Abrechnung nach der HeizkostenVO

Die Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (Verordnung über Heizkostenabrechnung – HeizkostenV)

§ 1 Anwendungsbereich
§ 2 …

(Link: Inhaltsübersicht hier im Internetauftritt)Heizkostenverordnung gilt nicht nur für Mietverhältnisse. Deshalb spricht die Heizkostenverordnung auch nicht nur von Vermieter und Mieter, sondern vom Gebäudeeigentümer bzw. den Eigentümern Gleichgestellten, vgl. § 1 HeizkostenV. Die Heizkostenverordnung gilt ebenfalls im Wohnungseigentumsrecht.

Die Heizkostenverordnung gilt für die Verteilung der Kosten des Betriebs zentraler Heizungsanlagen und zentraler Warmwasserversorgungsanlagen (vergleiche § 1 Abs. 1 Nummer 1 HeizkostenV) und für die eigenständige Lieferung von Wärme und Warmwasser (vergleiche § 1 Abs. 1 Nummer 2 HeizkostenV).

1. Versorgung mit Wärme und Warmwasser 2. Inklusivmieten / Pauschalen 3. Vorrang der Heizkostenverordnung 4. Pflicht zur Verbrauchserfassung 5. Kostenverteilung

1. Versorgung mit Wärme und Warmwasser

Die Heizkostenverordnung regelt nicht die Versorgungspflicht des Vermieters selbst.

Die Versorgungspflicht ist im Mietvertrag gemäß § 535 BGB festzulegen. Demzufolge schafft § 556 c BGB keinen Anspruch des Vermieters auf Tragung der Kosten für Heizung und Warmwasser durch den Mieter, sondern setzt nach dem Wortlaut einen Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Tragung der Kosten voraus.

2. Inklusivmieten / Pauschalen

Die Heizkostenverordnung steht entsprechend § 556 c BGB Inklusivmieten – Mieten, die Heizkosten schon beinhalten – nicht entgegen. Dann ist der Mieter nicht verpflichtet, gesondert Betriebskosten für Heizung und Warmwasser zu tragen.

Dies gilt auch bei Pauschalen, wenn eine Erhöhungsmöglichkeit nach § 560 Abs. 1 S. 1 BGB nicht vereinbart ist. Zu berücksichtigen ist dabei aber immer, dass gemäß § 556 c BGB eine Regelung zum Nachteil des Mieters unwirksam ist.

3. Vorrang der Heizkostenverordnung vor rechtsgeschäftlichen Bestimmungen

Wenn eine Kostentragungspflicht des Mieters vertraglich vereinbart ist, dann sind gemäß § 2 HeizkostenV die Regelungen der Heizkostenverordnung zu beachten. Dies gilt nur dann nicht, wenn Gebäude nicht mehr als 2 Wohnungen beinhalten und eine Wohnung vom Vermieter bewohnt wird, § 2 HeizkostenV.

4. Pflicht zur Verbrauchserfassung

Der Gebäudeeigentümer hat den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen, § 4 Abs. 1 HeizkostenV.

Gemeinschaftsräume sind von der Verbrauchserfassung ausgenommen, § 4 Abs. 3 HeizkostenV.

5. Kostenverteilung

Von den nach der HeizkostenV zu verteilenden Kosten sind mindestens 50 und höchstens 70 nach dem verfassten Wärme- bzw. Wasserverbrauch zu verteilen, vergleiche §§ 7 und 8 HeizkostenV.

a) verbrauchsabhängiger Anteil

§ 7 Abs. 1 S. 2 HeizkostenV schränkt die Wahlfreiheit für das Verhältnis Festkosten/Verbrauchskosten weiter ein.

In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung nicht erfüllen und die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die Regelung des § 7 Abs. ein S. 2 HeizkostenV ist zwingend. Bei der Feststellung, ob die Leitungen überwiegend gedämmt sind oder nicht, sind die innerhalb der Wohnung verlaufenden Leitungen mit zu berücksichtigen.

b) verbrauchsunabhängiger Anteil

Die nach Abzug des verbrauchsabhängigen Anteils verbleibenden Kosten können bei Wärme und Warmwasser nach dem Verhältnis der Wohn- bzw. Nutzfläche verteilt werden, vergleiche §§ 7 und 8 HeizkostenV.

Der Flächenmaßstab ist der Regelmaßstab für die Verteilung verbrauchsunabhängiger Kosten, § 556 a Abs. 1 S. 1 BGB.

c) Leerstand

Bei Leerstand muss der volle verbrauchsunabhängige Anteil bezahlt werden und es entfallen gegebenenfalls auch Verbrauchskosten die entsprechend den Ablesungsmodalitäten bei der Berechnung der Umlegung zu beachten sind.

Eine Freistellung von den verbrauchsabhängigen Kosten kann selbst dann nicht verlangt werden, wenn die Heizkörper nachweislich dauernd abgestellt waren. Gegebenenfalls können die niedrigsten Verbrauchswerte angesetzt werden.

d) Mieterwechsel

Bei einem Nutzerwechsel innerhalb des Abrechnungszeitraums hat der Vermieter grundsätzlich eine Ablesung vorzunehmen, § 9 b Abs. 1 HeizkostenV. Der verbrauchsabhängiger Anteil ist dann zwischen Vor- und Nachmieter auf der Grundlage der Zwischenablesung aufzuteilen.

Die Kosten sind auf Grundlage der Zwischenablesung zu ermitteln, § 9 b Abs. 2 HeizkostenV. Die Zwischenablesung ist nur dann entbehrlich, wenn sie nicht möglich ist oder aus technischen Gründen keine hinreichend genaue Ermittlung des Verbrauchsanteils möglich ist, § 9 b Abs. 3 HeizkostenV. Ein Fall der Unmöglichkeit wird allerdings höchst selten gegeben sein. Unterbleibt eine Zwischenablesung, so entsteht das Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV. Der Mieter bzw. der Nutzer hat das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 vom Hundert zu kürzen, § 12 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV.

Der verbrauchsunabhängige Anteil der Heizung sowie des Warmwassers kann nach Zeitanteilen verteilt werden. Bei den Festkosten für die Heizung kann aber auch nach Gradtagszahlen abgerechnet werden. Dabei hat die zeitanteilige Verteilung in der Regel allerdings den Vorteil der Einfachheit. Sie ist nicht unbillig im Sinne des § 315 BGB. „Genauer“ ist allerdings die Abrechnung nach den Gradtagszahlen.

2 Kommentare (Fragen/Antworten)

Renate Tauchert-Munk says

10.12.2021

Sehr geehrter Herr Nippel,
ich bewohne auf Borkum mit meinem Mann eine Wohnung von 50qm in einer Eigentumswohnanlage.
Beim Bau dieser Anlage wurde diese an ein Blockheizkraftwerk angeschlossen mit der Maßgabe, dass die Stadtwerke Borkum als Versorger direkt mit den Nutzern der Wohnung, ob Mieter oder Eigentümer, abrechnen sollen. Ich habe nun bei der Abrechnung vom Oktober 2021 festgestellt, dass die Rechnung in 2 Positionen aufgeteilt wird, in den Arbeitspreis = Verbrauch und den Grundpreis = Festkosten aufgeteilt wird. Der Verbrauch wird zu 100% abgerechnet der Grundpreis jedoch auf jede Wohnung ohne weitere Aufteilung verteilt. Dadurch habe ich als Nutzerin einer kleinen Wohnung die gleichen Grundkosten von 721 € brutto im Jahr wie eine große Wohnung mit 125 qm Wfl. Mit der Bitte um Klärung habe ich die Stadtwerke angeschrieben. Diese teilen mir bis heute mit, dass die HzKV für sie als Versorger nicht gelten würde, obwohl dies in der Mitteilung zum Beginn der Wärmelieferung ausdrücklich geschrieben wurde. Ich bin daher der Meinung, dass die Stadtwerke sich nicht an geltendes Recht halten. Können Sie das bestätigen?
Antworten
- Rechtsanwalt Nippel says
  
  08.03.2022
  
  Hallo Frau Tauchert-Munk,
  
  bitte entschuldigen Sie die sehr späte Antwort:
  
  Eine Aufteilung der Kosten der Heizung in einer Eigentumswohnanlage wie von Ihnen beschrieben ist jedenfalls äußerst fragwürdig.
  
  Was für einen Vertrag haben Sie denn mit dem Versorger? „Normalerweise“ muss doch der Versorger nach nachvollziehbaren Messgrößen (kWh, mWh, …) abrechnen. Dass einfach nach Wohneinheiten – ohne Berücksichtigung der Personenzahl und/oder der Wohnungsgröße abgerechnet wird, ist meines Erachtens äußerst fragwürdig.
  
  Allerdings stellt sich mir die Fragestellung nicht als mietrechtliche Fragestellung dar: es handelt sich um eine Fragestellung zu einem Versorgungsvertrag mit einem Energieversorgung und/oder auch um eine Frage zum Wohnungseigentumsrecht.
  Antworten