Der deutsche Mieterbund (DMB) gibt einen Neuer Betriebskostenspiegel für Deutschland
2,16 Euro pro Quadratmeter und Monat im Durchschnitt
(dmb) Mieter müssen in Deutschland im Durchschnitt 2,16 Euro/qm/Monat für Betriebskosten zahlen. Rechnet man alle denkbaren Betriebskostenarten mit den jeweiligen…
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)Betriebskostenspiegel heraus.
Die Angaben in dem verlinkten Betriebskostenspiegel betreffen Heizkosten, Warmwasser, Grundsteuer, Hauswart, Müllbeseitigung, Aufzug, Gebäudereinigung, Sach- und Gebäudeversicherungen, Gemeinschaftsantenne und Kabelfernsehen, Straßenreinigung, Allgemeinstrom, Schornsteinreinigung sowie sonstige Kosten in Höhe von monatlich 2,16 € pro qm. Die Angaben betreffen das Abrechnungsjahr 2017. Daneben gibt es in dem Internetauftritt des DMB auch noch andere Übersichten, aus denen sich Angaben über Betriebskosten entnehmen lassen.
Der „Betriebskostenspiegel“ des DMB und die anderen Übersichten haben keine direkte rechtliche Bedeutung. Es ist immer eine Prüfung am konkret vorliegenden Einzelfall erforderlich. Dennoch lassen sich aus dem „Betriebskostenspiegel“ und aus den anderen Übersichten wertvolle Anhaltspunkte für das Vorliegen von Fehlern in den Betriebskostenabrechnungen ablesen. Nach der Betriebskostenverordnung dürfen – soweit im Mietvertrag wirksam vereinbart – Kosten in tatsächlich angefallener Höhe abgerechnet werden.
Erhöhungen der Betriebskosten müssen dem in § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten
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(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB angesprochenen Wirtschaftlichkeitsgebot entsprechen.
Betriebskostensteigerungen können auf ganz unterschiedlichen Gründen beruhen. Nicht auf alle diese Faktoren hat der Vermieter tatsächlich auch Einfluss, wie zum Beispiel die Höhe öffentlicher Gebühren, das Heizverhalten oder die Witterungsbedingungen. Doch hat der Vermieter erheblichen Einfluss auf die Höhe der Kosten bei von ihm zu vergebenden Aufträgen. Diesbezüglich hat der Vermieter eine Preisermittlungspflicht. Der Vermieter muss sich bemühen, einen günstigen Vertrag abzuschließen. So muss er sich zunächst einen Marktüberblick verschaffen und Vergleiche anstellen. Er darf sich bereits im Normalfall nicht auf die Einholung des einzelnen Angebots beschränken. Gerade bei größeren Verwaltern und Vermietern ihrer Wohnungen sind die Anforderungen durchaus strenger.
Folge einer solchen unzureichenden Preisermittlung ist, dass der Vermieter allenfalls die Kosten verlangen kann, die objektiv erforderlich waren. Das Amtsgericht Dortmund hat z. B. zu der Erhöhung von Kosten des Hauswarts sowie zur Erhöhung von Kosten der Gebäudereinigung von seinem Recht zur Schätzung gemäß § 287 ZPO Gebrauch gemacht und so eine Erhöhung der Hauswartkosten von 142,93 € auf 422,73 € sowie der Kosten der Gebäudereinigung von 244,56 € auf 569,86 € unter zur Hilfenahme des Betriebskostenspiegels entsprechend den folgenden Ausführungen reduziert (
www.justiz.nrw.deAG Dortmund, Urteil vom 15. September 2015, 425 C 1223/15):
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[26] Bei dem Gebot der Wirtschaftlichkeit handelt es sich um eine Nebenpflicht die den Vermieter trifft (BGH NZM 2011, 705). Diese Pflicht besagt, dass nur solche Kosten umgelegt werden dürfen, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Maßgeblich ist dabei der Standpunkt eines vernünftigen Vermieters, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält (BGH NJW 2010, 3647; WuM 2008, 39). Dabei verkennt das erkennende Gericht nicht, dass der Grundsatz für den Vermieter durchaus einen Ermessensspielraum enthält, den er einzelfallorientiert unter Berücksichtigung eines zumutbaren Zeit- und Organisationsaufwandes ausüben muss (Milger NZM 2012, 664). Letztendlich beinhaltet der Begriff der Wirtschaftlichkeit das Gebot der Sparsamkeit (Milger a.a.O.). Hierzu gehört zunächst die Angemessenheit der Leistung. Also die Frage, ob eine bestimmte Dienst- oder Werkleistung überhaupt erforderlich und sinnvoll ist. Dies wiederum bedeutet, dass bei einer Änderung der Bewirtschaftungsform durch den Vermieter diese zwar grundsätzlich nicht unzulässig ist, damit verbundene Kostensteigerungen aber nur dann umlegbar sind, wenn die Änderung nicht willkürlich erfolgt, sondern aus nachvollziehbaren Gründen (BGH NZM 2004, 417; Schmid WuM 2009, 487).
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[30] Vorliegend hat das erkennende Gericht die in Ansatz zu bringenden Kosten gemäß § 287 ZPO unter Berücksichtigung der Abrechnungen aus dem Vorjahr unter Berücksichtigung einer angemessenen Kostensteigerung geschätzt. Es hat dabei Hauswartkosten in Höhe von 150,00 € in Ansatz gebracht und Kosten der Gebäudereinigung unter Berücksichtigung der Ausweitung des Reinigungsumfanges von 300,00 €. Diese Beträge liegen bei den Hauswartkosten (0,20 €/m2) unterhalb und bei den Kosten der Gebäudereinigung (0,21 €/m2) oberhalb den Werten des Betriebskostenspiegels des Deutschen Mieterbundes für NRW für das Jahr 2013.
Betriebskosten im Mietrecht - Einführung 
Vereinbarte Abrechnungsfrist für die Betriebskosten ist …
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