Hallo,

„normalerweise“ ist die Kündigungsfrist einzuhalten.

Nur unter ganz besonderen Umständen ist eine außerordentliche Kündigung gerechtfertigt.

Nach Ihrer Schilderung kann ich zwar nicht wirklich eine belastbare Antwort geben. Es klingt aber eher so, dass ich von einer außerordentlichen Kündigung abraten würde. Dazu müssten Sie nämlich (erfolglos) um Mängelbeseitigung bitten und geradezu verzweifelt aus der jetzt noch bewohnten Wohnung ausziehen.

Eine richtige Vorgehensweise wäre allerdings, eine Minderung geltend zu machen und umgehende Beseitigung der Mängel zu fordern.

Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt

ich habe meinem Vermieter eine ordentliche Kündigung zugeschickt, diese wurde auch akzeptiert. Nun habe ich das Problem, dass ich auf der Suche nach einem Nachmieter bin, der Vermieter bei der Wohnungsbesichtigung dabei sein möchte, mir aber keinerlei Rückinformation zu meinem genannten Termin gibt. Weiterhin ist in der Wohnung ein Fenster defekt, an welchem sich dadurch nun auch Schimmel bildet. Auch hatten wir mehrmals Schimmelbildung im Kinder- und Schlafzimmer durch Wassereintritt durch das Dach. Dies wurde nun behoben.

Meine Frage ist nun, kann ich eine außerordentliche Kündigung hinterherschicken und wenn ja, welchen Paragraphen aus dem BGB gebe ich dann mit an?

Vielen Dank für Ihre Zeit und Antwort

Hallo Kristina,

im Ergebnis müssten die Voraussetzungen einer außerordentlichen Kündigung vorliegen, damit Sie den Mietvertrag kündigen können. Eine außerordentliche Kündigung greift in nur Ausnahmefällen.

Sie müssen dem Vermieter zumindest eine ausreichende Frist gesetzt haben, Abhilfe zu schaffen (s. o.). Auch dann muss aber ein „wichtiger Grund“ für die Kündigung vorliegen.

Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt

vor 3 Monaten sind wir in eine neue Wohnung gezogen, die schön geredet wurde (großer Balkon, Parkplatz). Allerdings ist bis heute nichts vom beiden vorhanden. Man wird immer auf das Neue vertröstet. Wir haben zwar eine Mietminderung, aber die Unzuverlässigkeit und das man uns darüber vorher nicht informiert hat, dass dies sich schon seit 3 Jahren als Baustelle hinauszögert, macht uns sehr zu schaffen. Wir haben damals eine Wohnung aufgeben, wo wenigstens Alles vorhanden war. Die jetzige Situation raubt uns allerdings die Lebensqualität.

Wir haben nun ein neues Objekt gefunden wo wir gerne einziehen möchten, allerdings haben wir beim jetzigen Mietvertrag dafür unterschrieben, dass wir erst nach 1 Jahr kündigen können.

Wie verhält sich das, darf ich außerordentlich kündigen da die Leistungen nicht erbracht werden bzw. Baulärm und Baumängel vorhanden sind?

Freundliche Grüße

Hallo Frau Löchel,

die ordentliche fristgemäße Kündigung ist natürlich möglich.

Bei der außerordentlichen Kündigung sollten Sie vorher – möglichst schriftlich – ausdrücklich klarstellen, dass es so nicht weitergehen kann und dass Sie (fristlos) kündigen werden, wenn keine Abhilfe erfolgt.

Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt

wohne seit fast einem Jahr in einer WG. Es gab seit diesem Winter Probleme mit dem Vermieter (ist ein großes Haus – er wohnt unten und hat Zugang zur Wohnung was aber nicht so im Mietvertrag steht).

Er bemängelt, dass wir zu viel Heizen und der Ofen von ihm unten reicht für die Wärme. Er hat mehrfach die Heizung abgestellt in Küche und Bad. Im Bad kann man sie jetzt nicht anmachen und Duschen folgt mit Zittern.

