Rechtsanwalt und Mietrecht

von Rechtsanwalt Sönke Nippel in Remscheid

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Startseite  Beendigung des Mietverhältnisses - Übersicht  1. Kündigungstatbestände

Kündigungstatbestände und Formalien der Kündigung

16.02.2016, aktualisiert am 19.01.2023

Kündigungstatbestände und Formalien der Kündigung 1Im Mietrecht ist zunächst zwischen der ordentlichen und der außerordentlichen Kündigung durch Mieter oder Vermieter zu unterscheiden. Für Wohnraum gelten besondere Vorschriften:

ordentliche Kündigung außerordentliche befristete Kündigung außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
Wohnraum –
Kündigung des Mieters
§ 573c Fristen der ordentlichen Kündigung
 
(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)
§ 573 c BGB
§§ 540 Gebrauchsüberlassung an Dritte
 
(1) Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)
§ 540 Abs. 1 S. 2
, § 544 Vertrag über mehr als 30 Jahre
 
Wird ein Mietvertrag für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen, so kann jede Vertragspartei …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)
544
, § 563 Eintrittsrecht bei Tod des Mieters
 
(1) Der Ehegatte oder Lebenspartner, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)
563 Abs. 4
, § 563a Fortsetzung mit überlebenden Mietern
 
(1) Sind mehrere Personen im Sinne des § 563 gemeinsam Mieter, so wird …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)
563 a Abs. 2
, § 564 Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, außerordentliche Kündigung
 
Treten beim Tod des Mieters keine Personen im Sinne des § 563 in das Mietverhältnis ein …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)
564 S. 2
, § 580 Außerordentliche Kündigung bei Tod des Mieters
 
Stirbt der Mieter, so ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis…
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)
580
, § 1056 Miet- und Pachtverhältnisse bei Beendigung des Nießbrauchs
 
(1) Hat der Nießbraucher ein Grundstück über die Dauer des Nießbrauchs …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)
1056 Abs. 1 BGB
, § 57a ZVG
 
Der Ersteher ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. …
 
(Link: www.gesetze-im-internet.de vom Bundesministerium der Justiz)
§ 57 a ZVG
§§ 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
 
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)
§ 543
, § 569 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
 
(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)
569 BGB
Wohnraum –
Kündigung des Vermieters
Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit
 
§ 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters
§ 574 …
 
(Link: www.gesetze-im-internet.de vom Bundesministerium der Justiz)
§ 573 ff.
, 573 c BGB
§§ 540 Abs. 1 S. 2, 544, 563 Abs. 4, 563 a Abs. 2, 564S. 2, 580, 1056 Abs. 1 BGB, § 57 a ZVG § 543 BGB
andere Räume § 580a Kündigungsfristen
 
(1) Bei einem Mietverhältnis über Grundstücke, über Räume, die keine Geschäftsräume sind, …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)
§ 580 a Abs. 2 BGB
§§ 540 Abs. 1 S. 2, 544, 563 Abs. 4, 563 a Abs. 2, 564S. 2, 580, 1056 Abs. 1 BGB, § 57 a ZVG § 543 Abs. 1 BGB, § 578 Abs. 2 BGB i. V. m. § 569 BGB

Wann wird eine Kündigung wirksam?

Die Kündigung ist eine empfangsbedürftige rechtsgestaltende Erklärung. Die Kündigungserklärung wird mit Zugang beim Empfänger wirksam.

Die Kündigung muss hinreichend bestimmt sein, insbesondere muss der Wille des Erklärenden, das Mietverhältnis einseitig zu beenden, klar und deutlich zum Ausdruck kommen. Die Kündigung darf daher nicht mit einer Bedingung verknüpft werden. Eine Ausnahme besteht lediglich für solche Bedingungen, deren Eintritt vom Willen des Kündigungsempfängers abhängt. Ein Beispiel dazu ist die Änderungskündigung. Die Änderungskündigung ist allerdings bei einem Mietverhältnis über Wohnraum unzulässig, § 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters
 
(1) … Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
…
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)
§ 573 Abs. 1 S. 2 BGB
.

Kann die Kündigung von einem Vertreter ausgesprochen werden?

Die Kündigung kann von einem Vertreter ausgesprochen werden. Dabei empfiehlt es sich allerdings, die Vollmacht im Original beizufügen, um zu vermeiden, dass die Kündigung nach § 174 Einseitiges Rechtsgeschäft eines Bevollmächtigten
 
Ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, ist unwirksam, …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)
§ 174 BGB
zurückgewiesen wird.

Hinweis:

Zur Kündigung durch einen Vertreter vergleiche den folgenden Beitrag:

  • Die Vorlage der Originalvollmacht bei der Kündigung durch einen Vertreter

    bei der Kündigung durch einen Vertreter muss eine Originalvollmacht der Kündigungserklärung beigefügt werden – ansonsten droht die Zurückweisung| mehr

Was ist bei mehreren Mietern oder Vermietern zu beachten?

Bei mehreren Vermietern oder Mietern muss die Kündigung von allen gegenüber allen Mitgliedern einer Vertragsseite erklärt werden.

Kündigungen müssen also von allen Mietern bzw. Vermietern unterzeichnet werden.

Was ist bei einem Eigentumswechsel zu beachten?

Gegenüber einem Erwerber kann die Kündigungserklärung erst abgegeben werden, nachdem er – regelmäßig durch Eintragung ins Grundbuch – in die Vermieterstellung gemäß § 566 Kauf bricht nicht Miete
 
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)
§ 566 BGB
eingetreten ist.

Welche Form ist zu beachten?

Die Kündigung ist grundsätzlich formfrei.

Die Kündigung bei einem Mietverhältnis über Wohnraum bedarf aber der gesetzlichen Schriftform, muss also eigenhändig unterschrieben sein, §§ 126 Schriftform
 
(1) Ist durch Gesetz schriftliche Form vorgeschrieben, so muss die Urkunde von dem Aussteller eigenhändig …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)
§ 126
, § 568 Form und Inhalt der Kündigung
 
(1) Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form. …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)
568 Abs. 1 BGB
.

Muss die Kündigung begründet werden?

Die Kündigung muss grundsätzlich nicht begründet werden.

Allerdings gilt bei Mietverhältnissen über Wohnraum, dass die Kündigungsgründe vom Vermieter zwingend zu benennen sind, § 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters
 
…
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)
§ 573 Abs. 3 BGB
. Dies gilt auch für die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund für Vermieter und Mieter, vgl. § 569 Abs. 4 BGB.

Die Angabe eines Kündigungstermins ist nicht Wirksamkeitsvoraussetzung für die Kündigung. Wird eine unrichtige Frist angegeben, so gilt die gesetzliche Frist.

Welche Fristen gelten?

Bei der Wohnraummiete beträgt die Kündigungsfrist für den Mieter gemäß § 573c Fristen der ordentlichen Kündigung
 
(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)
§ 573 c BGB
grundsätzlich 3 Monate mit einer Karenzzeit von 3 Werktagen. Dies gilt auch für den Vermieter.

Nach 5 und 8 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums verlängert sich die Frist für den Vermieter um jeweils 3 Monate, höchstens 9 Monate. Eine kürzere Kündigungsfrist gilt für möblierten Wohnraum gemäß § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Auch Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist nach sich ziehen, § 573 c Abs. 2 BGB. Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume muss die Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres erfolgen, § 580 a Abs. 2 BGB.

Kann der Kündigung widersprochen werden?

Bei einer Kündigung von Wohnraum soll der Vermieter den Mieter über das Recht zum Kündigungswiderspruch nach der Sozialklausel sowie über die Form und Frist des Widerspruchs gemäß § 568 Abs. 2 BGB belehren.

Ein Verstoß führt allerdings nur dazu, dass der Mieter den Kündigungswiderspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären kann, § 574b Form und Frist des Widerspruchs
 
(1) Der Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung ist schriftlich zu erklären. …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)
§ 574 b Abs. 2 S. 2 BGB
.

Hinweis:

Zur Sozialklausel vergleiche auch den folgenden Beitrag:

  • Widerspruch gegen die Kündigung wegen einer besonderen Härte

    der Mieter kann der Kündigung wegen einer Härte widersprechen | I. Form und Frist des Widerspruchs … | II. Härte … Einzelfälle … Interessenabwägung| mehr


mehr zum Thema:


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  • Beendigung des Mietverhaletnisses in StichwortenBeendigung des Mietverhältnisses - Übersicht

    1. Kündigungstabestände ... | 2. Form und Frist der Kündigung ... | 3. Räumung ... | 4. Allgemeine Fragen ... ... | mehr


Die folgenden Beiträge beschäftigen sich mit weiterführenden Fragen zum dem oben angesprochenen Thema:
  • Außerordentliche fristlose Kündigung durch den Mieter wegen Mängeln 2 Außerordentliche fristlose Kündigung durch den Mieter …

