Die Abrechnung nach der Heizkostenverordnung

Die Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (Verordnung über Heizkostenabrechnung – HeizkostenV)
 
§ 1 Anwendungsbereich
§ 2 …
 
(Link: Inhaltsübersicht hier im Internetauftritt)Heizkostenverordnung gilt nicht nur für Mietverhältnisse. Deshalb spricht die Heizkostenverordnung auch nicht nur von Vermieter und Mieter, sondern vom Gebäudeeigentümer bzw. den Eigentümern Gleichgestellten, vgl. § 1 Anwendungsbereich
 
(1) Diese Verordnung gilt für die Verteilung der Kosten
1. des Betriebs zentraler Heizungsanlagen…
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 1 HeizkostenV. Die Heizkostenverordnung gilt ebenfalls im Wohnungseigentumsrecht.

Die Heizkostenverordnung gilt für die Verteilung der Kosten des Betriebs zentraler Heizungsanlagen und zentraler Warmwasserversorgungsanlagen (vergleiche § 1 Abs. 1 Nummer 1 HeizkostenV) und für die eigenständige Lieferung von Wärme und Warmwasser (vergleiche § 1 Abs. 1 Nummer 2 HeizkostenV).

1. Versorgung mit Wärme und Warmwasser

Die Heizkostenverordnung regelt nicht die Versorgungspflicht des Vermieters selbst.

Die Versorgungspflicht ist im Mietvertrag gemäß § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
 
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren….
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 535 BGB festzulegen. Demzufolge schafft § 556c Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten, Verordnungsermächtigung
 
(1) Hat der Mieter die Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser zu tragen und stellt der Vermieter die Versorgung von der Eigenversorgung auf die eigenständig gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten (Wärmelieferung) um, …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 556 c BGB keinen Anspruch des Vermieters auf Tragung der Kosten für Heizung und Warmwasser durch den Mieter, sondern setzt nach dem Wortlaut einen Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Tragung der Kosten voraus.

2. Inklusivmieten / Pauschalen

Die Heizkostenverordnung steht entsprechend § 556 c BGB Inklusivmieten – Mieten, die Heizkosten schon beinhalten – nicht entgegen. Dann ist der Mieter nicht verpflichtet, gesondert Betriebskosten für Heizung und Warmwasser zu tragen.

Dies gilt auch bei Pauschalen, wenn eine Erhöhungsmöglichkeit nach § 560 Veränderungen von Betriebskosten
 
(1) Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten…
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 560 Abs. 1 S. 1 BGB nicht vereinbart ist. Zu berücksichtigen ist dabei aber immer, dass gemäß § 556 c BGB eine Regelung zum Nachteil des Mieters unwirksam ist.

3. Vorrang der Heizkostenverordnung vor rechtsgeschäftlichen Bestimmungen

Wenn eine Kostentragungspflicht des Mieters vertraglich vereinbart ist, dann sind gemäß § 2 Vorrang vor rechtsgeschäftlichen Bestimmungen
 
Außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, gehen die Vorschriften dieser Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor.
 
(Link: zum Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 2 HeizkostenV die Regelungen der Heizkostenverordnung zu beachten. Dies gilt nur dann nicht, wenn Gebäude nicht mehr als 2 Wohnungen beinhalten und eine Wohnung vom Vermieter bewohnt wird, § 2 HeizkostenV.

4. Pflicht zur Verbrauchserfassung

Der Gebäudeeigentümer hat den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen, § 4 Pflicht zur Verbrauchserfassung
 
(1) (1) Der Gebäudeeigentümer hat den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen.
(2) …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 4 Abs. 1 HeizkostenV.

Gemeinschaftsräume sind von der Verbrauchserfassung ausgenommen, § 4 Abs. 3 HeizkostenV.

5. Kostenverteilung

Von den nach der HeizkostenV zu verteilenden Kosten sind mindestens 50 und höchstens 70 nach dem verfassten Wärme- bzw. Wasserverbrauch zu verteilen, vergleiche §§ 7 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme
 
(1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 7 und § 8 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Warmwasser
 
(1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)8 HeizkostenV.

a) verbrauchsabhängiger Anteil

§ 7 Abs. 1 S. 2 HeizkostenV schränkt die Wahlfreiheit für das Verhältnis Festkosten/Verbrauchskosten weiter ein.

In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung nicht erfüllen und die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die Regelung des § 7 Abs. ein S. 2 HeizkostenV ist zwingend. Bei der Feststellung, ob die Leitungen überwiegend gedämmt sind oder nicht, sind die innerhalb der Wohnung verlaufenden Leitungen mit zu berücksichtigen.

b) verbrauchsunabhängiger Anteil

Die nach Abzug des verbrauchsabhängigen Anteils verbleibenden Kosten können bei Wärme und Warmwasser nach dem Verhältnis der Wohn- bzw. Nutzfläche verteilt werden, vergleiche §§ 7 und 8 HeizkostenV.

Der Flächenmaßstab ist der Regelmaßstab für die Verteilung verbrauchsunabhängiger Kosten, § 556a Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten
 
(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten…
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 556 a Abs. 1 S. 1 BGB.

c) Leerstand

Bei Leerstand muss der volle verbrauchsunabhängige Anteil bezahlt werden und es entfallen gegebenenfalls auch Verbrauchskosten die entsprechend den Ablesungsmodalitäten bei der Berechnung der Umlegung zu beachten sind.

Eine Freistellung von den verbrauchsabhängigen Kosten kann selbst dann nicht verlangt werden, wenn die Heizkörper nachweislich dauernd abgestellt waren. Gegebenenfalls können die niedrigsten Verbrauchswerte angesetzt werden.

d) Mieterwechsel

Bei einem Nutzerwechsel innerhalb des Abrechnungszeitraums hat der Vermieter grundsätzlich eine Ablesung vorzunehmen, § 9 b Kostenaufteilung bei Nutzerwechsel
 
(1) Bei Nutzerwechsel innerhalb eines Abrechnungszeitraumes hat der Gebäudeeigentümer eine Ablesung der Ausstattung zur Verbrauchserfassung der vom Wechsel betroffenen Räume (Zwischenablesung) vorzunehmen.
(2) …
 
(Link: zum Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 9 b Abs. 1 HeizkostenV. Der verbrauchsabhängiger Anteil ist dann zwischen Vor- und Nachmieter auf der Grundlage der Zwischenablesung aufzuteilen.

Die Kosten sind auf Grundlage der Zwischenablesung zu ermitteln, § 9 b Abs. 2 HeizkostenV. Die Zwischenablesung ist nur dann entbehrlich, wenn sie nicht möglich ist oder aus technischen Gründen keine hinreichend genaue Ermittlung des Verbrauchsanteils möglich ist, § 9 b Abs. 3 HeizkostenV. Ein Fall der Unmöglichkeit wird allerdings höchst selten gegeben sein. Unterbleibt eine Zwischenablesung, so entsteht das Kürzungsrecht nach § 12 Kürzungsrecht, Übergangsregelung
 
(1) Soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften dieser Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Nutzer …
 
(Link: zum Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 12 Abs. 1 HeizkostenV. Der Mieter bzw. der Nutzer hat das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 vom Hundert zu kürzen, § 12 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV.

Der verbrauchsunabhängige Anteil der Heizung sowie des Warmwassers kann nach Zeitanteilen verteilt werden. Bei den Festkosten für die Heizung kann aber auch nach Gradtagszahlen abgerechnet werden. Dabei hat die zeitanteilige Verteilung in der Regel allerdings den Vorteil der Einfachheit. Sie ist nicht unbillig im Sinne des § 315 Bestimmung der Leistung durch eine Partei
 
(1) Soll die Leistung durch einen der Vertragschließenden bestimmt werden, so ist im Zweifel anzunehmen, dass die Bestimmung nach billigem Ermessen zu treffen ist.
…
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 315 BGB. „Genauer“ ist allerdings die Abrechnung nach den Gradtagszahlen.