Der Mietspiegel ist eines der wichtigsten Begründungsmittel für eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Er soll einen Überblick über die in einer Gemeinde üblichen Entgelte für vergleichbaren Wohnraum geben und dient damit der Orientierung für Mieter und Vermieter.
1. Funktion des Mietspiegels
Verlangt der Vermieter die Zustimmung zur Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete, kann er sich zur Begründung insbesondere auf einen Mietspiegel stützen. Maßgeblich sind insoweit die Vorschriften der § 558 BGB und § 558a BGB.
Je nach Ausgestaltung wird zwischen einem einfachen Mietspiegel (§ 558c BGB) und einem qualifizierten Mietspiegel (§ 558d BGB) unterschieden. Ein qualifizierter Mietspiegel genießt eine gesetzliche Vermutungswirkung für die ortsübliche Vergleichsmiete.
2. Beispiel: Mietspiegel Remscheid
In der Vergangenheit war der Mietspiegel für Remscheid teilweise kostenpflichtig erhältlich, während andere Städte vergleichbare Dokumente kostenlos zum Download bereitstellten. Zwischenzeitlich wurden ältere Internetverweise entfernt und neue Fassungen veröffentlicht.
Ein Mietspiegel kann nur dann als Begründungsmittel für eine Mieterhöhung dienen, wenn er zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens gültig ist. Maßgeblich ist daher stets die aktuelle Fassung, wie sie im offiziellen Internetauftritt der Stadt oder der zuständigen Stelle veröffentlicht wird.
3. Bedeutung für die Praxis
Für die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens kommt es nicht darauf an, ob der Mietspiegel kostenfrei abrufbar ist, sondern ob er formell ordnungsgemäß erstellt wurde und inhaltlich die ortsübliche Vergleichsmiete abbildet. Ist die Datengrundlage fehlerhaft oder genügt der Mietspiegel nicht den gesetzlichen Anforderungen, kann dies Auswirkungen auf die Begründetheit der Mieterhöhung haben.
Gerade in sozialrechtlichen Verfahren – etwa bei der Bestimmung angemessener Unterkunftskosten – kann die Qualität eines Mietspiegels ebenfalls eine Rolle spielen.
Weiterführende Beiträge & Rechtsgrundlagen
Der Mietspiegel ist nur eines von mehreren Begründungsmitteln für eine Mieterhöhung. Welche formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen gestellt werden und welche Fristen zu beachten sind, wird im folgenden Beitrag erläutert.
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