Hallo lila,

Schadenbeseitigungsmaßnahmen muss der Mieter grundsätzlich dulden, wenn diese Erfolg versprechen und ordnungsgemäß angekündigt werden. Ansonsten verliert der Mieter ggf. sein Minderungsrecht und ist darüber hinaus evtl. auch für Schäden an der Wohnung verantwortlich, die durch die Verzögerung der geplanten Maßnahmen entstehen.

Eine Minderung ist bei Schimmel möglich, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt ist. Wenn ein Schadenersatzanspruch dem Grunde nach besteht, kann der Mieter evtl. unter gewissen Voraussetzungen aufrechnen.

Eine fristlose Kündigung ist nur unter sehr engen Voraussetzungen möglich, vgl. dazu die entsprechenden Beiträge.

Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt

in unserer vermieteten Wohnung wurde leider Schimmelbefall festgestellt. Nach Behandlung dessen durch unsere Mieter wurden wir erst nach weiteren fünf Wochen informiert, dass der Befall immer noch vorhanden ist und zwischenzeitlich die Möbel befallen sind. Mietminderung wurde schriftlich angekündigt und nun (eineinhalb Wochen später) vorgenommen (rückwirkend bis einschließlich November). Der Mietminderung wurde durch uns schriftlich widersprochen. Mittlerweile haben wir den Mietern drei Schreiben zukommen lassen, auf welche allerdings nicht reagiert wurde. Zudem war auch mündlich vereinbart, dass wir selbst die Beseitigung vornehmen. Inzwischen sind weitere vier Wochen vergangen, in denen wir die Instandsetzungsmaßnahmen nicht umsetzen konnten. Nun hat uns der Mieterverein angeschrieben und stellt Fragen, die in den jeweiligen Schreiben an unsere Mieter bereits beantwortet sind. Da wir keinen Vertrag mit dem Mieterverein haben, werden wir auf dieses Schreiben auch nicht antworten.

Die Mieter geben sich keine Schuld an der Ursache. Da die Wohnung aber bereits davor schon zweieinhalb Jahre vermietet war und dort kein Schimmelbefall vorzufinden war, müssen wir annehmen, dass der im Raum fest installierte Frischluft-Wärmetauscher durch die Mieter nicht in Betrieb genommen wurde (dies wurde den Mietern allerdings bereits vor Einzug und bei der letzten Besichtigung nochmals unterbreitet).

Was können wir unternehmen, um die Beseitigungsmaßnahmen schnellstmöglich umzusetzen?

Darf der Schadenersatz (Kosten für Möbel) von der Miete abgezogen werden und müssen die Mieter entsprechende Rechnungen vorlegen?

Wir haben inzwischen Eigenbedarf angemeldet und möchten natürlich, dass die Wohnung nach Auszug der Mieter schnellstens bezugsfertig ist.

Ist es möglich, den Mietern fristlos zu kündigen, wenn diese auf die letzte angesetzte Frist nicht reagieren?

Wir freuen uns auf Ihre Antwort.

Hallo Herr Birth,

wird die Tauglichkeit der Mietsache zum bestimmungsgemäßen Gebrauch gemindert – und dies ist bei einer nicht funktionierenden Heizung der Fall – haben Sie ein Recht zur Minderung. Bei einer überhaupt nicht funktionierenden Heizung kann die Tauglichkeit zum bestimmungsgemäßen Gebrauch sogar gänzlich aufgehoben sein. Eine Mietminderung in Höhe von bis zu 100 % könnte zumindest in den Wintermonaten in Betracht kommen.

Sie können ggf. auch Aufwendungsersatz für von Ihnen selbst veranlasste Arbeiten als Vorschuss geltend machen ….

Lassen Sie sich doch einfach von einem Mieterverein oder einem Rechtsanwalt beraten … oder mindern Sie die Miete nach einem entsprechenden Schreiben (ggf. auch für die Vergangenheit) …

Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt

meine Freundin und ich sind im März dieses Jahres in eine Mietwohnung eingezogen. In der Wohnung funktionieren die Heizungen nicht. Der Vermieter wurde sofort verständigt. Im Oktober sind dann endlich Handwerker gekommen um sich das Problem genauer anzuschauen und sagten man sollte die kompletten Heizungen austauschen.

