Hallo Michael,

hilft Ihnen evtl. der Beitrag „Ersatzwohnraum bei Mängeln“ weiter?

In Ihrem Fall müsste auf die Besonderheiten des Sachverhalts Rücksicht genommen werden: ist der Betrieb des Geschäftes vom Mietvertrag gedeckt? … zu beachten ist u. a. auch, dass § 555 a BGB nur Wohnraummietverhältnisse und nicht auch Geschäftsraummietverhältnisse erfasst. …

Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt

nach einem massiven Wasserschaden in der Mietwohnung über mir ist meine Wohnung unbewohnbar (völlig durchnässt und (Gott sei dank) stromlos.

Prekäre Situation: Ich lebe dort UND erwirtschafte dort auch mein Einkommen! D.h., ich habe momentan weder Obdach noch die Möglichkeit Geld für die Miete zu erwirtschaften. Der Grund für den Wasserschaden wird erst noch durch Sachverständige ermittelt. Ob die HV des Mieters in Regress genommen werden kann oder die Gebäudehaftpflicht des Vermieters steht also in den Sternen. Ich bin übrigens NICHT HR-versichert!

Der Vermieter bietet mir grundsätzlich an, sich um eine „adäquate“ kleine Wohnung zu bemühen. Bislang war das Ergebnis der Bemühung jedoch ein Monteurzimmer, das so klein war, dass ich dort meinen Arbeitsplatz (größerer Schreibtisch mit mehreren Monitoren) nicht hätte aufbauen können. Deswegen lehnte ich die Unterkunft als unadäquat ab. Erschwerend kommt hinzu dass ich chronisch krank bin und nächtliche Ruhe / Stille zwingend benötige um auch nur wenige Std. schlafen zu können. Schlaf ist genauso elementar wie atmen. Die angebotene Unterkunft lag auch noch an einer lauten Hauptstraße. Dem Vermieter ist meine gesundheitliche Einschränkung und die damit verbundenen Erfordernissen an eine Unterkunft bekannt. Als ich die Unterkunft ablehnte, reagierte der Vermieter pampig, sagte, die können ihre Hilfsbereitschaft auch ganz einstellen. Schon, dass wir telefonieren, sei quasi reine Kulanz und die MÜSSTEN überhaupt nichts. Also ein Einschüchterungsversuch. Ich weiß, dass ich Rechte habe, kenne sie nur nicht genau.

Momentan suche ich täglich nach Obdach für die nächste Nacht. Eine Rechtsberatung ist auf die Schnelle nicht zu bekommen. Ich muss jetzt unbedingt meine Rechte und Pflichten kennen, wenn ich zu Entscheidungen und Aussagen gezwungen werde, sonst sehe ich schwarz.

Mich umtreiben aktuell folgende Fragen:

1. Mir steht eine Mietminderung zu 100% zu. Dann jedoch (so der Vermieter) sind die raus aus allen Leistungen bzgl. einer Ersatzunterkunft (was auch Transport und Einlagerung von Möbeln und meinen Persönlichen Dingen betrifft). Heißt dass, dass ich in dem all ohne jegliche Ansprüche / Hilfe dastehe?

2. Welche Ansprüche habe ich im Fall dessen, das ich die Miete nicht mindere? Was ist eine adäquate Ersatzunterkunft (für mehrere Monate übrigens). Ist es zumutbar, dass ich nicht mehr arbeiten kann und damit auch keine Einkünfte mehr generieren kann? Das ist existenzbedrohend! Und wie steht es mit der Berücksichtigung meiner gesundheitlichen Einschränkungen (chronische Erkrankung), die nächtliche Ruhe zwingend erforderlich macht und die Suche nach einer Unterkunft weiter erschwert? Ist das bestenfalls Kulanzfrage für den Vermieter, oder gibt es eine Anspruchsberechtigung?

3. Dann die Frage nach dem Verbleib und Transport der des Hausrates. Die werden nach Trocknung die Wohnung komplett neu tapezieren müssen. Dafür muss Alles raus und irgendwo hin. Wer kommt dafür auf (im Falle mit und ohne Mietminderung 100%)?

4. Es gab anfangs die Überlegung eine andere freistehende Wohnung zu nutzen, mir dort ein Bett, einen Schreibtisch für meine Arbeit und einen Kühlschrank hinzustellen. Falls so etwas frei ist: Da kann man doch nicht mehrere Monate „leben“. Habe ich in dem Fall nicht auch Anspruch auf eine nutzbare Küche, die m. E. n. ebenfalls zur Minimalausstattung gehört? Was habe ich hier für Ansprüche?

