Der BGH entschied in einem
www.bundesgerichtshof.de Urteil vom 22. Dezember 2003 (VIII ZR 81/03) zur Wirksamkeit des befristeten Verzichts des Mieters auf sein gesetzliches Kündigungsrecht. In § 28 des Mietvertrages war durch handschriftlichen Zusatz unter Nr. 2 vereinbart,
Die Mieter kündigten vor Ablauf der Frist:
II. …
Entgegen der Ansicht der Vorinstanz ist der in § 28 des Mietvertrages vom 17. Oktober 2001 individualvertraglich vereinbarte Ausschluss des gesetzlichen Kündigungsrechts der Beklagten auch nach dem ab 1. September 2001 geltenden Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 wirksam.
1. Zu Unrecht bejaht das Landgericht zunächst einen Verstoß der von den Parteien getroffenen Regelung gegen § 573 Abs. 4 BGB.
a) Nach dieses Vorschrift sind Vereinbarungen, welche zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Kündigungsfristen des § 573 c Abs. 1 BGB abweichen, unwirksam. …
b) Auch die Entstehungsgeschichte des Mietrechtsreformgesetzes spricht gegen ein Verbot von Kündigungsausschlussvereinbarungen. …
c) Entgegen einer im Schrifttum verbreitet vertreten Meinung … gebietet auch der Schutzzweck des § 57 c Abs. 4 BGB keine Einschränkung der Zulässigkeit eines Kündigungsverzichts. …
…
2. Die Vereinbarung eines (befristeten) Kündigungsausschlusses stellt auch keinen Verstoß gegen § 575 Abs. 4 BGB dar. …
…
Es ist jedoch zu beachten, dass das oben Ausgeführte ausdrücklich nur auf den Fall bezogen war, dass durch handschriftlichen Zusatz der Kündigungsverzicht vereinbart wurde. Offen geblieben ist, ob eine formularvertragliche Regelung zu einem Kündigungsverzicht wirksam ist. Dies muss m. E. insbesondere im Hinblick auf ein Verbot überraschender Klauseln kritisch betrachtet werden.
Bei der Staffelmiete benachteiligt der formularmäßig erklärte, einseitige Verzicht des Mieters auf sein ordentliches Kündigungsrecht den Mieter allerdings nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557 a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss des Staffelmietvereinbarung beträgt (BGH vom 23. November 2005 – VIII ZR 154/04 -). Gemäß § 557 a Abs. 3 S. 1 BGB kann das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre ausgeschlossen werden. M. E. muss aber der formularmäßige Verzicht ausdrücklich im Zusammenhang mit der Staffelmietvereinbarung stehen und darf auf keinen Fall den Mieter überraschen.
p.s.:
- Die Frist von vier Jahren ist nach einer jüngeren Entscheidung des BGH vom Abschluss des Vertrages bis zur ersten Beendigungsmöglichkeit zu berechnen (
www.juris.bundesgerichtshof.devgl. BGH, Urteil vom 8. Dezember 2010, VIII ZR 86/10) - Im Fall eines zehnjährigen Kündigungsausschlusses hat der BGH dazu entschieden, dass die Unwirksamkeit nicht dazu führt, dass der Vermieter jederzeit mit gesetzlicher Frist kündigen kann (www.juris.bundesgerichtshof.devgl. BGH, Urteil vom 13. Oktober 2010, VIII ZR 98/10).
Alfons May says
Frage: kann man einem Mieter wegen Gefährdung des Mietobjektes, der Bewohner und Nachbarn an Leib und Leben gem. §543 Abs. 1 BGB nach 6 Jahren kündigen?
Sachverhalt/Daten:
Staffelmietvertrag, Kündigungsverzicht für 10 Jahre, im 6. Jahr stellt sich heraus, dass er die Untermieterin gefährdet hat: Keine Heizung seit 15.9., kein Wasser in der Heizleitung,
Legionellengefahr in der Brauchwasser-Totleitung, Brandgefahr wegen Vermüllung, Zuluft zum Gasbrenner vermüllt, Faulgase im Keller weil die Siphons austrocknen, er tut nichts. Obhuts- und Sorgfaltspflichten (Abmahnungen) ignoriert er.
Dem Vermieter gab er beim Einzug grundlos Hausverbot. Der Vermieter-Kündigungsverzicht wird doch nun unwirksam gem. o.g. Urteil und ich kann ihn rausklagen!? Für eine Antwort wäre ich sehr dankbar.
Rechtsanwalt S. Nippel says
Hallo Herr May,
eine Antwort auf Ihre Fragen ist – jedenfalls nur aufgrund der obigen Sachverhaltsdarstellung – nicht möglich.
Sie fragen nach einem „wichtigen Grund“, der eine Kündigung des mit einem Kündigungsverzicht vereinbarten Mietvertrages rechtfertigen könnte.
Grundsätzlich kann es aus Sicht des Vermieters nicht hingenommen werden, dass ein Mieter einen anderen Mieter gefährdet. Dies könnte ggf. auch für einen Untermieter gelten, allerdings wahrscheinlich mit Einschränkungen, da der Vermieter mit dem Untermieter keine direkten vertraglichen Bindungen hat. Das Fehlverhalten des Mieters muss unmittelbar geahndet werden. Das Fehlverhalten (Gefährdung) darf nicht schon einige Wochen zurückliegen. Jedenfalls muss nach Kenntnis vom Fehlverhalten unmittelbar reagiert werden. Auch muss die Gefährdung schon ein Ausmaß haben, dass die Annahme eines wichtigen Grundes zur Kündigung rechtfertigt.
Hinsichtlich des übrigen geschilderten Fehlverhaltens – kein Wasser in der Heizleitung, Legionellengefahr, Vermüllung, Faulgase im Keller – gilt möglicherweise, dass vor einer außerordentlichen Kündigung eine deutliche Abmahnung, den Pflichten nachzukommen, gefordert wird. Das Fehlverhalten müsste aber jeweils genau untersucht werden. In der Gesamtheit des Fehlverhaltens könnte eventuell ein wichtiger Grund zur Kündigung ohne vorherige Abmahnung begründet sein. Allerdings neigt die Rechtsprechung dazu, eine vorherige Abmahnung zu fordern.
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt