Im Mietrecht ist zunächst zwischen der ordentlichen und der außerordentlichen Kündigung durch Mieter oder Vermieter zu unterscheiden. Für Wohnraum gelten besondere Vorschriften:
Wann wird eine Kündigung wirksam?
Die Kündigung ist eine empfangsbedürftige rechtsgestaltende Erklärung. Die Kündigungserklärung wird mit Zugang beim Empfänger wirksam.
Die Kündigung muss hinreichend bestimmt sein, insbesondere muss der Wille des Erklärenden, das Mietverhältnis einseitig zu beenden, klar und deutlich zum Ausdruck kommen. Die Kündigung darf daher nicht mit einer Bedingung verknüpft werden. Eine Ausnahme besteht lediglich für solche Bedingungen, deren Eintritt vom Willen des Kündigungsempfängers abhängt. Ein Beispiel dazu ist die Änderungskündigung. Die Änderungskündigung ist allerdings bei einem Mietverhältnis über Wohnraum unzulässig, § 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters
(1) … Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
…
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 573 Abs. 1 S. 2 BGB.
Kann die Kündigung von einem Vertreter ausgesprochen werden?
Die Kündigung kann von einem Vertreter ausgesprochen werden. Dabei empfiehlt es sich allerdings, die Vollmacht im Original beizufügen, um zu vermeiden, dass die Kündigung nach § 174 Einseitiges Rechtsgeschäft eines Bevollmächtigten
Ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, ist unwirksam, …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 174 BGB zurückgewiesen wird.
Zur Kündigung durch einen Vertreter vergleiche den folgenden Beitrag:
Was ist bei mehreren Mietern oder Vermietern zu beachten?
Bei mehreren Vermietern oder Mietern muss die Kündigung von allen gegenüber allen Mitgliedern einer Vertragsseite erklärt werden.
Kündigungen müssen also von allen Mietern bzw. Vermietern unterzeichnet werden.
Was ist bei einem Eigentumswechsel zu beachten?
Gegenüber einem Erwerber kann die Kündigungserklärung erst abgegeben werden, nachdem er – regelmäßig durch Eintragung ins Grundbuch – in die Vermieterstellung gemäß § 566 Kauf bricht nicht Miete
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 566 BGB eingetreten ist.
Welche Form ist zu beachten?
Die Kündigung ist grundsätzlich formfrei.
Die Kündigung bei einem Mietverhältnis über Wohnraum bedarf aber der gesetzlichen Schriftform, muss also eigenhändig unterschrieben sein, §§ 126 Schriftform
(1) Ist durch Gesetz schriftliche Form vorgeschrieben, so muss die Urkunde von dem Aussteller eigenhändig …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 126, § 568 Form und Inhalt der Kündigung
(1) Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form. …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)568 Abs. 1 BGB.
Muss die Kündigung begründet werden?
Die Kündigung muss grundsätzlich nicht begründet werden.
Allerdings gilt bei Mietverhältnissen über Wohnraum, dass die Kündigungsgründe vom Vermieter zwingend zu benennen sind, § 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters
…
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 573 Abs. 3 BGB. Dies gilt auch für die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund für Vermieter und Mieter, vgl. § 569 Abs. 4 BGB.
Die Angabe eines Kündigungstermins ist nicht Wirksamkeitsvoraussetzung für die Kündigung. Wird eine unrichtige Frist angegeben, so gilt die gesetzliche Frist.
Welche Fristen gelten?
Bei der Wohnraummiete beträgt die Kündigungsfrist für den Mieter gemäß § 573c Fristen der ordentlichen Kündigung
(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 573 c BGB grundsätzlich 3 Monate mit einer Karenzzeit von 3 Werktagen. Dies gilt auch für den Vermieter.
Nach 5 und 8 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums verlängert sich die Frist für den Vermieter um jeweils 3 Monate, höchstens 9 Monate. Eine kürzere Kündigungsfrist gilt für möblierten Wohnraum gemäß § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Auch Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist nach sich ziehen, § 573 c Abs. 2 BGB. Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume muss die Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres erfolgen, § 580 a Abs. 2 BGB.