5. Wenn es später zu einer Aus- bzw. Einlagerung meiner persönlichen Gegenstände kommt … . Habe ich einen Anspruch auf alleinigen Zugriff darauf? Wer kommt für die Transport und Einlagerungskosten auf?

Das sind aktuell die drängendsten Fragen in der akut bedrohlichen Situation.

Über eine (gerne auch rasche) Beantwortung würde ich ich freuen.

Dank und beste Grüße
Michael

Hallo Peter,

Schadenersatzansprüche können z. B. auch bei Verzug mit der Mangelbeseitigung begründet sein … Verzug könnte hier aufgrund der langen Dauer bis zur Behebung der Schäden durchaus in Betracht kommen …

Dann könnten Sie ggf. auch den entstandenen Schaden (evtl. nicht nur in Höhe von 40 € pro Tag geltend machen – wenn Sie tatsächlich auch für eine wirklich adäquate Unterkunft mehr zahlen müssen) erfolgreich durchsetzen. Dann wären Sie nicht nur auf eine Minderung in Höhe von 100 % der Kaltmiete angewiesen …

Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt

aufgrund eines defekten Abflusses unserer Dusche ist über einen längeren Zeitraum Wasser in die darunter liegenden Schichten geflossen. Unser Bad wird nun komplett saniert. Die Arbeiten dauern nun schon 50 Tage an (Trocknung ist abgeschlossen auf die restliche Instandsetzung warten wir schon seit 2 Wochen).

Unser Vermieter ist nicht Willens mehr als 770 € Kaltmiete zu erstatten.

Für diese Summe lässt sich natürlich keine adäquate Unterkunft finden.

Leben derzeit mit Neugeborenen in einem 1 Zimmerapartment für 40 € am Tag.

Kann ich von unserem Vermieter mehr Kostenerstattung verlangen?

LG

Hallo Ioanna,

zur Höhe einer Minderung und zur Berechnung der Minderung schauen Sie doch einmal in die Mietminderungstabelle in dem Beitrag Mietminderungstabelle – Minderungsquoten im Mietrecht anhand der Rechtsprechung. Ob in Ihrem Fall eine Minderung in Höhe von nur 10 % möglich ist, vermag ich ohne Kenntnis des genauen Sachverhalts nicht zu beantworten. Beinhaltet das Angebot der Wohnungsgesellschaft 10 % einer Bruttomonatsmiete oder 10 % Minderung für 14 Tage (Monatsbruttomiete/30 Tage x 14 Tage x 10 %)?

Im Hinblick auf den Ersatz von Schäden an Ihren Sachen muss ein Verschulden der Gesellschaft vorliegen. Dann erst ist ein Schadenersatzanspruch möglicherweise begründet.

Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt

vor über einem Monat gab es einen Wasserschaden in meiner Küche. Und zwar ist Wasser hochgekommen! Weil die Rohre der gesamten Wohnung verstopft waren. Dadurch kam das Wasser in meine Küche die im Untergeschoss ist. Der Schaden war im Keller und anschließend in meiner Wohnung.

Der Wohnungsgesellschaft hat uns über weitere Maßnahmen gar nicht informiert. Es sind unangekündigt Handwerker gekommen um Fotos zu machen. Letztlich wurde die Küche demontiert und auch das Laminat ohne Bescheid zu geben. Nun sollen wir 2 Wochen ohne Küche und Laminat auskommen. Und die Gesellschaft wollte nur 10 % Minderung anbieten. Da ich keine Hausratsversicherung habe, kann ich persönlich nichts ersetzen.

Deshalb wurde ich gerne wissen welche Ansprüche ich hätte.

Hallo SISI,

oben in dem Beitrag habe ich nunmehr Ausführungen zum Aufwendungsersatzanspruch ergänzt. Schauen Sie sich doch oben die Ausführungen zu 3. an. Damit dürfte Ihre Frage beantwortet sein.

Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt

Hallo Alfons,

nach einer ersten Einschätzung kommen tatsächlich Ansprüche von Ihnen gegen den fahrlässig handelnden anderen Mieter in Betracht.

Der Haftpflichtversicherung ist da ein erster Adressat Ihrer Ansprüche …

Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt

Wie verhält sich die Sachlage denn,wenn der Schaden in unserer Mietwohnung durch den Mieter über uns aufgrund unsachgemäßer Handhabung der Sanitäreinrichtung verschuldet wurde? In diesem Fall wurde vergessen,die Dusche abzustellen und das Leitungswasser hat seinen Weg in unsere darunter liegenden Räume gefunden.
Sind eventuelle Ansprüche zum Nutzungsausfall, Lärm, Schmutz etc. dann an den Haftpflichtversicherer der Schädiger zu richten? Den Vermieter trifft in dem Fall ja keine Schuld.

