Die Wohn- und Nutzfläche als zulässiger Verteilungsschlüssel / Umlegungsmaßstab

§ 556a Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten
 
(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten…
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 556 a Abs. 1 S. 1 BGB, § 20 Umlagen neben der Einzelmiete
 
(1) …
(2) Soweit in den §§ 21 bis 25 nichts anderes bestimmt ist, sind die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche umzulegen. …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 20 Abs. 2 S. 1 NMV 1970 und § 7 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme
 
(1) … Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zu Grunde gelegt werden.
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 7 Abs. 1 Satz 5 sowie § 8 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Warmwasser
 
(1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 8 Abs. 1 Heizkostenverordnung sehen die Wohn- und Nutzfläche als Regelmaßstab für die Verteilung der verbrauchsunabhängigen Betriebskosten bzw. der verbrauchsunabhängigen Anteile von Betriebskosten vor.

Der Maßstab der Wohn- bzw. der Nutzfläche entspricht in der Regel der Billigkeit. Dies soll sogar dann gelten, wenn die Wohnungen innerhalb einer Abrechnungseinheit unterschiedlich stark belegt sind. Zur Begründung des zuvor Ausgeführten wird ein Urteil des LG Wuppertal vom 24. April 1989 (Az. 16 S 16/89) herangezogen.

Eine grobe Unbilligkeit soll sogar dann nicht vorliegen, wenn eine Abrechnung nach der Personenzahl für eine Mietpartei zu einer Halbierung der Belastung führen würde (so z. B. Schmid im Handbuch der Mietnebenkosten, Rdnrn. 4125, 4143). Eine derartige Praxis soll zulässig sein bzw. einem solchen Maßstab dürfe nicht der Einwand der Unbilligkeit entgegen gehalten werden (so Schmid, Rdnr. 4143). Dem ist aber mit dem Amtsgericht Lippstadt (Urteil vom 4. Juli 1995 – Az. 6 C 243/95) entgegenzutreten. Das AG Lippstadt hatte den zuvor benannten Sachverhalt zu beurteilen, dass ein Vermieter die Betriebskosten nach der Quadratmeterzahl der Wohnungen umlegt und dadurch eine Mieterin, die in einer großen Wohnung lebte, etwa doppelt so viel bezahlen musste wie bei der Aufteilung nach der Personenzahl. Auch das AG Weimar (WuM 1997, 119) und das LG Aachen (DWW 1991, 284) forderten bei erheblichen Belastungen des Mieters um das Dreifache jedenfalls die Wahl des Personenmaßstabes.

Zwar ist der Auffassung, die eine Abrechnung der Kosten nach der Wohn- und Nutzfläche auch bei Betriebskosten zulässt, die offensichtlich stark von der Personenzahl beeinflusst werden, zuzugeben, dass es für den Vermieter sehr schwer sein kann, die in der Immobilie lebende Personenzahl zutreffend zu ermitteln. Um die Personenzahl kann es durchaus zu unangenehmen Streitigkeiten kommen. Deshalb allerdings eine Verpflichtung des Vermieters, die offensichtlich personenbezogenen Kosten auch personenbezogen umzulegen, aus Praktikabilitätserwägungen zu verneinen, sollte meines Erachtens aber jedenfalls in Fällen der offensichtlichen Ungerechtigkeit abgelehnt werden. Hier wird es dem Vermieter „zu einfach gemacht“. Natürlich ist zuzugeben, dass es immer wieder zu den angesprochenen „unangenehmen“ Streitigkeiten unter den Mietern kommen kann, wenn zum Beispiel längerfristige Besuche zu verzeichnen sind. Allerdings müsste ein umsichtiger Vermieter durchaus in der Lage sein, die Personenzahl zumindest annähernd zutreffend zu ermitteln. Jedenfalls darf es meiner Ansicht nach nicht zulässig sein, dass die Abrechnung nach der Wohn- und Nutzfläche im Ergebnis zu einer „Verdoppelung“ der Belastung eines Mieters führt. Jedenfalls muss ein ordentlich verwaltender Eigentümer und Vermieter sehr wohl in der Lage sein, den Personenmaßstab jedenfalls insoweit zutreffend zu ermitteln, als dass offensichtliche Ungerechtigkeiten vermieden werden können. Demgegenüber sind Praktikabilitätserwägungen zugunsten des Vermieters – jedenfalls bei grober Unbilligkeit – zurückzustellen.