Vereinbarte Abrechnungsfrist für die Betriebskosten ist keine Ausschlussfrist

Die folgenden Ausführungen hat der BGH zu einer ausdrücklich im Vertrag vereinbarten Klausel zur Abrechnungsfrist der Betriebskosten getroffen (Urteil vom 20. Januar 2016, VIII ZR 152/15, Leitsatz b):

Einer unter der Geltung des § 4 Abs. 1 Satz 1 und 2 MHG von einem Vermieter in einem Wohnraummietvertrag gestellten Formularklausel, die bestimmt:

„Spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres ist über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen. […]“,

ist keine Ausschlusswirkung dahin beizumessen, dass der Vermieter mit Ablauf dieser Frist gehindert ist, Heizkostennachforderungen geltend zu machen.

Die vorstehenden Ausführungen des BGH betreffen allerdings nicht die in § 556 Abs. 3 S. 2 und S. 3 BGB enthaltenen Regelungen zur Abrechnung innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes:

§ 556 BGB

(3) … Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen …

Zur Fristwahrung nötig ist der Zugang einer wirksamen, formell ordnungsgemäßen Abrechnung. Diesbezüglich trifft den Vermieter die Beweislast. Eine Verzögerung oder einen Verlust der Post hat der Vermieter zu vertreten. Anders kann dies z. B. sein, wenn dem Vermieter Abrechnungen oder Gebühren-/Steuerbescheide öffentlicher Versorgungsträger erst nach Fristablauf zugehen. Das entbindet der Vermieter allerdings nicht, die entsprechenden Daten zu ermitteln und sie bei Erhalt nach Fristablauf unverzüglich an den Mieter weiter zu übermitteln. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist ist eine Nachforderung des Vermieters ausgeschlossen. § 556 Abs. 3 S. 2 BGB ist eine Ausschlussfrist. Dies bestimmt § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ausdrücklich.

Bei Mängel der Abrechnung ist zu differenzieren: Der Vermieter muss dem Mieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung übersenden.

Formell ordnungsgemäß ist die Abrechnung nur, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht. Die Abrechnung muss im Wesentlichen auch zutreffend sein. Ein Nachschieben vergessener Positionen ist nicht möglich. Offensichtliche Rechenfehler oder Zahlendreher können aber ggf. auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigiert werden.

Abweichende Vereinbarungen zulasten des Wohnraummieters sind nach § 556 Abs. 4 BGB unwirksam!