Vielen Dank für Ihre Antwort

Hallo Herr Klein,

eine Deckungszusage Ihrer Versicherung müsste doch erzwungen werden können!

Wie lautet denn Ihre Versicherung (das wäre dann ja auch für die Leser interessant)?

Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt

Wir hatten heute vor einer Woche einen Leitungswasserschaden, welcher immens war. Nachdem ich meiner Hausratversicherung den Schaden gemeldet habe und mitgeteilt habe, dass das Haus, welches ich gemietet habe, völlig unbewohnbar ist, kam erst 2 Tage später ein Regulierer. Er hat weder den Schaden aufgenommen noch dokumentiert. Nach kurzer Zeit griff er zum Kuli und schrieb auf, dass ich mich selber um die Räumung kümmere, selber das Haus räumen werde und mich auch um die Einlagerung kümmere. Er schrieb zudem auf, dass der Hausrat-Schaden ca. 7.000€ hoch ist. Dieses wollte er unterschrieben haben und drängte mehr und mehr auf die Unterschrift, nachdem ich ihm mitgeteilt habe, dass dieses weder so abgesprochen noch ausgehandelt war. Er wollte unbedingt meine Unterschrift und das war das Einzige was er tat… Mich drängen. Ich habe die ganze Nacht damit verbracht eine Schadenliste zu erstellen, welche er nicht einmal ansah. Unterschrieben habe ich selbstverständlich nicht. Mir ging es hauptsächlich darum, dass ich schnell das Haus geräumt bekomme und das ich schnell Geld für eine Unterkunft bekomme. Das Einzige was ich bis heute bekommen habe, ist eine E-Mail vom Regulierer, dass die Kosten für ein Beherbergungsunternehmen übernommen werden. Ich kann dieses aber nicht vorstrecken weil mir die finanziellen Mittel fehlen. Bisher habe ich keine Antwort auf meine E-Mail, in der ich ihm mitgeteilt habe, dass mich kein Hotel aufnimmt mit dieser dubiosen E-Mail. Die Hotels verlangen zumindest eine Kreditkartennummer der Versicherung um mich dort nächtigen zu lassen. Bis heute bin ich in einem unbewohnbar en Haus, welches immens nass und Modergeruch sich breit macht… Seit nun 8 Tagen! Wir haben 3 Hunde welche ebenfalls mitmüssen. Was soll ich nur machen? Ebenso haben wir bereits unseren Hausrat alleine in Sicherheit gebracht… alles eine Schande. Was soll ich machen…. Haben Sie einen Rat für mich?

Hallo Alexander,

eine Mietminderung ist begründet, solange die Tauglichkeit des Mietobjektes zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist. Eine Einschränkung der Tauglichkeit dürfte bei dem Betrieb der Trockner vorliegen. Zur Höhe der Minderung finden Sie Quoten in dem Beitrag „Mietminderungstabelle – Minderungsquoten im Mietrecht anhand der Rechtsprechung„.

Schadenersatzansprüche im Hinblick auf das Bett und den Laptop setzen ein Verschulden des Vermieters voraus. Ein fremdes Verschulden – Verschulden des Handwerkerkers die Lüftungsventile zu schließen – ist dem Vermieter über § 278 BGB zuzurechnen. Schadenersatzansprüche sind im Ergebnis also begründet.

Im Hinblick auf den Laminatboden schuldet der Vermieter im Ergebnis die Ausbesserung.

Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt

Gestern wurden die Ventile an den Heizkörpern in meiner Wohnung ausgetauscht und daraufhin die Heizungsanlage im Haus neu aufgefüllt.
Da der von meinem Vermieter beauftragte Heizungstechniker vergessen hatte das Entlüftungsventil davor zu verschließen lief das ganze Heizungswasser in mein Schlafzimmer, was ich leider erst am Abend bemerkte. Dabei gingen mein Bett, mein Laptop (welcher unten im Schrank gelagert war) und der Laminatboden kaputt. Nun soll der Raum mit solchen Trocknern ausgestattet werden, um der Feuchtigkeit entgegen zu wirken.

Habe ich in diesem Fall Ansprüche auf Schadensersatz und Minderung der Miete?

Hallo Sisn,

ein Verschulden des Vermieters aufgrund Unterlassens des Austausches des defekten Rohres scheint denkbar. Dann käme auch eine Ersatzanspruch hinsichtlich Ihrer Gegenstände in Betracht.

Haben Sie keine Hausratversicherung?

Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt

ich hatte vor 4 Jahren, während ich im Urlaub war einen Wasserschaden. Verursacht wurde dieser durch die Verstopfung des Fallrohres. Das gesamte Abwasser der Wohnungen über uns wurde durch die Spüle in der Küche hochgedrückt.

Der Vermieter (Wohnungsbaugesellschaft) hat nur die Schäden an der Wohnung bezahlt. Meine Möbel wurden nicht ersetzt.

Bin jetzt wieder im Urlaub und habe meine Schlüssel meiner Nachbarin gegeben. Heute habe ich einen Anruf von ihr bekommen und erfahren das das gleiche wie vor 4 Jahren passiert ist. Fallrohr wieder verstopft und das Abwasser wurde bei mir in der Wohnung hochgedrückt. In der Zwischenzeit wurde das Rohr schon 2 mal durch eine Firma gereinigt und durchgespült. Welche Ersatzansprüche habe ich gegen den Vermieter? Laut Rohrreiniger Firma müsste das Rohr komplett ausgetauscht werden. Da das zu teuer ist für den Vermieter, lassen die es lieber so und wickeln die Schäden über die Gebäudeversicherung ab.

Hallo Herr Hennecken,

Sie führen aus,

„… aber bei der Beseitigung der Wassermengen hat der Vermieter gesagt, dass er am Wasserrohr gearbeitet hat, das ausgelaufen ist …“.

Wollen Sie damit zum Ausdruck bringen, dass den Vermieter bei der Verursachung der Schäden ein Verschulden trifft? Wenn dies der Fall ist, können Sie „über die Minderung auf Null hinaus“ für die zwei Monate ggf. auch Schadenersatzansprüche auf Ersatz der von Ihnen angesprochenen Schäden geltend machen. Ein Verschulden des Vermieters ist gemäß § 536 a Abs. 1 Alt. 2 BGB aber erforderlich (wenn der Mangel nicht bereits bei Vertragsabschluss vorhanden war oder sich der Vermieter nicht im Verzug mit der Mangelbeseitigung befindet).

Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt

Ich bin vor genau 2 Monaten aus meiner Wohnung ausgezogen zu meinen Eltern, da meine Wohnung nicht mehr bewohnbar war. Ich musste alle Möbel einlagern, einige mit Schäden. Mein Vermieter hat mir die Miete erlassen, lässt zwei große teure Teppiche reinigen und renoviert das, was laut Versicherung durch das Wasser beschädigt wurde. Heute war ich in der Wohnung weil ich morgen die Möbel reinstellen wollte. Meiner Meinung nach sieht die Wohnung trotz neuer Tapeten schlechter aus als vorher, vor allem Fußleisten, weil diese auch etwas abbekommen haben, aber die Versicherung hat das nicht aufgenommen.

Für die zwei Monate musste ich keine Miete zahlen, allerdings Umzugskosten ins Lager und zurück, erhöhte Ausgaben für sehr häufige Waschmaschinen Nutzung bei meinen Eltern, da alle Stoffe (Sofa, Klamotten, Vorhänge usw.) stark gerochen haben. Ich hatte keine Versicherung, aber bei der Beseitigung der Wassermengen hat der Vermieter gesagt, dass er am Wasserrohr gearbeitet hat, das ausgelaufen ist.

Steht mir noch irgendeine Art Entschädigung zu?

Ich möchte es mir mit meinem Vermieter ja auch nicht vermiesen, aber die zwei Monate waren alles andere als Erholung.

Ich danke schon einmal für die Antwort.

Mit freundlichen Grüßen

Hallo Stefan,

wie in dem oben näher bezeichneten Artikel ausgeführt haftet der Vermieter für Schäden an vom Mieter eingebrachten Sachen (Küche, Gardinen) nur, wenn ihn ein Verschulden trifft. Kannte der Vermieter das verrostete Wasserrohr? Hätte er die Reparatur schon seit längerem veranlassen müssen? Wenn ja, dann kommt ein entsprechender Schadenersatzanspruch gegen den Vermieter in Betracht. Wenn nein, …

Beim Boden (dieser wurde möglicherweise nicht von Ihnen eingebracht, sondern der Boden gehört möglicherweise zur Wohnung) gilt, dass der Vermieter ihn in Ordnung bringen muss (wenn er zum Mietgegenstand gehört).

Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt

Über mir in der Wohnung hat es einen Wasserschaden gegeben. Der entstand durch ein verrostetes Heizungsrohr, aus dem Wasser ausgetreten ist. Die Decke und die Wände sind komplett durchnässt. Auch meine Küche wurde dadurch beschädigt. Gebäudeversicherung will den Schaden nicht übernehmen. Hausrat habe ich nicht… Jetzt sagt die Vermieterin, das ist Pech. Ich habe den Schaden ohne meine Schuld. Wer haftet jetzt für meine beschädigte Küche, Gardinen, Boden?