Ich habe dem Vermieter immer wieder im Laufe des Jahres gesagt, das das Problem doch bitte behoben werden soll – ohne Erfolg.

Da der Vermieter auf meine Frage bezüglich einer Mietminderung immer wieder ausweicht, weiß ich nicht, wie ich dagegen vorgehen soll. Darf ich eigenmächtig weniger Miete zahlen? An wen kann ich mich wenden um Hilfe zu erhalten?

Vielen Dank im voraus.

Mit freundlichen Grüßen,

Birth. D

Hallo Frau Mäcker,

ja – Schadenersatz verlangen ist kein Problem. Auch wird der Anspruch wahrscheinlich dem Grunde nach bestehen …

Aber … können Sie den Anspruch gegenüber Ihrem Vermieter ggf. auch erfolgreich im Wege der Vollstreckung durchsetzen? Zweifel scheinen da angebracht …

Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt

wir wohnen seit 2017 mit 8 Personen in einem Einfamilienhaus. Seit dem 15.03.2019 haben wir weder Heizung noch Warmwasser, da unser Vermieter das Geld nicht an den örtlichen Betreiber weitergeleitet hat. Von uns wurden monatlich 170 € Gaskosten an den Vermieter bezahlt. Leider können wir das Gas auch nicht auf unseren Namen anmelden, da es sich um eine Leasingheizung handelt die vertragsgebunden mit dem Vermieter ist.

Einen Anwalt haben wir auch eingeschaltet und der hat uns geraten die Miete einzubehalten bis die Gasversorgung wieder hergestellt ist. Dieses hat er auch unserem Vermieter mitgeteilt, mit einer Frist von 14 Tagen zur Wiederherstellung. Auch vor Gericht haben wir recht bekommen, aber leider passiert nichts. Bis heute haben weder Heizung noch Warmwasser.

Eine große Wohnung findet sich leider im Moment nicht für so viele Personen.

Was können wir noch tun, bzw. können wir irgendwie Schadensersatz verlangen.

Vielen Dank für Ihre Antwort
Viele Grüße

Hallo,

Schadenersatzansprüche sind hier eher noch nicht gegeben.

Haben Sie schriftlich eine Frist zur Behebung der Mängel gesetzt und eine Minderung angekündigt, wenn nichts passiert?

Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt

Ich bin in der Wohnung seit Mitte März diesen Jahres und habe eine Liste mit mir aufgefallenen Mängeln zeitnah innerhalb von Wochen direkt an den Vermieter geschickt. Darunter sind Schimmel, Grünspan im Bad (festgestellt durch Sanitär), Wasserschaden an den Wänden der Fenster, starke Verkalkung der Wasserleitung (kein klares Wasser mehr), wortwörtliche Löcher in der Wand.

Jetzt in der Winterzeit kam noch die mangelnde Heizkraft der Heizkörper sowie deren Entlüften dazu. Die Hausverwaltung vertretend für den Vermieter hat nur nach 3-maligem Nachfragen und einer Frist den Sanitärdienst einberufen. Dieser hat den Grünspan und Schimmel im Bad festgestellt und die Information weiter an die Verwaltung gegeben. Nun habe ich schon seit Juli nichts mehr von der Verwaltung gehört. Dreht es sich hierbei schon um Schadensersatz sowie akute Gefährdung der Gesundheit? Ich bin momentan echt ratlos, andere Hausbewohner bezeugen, dass die Verwaltung uns sehr stark vernachlässigt und teilweise sogar ignoriert.

Hallo Malte,

die Nutzung von Spülmaschine und Herd stellen einen großen Teil der gesamten Küchennutzung dar. Dass die Geräte nicht benutzbar sind, ist meines Erachtens als starke Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Küche anzusehen.

