gegen ihn vorgehen?
Rechtsanwalt S. Nippel says
Hallo Roy,
schauen Sie sich doch einfach den Beitrag „Musterschreiben – Klage auf Erteilung einer Nebenkostenabrechnung“ an. Eine ordnungsgemäße Abrechnung können Sie jedenfalls erzwingen
Sie können ggf. auch versuchen, sich Ihren Anspruch auf ordnungsgemäße Abrechnung „abkaufen zu lassen“. Immerhin ist eine ordnungsgemäß Abrechnung mit erheblichem Aufwand verbunden.
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
Lina says
Hallo,
mein Vermieter hat mir erst nach 15 Monaten die Nebenkostenabrechnung zukommen lassen. Ich habe Widerspruch eingereicht. Mein Vermieter begründet die Verspätung mit einem Grund, den er angeblich nicht zu vertreten hat: Coronabedingte Personalausfälle. Ist dies tatsächlich ein Grund? Wie gehe ich nun weiter vor?
Liebe Grüße
Lina
Rechtsanwalt Nippel says
Hallo Lina,
wenn die Voraussetzungen des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB nicht erfüllt sind – die Abrechnung nicht spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt wurde -, ist die Geltendmachung der Nachforderung ausgeschlossen, § 556 Abs. 3 S. 3 BGB. Dies würde nur dann nicht gelten, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hätte, § 556 Abs. 3 S. 3 letzter Halbsatz BGB.
Dass „coronabedingte Personalausfälle“ als Begründung für ein „Nichtvertretenmüssen“ herangezogen werden können, bezweifele ich zunächst einmal. …
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
Anne says
Folgendes schrieb meine Hausverwaltung:
„Leider müssen wir Ihnen mitteilen, dass die Jahresabrechnung 2022 leider nicht wie geplant und mitgeteilt im Dezember 2022 für die Bruchteilsgemeinschaft ….. erstellt werden kann. Geht die Abrechnung dem Mieter nicht fristgerecht zu, kann der Vermieter mit der Nebenkostenabrechnung keine Nachforderungen auf die Nebenkosten mehr geltend machen. Dies gilt nicht, soweit der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat (§ 556 III 4 BGB) …“
Ich fragte per Mail nach dem Grund und erhielt zur Antwort:
“ … dazu können wir leider nichts sagen. Sie dürften aber zwischenzeitlich die Mieterabrechnung von uns postalisch erhalten haben…“
Der Grund ist doch aber wichtig! Oder etwa nicht?
Am 02.01.24 erhielt ich dann die einseitige Abrechnung mit Datum 27.12.2023, mit einer Nachzahlungsaufforderung von 510 EUR.
Die Abrechnung wurde bereits für die Jahre 2018, 2019, 2020, 2021 und 2022 verspätet gestellt.
Wie verhalte ich mich nun? Muss ich zahlen? Die letzte Nachzahlung für 2021 habe ich abgelehnt, da die Abrechnung wieder verspätet kam. Eingezogen wurde die Zahlung vermutlich nicht, da ich auf die Frist von 12 Monaten verwies, nachdem ich die Abrechnung bereits mehrfach per E-Mail anfordern.
Vielen Dank
Anke
Rechtsanwalt Nippel says
Hallo Anke,
fraglich ist wohl, ob Ihre Vermieter – eine Erbengemeinschaft (?) oder einfach nur mehrere „Bruchteilseigentümer (?) – die Verspätung zu vertreten haben.
Hier kann ich nur spekulieren, warum die Abrechnung nicht erstellt werden konnte. Hier dürfte es aber Aufgabe der Vermieter sein, eine nachvollziehbare Erklärung zu geben. Dann muss geklärt werden, ob die Vermieter die verspätete Abrechnung „zu vertreten haben“.
Zunächst dürfte ein Hinweis auf § 556 Abs. 3 S. 4 BGB und die Bitte um eine Erklärung dazu führen, dass die Nachforderung für 2022 nicht fällig wird.
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt