Abrechnung von Nebenkosten beim Vermieterwechsel

Beim Vermieterwechsel gilt im Hinblick auf die Pflicht zur Abrechnung der Nebenkosten:

• Der frühere Eigentümer bleibt den Mietern gegenüber bezüglich der zu diesem Zeitpunkt abgelaufenen Abrechnungsperioden zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt.
• Der neue Eigentümer tritt mit dem Kauf der vermieteten Eigentumswohnung oder des Mietshauses in die mietvertragliche Position seines Vorgängers.
• Hinsichtlich der laufenden Abrechnungsperiode trifft die Abrechnungspflicht den neuen Eigentümer. Dieser wird auch Gläubiger etwaiger Nachzahlungsansprüche. Die Verpflichtung zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung erstreckt sich immer auf einen vollständigen Abrechnungszeitraum und damit in der Regel das ganze Kalenderjahr. Eine Aufspaltung dieser Verpflichtung etwa auf den neuen und alten Eigentümer ist nicht möglich.

Die Nebenkosten für abgeschlossene Abrechnungsperioden sind also ungeachtet eines späteren Eigentumsübergangs allein zwischen den bisherigen Mietvertragsparteien abzurechnen, für die neue und noch nicht abgeschlossen Abrechnungsperioden zwischen den neuen Vertragsparteien (vgl. dazu www.juris.bundesgerichtshof.deUrteil des BGH vom 14. September 2000, III ZR 211/99):

Das vorstehend zitierte Urteil betrifft zwar eine Rückübertragung von Eigentum nach dem Vermögensgesetz (VermG) im Rahmen der Bereinigung teilungsbedingten Unrechts. Die Ausführungen sind aber auch auf eine rechtsgeschäftliche Übertragung anwendbar. Dabei ist es dann Aufgabe von Veräußerer und Erwerber (altem und neuem Eigentümer), im Rahmen des Kaufvertrages Regelungen zu dem internen Ausgleich über die zuvor erbrachten Nebenkostenvorauszahlungen zu finden. Diesbezüglich bestehen keine gesetzlichen Regelungen.

Eine Zwischenabrechnung ist nicht zulässig (s. o. BGH):

Im Ergebnis wird also der neue Vermieter auch für die Vergangenheit – soweit die laufende Abrechnungsperiode betroffen ist – Gläubiger eines Nachzahlungsanspruches gegen den Mieter bzw. Schuldner eines Anspruches des Mieters auf Auszahlung des Guthabens.

§ 566 Kauf bricht nicht Miete
 
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 566 BGB enthält die maßgeblichen Vorschriften zum Eigentümerwechsel. Ausdrücklich wird dort allerdings nicht geregelt, wer Schuldner der Ansprüche auf Abrechnung der Nebenkosten wird.