Setzt man für die Küche einen Anteil von 15 % bis 20 % der Monatsmiete an, so dürfte bei Gebrauchsuntauglichkeit der Geräte durchaus eine Minderung in Höhe der Hälfte des auf die Küche entfallenden Mietanteils berechtigt sein (bei einer Miete in Höhe 500,00 Euro entfallen nach dieser Berechnungsmethode 75 bis 100 Euro auf die Küche; eine monatliche Minderung in Höhe von 37,50 bis 50 Euro wäre also durchaus berechtigt).

Bitte beachten Sie, dass Sie den Vermieter von dem Mangel in Kenntnis setzen und um Abhilfe bitten müssen! Bitte beachten Sie auch, dass die Minderung taggenau berechnet wird!

Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt

ich und meine Familie ( Frau + zwei Kinder unter 5 Jahre ) sind vor drei Monaten in einer Wohnung umgezogen, der Vermieter hat uns auch die Küche mit vermietet. Vor 6 Wochen war der Kühlschrank defekt und jetzt vor einer Woche ist die Spülmaschine auch dran. Kann man hier eine Mietminderung verlangen – wie viel Prozent ?

Vielen Dank für Ihre Unterstützung.

Hallo Miau,

ohne Gewähr für die Richtigkeit meiner Antwort: einen Schadenersatzanspruch wegen der Untätigkeit gegenüber dem Vermieter kann ich mir durchaus vorstellen.

Voraussetzung für derartige Ansprüche dürfte allerdings sein, dass Sie das Fehlverhalten des Vermieters lückenlos nachweisen können. Schön wäre es dann, wenn Sie entsprechende Forderungen auf Tätigwerden auch schriftlich – möglichst mit Fristsetzungen – gegenüber dem Vermieter ausführlich geäußert hätten.

Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt

Seit ca. zwei Jahren werden wir von einer Mietpartei in einem Mehrfamilienhaus mit denselben Vermietern terrorisiert (randalieren vor der Wohnungstür, beleidigen, drohen, auflauern bis hin zur mit Messer bewaffneten Drohung).

Sämtliche Vorfälle wurden umgehend gemeldet, jedoch wurde sich stets darauf berufen, dass es nicht Aufgabe des Vermieters wäre, dem Verhalten dieser terrorisierenden Partei Einhalt zu gebieten. Eine andere dritte Mietpartei wurde ebenfalls terrorisiert und ist bereits ausgezogen. Ein Umzug ist auch für uns unumgänglich, jedoch mit deutlichen Kosten verbunden (Umzugskosten, Renovierungsarbeiten etc. zudem verdoppelt sich die Miete nahezu, da geförderter Wohnraum verlassen werden muss)

Könnten in diesem Fall gegenüber dem Vermieter zwecks Unterlassung (es wurde nie abgemahnt o.ä. da es nicht dessen Angelegenheit sei) Schadensersatz geltend gemacht werden?

Hallo Lea,

Schadensersatz- und Schmerzensgeldansprüche gegen den Vermieter setzen ein Verschulden des Vermieters voraus. Gab es Hinweise auf die Einsturzgefahr? Hat der Vermieter eventuell erkennbar erforderliche Baumaßnahmen nicht veranlasst? Kann dem Vermieter hinsichtlich der herabgestürzten Deck der Vorwurf gemacht werden, er hätte fahrlässig oder vorsätzlich gehandelt bzw. fahrlässig oder vorsätzlich nicht gehandelt? Für Ihre Tochter kämen dann Schmerzensgeldansprüche in Betracht. Auch im Hinblick auf Schadensersatz für Ihre Gegenstände, die ggf. bei dem Einsturz der Decke beschädigt wurden, kommt bei einem Verschulden des Vermieters eine Ersatzpflicht des Vermieters in Betracht. Jedenfalls sollten Sie

Solange ein Teil der Wohnung nicht oder kaum bewohnbar ist, kommt jedenfalls eine Mietminderung in Betracht.

Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt

Hallo Helmut,

mit einer fristlosen Kündigung sollten Sie grundsätzlich sehr vorsichtig sein. Eine fristlose Kündigung erfordert einen „wichtigen Grund“ zur Kündigung. Die Rechtsprechung geht mit der Annahme eines „wichtigen Grundes“ äußerst sparsam um.

