Abrechnung der Nebenkosten

Nebenkosten muss der Wohnraummieter zusätzlich zur Miete nur zahlen, wenn dies im Mietvertrag wirksam vereinbart ist, § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten
 
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 556 Abs. 1 S. 1 BGB.

Nach den Bestimmungen der Betriebskostenverordnung dürfen auf den Wohnraummieter im Wesentlichen nur die in § 2 Aufstellung der Betriebskosten
 
Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
 
1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks,…
2.
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 2 BetrKV ausdrücklich in Nummern 1 bis 17 aufgelisteten Betriebskosten umgelegt werden.

1. Welche Kosten können umgelegt werden?

Sofern die Umlage von Betriebskosten im Mietvertrag über Wohnraum wirksam vereinbart ist, kann der Vermieter gegenüber seinen Mietern die Betriebskosten abrechnen, die in § 2 Nrn. 1 bis 17 Betriebskostenverordnung aufgeführt sind.

In den §§ 1 und 2 BetrKV wird der Begriff der Betriebskosten definiert. § 2 BetrKV enthält eine abschließende Aufzählung der Betriebskosten.

§ 2 Aufstellung der Betriebskosten
 
Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
 
…
17. sonstige Betriebskosten,
hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 2 Nr. 17 BetrKV sollte nicht als Auffangtatbestand missverstanden werden. Unter „sonstige Betriebskosten“ im Sinne von Nr. 17 fallen die in den Nrn. 1 bis 16 nicht genannten Betriebskosten, insbesondere die Betriebskosten von Nebengebäuden, Anlagen und Einrichtungen. In Betracht kommen evtl. Kosten für Müllschlucker, Kosten für Feuerlöschgeräte, Kosten für die regelmäßige Überwachung und Prüfung von Blitzableitern, Kosten für das regelmäßige Reinigen von Dachrinnen, Kosten für die Beseitigung von Graffiti in Geschäftsraummietverträgen, Kosten für Dachrinnenheizung, Kosten für die (turnusmäßige) Wartung von Abflussrohren und Gullys sowie der Elektroanlage, und Kosten, die dem Vermieter zur Prüfung der Betriebssicherheit einer technischen Anlage, z. B. der Elektroanlage, entstehen. Die Kosten müssen aber regelmäßig entstehen.

Zu den umlagefähigen Nebenkosten gehören bei Anwendbarkeit der Neubaumietenverordnung 1970 auch noch das Umlageausfallwagnis und die sonstigen Vergütungen und Zuschläge.

2. Welche Kosten können nicht umgelegt werden?

Fallen bei einem Vermieter von Wohnraum Kosten nur einmalig an, sind diese Kosten in der Regel nicht umlagefähig. Dies ergibt sich aus § 1 Betriebskosten
 
(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 1 Abs. 1 S. 1 BetrKV und § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten
 
(1) … Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 556 Abs. 1 S. 2 BGB. Nur laufende Kosten können umgelegt werden.

Darüber hinaus sind auch die Kosten der Verwaltung und die Kosten zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs nicht umlegbar, § 1 Betriebskosten
 
(1) …
(2) Zu den Betriebskosten gehören nicht:
1. die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV und § 1 Betriebskosten
 
(1) …
(2) Zu den Betriebskosten gehören nicht:
…
2. die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)Nr. 2 BetrKV.

3. Welche Fristen gelten für die Nebenkostenabrechnung?

§ 556 Vereinbarungen über Betriebskosten
 
(1) …
(3) … Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB bestimmt, dass die Kosten 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums abzurechnen sind.

Nach Ablauf dieser Frist sind jedenfalls Nachforderungen ausgeschlossen, § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten
 
(1) …
(3) … Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB.

4. Was muss eine Nebenkostenabrechnung zwingend beinhalten?

Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen:

• eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,
• die Angabe und – soweit erforderlich – Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,
• die Berechnung des Anteils des Mieters und
• der Abzug seiner Vorauszahlungen.

(vgl. dazu u. a. www.juris.bundesgerichtshof.deBGH, Urteil vom 13. Oktober 2010, VIII ZR 46/10, Rdnr. 10 und auch Urteil des LG, s. o. Rdnrn. 11 bis 14).

5. Welche Verteilungsmaßstäbe gelten?

Die umlagefähigen Nebenkosten werden auf Grundlage eines Verteilerschlüssels auf den Mieter umgelegt. Der Verteilerschlüssel ergibt sich meist aus der Größe der Wohnung.

Dabei sollte die Kostenverteilung einerseits möglichst gerecht, andererseits aber auch praktikabel sein. So dürfte bei einem Mehrfamilienhaus in der Regel die Verteilung der Wasserkosten – sofern sie nicht einzeln erfasst werden können – nach der Personenzahl gerecht sein. Die Umlegung nach „Personentagen“ dürfte auch z. B. für die Verteilung der Abfallkosten und ggf. umzulegender Reinigungskosten gerecht sein. Der Verwaltungsaufwand für die gerechte Berechnung sollte dabei aber nicht höher sein, als die dadurch eingesparten Beträge. Gewisse Ungenauigkeiten müssen ggf. hingenommen werden.

Der Verteilerschlüssel sollte im Mietvertrag festgehalten werden. Wird er dort nicht aufgeführt, zählt in der Regel die Wohnungsgröße.