    ... außerordentliche fristlose Kündigung durch den Mieter wegen Mängeln ... | ... zu den Voraussetzungen und Folgen der außerordentlichen Kündigung im Mietrecht ... | mehr

  • Beleidigungen gegenüber Mitmietern oder dem Vermieter 3 Beleidigungen gegenüber Mitmietern oder dem Vermieter

    Zur Kündigung berechtigen Beleidigungen, wenn sie so schwerwiegend sind, dass dem anderen Teil die Fortsetzung des Vertrages nicht zugemutet werden kann ... ... | mehr

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4 Kommentare (Fragen/Antworten)

  1. Sonne093 meint

    09.04.2018

    Hallo, ich habe meine Wohnung fristgerecht gekündigt. Ich ziehe schon eher aus. Ab Mitte Mai, wenn die Wohnung leer ist, gehen Handwerker in die Wohnung. Muss ich da weiter Miete zahlen?

    antworten
    • Rechtsanwalt S. Nippel meint

      10.04.2018

      Hallo Sonne,

      vor dem Ablauf Ihrer Kündigungsfrist würde ich mir in der von Ihnen geschilderten Situation die vorherige Übergabe der Schlüssel ggf. „abkaufen lassen“. Ihre Frage ist aber zu allgemein gestellt, um eine wirklich passende Antwort zu liefern.

      Grüße
      Sönke Nippel
      Rechtsanwalt

      antworten
  2. Bleul meint

    24.08.2020

    Guten Tag Hr Nippel,

    Ich hoffe Sie können mir helfen.

    Und zwar geht es darum, ich bin im April 2019 in meine jetzige Wohnung gezogen. Laut Mietvertrag kann ich erst nach 2 Jahren die Wohnung kündigen. Ich habe Anfang des Jahres meinen Lebenspartner kennengelernt, offiziell wohnt er jetzt seit 08/2020 bei mir mit in der Wohnung. Da uns die Wohnung zu klein ist, würde wir gern umziehen (in der selben Stadt anderer Stadtteil)und näher Richtung Arbeit).

    Jetzt kommt der Haken,im Mietvertrag steht: Beide Parteien verzichten auf das Recht zur ordentlichen Kündigung für die Dauer von 2 Jahren. Eine ordentliche Kündigung kann frühestens zum 30.04.2020 erklärt werden. Dabei sind die gesetzlichen Kündigungsfristen einzuhalten. Das Recht beider Parteien zur außerordentlich Kündigung bleibt unberührt. Der Vermieter ist auch während der Zeit des Kündigungsausschlusses im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten zur Mieterhöhung berechtigt. Nach Ablauf des Verzichtszeitraumes kann das Mietverhältnis von beiden Patienten unter Berücksichtigung der gesetzlichen Vorschriften gekündigt werden.

    Für die Dauer des beiderseitigen Kündigungsausschlusses wird dem Mieter ein Recht zur ordentlichen Kündigung eingeräumt, sofern ihm nachweisbar aufgrund eines beruflich oder ausbildungstechnisch erforderlichen Ortswechsel, des Verlustes des Arbeitsplatzes oder aus Gründen einer schweren Erkrankung eine weitere Nutzung der Wohnräume nicht möglich ist. Wünscht der Mieter aus anderen Gründen während des beiderseitigen Kündigungsausschlusses aus dem Mietverhältnis entlassen zu werden, so hat er dem Vermieter einen geeigneten, d.h- wirtschaftlich und persönlich zumutbaren Nachmieter zu benennen, der bereit ist, in das Vertragsverhältnis einzutreten.

    Kann der Vermieter mich (einfach) festhalten in der Wohnung?

    Ich hoffe sie können mir helfen
    Vielen Dank
    Mit freundlichen Grüßen
    F.Bleul

    antworten
    • Rechtsanwalt Nippel meint

      10.09.2020

      Hallo Bleul,

      zum 30.04.2020 kann die Kündigung frühestens erklärt werden? Das wäre ja kein Problem.

      Sollte allerdings ein späterer Zeitpunkt vertraglich vereinbart worden sein, so sollten Sie sich ggf. den Beitrag Der Kündigungsverzicht im Mietrecht anschauen.

      Grüße
      Sönke Nippel
      Rechtsanwalt

      antworten
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