Nichtabrechnung von Betriebskostenvorauszahlungen

In einem bestehenden Mietverhältnis über Wohnraum kann der Mieter bei Nichtabrechnung über die Nebenkostenvorauszahlungen nicht die vollständige Rückzahlung der gemäß § 556 BGB geleisteten Abschlagszahlungen verlangen, wenn der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraums abgerechnet hat (vgl. BGH vom 29. März 2006, VIII ZR 191/05, Leitsatz). In diesem Fall ist der Mieter dadurch hinreichend geschützt, dass ihm bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters gemäß § 273 Abs. 1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht jedenfalls hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zusteht (s. o. BGH, Leitsatz).

Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraumes ab, so kann der Mieter, wenn das Mietverhältnis beendet ist, sogleich die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen (vgl. BGH vom 9. März 2005, VIII ZR 57/04, Leitsatz). Er ist nicht gehalten, zuerst auf Erteilung der Abrechnung zu klagen. In einem solchen Fall hindert auch die Rechtskraft eines der Klage des Mieters stattgebenden Urteils den Vermieter nicht daran, über die Betriebskosten nachträglich abzurechnen und eine etwaige Restforderung einzuklagen (s. o. BGH).

Hinsichtlich der Ausführungen des BGH in dem zuletzt genannten Urteil vom 9. März 2005 ist unbedingt zu beachten, dass das Urteil nur bei einem beendeten Mietvertrag gilt. Auch ist zu beachten, dass das Verlagen der vollständigen Rückzahlung der Vorauszahlungen auch bei beendetem Mietvertrag durch Vorlage der ordnungsgemäßen Abrechnung zunichte gemacht werden kann. Im Ergebnis bewirkt das Urteil des BGH also nur, dass der Mieter – bei beendetem Mietverhältnis – nicht zunächst die ordnungsgemäße Abrechnung beantragen muss. Er kann direkt die Rückzahlung verlangen (im beendeten Mietverhältnis). Der Vermieter kann das Rückzahlungsbegehren allerdings durch eine ordnungsgemäße Abrechnung abwehren.

Im ungekündigten Mietverhältnis steht dem Mieter nur das Zurückbehaltungsrecht (jedenfalls hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen) gemäß § 273 BGB zu.