Voraussetzungen einer Kündigung wegen Eigenbedarfs

Die Eigenbedarfskündigung ermöglicht dem Vermieter von Wohnraum gemäß § 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters
 
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn:
…
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB die Kündigung des Mietvertrages, wenn er die Wohnung für sich, einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen seines Haushaltes benötigt.

Zahlreiche Streitigkeiten ranken um die Eigenbedarfskündigung. Nicht selten wird der Eigenbedarf nur vorgeschoben um gegenüber einem missliebigen Mieter die Kündigung auszusprechen.

1. Bedarfsgrund

Mit welcher Begründung darf der Eigentümer/Vermieter einen Mietvertrag wegen Eigenbedarf kündigen?

Die Absicht des Vermieters, die bislang vermieteten Räume selbst zu bewohnen oder von einem Angehörigen bzw. einer zum Hausstand gehörigen Person bewohnen zu lassen, reicht als Eigenbedarf grundsätzlich aus, wenn die Absicht hinreichend konkretisiert ist und ernsthaft verfolgt wird (vgl. dazu www.juris.bundesgerichtshof.deBGH vom 23. September 2015, VIII ZR 297/14, Leitsatz):

Ein – auf vernünftige, nachvollziehbare Gründe gestützter – Eigennutzungswunsch rechtfertigt die Kündigung des Mietverhältnisses nur dann, wenn er vom Vermieter auch ernsthaft verfolgt wird und bereits hinreichend bestimmt und konkretisiert ist. Eine bislang nur vage oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung (noch) nicht.

Der Vermieter muss den Wohnraum benötigen. Der Erlangungswunsch muss von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen sein. Maßgebend ist zumindest, welchen Wohnbedarf der Vermieter nach seinen persönlichen Vorstellungen und Bedürfnissen als angemessen ansieht und welchen Wohnbedarf er auch als angemessen ansehen darf. Rechtsmissbräuchliche Vorstellungen und Bedürfnisse des Vermieters sind auszuschließen. Hierzu gehört z. B. die Geltendmachung überhöhten Wohnbedarfs, gekaufter Eigenbedarf und eine kurze Dauer des Wohnbedarfs.

Die Eigenbedarfskündigung erfasst nur Wohnraum. An den für eine Zweitwohnung geltend gemachten Eigenbedarf stellt die Rechtsprechung hohe Anforderungen.

 

2. Bedarfsperson

Für wen darf Eigenbedarf geltend gemacht werden?

Der Vermieter muss den Eigenbedarf für sich oder seine Familienangehörigen oder Angehörige des Haushalts geltend machen.

a) Eigenbedarf des Vermieters

Juristische Personen (AG, GmbH und Vereine) können den Eigenbedarf nicht geltend machen. Bei der BGB-Gesellschaft soll aber die Eigenbedarfskündigung für den Eigenbedarf eines Gesellschafters zulässig sein.

b) Familienangehörige

Der Begriff der Familienangehörigen erstreckt sich nur auf enge Familienangehörige (vgl. dazu www.juris.bundesgerichtshof.deBGH vom 27. Januar 2010, VIII ZR 159/09):

[20] … Je weitläufiger der Grad der Verwandtschaft oder Schwägerschaft ist, umso enger muss die über die bloße Tatsache der Verwandtschaft oder Schwägerschaft hinausgehende persönliche oder soziale Bindung zwischen dem Vermieter und dem Angehörigen im konkreten Einzelfall sein, um eine Kündigung wegen des Wohnbedarfs eines Angehörigen zu rechtfertigen …

Für entfernte Angehörige wird eine besondere persönliche oder soziale Bindung an den Vermieter gefordert. Das besondere persönliche Verhältnis besteht nur bei einer besonderen rechtlichen oder zumindest moralischen Unterhaltspflicht des Vermieters gegenüber dem Angehörigen.

c) Angehörige des Haushalts

Zu den Bedarfspersonen gehören schließlich die Angehörigen des Haushalts des Vermieters.

In Betracht kommen der Lebensgefährte des Vermieters, mit welchem er einen auf Dauer angelegten Haushalt führt, ferner Pflegekinder oder Kinder des Lebenspartners sowie alle Personen, die schon seit längerer Zeit und auf Dauer in den Haushalt des Vermieters aufgenommen sind.

 

3. Rechtsmissbrauch

Wann ist die Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich?

Der Mieter soll vor missbräuchlichen Kündigungen geschützt werden. Der bloße Wille des Vermieters zur Eigennutzung reicht nicht aus. Dies ergibt sich schon aus dem Begriff „benötigt“ in § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Hier muss eine Missbrauchskontrolle stattfinden.

Die Kündigung kann rechtsmissbräuchlich sein, wenn zum Zeitpunkt der Kündigung zwar ein Eigenbedarf vorliegt, der Vermieter gegenüber dem Mieter aber Treuepflichten verletzt hat.

a) vorhersehbarer Bedarf

Wenn der Vermieter schon bei Vertragsabschluss weiß, dass er in absehbarer Zeit einen Eigenbedarf haben wird, hat er den Mieter darauf hinzuweisen. Tut er dies nicht, ist dies als treuwidriges Verhalten zu werten, welches die Kündigung rechtsmissbräuchlich erscheinen lässt.

Eine bereits kurz nach Abschluss des Mietvertrages ausgesprochene Eigenbedarfskündigung ist zumindest dann rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter die Kündigung seinerzeit bereits erwogen hat. Die kurz nach Vertragsabschluss erklärte Kündigung indiziert eine zumindest latent vorhandene Eingennutzungsabsicht (vgl. www.juris.bundesgerichtshof.deBGH vom 4. Februar 2016, VIII ZR 154/14, Leitsatz a):

a) Der Vermieter, der eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen, setzt sich mit einer später hierauf gestützten Eigenbedarfskündigung zu seinem früheren Verhalten in Widerspruch, wenn er den Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, bei Vertragsschluss nicht über die Aussicht einer begrenzten Mietdauer aufklärt.

b) nachträglicher Wegfall des Eigenbedarfs

Fällt der Eigenbedarf später weg, so ist dies zu berücksichtigen, wenn der Grund vor Ablauf der Kündigungsfrist entfallen ist (vgl. dazu www.juris.bundesgerichtshof.deBGH vom 9. November 2005, VIII ZR 339/04, Leitsatz):

Hat der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum wegen Eigenbedarfs wirksam gekündigt und fällt der geltend gemachte Grund nachträglich weg, so ist dies nur dann zu berücksichtigen, wenn der Grund vor dem Ablauf der Kündigungsfrist entfallen ist; in diesem Fall ist der Vermieter zu einer entsprechenden Mitteilung an den Mieter verpflichtet.

c) Alternativwohnung

Der Vermieter ist verpflichtet, auf frei werdende Alternativwohnungen hinzuweisen. Dies gilt jedenfalls für im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindliche Objekte (vgl. dazu www.juris.bundesgerichtshof.deBGH vom 9. Juli 2003, VIII ZR 276/02, Leitsatz b):

Kündigt der Vermieter eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs, so hat er dem Mieter eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage ihm zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anzubieten. Auf andere Wohnungen erstreckt sich die Anbietpflicht nicht.

 

 

4. Begründungserfordernis

Was muss der Vermieter bei der Kündigung des Mietvertrages beachten?
Welche Fristen gelten für die Kündigung?

Im Kündigungsschreiben muss der Vermieter die Bedarfspersonen und den Bedarfsgrund als konkreten Sachverhalt unverwechselbar kennzeichnen, § 573 Abs. S. 1 BGB. Ggf. ist die Angabe erforderlich, wie die Bedarfsperson bisher untergebracht ist.

Es gelten die Kündigungsfristen gemäß § 573 c Fristen der ordentlichen Kündigung
 
(1) … Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 573 c BGB . Der Vermieter kann dem Mieter mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. Bei fünf bis acht Jahren verlängert sich die Kündigungsfrist auf sechs Monate. Besteht der Mietvertrag seit mehr als acht Jahren, muss der Vermieter dem Mieter eine Kündigungsfrist von neun Monaten einräumen.

 

5. besondere Härte, Sozialklausel

Der Mieter kann der Eigenbedarfskündigung bei Vorliegen einer besonderen Härte widersprechen, § 574 Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
 
(1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung…
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 574 BGB.

Die Vorschrift gewährt dem Mieter allerdings nur einen materiellrechtlichen Anspruch auf Verlängerung des Mietverhältnisses.