Auf Ansprechen des Problems reagiert er nicht freundlich und seine Argumente sind unnütz. Weitere Mängel wie keine Dämmung und undichte Türen führen ebenfalls zur Kälte und ständigem krank sein.

Kann ich in so einem Fall Fristlos kündigen?

Liebe Grüße
Löchel

ich und meine Tochter sind im Juli letzten Jahres umgezogen, den Laminat übernahmen wir vom Vormieter. Nach kurzer Zeit stellten wir Käfer und Larven fest (laut der Bekämpfungsfirma Teppichkäfer) 3 x musste dieser behandeln. Leider wurde vor paar Tagen ein erneuter Befall festgestellt (der bisher schlimmste) ich ekel mich schon die Räume zu betreten und lasse meine Tochter nicht mehr auf dem Boden krabbeln, der Vermieter sieht dies als Nutzungsbedingt und möchte nichts unternehmen. Kann ich fristlos kündigen ?

Liebe Grüße
Ina

ich wohne in einer WG zur Untermiete. Meine Mitbewohnerin und Hauptmieterin hat eine Katze. Nach monatelangen Allergiebeschwerden wurde bei mir jetzt ärztlich eine Allergie gegen Katzen festgestellt. Damit ist die Wohnung für mich nicht mehr bewohnbar. Jetzt möchte ich nach einer Frist zur Abhilfe mein Mietverhältnis fristlos wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung kündigen.

Wie lang müsste denn die gesetzte Frist sein?

Vielen Dank im Voraus

Hallo Jacqueline,

der Vermieter ist im Ergebnis jedenfalls dann verpflichtet, die an der Mietsache vorhandenen Mängel (hier: Fenster) auf seine Kosten zu beseitigen, wenn Sie keine Hausratversicherung haben, die den Schaden ausgleicht.

Eine „außerordentliche Kündigung mit Frist“ zu fertigen ist allerdings ein Fehler. Die Kündigung ist grundsätzlich bedingungsfeindlich. Sie muss also unbedingt ausgesprochen werden. Nach einer ersten Einschätzung wäre hier auch eine außerordentliche Kündigung erst gemäß dem oben Ausgeführten möglich.

Eine außerordentliche Kündigung kann ggf. in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden.

Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt

bei mir wurde Anfang Januar eingebrochen (ich wohne in einer Erdgeschosswohnung). Die Einbrecher kamen durch das Fenster, das zum Hof rausgeht und keine festen Jalousien oder sonstigen Schutz hat. Das Fenster lässt sich zwar noch schließen, allerdings bleibt es einen Spalt offen (durch den auch Luft hineinzieht.

Nachdem ein Handwerker meiner Wohnbaugesellschaft da war und sich das angesehen hat, haben wir jeden Tag bei der Hausverwaltung angerufen um nach dem Stand zu fragen was nun passiert, dabei konnte uns keine Auskunft gegeben werden, nur dass Material bestellt ist und es 5-10 Wochen dauern kann bis ein Handwerker verfügbar ist.

Vor 2 Wochen haben wir schon eine außerordentliche Kündigung mit Frist zu Ende Februar geschickt, auf die noch nicht reagiert wurde.

Nun habe ich einen Brief erhalten, dass das Fenster gar nicht repariert wird da „die Verriegelung des Fensters als funktionstüchtig“ befunden wurde.

Meine Frage ist, was ich noch machen kann und ob die außerordentliche Kündigung, gesetzt dem Fall, dass diese nicht akzeptiert wird (was bei dieser Hausverwaltung wahrscheinlich ist), direkt in eine ordentliche Kündigung übergeht?

Vielen Dank im Voraus,
Jacqueline Kraus

Hallo Kim,

haben Sie den Austausch der Böden (vor Einzug/nach Einzug) nachweisbar vereinbart? Gibt es dazu Regelungen im Mietvertrag?

Wie lange wohnen Sie bereits in der Wohnung?

Wie oft haben Sie die Mängel beanstandet?

Dies sind Fragen, die im Zusammenhang mit einer außerordentlichen Kündigung sorgfältig geklärt werden müssen ….

Allerdings scheinen nach einer ersten Einschätzung die geschilderten Mängel so gravierend zu sein, dass eine außerordentliche Kündigung durchaus berechtigt sein könnte … (aber: beachten Sie, dass die Rechtsprechung mit dem Vorliegen eines „wichtigen Grundes“ für eine außerordentliche Kündigung äußerst sparsam umgeht!)

Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt

Und zwar liegt bei mir
folgendes Problem vor.

Ich bin damals in meine Wohnung eingezogen unter dem Vorbehalt, das die Böden ausgetauscht werden. Denn die Katzen des Vormieters sind hier verrottet und haben überall hin gepinkelt. Man hat es lange gerochen.

Hinzu kam, dass diese mir Flöhe hinterlassen haben. Weshalb ich 4 Wochen dann nicht in der Wohnung war.

Bis jetzt wurden zwei Böden ausgetauscht. Einer ist noch immer drin, nach einem Jahr. Es zieht unter den Fenstern her.
Wodurch ich immer wieder krank werde.
Ich habe seitdem ich hier wohne oftmals Hustenanfälle über eine Stunde.
Dann war hier ein Wasserschaden. Der Vermieter hat das an den Hausmeister gegeben, er sollte sich darum kümmern. Ich hatte dann 4 Wochen lang keine Dusche. 2 Wochen kein Waschbecken und 5 Tage nicht einmal mehr die Spülung für die Toilette.

Das Licht im Bad ist immer noch nicht angeschlossen. Dem Elektriker wurde meine Handynummer gegeben, als es hieß er kommt.
Ich war den ganzen Tag zuhause und habe gewartet. Keiner kam und keiner hat angerufen.
Als ich den Vermieter anrief, sagte er er würde mir nicht glauben, der Elektriker hätte angerufen. Ich sagte ihm das ich ihm meine Anruferliste gern zeigen würde.
Es wäre ihm egal. Ich müsste jetzt warten. Das ist nun auch wieder 3 Wochen her.

Für mich absolut unzumutbar.
Weshalb ich fristlos kündigen möchte.

Hier die Frage ob das möglich ist.

Ps: Es gab genug E-Mails meinerseits wo ich auf verschiedenste Dinge immer wieder hinwies.

Hallo Max,

zunächst muss die Kündigung schriftlich erfolgen, § 568 Abs. 1 BGB.

Anders als im Arbeitsrecht in § 626 Abs. 2 BGB sehen die §§ 543 und 569 BGB im Mietrecht zwar nicht vor, dass die Kündigung innerhalb von zwei Wochen nach Kenntnis von den für die Kündigung maßgeblichen Umständen erfolgen muss. Dies bedeutet allerdings nicht, dass ein ehemals vorliegender außerordentlicher Kündigungsgrund im Mietrecht beliebig lang als wichtiger Grund zur Kündigung berechtigt. § 314 Abs. 3 BGB bestimmt allgemein für Dauerschuldverhältnisse, dass die Kündigung „innerhalb einer angemessenen Frist“ zu erfolgen muss. Bezogen auf den konkreten Kündigungssachverhalt tritt also zeitbezogen Verwirkung ein. Eine abschließende Bewertung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts ist mir aber hier mangels Kenntnis aller Umstände nicht möglich. Die kurze Frist von zwei Wochen aus dem Arbeitsrecht gemäß § 626 Abs. 2 BGB kann aber nicht als Richtschnur herangezogen werden. …

Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt

Ich bin Vermieter in einer 2er WG (in der ich selber wohne), ich habe meinem Mieter eine Musikanlage zur Verfügung gestellt, welcher er auch nach wiederholten Aufforderung nicht raus gegeben hat. Daraufhin habe ich den Fehler gemacht (Unwissenheit) und habe sie mir aus dem Zimmer genommen.

Der Mieter drohte mir daraufhin mit einer fristlosen Kündigung, welche nicht ausgesprochen wurde (weder mündlich noch schriftlich).

Der Mietvertrag läuft noch bis zum 1.12.18 (Datum als Auszug vereinbart).

Jetzt hat der Mieter eine Wohnung gefunden, ist ausgezogen und weigert sich mir die Miete zu zahlen, weil er ja „quasi fristlos gekündigt“ hat, was er mir jetzt auch gerne schriftlich mitteilen kann, wenn ich dies wünsche.

Daher zu meiner Frage, ist dies rechtens? Wie lange nach dem Vorfall hat der Mieter das Recht, mir fristlos zu kündigen? Kann er mir die Miete verweigern?

Besonders bitter, der Mieter ist mein Bruder, daher würde ich es vorziehen, dass diese Situation nicht eskaliert.

Über eine kurze Antwort würde ich mich freuen.

Vielen Dank

Hallo Herr Bahr,

der Sachverhalt klingt recht kompliziert. § 543 Abs. 1 S. 2 BGB spricht u. a. von der Zulässigkeit der außerordentlichen Kündigung, wenn „dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens … die Fortsetzung des Mietverhältnisses … nicht zugemutet werden kann“. Hier dürfte z. B. von Interesse sein, ob der Brand auf ein (schuldhaftes) Verhalten Ihres Mieters zurückzuführen ist.

Der Mietausfall könnte bei Eintritt der Wohngebäudeversicherung möglicherweise zu ersetzen sein. Klären Sie diese Frage doch mit der Versicherung ab. …

Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt

Hallo Katharina,

eine außerordentliche fristlose Kündigung können Sie meines Erachtens aus dem oben Geschilderten nicht herleiten.

Wenn letztlich bewiesen werden kann, dass Sie eine Nutzung von Terrasse und Garten vereinbart war, haben Sie ggf. das Recht, die Nutzung zu erstreiten. Sie hätten ggf. auch das Recht, die Miete zu mindern (vgl. dazu den Beitrag „Mietminderungstabelle – Minderungsquoten im Mietrecht anhand der Rechtsprechung“ und die dort genannten Urteile mit dem ähnlich gelagerten Fall der „Nichtnutzbarkeit“ eines Balkons).

Auch ein „respektloses Verhalten“ des Vermieters dürfte (auch im Zusammenspielt mit dem Mangel der Nutzbarkeit von Terrasse und Garten) in der Regel nicht zu der Annahme eines wichtigen Grundes zur außerordentlichen Kündigung führen. Anderes gilt eventuell, wenn es zu schwerwiegenden Beleidigungen oder zu Tätlichkeiten kommt (vgl. z. B. den Beitrag „Beleidigungen gegenüber Mitmietern oder dem Vermieter„).

Mit der Annahme eines „wichtigen Grundes“ zur außerordentlichen Kündigung ist die Rechtsprechung jedenfalls äußerst zurückhaltend.

Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt

Hallo Horst,

der Sachverhalt klingt kompliziert.

Haben Sie noch Zugang zu Ihrer Wohnung (der erste Eingang scheint ja noch nutzbar zu sein)?

Wer vermietet die Immobilie? Hat Ihr Vermieter das Hausverbot erteilt?

„Falschaussagen“ können jedenfalls nicht „zum Gesetz erklärt werden“. Wenn dies gelogen ist, dann sind wohl die darauf basierenden Ge- und Verbote gegenstandslos …

Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt

ich wurde von einem Heimleiter (obwohl ich nicht im Pflegeheim wohne, sondern im angrenzenden Wohnhaus ), tätlich angegriffen. Finger wurde verstaucht und ich war beim Arzt,und bei der Polizei deswegen.

Nun streiten seine Mitarbeiter ab, dass ich angegriffen wurde und bezeugen (obwohl es viele gesehen haben) das auch noch.

Man hat mir sogar ein Hausverbot für diesen Teil des Hauses erteilt.

Dieser Teil ist aber auch mein ZWEITER Eingang zum Haus.

Was kann ich nur machen,damit diese Falschaussage seiner Mitarbeiter nicht zum „Gesetz“ erklärt wird??

Man verbietet es mir, per Anwalt, diese Tätlichkeit – die doch tatsächlich geschehen war – weiter zu behaupten.

Ich hoffe das Ihre Antwort kostenfrei ist, da ich nur Rente mit Grundsicherung bekomme!!

Wenn nicht kostenfrei, dann kann ich es mir nicht leisten.

Bitte helfen Sie mir .

Danke

bei der Besichtigung der Wohnung wurde uns versichert, dass Terrasse und Garten mitgenutzt werden können. Nun wurde die Nutzung nach nur einem Jahr grundlos untersagt. Leider ist in unserem Mietvertrag der Garten nicht explizit aufgeführt, aber wir fühlen uns arglistig getäuscht. Hinzu kommt ein respektloses Verhalten der Vermieterin, das aus meiner Sicht unzumutbar ist. Das Vertrauensverhältnis ist nachhaltig zerrüttet. Reicht das für eine fristlose Kündigung?

Vielen Dank für Ihre Mühe!

vor gut einer Woche hat es im Mehrfamilienhaus meines Mieters im Kellergeschoss gebrannt. Der Brand hat im Keller erheblichen Schaden angerichtet. 7 Wohnungen über dem Keller sind aktuell nicht bewohnbar. In einer Wohnung besteht die Gefahr, dass der Boden nicht standhaft ist. Teilweise Feuer und eine Rauchentwicklung ging durch den Lüftungs- und Kabelschacht bis in die letzte 3. Etage. Dadurch wurde die Stromversorgung, Leitungswasser, Abwasser zerstört.

Teilweise ist dies aber durch sofortige Maßnahmen wieder hergestellt. In meiner Wohnung gibt es für meinen Mieter momentan kein Wasser, Abwasser. Dies soll in den nächsten Tagen aber wieder hergestellt werden. In meiner Wohnung ist nach Besichtigung kein Ruß oder sonstiger Dreck, es riecht dort auch nicht nach Feuer. Ein Sachverständiger hat diese Wohnung als bewohnbar freigegeben. Mein Mieter hat keine Hausratversicherung.

Nun zu meinen Fragen:

Mein Mieter hat das Mietverhältnis mit Sonderkündigungsrecht nach § 543 Abs. 1 BGB gekündigt. Ist das überhaupt möglich?

1. Muss er mir nicht die Möglichkeit geben die Mängel innerhalb einer Frist zu beheben? Ich habe die Mängel ja nicht verursacht.
2. Er sagt, das die Schadstoffbelastung zu hoch ist, der Gutachter sagt es besteht keinerlei Gefahr und es ist kein Schadstoff vorhanden. Kann er das als Grund zur Kündigung verwerten?
3. Muss mein Mieter die Miete und Nebenkosten weiter zahlen? Wenn nicht, muss dann die Wohngebäudeversicherung der Gemeinschaft dafür aufkommen?
4. Muss der Mieter die Wohnung bei gültiger Kündigung renovieren, wie im Mietvertrag vereinbart?
5. Der Mieter hat am 04.10.18 gekündigt. Muss er noch Miete zahlen?

Für mich ist wichtig, ob das Sonderkündigungsrecht überhaupt greift.
Normalerweise hat mein Mieter eine Kündigungsfrist von jetzt 12 Monaten. Er hat den vertrag 2003 unterschrieben und hat eine Vereinbarung im Mietvertrag. diese besagt, dass sich die Kündigungsfrist nach 5, 8 und 10 Jahren der Wohnungsüberlassung um je 3 Monate verlängert, also aktuell 12 Monate.

Danke für Ihre Hilfe.
MfG
T. Bahr