Die Frage zur Rechtmäßigkeit einer außerordentlichen Kündigung ist hier aber nicht am richtigen Ort gestellt. Vergleichen Sie dazu den Artikel „Außerordentliche fristlose Kündigung durch den Mieter wegen Mängeln“.

Im Hinblick auf den Ersatz der Umzugskosten vergleichen Sie bitte den Artikel „Schadensersatzanspruch des Mieters – Umzugskosten“.

Grüße
Sönke Nippel

Mitte April 2017 bezogen meine Freundin und ich eine Altbauwohnung im Wohnort meiner Eltern. Über die Sommermonate war noch alles in dem alten Haus in Ordnung. Da der Herbst sehr feucht und regenbelastet war mussten wir schon beizeiten kräftig Heizen und dementsprechend auch Lüften. Das trieb natürlich den Energieverbrauch in unerträgliche Höhen. Im November kauften wir eine neue Waschmaschine und der Vermieter half das Teil in das Bad im Obergeschoss zu Tragen. Dabei wies ich ihn darauf hin, dass der Kamin im Badezimmer mit feuchten Stellen befallen ist. Er gab wie immer zur Antwort „Ihr müsst Lüften, Lüften, Lüften. Zu einem späteren Zeitpunkt fiel mir mein Handy zwischen Wand und Bett auf den Boden. Beim Herausangeln bemerkte ich, dass die Wand stark angeschimmelt ist und auch bei einer weiteren Kontrolle hinter einem Kleiderregal war alles verschimmelt und teilweise schon auf das Regal übergegangen, obwohl wir ca. 1o Cm Wandabstand einhielten und die Regalfächen nach hinten offen waren. Wir wiesen den Vermieter auf den Schaden hin. Er sah sich dem Schaden an und meinte wiederum „Lüften, Lüften, Lüften“.

Ende des Jahres traten plötzlich am Kamin im Badezimmer riesige braune Flecken auf die auf einen Feuchteschaden zurückzuführen waren. Dem Vermieter gemeldet kam er mit einer Person die einen Hausmeisterservice betreibt und sahen sich den Schaden an. Die Kamineinfassung am Dach war total vergammelt und durch die starken Regenfälle in dieser Zeit lief das Regenwasser am Schornstein hinab und sammelte sich oberhalb in der Lehmdecke des Badezimmers. Der Handwerker meinte um den Schaden beheben zu können müsste zuerst alles vollkommen abgetrocknet sein. Weiter 2-3 Tage später fielen plötzlich große Lehmstücke herunter. Darauf hin kündigten wir fristlos da die Wohnung in diesem Zustand wegen dem Schimmelbefall und dem Schaden im Badezimmer nicht mehr bewohnbar war.
Ist es möglich, dass man für diesen Vorfall Schadenersatz und einen Ersatz der Umzugskosten geltend machen kann.

Hallo Frau Riemann,

Sie können eventuell nach § 573 BGB außerordentlich fristlos kündigen.

Sie können ggf. den Nichterfüllungsschaden geltend machen, der daraus entsteht, dass der Vermieter seiner Pflicht, die Wohnung zum vertragsgemäßen Verbrauch zu überlassen, nicht nachkommt. Sie können ggf. Schadensersatzansprüche nach § 823 BGB anzumelden.

Kosten für die Einlagerung der Möbel und die Kosten einer angemessenen Ersatzwohnung können z. B. als Schadenersatz bzw. Ersatz des Nichterfüllungsschadens geltend gemacht werden.

Die zwischen Ihnen und dem Vermieter getroffene Nebenabrede und deren Konsequenzen vermag ich ohne weitere Kenntnis vom Sachverhalt nicht einzuschätzen. „Der Mietbeginn kann sich wegen Umbauarbeiten verzögern“ könnte nach einer ersten Einschätzung durchaus bedeuten, dass die Überlassung der Mietsache ab einem bestimmten Zeitpunkt nicht verbindlich abgesprochen wurde. Dann entfallen ggf. die oben angesprochenen Rechte.

Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt

ich habe seit einem halben Jahr einen Mietvertrag für eine neue Wohnung unterschrieben, die ich bis jetzt noch nicht beziehen konnte. Der Grund dafür: von meinem Vermieter die Tochter wohnt noch dort, da ihre neue Wohnung „renoviert“ werden muss.

Seit 3 Monaten bekomme ich andauernd zu hören, dass sie ja fertig wären und ich die Wohnung am Wochenende beziehen kann. Ich habe die Kaution bereits und eine Monatsmiete bezahlt und wurde seit eigentlichen Mietbeginn (vor ca. 6 Monaten) mit meinem Verlobten und meinem Bruder in einer 2 Zimmer Wohnung von 29 qm untergebracht (die eigentliche Wohnung hat ca. 142 qm). Wir haben kein heißes Wasser und können auch nicht vernünftig kochen. Im Mietvertrag steht „Die Kaution ist fällig bei Übergabe der Schlüssel“ und „Der Mietbeginn kann sich wegen Umbauarbeiten verzögern“ – was nicht die eigentliche Wohnung von uns betrifft. Nun würde ich sehr gerne wissen, ob dies Vertragsbruch seinerseits ist, und was ich dagegen am besten tun kann.

Mit freundlichen Grüßen
Jasmin Rieman

Hallo Herr Landwehr,

bitte schauen Sie sich zu dem Thema „Instandsetzungsklausel“ den Artikel „Kleinreparaturklausel oder Bagatellklausel“ an. Grundsätzlich darf Ihr Vermieter Kosten der Erhaltung nur in diesem Rahmen auf Sie abwälzen. Darüber hinaus kann Ihr Vermieter nur Schadensersatzansprüche geltend machen, die aber ein Verschulden von Ihnen voraussetzen.

Ein Anspruch im Rahmen der Instandsetzungsklausel dürfte schon daran scheitern, dass die Wand nicht als Gegenstand gilt, der Ihrem häufigen Gebrauch ausgesetzt wird. Ersetzt werden müsste ggf. ein fehlerhafter Lichtschalter, der durch den täglichen – ständigen – Gebrauch beschädigt wurde. Darüber hinaus sagen Sie ja selbst, dass die entstandenen Kosten die im Mietvertrag genannte Höchstgrenze überschritten haben.

Falls Ihr Vermieter die Kosten als Schadensersatz geltend machen will, so müsste Sie an den entstanden Kosten ein Verschulden treffen. Dass Sie ein derartiges Verschulden trifft, kann ich aus Ihrer Schilderung zunächst nicht entnehmen.

Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt

meine Freundin und ich wollten vor wenigen Wochen erste Regale und Bilder in unserer neu bezogenen Wohnung aufhängen. Vor dem Bohren habe ich die Wand mit einem „Stromsucher“ überprüft. Dieser „Stromsucher“ zeigte mir an, dass alle inliegenden Wände ab hüfthohe aufwärts Strom führen würden. Auch Überprüfungen mit 2 anderen Geräten führten zu dem gleichen Ergebnis. Als wir diesen Umstand unserer Vermieterin meldeten war diese sehr besorgt und rief sofort einen Elektriker, der diesen eventuellen Mangel professionell überprüfen sollte.
Diese Überprüfung konnte zwar das Ausschlagen des „Stromsuchers“ nicht klären, aber zumindest Kriechstrom ausschließen.
Nun sollen wir als Mieter die Kosten für den Einsatz des Elektrikers, den unsere Vermieterin beauftragte, übernehmen. Begründet wird das mit dem Umstand, dass es tatsächlich keinen Mangel gab den es zu beseitigen galt. Der Betrag der Rechnung übersteigt den Betrag der im Mietvertrag vereinbarten „Instandsetzungsklausel“ um etwa das doppelte.
Müssen wir nun für diese Kosten aufkommen? Und gem. welcher Gesetze und Paragraphen steht ggf. der Vermieter in der Pflicht?

Freundliche Grüße

Landwehr