Kann der Kündigung widersprochen werden?
Bei einer Kündigung von Wohnraum soll der Vermieter den Mieter über das Recht zum Kündigungswiderspruch nach der Sozialklausel sowie über die Form und Frist des Widerspruchs gemäß § 568 Abs. 2 BGB belehren.
Ein Verstoß führt allerdings nur dazu, dass der Mieter den Kündigungswiderspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären kann, § 574b Form und Frist des Widerspruchs
(1) Der Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung ist schriftlich zu erklären. …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 574 b Abs. 2 S. 2 BGB.
Zur Sozialklausel vergleiche auch den folgenden Beitrag:
Sonne093 meint
Hallo, ich habe meine Wohnung fristgerecht gekündigt. Ich ziehe schon eher aus. Ab Mitte Mai, wenn die Wohnung leer ist, gehen Handwerker in die Wohnung. Muss ich da weiter Miete zahlen?
Rechtsanwalt S. Nippel meint
Hallo Sonne,
vor dem Ablauf Ihrer Kündigungsfrist würde ich mir in der von Ihnen geschilderten Situation die vorherige Übergabe der Schlüssel ggf. „abkaufen lassen“. Ihre Frage ist aber zu allgemein gestellt, um eine wirklich passende Antwort zu liefern.
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
Bleul meint
Guten Tag Hr Nippel,
Ich hoffe Sie können mir helfen.
Und zwar geht es darum, ich bin im April 2019 in meine jetzige Wohnung gezogen. Laut Mietvertrag kann ich erst nach 2 Jahren die Wohnung kündigen. Ich habe Anfang des Jahres meinen Lebenspartner kennengelernt, offiziell wohnt er jetzt seit 08/2020 bei mir mit in der Wohnung. Da uns die Wohnung zu klein ist, würde wir gern umziehen (in der selben Stadt anderer Stadtteil)und näher Richtung Arbeit).
Jetzt kommt der Haken,im Mietvertrag steht: Beide Parteien verzichten auf das Recht zur ordentlichen Kündigung für die Dauer von 2 Jahren. Eine ordentliche Kündigung kann frühestens zum 30.04.2020 erklärt werden. Dabei sind die gesetzlichen Kündigungsfristen einzuhalten. Das Recht beider Parteien zur außerordentlich Kündigung bleibt unberührt. Der Vermieter ist auch während der Zeit des Kündigungsausschlusses im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten zur Mieterhöhung berechtigt. Nach Ablauf des Verzichtszeitraumes kann das Mietverhältnis von beiden Patienten unter Berücksichtigung der gesetzlichen Vorschriften gekündigt werden.
Für die Dauer des beiderseitigen Kündigungsausschlusses wird dem Mieter ein Recht zur ordentlichen Kündigung eingeräumt, sofern ihm nachweisbar aufgrund eines beruflich oder ausbildungstechnisch erforderlichen Ortswechsel, des Verlustes des Arbeitsplatzes oder aus Gründen einer schweren Erkrankung eine weitere Nutzung der Wohnräume nicht möglich ist. Wünscht der Mieter aus anderen Gründen während des beiderseitigen Kündigungsausschlusses aus dem Mietverhältnis entlassen zu werden, so hat er dem Vermieter einen geeigneten, d.h- wirtschaftlich und persönlich zumutbaren Nachmieter zu benennen, der bereit ist, in das Vertragsverhältnis einzutreten.
Kann der Vermieter mich (einfach) festhalten in der Wohnung?
Ich hoffe sie können mir helfen
Vielen Dank
Mit freundlichen Grüßen
F.Bleul
Rechtsanwalt Nippel meint
Hallo Bleul,
zum 30.04.2020 kann die Kündigung frühestens erklärt werden? Das wäre ja kein Problem.
Sollte allerdings ein späterer Zeitpunkt vertraglich vereinbart worden sein, so sollten Sie sich ggf. den Beitrag Der Kündigungsverzicht im Mietrecht anschauen.
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt