Widerspruch gegen die Kündigung wegen einer besonderen Härte

Gemäß § 568 Form und Inhalt der Kündigung
 
(1) Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form….
 
(Link: www.gesetze-im-internet.de vom Bundesministerium der Justiz)§ 568 Abs. 2 BGB soll der Vermieter den Mieter bei einer Kündigung auf die Möglichkeit des Widerspruchs wegen einer Härte gemäß den § 574 Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
(1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung…
 
(Link: www.gesetze-im-internet.de vom Bundesministerium der Justiz)§§ 574 BGB bis 574 b BGB sowie auf die Form und die Frist des Widerspruchs rechtzeitig hinweisen.

Eine Härte kann gegenüber einer außerordentlichen Kündigung nicht geltend gemacht werden, § 574 Abs. 1 S. 2 BGB.

 
Vergisst der Vermieter den Hinweis in der Kündigung, kann der Mieter der Kündigung wegen Härte noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits widersprechen. Der Vermieter ist für den rechtzeitigen Hinweis auf das Widerspruchsrecht beweispflichtig.

 

I. Form und Frist des Widerspruchs

Die Erklärung des Mieters, mit der er der Kündigung widerspricht und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt, bedarf der Schriftform. Der Widerspruch muss gemäß § 574b Form und Frist des Widerspruchs
 
(1) Der Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung ist schriftlich zu erklären. …
 
(Link: www.gesetze-im-internet.de vom Bundesministerium der Justiz)§ 574 b Abs. 2 S. 1 BGB spätestens 2 Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses erklärt werden.

Auf Verlangen des Vermieters soll der Mieter über die Gründe des Widerspruchs unverzüglich Auskunft erteilen, § 574b Form und Frist des Widerspruchs
 
(1) Der Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung ist schriftlich zu erklären. …
 
(Link: www.gesetze-im-internet.de vom Bundesministerium der Justiz)§ 574 b Abs. 1 Satz 2 BGB.

 

II. Härte

Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist, § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB. Voraussetzung ist also, dass für den Mieter oder dessen Familie eine Härte vorliegt, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

1. Einzelfälle

Namentlich benennt das Gesetz nur einen Härtefall. Eine Härte liegt danach insbesondere vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann, § 574 Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
 
(1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung…
 
(Link: www.gesetze-im-internet.de vom Bundesministerium der Justiz)§ 574 Abs. 2 BGB.

Weitere Fallgruppen sind zu beachten:

 

2. Interessenabwägung

In einer umfassenden Interessenabwägung müssen die Interessen des Mieters denen des Vermieters gegenübergestellt werden. Welches Interesse überwiegt, entscheidet der Einzelfall.

Im Hinblick auf die Härte gemäß § 574 BGB und gesundheitliche Beeinträchtigungen traf der Bundesgerichtshof (BGH) in einer Entscheidung vom Link: www.juris.bundesgerichtshof.de15. März 2017 (VIII ZR 270/15, Rdnr. 29) folgende Abwägung:

[29] Macht deshalb ein Mieter derart schwerwiegende gesundheitliche Auswirkungen eines erzwungenen Wohnungswechsels geltend, wie sie im Streitfall vorgetragen sowie unter Zeugen- und Sachverständigenbeweis gestellt sind, müssen sich die Gerichte bei Fehlen eigener, auch vorliegend nicht aufgezeigter Sachkunde mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen für den Mieter mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen erreichen können und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann. Erst dies versetzt die Gerichte in einem solchen Fall in die Lage, die Konsequenzen, die für den Mieter mit dem Umzug verbunden sind, im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB notwendigen Abwägung sachgerecht zu gewichten.

Abschließende weise ich beispielhaft auf Ausführungen zu einer Abwägung in einem Urteil des Amtsgerichts Köln zu einer Härte wegen einer Knieverletzung und Depressionen sowie wegen einer Verwurzelung vom Link: www.justiz.nrw.de8. Oktober 2012 (Az. 222 C 488/11, Rdnrn. 73 ff.) hin:

[73] Die lange Mietdauer und eine hierdurch begründete Verwurzelung in der Nachbarschaft führen für sich alleine nicht zu einer Härte (LG Berlin MM 1999, 351; Schmidt-Futterer/Blank § 574 Rn 41), ansonsten würde sich ein faktischer Kündigungsausschluss nach einer gewissen Wohndauer ergeben, den das Gesetz nicht vorsieht. Nach dem Gesetz sollen je nach Wohndauer sich nur die Kündigungsfristen verlängern. Somit ist in diesen Fällen stets zusätzlich die Gefahr nachteiliger Auswirkungen für die Gesundheit des Mieters im Falle des Umzugs zu fordern.

[74] Eine solche Gefahr vermag das Gericht aber nicht zu erkennen. Seine gesundheitlichen Probleme in Bezug auf das Kniegelenk führen nicht zu einer Räumungsunfähigkeit; hier kann er sich ggfs. von einem Umzugsunternehmen helfen lassen. Die behauptete Depression sowie die Auswirkung einer Räumung hierauf hat der Beklagte nicht näher beschrieben, so dass dem nicht näher nachzugehen war.

[75] Soweit der Beklagte noch auf sein geringes Einkommen hinweist, besteht die Möglichkeit, u.a. Wohngeld zu beantragen für eine andere Wohnung. Wobei aber auch Einkünfte i.H.v. 1.200,00 EUR monatlich nicht so gering erscheinen, dass er sich keine andere Wohnung wird leisten können.

 

3. Mustertext in der Kündigung

Der Vermieter muss den Mieter auf die Möglichkeit des Widerspruches wegen einer Härte hinweisen. Ansonsten kann der Mieter noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits den Widerspruch erklären, § 574 b Abs. 2 S. 2 BGB.