Kündigungstatbestände und Formalien der Kündigung

Die Kündigung ist eine empfangsbedürftige rechtsgestaltende Erklärung. Die Kündigungserklärung wird mit Zugang beim Empfänger wirksam. Sie muss hinreichend bestimmt sein, insbesondere muss der Wille des Erklärenden, das Mietverhältnis einseitig zu beenden, klar und deutlich zum Ausdruck kommen. Die Kündigung darf daher nicht mit einer Bedingung verknüpft werden. Eine Ausnahme besteht lediglich für solche Bedingungen, deren Eintritt vom Willen des Kündigungsempfängers abhängt. Ein Beispiel dazu ist die Änderungskündigung. Die Änderungskündigung ist allerdings bei Mietverhältnis über Wohnraum unzulässig, § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Die Kündigung kann von einem Vertreter ausgesprochen werden. Dabei empfiehlt es sich allerdings, die Vollmacht im Original beizufügen, um zu vermeiden, dass die Kündigung nach § 174 BGB zurückgewiesen wird.

Bei mehreren Vermietern oder Mietern muss die Kündigung von allen gegenüber allen Mitgliedern einer Vertragsseite erklärt werden. Kündigungen müssen also von allen Mietern bzw. Vermietern unterzeichnet werden.

Gegenüber einem Erwerber kann die Kündigungserklärung erst abgegeben werden, nachdem er – regelmäßig durch Eintragung ins Grundbuch – in die Vermieterstellung gemäß § 566 BGB eingetreten ist.

Die Kündigung ist grundsätzlich formfrei. Die Kündigung bei Mietverhältnis über Wohnraum bedarf aber der gesetzlichen Schriftform, muss also eigenhändig unterschrieben sein, §§ 126, 568 Abs. 1 BGB.

Die Kündigung muss grundsätzlich nicht begründet werden. Allerdings gilt bei Mietverhältnissen über Wohnraum, dass die Kündigungsgründe vom Vermieter zwingend zu benennen sind, § 573 Abs. 3 BGB. Dies gilt auch für die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund für Vermieter und Mieter, vgl. § 569 Abs. 4 BGB.

Die Angabe eines Kündigungstermins ist nicht Wirksamkeitsvoraussetzung für die Kündigung. Wird eine unrichtige Frist angegeben, so gilt die gesetzliche Frist.

Bei der Wohnraummiete beträgt die Kündigungsfrist für den Mieter gemäß § 573 c Absatz 1 Satz 1 BGB grundsätzlich 3 Monate mit einer Karenzzeit von 3 Werktagen. Dies gilt auch für den Vermieter. Nach 5 und 8 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums verlängert sich die Frist für den Vermieter um jeweils 3 Monate, höchstens 9 Monate. Eine kürzere Kündigungsfrist gilt für möblierten Wohnraum gemäß § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Auch Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist nach sich ziehen, § 573 c Abs. 2 BGB. Bei Mietverhältnis über Geschäftsräume muss die Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres erfolgen, § 580 a Abs. 2 BGB.

Bei einer Kündigung von Wohnraum soll der Vermieter dem Mieter über das Recht zum Kündigung Widerspruch nach der Sozialklausel sowie über die Form und Frist des Widerspruchs gemäß § 568 Abs. 2 BGB belehren. Ein Verstoß führt allerdings nur dazu, dass der Mieter den Kündigung Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären kann, § 574 b Abs. 2 Satz 2 BGB.