Die Jahressperrfrist bei der Mieterhöhung

Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist, § 558 Absatz 1 Satz 1 BGB. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden, § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB. Der Mieter schuldet dann die erhöhte Miete mit Beginn des 3. Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens, § 558 Abs. 1 b BGB. Durch die vorgenannten Regelungen soll eine Kontinuität der Mietentwicklung geleistet werden. Der Mieter soll vor allzu rasch aufeinander folgenden Mieterhöhungen geschützt werden.

§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB normiert eine Frist von 15 Monaten, in der die Miete unverändert geblieben sein muss. Es handelt sich um die Jahressperrfrist sowie um die „Überlegungsfrist“ des Mieters von 3 Monaten. Der 15-monatigen Wartefrist kommt also im Regelfall keine eigenständige Bedeutung zu.

Der Beginn der Jahressperrfrist

Für den Beginn der Berechnung der Jahressperrfrist ist die letzte Mietvereinbarung maßgeblich.

Folgende Ereignisse lösen in der Regel die Jahressperrfrist aus:

• Neuabschluss eines Mietvertrages
• Mieterhöhung
• Eintritt eines neuen Mieters in den Mietvertrag bzw. Aufnahme eines zusätzlichen Mieters mit Zustimmung des Vermieters
• Teilzustimmung eines Mieters zu einer Mieterhöhung

Die teilweise Zustimmung zur Mieterhöhung kann sich sowohl auf den Betrag als auch auf den Zeitpunkt beziehen und stellt sich entgegen § 150 Abs. 2 BGB nicht als Ablehnung des Antrages verbunden mit einem neuen Antrag dar. Die Mieterhöhung wird in diesen Fällen bloß in dem Umfang der Zustimmung wirksam.

Hingegen lösen folgende Ereignisse die Jahressperrfrist nicht aus:

• Mieterhöhung nach durchgeführter Modernisierung gemäß, § 559 BGB
• Veränderung von Betriebskosten, § 560 BGB

Die Zustimmung zur Mieterhöhung

Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des 3. Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens, § 558 Abs. 1 b BGB. Die Zustimmung ist eine Willenserklärung. Die Zustimmung kann allerdings auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen. So kann die einmalige und vorbehaltlose Zahlung der Miete für eine schlüssige Zustimmung ausreichend sein. Die Duldung der Einziehung der erhöhten Miete kann allerdings nicht als Zustimmung durch schlüssiges Verhalten gewertet werden.

Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des 2. Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen, § 558 Absatz 2 Satz 1 b BGB.