Die Pflicht des Vermieters zur Vorlage von Belegen folgt aus § 259 BGB. Dem Mieter steht also das Recht zu, die Belege einzusehen. Bei preisgebundenem Wohnraum hat der Mieter sogar ein Wahlrecht, ob er die Überlassung von Rechnungskopien wünscht oder ob er Einsicht in die Originale verlangt, § 29 der Verordnung über die Ermittlung der zulässigen Miete für preisgebundene Wohnungen (NMV 1970).
Das Einsichtsrecht bezieht sich auf alle Unterlagen, auf denen eine Abrechnung – insbesondere eine Betriebskostenabrechnung – beruht. Es sind auf Anforderung alle Unterlagen vorzulegen, aus denen sich Berechnungsfaktoren für erteilte Abrechnungen ergeben.
Bei Verweigerung der Belegeinsicht durch den Vermieter steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an einem möglicherweise geforderten Nachzahlungsbetrag gemäß § 273 BGB zu.
Mein „Musterschriftsatz“ für die Belegeinsicht nach einem möglicherweise unberechtigten Nachzahlungsverlangen in einer Betriebskostenabrechnung lautet daher wie folgt:
Musterschriftsatz Belegeinsicht
Sehr geehrte Damen und Herren,
in der vorbezeichneten Angelegenheit zeige ich an, dass ich die Interessen des/der … vertrete. Die Kopie einer Vollmacht ist diesem Schreiben beigefügt.
Zur Prüfung der inhaltlichen Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung/ Betriebskostenabrechnung und der darin enthaltenen Kostenpositionen bitte ich um Vorlage von Belegen zu folgenden Positionen:
- Hausmeister (Arbeitsvertrag, Leistungsverzeichnis, Tätigkeitsnachweise, …),
- Hausreinigung (Arbeitsvertrag, Leistungsverzeichnis, Tätigkeitsnachweise, …),
- Aufzugskosten (Übersicht der einzelnen Kostenpositionen, Nachweise zu den einzelnen Positionen, Wartungsverträge, …),
- …
Ich werde die im Amtsgerichtsbezirk üblichen Kopierkostenpauschale in Höhe von 0,25 € pro Kopie auf Anforderung umgehend nach Übersendung der Unterlagen ausgleichen. Ich würde auch einen Vorschuss auf die Kosten leisten. Ggf. bin ich auch bereit, eine Belegeinsicht am Ort des Mietobjektes durchzuführen. Diesbezüglich würde ich in dem Termin Vorlage der vorbenannten Unterlagen bitten. Die Vorlage sollte in geordneter und übersichtlicher Form erfolgen.
Bis zur Vorlage der Belege mache ich bereits jetzt ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB hinsichtlich des Nachzahlungsbetrages in der Betriebskostenabrechnung für meinen Mandanten geltend.
Mit freundlichen Grüßen
Meine Wohnungsverwaltung möchte gern wissen in welche Belege ich Einsicht haben möchte. Welche Belege sind da besonders wichtig oder kann ich grundsätzlich alle Beläge und Rechnungen zu der Betriebskostenabrechnung einsehen? Wo wird gern mal getrixt? Weil 820 € für eine 46 Quadratmeter große Wohnung an Nachzahlung für Betriebskosten mir zu hoch erscheint. Die Wohnung wird von 1 Person bewohnt – können Sie mir da weiterhelfen?
Hallo Herr Grützmacher,
Sie werden nicht umhin kommen, sich Ihre Nebenkostenabrechnung genau anzusehen.
Dann sollten Sie für sich beantworten, welche Punkte für Sie nicht plausibel scheinen. Sie sollten ggf. die neue Abrechnung mit „alten“ Abrechnungen vergleichen – wo ergeben sich signifikante Änderungen?
Auch aus einem Vergleich mit einem hier schon mehrfach erwähnte „Betriebskostenspiegel“ könnten sich erste Anhaltspunkte für Fehler ergeben.
Sie sollten prüfen, welche Kosten überhaupt umlagefähig sind (vgl. dazu z. B. den Artikel „Instandhaltungskosten, Instandsetzungskosten und Wartungskosten als umlagefähige Betriebskosten„).
Die Ihnen vorgelegte Abrechnung muss „formell“ rechtmäßig (vgl. dazu „Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung durch den Vermieter„).
…
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt