Das Mieterhöhungsverlangen

Der Vermieter kann vom Mieter unter Aufweichung des Grundsatzes „pacta sunt servanda“ die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen. Für den Mieter gilt der Grundsatz „pacta sunt servanda“ hingegen weitgehend uneingeschränkt. Er hat nur ausnahmsweise das Recht zur Ermäßigung der Miete. Dies betrifft gemäß § 560 Abs. 4 BGB die Senkung der Betriebskosten.

Die §§ 557 ff. BGB sehen mehrere Mieterhöhungstatbestände vor. Der Vermieter kann eine Mieterhöhung verlangen, weil die ortsübliche Vergleichsmiete gestiegen ist (§§ 558,558 a, 558 b, 558 c, 558 d, 558 e BGB), weil Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden (§§ 559,159 a, 59 b BGB) oder weil die Betriebskosten gestiegen (§ 560 BGB) sind.

I. Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete

Der Vermieter preisfreien Wohnraums kann nach §§ 558 bis 558 e BGB grundsätzlich durch einseitige Erklärung jährlich die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, § 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
 
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 558 Absatz 1 BGB.

Stimmt der Mieter nicht zu, kann der Vermieter im Wege der Klage die Zustimmung des Mieters erzwingen. Wird nicht innerhalb der Ausschlussfrist von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist Klage erhoben, ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam, § 558 b Zustimmung zur Mieterhöhung
 
(1) …
(2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.
(3) …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 558 b Absatz 2 BGB.

1. Miete im Sinne von § 558 BGB

Im Regelfall ist die Nettomiete Miete im Sinne von § 558 BGB.

Ist die vertraglich vereinbarte Miete eine Bruttomiete so wird entsprechend die Bruttomiete angehoben.

2. Form und Inhalt des Mieterhöhungsverlangens, § 558 a BGB

§ 558 a Form und Begründung der Mieterhöhung
 
(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.
(2) …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 558 a Absatz 1 BGB enthält die wesentlichen Formerfordernisse für das Mieterhöhungsverlangen. Die Mieterhöhung ist in Textform zu erklären und zu begründen.

Die Begründung muss in nachvollziehbarer Weise alle zur Bestimmung des ortsüblichen Mietzinses erforderlichen Daten enthalten. Dazu ist die Angabe des bisherigen Mietzinses und des neu verlangten Mietzinses erforderlich.

„Insbesondere“ kann die Mieterhöhung mit

– einem Mietspiegel (§§ 558 c, 558 d BGB),
– einer Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558 e BGB),
– einem Sachverständigengutachten und mit
– drei Vergleichsmietwohnungen

begründet werden, § 558 a Form und Begründung der Mieterhöhung
 
(1) …
(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf
1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),
…
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 558 a Absatz 2 BGB.

a) einfacher Mietspiegel

Gemäß § 558 a Abs. 2 Nr. 1 1. Alternative BGB kann das Erhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf einen einfachen Mietspiegel gemäß § 558c Mietspiegel
 
(1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.
(2) …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 558 c BGB begründet werden.

Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist, § 558 c Abs. 1 BGB.

b) qualifizierter Mietspiegel

Gemäß § 558 a Abs. 2 Nr. 1 2. Alternative BGB kann das Erhöhungsverlangen auch unter Bezugnahme auf einen qualifizierten Mietspiegel gemäß § 558 d Qualifizierter Mietspiegel
 
(1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 558 d BGB begründet werden.

Die Definition des qualifizierten Mietspiegels ist in § 558 d Abs. 1 BGB enthalten.

c) Mietdatenbank

Auch mittels einer Mietdatenbank kann ein Mieterhöhungsverlangen begründet werden, § 558 a Abs. 2 Nr. 2 BGB. Eine Mietdatenbank ist gemäß § 558 e BGB eine zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete geführte Sammlung von Mieten.

d) Begründung mittels Sachverständigengutachten

Weiterhin kann ein nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstelltes und mit Gründen versehenes Sachverständigengutachten zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens herangezogen werden, § 558 a Abs. 2 Nr. 3 BGB.

e) Vergleichswohnungen

Schließlich können als Begründungsmittel mindestens drei Vergleichswohnungen zur Begründung der Ortsüblichkeit der verlangten Miete genannt werden, § 558 a Abs. 2 Nr. 4 BGB.

3. Form, Frist und Inhalt der Zustimmung

Der Mieter kann bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt, zustimmen. Tut er dies nicht, muss der Vermieter Klage erheben, § 558 b Abs. 2 BGB.

Die Zustimmung ist eine formfreie einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung. Die Zustimmung kann auch konkludent erfolgen. Die vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete wird also meist als Zustimmung zu werten sein.

Der Mieter kann jederzeit die Zustimmung zur Mieterhöhung erteilen. Jedoch sind bei einer Zustimmung noch im letzten Termin zur mündlichen Verhandlung gegebenenfalls Nachteile zu erwarten.

II. Modernisierungsmaßnahmen

Die Mieterhöhung zur Durchführung von Modernisierungen gemäß § 559 Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen
 
(1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 559 BGB erfolgt grundsätzlich in zwei Schritten.

Zunächst fordert der Vermieter den Mieter zur Duldung der geplanten Maßnahmen und deren Kosten auf. Dann wird nach Abschluss der Maßnahmen der Mietzins entsprechend angehoben.

Auch die Mieterhöhungserklärung nach § 559 b Abs. 1 Satz 1 BGB muss in Textform erfolgen. Auch dort wird die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung geschuldet, sofern eine notwendige Mitteilung nach § 554 BGB abgegeben wurde und die baulichen Maßnahmen abgeschlossen sind.

Gemäß §§ 559, 559 a BGB müssen die Kosten der Maßnahme erläutert werden.

Auch bei der Modernisierungsmieterhöhung kann sich der Mieter durch Ausübung eines Sonderkündigungsrechte der Erhöhung entziehen.

III. Erhöhung der Betriebskosten

Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen, § 560 Veränderungen von Betriebskosten
 
(1) …
(3) Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 560 Abs. 3 BGB.

Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen, § 560 Veränderungen von Betriebskosten
 
(1) …
(4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 560 Abs. 4 BGB.